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撰文/林平

導語：經過前期的野蠻生長到后來的逐步成熟，再到如今的多元創新，中國商業地產已經站上了新周期的起點。

未來十年，商業地產將衍化出怎樣的發展生態和格局，很大程度取決于綜合實力更強，運營水平更高的行業頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權，主導著區域乃至全國的商業地產市場運行，在城市更新建設和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯商網零售研究中心特此推出“重點開發商商業產品線解析及已開項目盤點”系列專題，聚焦頭部開發商，梳理各大企業商業產品線發展脈絡，總結他們各自的運營特色和發展規律，形成圖文數據資料，以供行業參考學習。

作為港資商業中的一種獨特存在，太古地產（01972.HK）的發展顯然不走尋常路。自千禧年前后進軍內地市場以來，它只開出了5個項目。

這種“慢火熬湯”的態度，不僅迥異于其他港資品牌，也讓人對它產生了多維度看法，如“保守”“精致”“重度運營”等等。

2008年，北京三里屯太古里投入運營，這也是太古地產首個在內地落成的商業綜合體。隨后，廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠洋太古里、上海興業太古匯相繼落地。

而接下來將要開業的項目是上海前灘太古里，將于2021年9月30日開業。

打造三大產品線，項目布局加快

進入中國內地市場以來，太古地產相繼打造了太古匯、太古里及頤堤港三大產品線。如果從更小角度來看，廣州太古匯的餐飲補充業態——廣州匯坊也可以看做是其第四個產品線，廣州匯坊是太古地產為了瞄準夜經濟而推出的小體量餐飲集合項目，曾引進了超級文和友品牌。

從目前太古地產已開業項目來看，北京三里屯太古里和廣州匯坊為全資持有，其余均為其他開發商共同持有。太古地產對廣州太古匯持有97%股權，對北京頤堤港、成都遠洋太古里、上海興業太古匯以及即將開業的上海前灘太古里分別持有50%的股權。

上海前灘太古里位于有“新外灘”之稱的上海浦東前灘國際商務區，由太古地產與陸家嘴集團聯合打造，總建筑面積12萬㎡，將于9月30日開業。這也是太古地產在上海第二個發展項目，也是中國內地第三個太古里，同時也是太古地產在中國內地的第六個項目。

太古里產品線主打開放式、低密度、里巷式購物中心，上海前灘太古里也承襲了太古里低密度、里巷交錯的設計布局。

據悉，截至今年上半年，上海前灘太古里出租率已超過80%，未來將會有超50個奢侈品牌進駐，引進超過12個中國內地首店，包括中國內地首家MOViE MOViE電影院和中國內地面積最大的蔦屋書店等。

另據了解，太古地產在上海的項目布局的步伐也在加快。今年7月21日，張園太古里項目正式簽約，成為太古地產在上海的第二個太古里項目。此外，太古地產上海第二個太古匯商業項目正在前期洽商中，或將選址浦東新區北濱江區塊。

“慢功夫”背后：重在精品

太古地產對于商業項目運作的“慢功夫”，在業界聞名遐邇，背后是對細節把控的執著。

以2011年開業的廣州太古匯為例，該項目歷經多次延期，為了解決項目的交通便捷性以及貫徹TOD開發理念，廣州太古匯最終在等到地鐵接駁通暢后才加速開業步伐。

太古對于城市的選擇十分謹慎，主要選址一線城市或準一線城市的核心頂級區塊，如定位于高端、大型城市商業綜合體的太古匯產品線，多布局城市核心交通與商業集合區。在核心城市開發精品項目，一直是太古地產的主基調。

不過，由于布局內地稍晚，太古地產在勾地方面曾面臨過多重挑戰，這也是其布局緩慢的原因之一。不過，太古地產行政總裁兼常務董事彭國邦曾表示，太古地產專注于在內地一線城市和新一線城市尋找機會，但不會為速度設定嚴格指標，太古地產在挑選地塊和做長期投資方面是非常有節制的。

實際上，彭國邦的表述也貫徹了太古地產的開發內涵，著眼于長期，不會為短時間內市場或行業的波動所影響。一方面太古地產的發展足于長遠，注重高品質的產品和服務。另一方面，從已有的項目表現來看，太古地產在內地的發展也符合預期。

太古地產發布的2021年上半年財報顯示，營收實現90.68億港元，同比增長38%；基本溢利上升7.6億港幣至45.13億港幣;股東應占綜合溢利為19.84億港幣，同比增長92.8%。其中，內地零售物業表現更為亮眼。

北京三里屯太古里租用率100%，零售銷售額增長85%；廣州太古匯租用率100%，零售銷售額增長88.1%；頤堤港租用率98%，零售銷售額增長5.7%；成都遠洋太古里租用率95%，零售銷售額增長65.7%；上海興業太古匯租用率96%，零售銷售額增長83.3%。

定位于家庭式消費商業綜合體，與遠洋集團合作的頤堤港產品表現也可圈可點。北京頤堤港零售銷售額同比增6%，出租率達98%。

積極引入零售業態，進一步拓展內地業務

從高端商場布局來看，主要涉及餐飲、服飾、休閑娛樂、生活方式等多重業態，這其中奢侈品品牌占有較大比重。

但隨著消費者興趣發生轉變，不少高端商場也在積極引入代表顏值經濟、健康經濟、潮流經濟的零售品牌以及餐飲業態中的現象級品牌，以提升消費者粘性。

如廣州太古匯引入超級文和友，通過制造話題來引入人流量。在全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平看來，廣州太古匯引進超級文和友是為滿足年輕消費者對新鮮感的追求而不斷引進新的品牌以及新的嘗試。

“隨著中國奢侈品消費者越來越年輕化，許多奢侈品商店必須通過年輕化的營銷來吸引新年輕的客群。另外超級文和友本身也帶有大量的引流和文化屬性，是太古匯這種高檔的商場比較強調屬地文化”。他表示。

一二線城市頂級點位有限，且商業競爭高度成熟化。為了挖潛新空間，北京三里屯太古里也在進行商圈北擴，通過改造北京公交集團維修場站，來拓展商業面積。

首店是商業項目特別是高端商業項目的招牌以及特色體現，即將開業的上海前灘太古里，將引入中國內地最大蔦屋書店，意圖成為滬上文化藝術生活全新策源地。MOViE MOViE是百老匯院線旗下文化生活概念影院品牌，繼香港太古廣場及太古城中心亮相后，將首次進駐中國內地。

在建筑方面，太古地產也想通過空間打造來吸引消費者。如上海前灘太古里建筑以“Double Parks雙層開放空間”概念進行打造，除擁有里巷交錯的特色街區和中央公園外，更首次在屋頂打造街區形態，這里也將是眾多環球時尚生活品牌的落戶點。

場景方面，藝術展覽、城市集市等成為新的引流手段。如成都遠洋太古里積極探索城市空間和城市中心的創造性發展，推出“留步·耍起”大型主題活動，聯手英國設計公司保羅·考克塞茲工作室首次在國際范圍展出“Please Be Seated（請就座）”大型公共藝術裝置。

此外，從項目布局來看，今年太古地產一邊頻繁的拋售香港物業，一邊在內地積極推進零售物業合作項目，開始往內地項目傾斜。

太古地產主席白得利表示，未來，太古地產將通過一系列投資機會，進一步拓展內地業務。希望能在一線城市和包括大灣區在內地新一線城市尋找有潛力的項目。

附太古地產內地商業項目盤點：