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撰文/拾一

受疫情黑天鵝影響， 2020年全國商業地產呈現明顯的分化趨勢。

據聯商網零售研究中心統計，2020年上半年全國新開業的商業項目數量僅63個（不含專業市場、酒店及寫字樓，商業建筑面積≥2萬方），但在下半年迎來報復性反彈，超400多個新項目問世。

走過了不尋常的2020，2021年的商業地產增量市場將是何光景？全國將有多少新商業體開業？區域之間的角逐戰將呈現怎樣的差異化？商企巨頭之間的較量將迸發出哪些新的火花？行業將出現哪些新的變量和趨勢？疫情對商業地產將產生何種深遠影響？

基于此，我們盤點了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國七大區域2021年擬開業的商業項目，一起來看下新局勢。

本期關注東北地區。

據聯商網零售研究中心統計，2021年東北擬開業的商業項目數量75個（不含專業市場、酒店及寫字樓，商業建筑面積≥2萬方）。新增GFA商業建筑面積743.3萬方，平均單體建筑面積9.91萬方。

按照區位劃分，東北地區范圍包括黑龍江、吉林、遼寧。就2021年擬開業商業項目來看，遼寧擬開業商業項目最多，達到41家；黑龍江擬開業商業項目20家，位列第二；吉林擬開業商業項目最少，僅14家。

在區域商業項目體量上，東北三省的2021年新增商業項目體量排名也沒有發生變化，依然是擬開業商業項目最多的遼寧位居首位，將新增392.20萬方，超過黑龍江和吉林2021年新增商業項目體量的總和。

遼寧數量、體量均領跑

聯商網零售研究中心統計數據顯示，從開業數量上來看，遼寧計劃開業商業項目數量在三省中領跑，計劃新開41家；黑龍江位列第二，計劃開業商業項目數量為20家，不足遼寧一半；而排名最末的吉林僅有14家計劃2021年開業。

從新增商業項目體量上看，遼寧依然領跑，2021年商業項目體量將新增392.20萬方，超過東北地區新增商業項目體量的一半；黑龍江和吉林2021年商業項目體量將分別新增194.80萬方和156.30萬方。

從各城市新增商業項目數量來看，省會城市最受商業項目“青睞”，與各省內其他非省會城市有明顯差異。三座省會城市中，沈陽擬新開業項目達17個；哈爾濱擬新開業項目有14個；而吉林擬新開業的14個項目中有9個“落戶”長春。

可以發現，在黑龍江和吉林，超過半數的新增商業項目選擇了省會城市。除省會城市外，新增3家及以上擬開業的城市僅大慶、大連、鞍山、錦州、盤錦5座城市。尤其是吉林，除長春外，其余城市擬新增商業項目均只有1個。

本地開發商“挑大梁” ，5-15萬方商業項目成主流

中國商業地產歷經前幾年的高速開發后，逐漸回歸理性“剎車減速”。這不僅體現在新開業項目數量的減少上，項目體量也正在走向“輕盈化”。相比于超大體量的商業項目，如今中小型商業項目更受青睞。

在東北地區2021年擬開業的75個商業項目中，規模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）有18個，占比約24％；規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）有22個，具體占比約29％； 10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）有24個，占比約32％；15萬方以上（含15萬方）有11個，占比約15％。

可以發現，規模在5至10萬方、10至15萬方的商業項目數量不相上下，占比最高。

值得注意的是，東北地區整體知名項目較少，對大牌開發商吸引力不足。在2021年新開商業項目中，雖然也有恒大地產、華潤置地、新城控股等大牌開發商的身影，但整體而言還是由本地開發商“挑大梁”。

相比于要求更高、風險也更高的超大型項目，本地開發商顯然傾向于選擇更易駕馭的中小型項目。

數量體量漲幅喜人，商業轉型是關鍵

多年來，東北經濟經歷無數起伏波折，機遇與困境并存。

從2021年擬開業的商業項目上來看，橫向對比，在全國七大區域中，東北地區新開項目數量無疑是最少的。但縱向觀察則可以發現，近兩年，東北地區購物中心擬開業量和項目體量均呈現上升趨勢。

據不完全統計，2020年東北地區擬開業項目約38個，商業總體量約421萬平方米。這意味著2021年東北地區擬開業項目數量漲幅近50%。值得注意是，對比2019年，去年東北地區擬開業項目數量漲幅也超過了60%。

不過，在入市項目和體量都呈現逐年遞增趨勢時，東北地區的商業項目也存在一些隱患。比如，開發投資井噴式增長時，實際呈現的商業規劃建設卻陷入同質化困局。此外，還存在一些中高端項目在經營困難的情況下開始銷售低端商品，品牌引入雜亂無序，致使定位出現了混亂的情況……

而此次疫情的發生，更是給企業經營以及發展帶來了不小的沖擊。因此，只有借機進行調改，采取適合的發展策略，對商業項目進行詳細的分析評估和準確定位，才能使東北商業地產煥發出新的生機和活力。

附：2021年東北地區擬開業商業項目統計表