北京又一宗大宗交易浮出水面。

近期，顥騰投資聯(lián)合境外投資人合資收購(gòu)北京悅秀城項(xiàng)目，交易投資額約人民幣40億元。

悅秀城為一棟12層高的商辦綜合體，總建筑面積約13萬(wàn)平米，項(xiàng)目位于豐臺(tái)區(qū)北京南站區(qū)域，緊鄰南二環(huán)和北京南站，原持有方為鵬潤(rùn)控股集團(tuán)，該集團(tuán)為是國(guó)美系地產(chǎn)板塊。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，U-SHOW悅秀城購(gòu)物中心的前身是由大康國(guó)際鞋城轉(zhuǎn)型改造的國(guó)美生活廣場(chǎng)，這兩次轉(zhuǎn)型耗時(shí)12年，中間還曾擱置兩年。

資料顯示，2003年，北京大康國(guó)際鞋城有限公司被納入國(guó)美旗下，項(xiàng)目由國(guó)美控股集團(tuán)旗下的鵬潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

大康國(guó)際鞋城開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)后，曾一度為亞洲最大的鞋類專業(yè)市場(chǎng)。

唏噓的是，在2011年2月，大康國(guó)際鞋城宣布因經(jīng)營(yíng)困難而停業(yè)關(guān)閉，兩年后，國(guó)美集團(tuán)把大康鞋城所有的股份進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)，開(kāi)業(yè)再次被提上日程。

彼時(shí)，低端的批發(fā)商城已不符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)調(diào)整。經(jīng)過(guò)研討，國(guó)美將大康國(guó)際鞋城升級(jí)為“國(guó)美生活廣場(chǎng)”，定位為國(guó)內(nèi)首家以批零結(jié)合的商業(yè)綜合體，引入餐飲、電影院等業(yè)態(tài)。再然后，項(xiàng)目案名最終變更為“U-SHOW悅秀城”。

不過(guò)，悅秀城開(kāi)業(yè)后，并沒(méi)有重新煥發(fā)生機(jī)，商場(chǎng)長(zhǎng)期人氣不足導(dǎo)致商戶經(jīng)營(yíng)困難，糾紛、維權(quán)、停業(yè)面臨各種風(fēng)波。有市場(chǎng)分析指，悅秀城的定位和招商出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型為社區(qū)生活方式中心或許更為恰當(dāng)。

而在去年末，該項(xiàng)目傳出已打包出售，收購(gòu)方可能是此前收購(gòu)中關(guān)村鼎好大廈的啟城投資與顥騰投資與瑞士合眾集團(tuán)。彼時(shí)，鵬潤(rùn)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示有出售悅秀城的意向，但最終結(jié)果尚未確定。

鵬潤(rùn)官網(wǎng)顯示，商業(yè)地產(chǎn)方面，作為鵬潤(rùn)地產(chǎn)推出的覆蓋全國(guó)的產(chǎn)品線，悅秀城在全國(guó)共有北京、西安、重慶三個(gè)悅秀城，另還有北京鵬潤(rùn)大廈、北京國(guó)美商都、以及廣州鵬潤(rùn)云端項(xiàng)目。

不過(guò)，或由于模式與團(tuán)隊(duì)等原因，國(guó)美在商業(yè)地產(chǎn)上還沒(méi)出現(xiàn)過(guò)成功的案例。此次將北京悅秀城出售，國(guó)美在商業(yè)地產(chǎn)上又退了一步。

那么，此次交易的合作方又是何許人也？官網(wǎng)資料顯示，顥騰投資成立于2017年，是一家由美國(guó)華平集團(tuán)前合伙人遲淼先生發(fā)起設(shè)立的綜合型房地產(chǎn)投資管理公司，專注于投資中國(guó)一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，通過(guò)精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位及積極的資產(chǎn)管理來(lái)提升物業(yè)商業(yè)價(jià)值。 

地產(chǎn)投資之外，還關(guān)注房地產(chǎn)、物流、以及數(shù)據(jù)中心行業(yè)相關(guān)的運(yùn)營(yíng)管理公司中的股權(quán)投資機(jī)會(huì)。

按照顥騰投資創(chuàng)始人遲淼的說(shuō)法，北京悅秀城絕佳地理位置和便利的交通以及北京市未來(lái)向南部發(fā)展的戰(zhàn)略趨勢(shì)，使顥騰投資一開(kāi)始就認(rèn)準(zhǔn)了此難得的投資機(jī)會(huì)。未來(lái)顥騰投資將通過(guò)項(xiàng)目整體的升級(jí)改造，將進(jìn)一步凸顯其價(jià)值稀缺性。

在他看來(lái)，隨著北京交通網(wǎng)絡(luò)的不斷擴(kuò)張和商業(yè)配套的日趨成熟，對(duì)于無(wú)法承擔(dān)高租金的大中型企業(yè)，非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的高品質(zhì)辦公樓將越來(lái)越具有吸引力。目前悅秀城所在的南站區(qū)域具有完善的城市和城際立體交通網(wǎng)絡(luò)，這樣的戰(zhàn)略位置在特大型城市中非常稀缺，類似于上海虹橋商務(wù)區(qū)。

“收購(gòu)悅秀城項(xiàng)目后，我們將積極響應(yīng)市政府和區(qū)政府對(duì)此區(qū)域定位的要求，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面裝修改造，希望將此項(xiàng)目打造成為作為交通樞紐的南站區(qū)域新地標(biāo)。”談及項(xiàng)目未來(lái)規(guī)劃時(shí)，遲淼表示，還會(huì)在項(xiàng)目改造中引入更多的傳統(tǒng)和現(xiàn)代文化元素，以及增加公共空間功能，使項(xiàng)目更好地融入社區(qū)和為城市服務(wù)。

重點(diǎn)投資北上等一線城市的辦公及大型綜合項(xiàng)目，是顥騰投資的投資策略。2019年4月，顥騰投資就曾聯(lián)合瑞士合眾集團(tuán) (Partners Group)和中東家族財(cái)富基金(The Family Office Co.)等境外機(jī)構(gòu)投資者對(duì)位于北京市中關(guān)村核心區(qū)的地標(biāo)性建筑鼎好大廈項(xiàng)目完成了戰(zhàn)略收購(gòu)。

此次在北京再度收購(gòu)大型商辦物業(yè)，也顯示出國(guó)際資本對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期投資價(jià)值的看好。

雖然疫情原因，大宗交易成交受到一定影響，但事實(shí)上北京大宗交易仍保持較好的態(tài)勢(shì)。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月底，2020上半年中國(guó)內(nèi)地大宗交易市場(chǎng)共有884億人民幣成交，較去年有所回調(diào)，北上兩地合計(jì)成交約700億人民幣，占到內(nèi)地總成交額的80%

數(shù)據(jù)顯示，上海大宗交易上半年成交金額455億元、北京大宗交易成交金額為244億元。其中，外資買(mǎi)家方面，北京首次超越上海成為外資買(mǎi)家最多的城市，外資占比達(dá)44%。

對(duì)此，戴德梁行北區(qū)資本市場(chǎng)部總經(jīng)理劉兵分析稱，北京租金最高，空置率長(zhǎng)期保持低位，且cap rate（資本化率）又高過(guò)上海，在上海找不到合適投資標(biāo)的外資基金也就將目光投向北京，增加在北京的項(xiàng)目配比。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，北京大宗交易成交金額較去年同期持平，外資占比的提高主要得益于LG大樓項(xiàng)目的貢獻(xiàn)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前報(bào)道，2020年2月，LG集團(tuán)決定以1.37萬(wàn)億韓元價(jià)格，出售位于北京核心商圈的LG雙子座大廈，折合人民幣80.46億元，買(mǎi)方為新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司下屬公司（GIC）。

戴德梁行進(jìn)一步指出，預(yù)期下半年內(nèi)資機(jī)構(gòu)會(huì)借機(jī)擴(kuò)大在內(nèi)地投資的份額。往年外資、內(nèi)資投資比例為3:7，由于今年外資入境的受限，料自用型買(mǎi)家將會(huì)更多，數(shù)據(jù)中心、迷你倉(cāng)等另類投資機(jī)會(huì)將會(huì)上升。

此外，就北京市場(chǎng)而言，通州仍為熱點(diǎn)區(qū)域，以中弘大廈為代表的的法拍也將成為新常態(tài)，寫(xiě)字樓價(jià)格仍將保持平穩(wěn)，而外資與內(nèi)資聯(lián)合投資將會(huì)成為一個(gè)新趨勢(shì)。