聯商網消息：每座城市都有一個深深耕植在市民心中的商業地標，而每座城市的核心商圈更是成為商業的“豪強爭霸”之地。

在福州的東街口商圈，一座已有61年歷史的“老百貨”已經悄然煥新并快速崛起，它就是商業零售新物種“超級百貨”——東百中心。而這一切變革背后的操盤手，正是東百集團副總裁袁幸福。

在2018聯商風云會期間，《聯商網》專訪袁幸福，從調改跟未來戰略發展等方面，看看他對商業的“謀篇布局”。

探索零售新物種： “超級百貨”由此誕生

2018年9月30日，東百中心C館正式開業。以“現代時尚+文化藝術+趣味潮玩”為標簽的C館，集結了諸多國內外標桿性潮流品牌店，包括FILA全球旗艦店、優衣庫全國旗艦店、Air Jordan、Champion、華為全國首家“未來潮玩店”、喜茶、奈雪的茶、星巴克臻選店、珍寶海鮮等，共精選引進了95個品牌，其中24家為首進福建的品牌，含1家全國首進品牌，另有7家為福州首進品牌。

C館開業當日，Champion以86.2萬銷售額取得9月30日當日業績全國第一；奈雪的茶以10.5萬銷售額取得9月30日當日業績全國第一。東百集團有意將這樣一條榮譽滿載的街區，打造成品牌標志性的“冠軍街”。2018年國慶期間，奈雪的茶連續7天業績穩居全國第一，這讓“冠軍街”的稱號更加名副其實。此外，即將開業的FILA全球旗艦店、優衣庫全國旗艦店、Air Jordan、喜茶等，團隊也很有信心繼續刷新目標，為 “冠軍街”再添榮耀!

而C館的開業，象征著東百中心ABC三館正式合體，東百集團布局已久的“超級百貨”初見雛形。“超級百貨”旨在打造一個集百貨的商品力和運營力、購物中心的體驗，以及街區的休閑生活場景為一體的百貨新物種，這樣一個復合的商業架構，讓東百中心有別于傳統的百貨模式，這就是“超級百貨”的由來。

落地實踐：四大利器鑄就“超級百貨”

和普通百貨行業的“傷筋動骨”不同，袁幸福對東百中心的改造可謂是顛覆性的。2017年上任后的袁幸福，做的第一件事就是將原東百東街店和東方百貨店的兩方人馬合并，重新調整組織架構和品牌布局，并且要求兩館品牌重合率不能超過5%。

“B館就是以前的東方百貨，長條形結構就像一條巷子，中間是下場性通道，樓層高面積小，沒有寬度只有長度，整體結構較差。”雖然受限于物業條件，東百中心還是將其打造為高線時尚百貨。A館則結合了購物中心的體驗感及百貨的內容選取力進行設計,打造精品百貨。重裝升級后的A館，無論是業態分布、動線寬度，還是中庭設計，各項標準都介于百貨和購物中心之間。新開業的C館主打潮流街區概念，以年輕人客群為主。三館的結合，正式構成“超級百貨”的布局。

“超級百貨”究竟“超級”在哪?

在袁幸福看來，“超級百貨”的誕生有四大利器：第一、先天條件成熟。東百中心位于福州市中心東街口商圈，毗鄰三坊七巷，地理優勢異常顯著；第二，物業硬件支持。東百中心三館面積逾16萬平方米，百貨+購物中心+街區的復合模式，再加上精品酒店的組合，讓東百中心有機會打造成全業態、一站式的購物場所。第三、全客層消費者。東百中心A館主打年輕時尚定位，B館則傾向中高端客群，C館凸顯美食潮玩，交錯的客群定位，讓東百中心涵蓋全客層消費者，形成客層的閉環培養。第四、做到以上內容就有可能實現效益最大化。東百中心正是利用街區和購物中心的大客流，用百貨的商品力來轉化，努力達成效益最大化。

綜合來看，整個東百中心改造的重心分為兩點：一是把傳統優勢加強保留；第二是做未來的客群，做85后、90后、甚至00后產品線。

市場預期：期望未來達40億規模

“首先要知道自己的標簽是什么?未來想把它改造成什么樣?門店的標簽是針對消費者，核心還是顧客。” 東百中心改造的核心是依據商業體特點增加內容，這就是袁幸福提出的“以內容為驅動”，打造“標簽”綜合體。

通過內容改造，東百集團2018年上半年商業板塊實現營業收入約9.40億元，同比增長36.53%。袁幸福告訴《聯商網》，“以前東百中心吸引的可能是50后、60后，部分70后消費者，今天除了保留這部分群體的優質消費者外，再加上80后、90后的消費者，通過內容驅動將會引發業績跳躍式增長。今年東百中心業績規模預計在20億，未來東百中心ABC三個館的目標是做到40億以上的規模。”

40億的目標，將讓“超級百貨”更加名副其實，東百中心也將成為福州乃至福建的標桿商業。而這樣一個龐大的商業體，兼具規模、客流、銷售等多項組合因素，也讓東百中心成為一種不可復制的商業模式。

區域龍頭：快速發展 打造“一店一面”

“未來行業融合和整合速度越來越快，行業之間的差別愈加明顯，好的越好，差的越差，兩極分化。”在袁幸福看來，東百集團無疑要做福建地區的區域龍頭。

和南京新街口、杭州武林商圈等城市中心商圈一樣，東百中心所在的東街口商圈是福州商業的核心，“福州商業空間很大，跟目前省級城市相比，福州商業飽和度低，這幾年是福州商業快速發展的時間，我們也會在這個環境里面加快步伐。”

為了穩穩搶灘福州市場，袁幸福已經規劃好未來的發展路線。首先是快速發展，成為區域的絕對龍頭。當時，袁幸福上任提出的第一個戰略就是“布局福建，走向全國”，成為市場主體，“快速發展可以解決很多問題，我的理念就是發展中解決問題。”第二個戰略，商業產品根據不同的商圈和不同城市，定位不同的產品模型，做到“一店一面”。以東百集團在福州的商業布局為例，東百中心是城市標桿性商業，東百優品城致力打造首家市中心的精品奧萊城，東百愛琴海店是一座以“愛”為主題的家庭型百貨，東百運動生活城主打運動體驗主題，東百城永嘉天地店則是一座服務大學校園與周邊社區的時尚化的購物中心。福州區域5家門店的錯位性定位，相互補充，協調融洽，正是“一店一面”的布局體現。

袁幸福說道，“到了明年就有三四家店要開，我希望不同商業模型齊頭并進，目的自然是要把整個盤子做大，三年一百億，六年兩百億，這才是我們的目標。”

袁幸福認為2018年的東百集團，是商業快速發展的一年，也是多元化多維度發展的一年。未來三年，東百集團將繼續秉承“布局福建，走向全國”的戰略方針，進一步拓展福州南站、長樂、福清、寧德、泉州、廈門等區域，穩步發展，不斷開拓商業版圖。

（來源：聯商網 羅秀玲）