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撰文/林平

導(dǎo)語(yǔ)：經(jīng)過(guò)前期的野蠻生長(zhǎng)到后來(lái)的逐步成熟，再到如今的多元?jiǎng)?chuàng)新，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)站上了新周期的起點(diǎn)。

未來(lái)十年，商業(yè)地產(chǎn)將衍化出怎樣的發(fā)展生態(tài)和格局，很大程度取決于綜合實(shí)力更強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)水平更高的行業(yè)頭部力量。他們掌握了市場(chǎng)的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)，主導(dǎo)著區(qū)域乃至全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，在城市更新建設(shè)和消費(fèi)變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心特此推出“重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商商業(yè)產(chǎn)品線解析及已開(kāi)項(xiàng)目盤點(diǎn)”系列專題，聚焦頭部開(kāi)發(fā)商，梳理各大企業(yè)商業(yè)產(chǎn)品線發(fā)展脈絡(luò)，總結(jié)他們各自的運(yùn)營(yíng)特色和發(fā)展規(guī)律，形成圖文數(shù)據(jù)資料，以供行業(yè)參考學(xué)習(xí)。

作為港資商業(yè)中的一種獨(dú)特存在，太古地產(chǎn)（01972.HK）的發(fā)展顯然不走尋常路。自千禧年前后進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)以來(lái)，它只開(kāi)出了5個(gè)項(xiàng)目。

這種“慢火熬湯”的態(tài)度，不僅迥異于其他港資品牌，也讓人對(duì)它產(chǎn)生了多維度看法，如“保守”“精致”“重度運(yùn)營(yíng)”等等。

2008年，北京三里屯太古里投入運(yùn)營(yíng)，這也是太古地產(chǎn)首個(gè)在內(nèi)地落成的商業(yè)綜合體。隨后，廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里、上海興業(yè)太古匯相繼落地。

而接下來(lái)將要開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目是上海前灘太古里，將于2021年9月30日開(kāi)業(yè)。

打造三大產(chǎn)品線，項(xiàng)目布局加快

進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)以來(lái)，太古地產(chǎn)相繼打造了太古匯、太古里及頤堤港三大產(chǎn)品線。如果從更小角度來(lái)看，廣州太古匯的餐飲補(bǔ)充業(yè)態(tài)——廣州匯坊也可以看做是其第四個(gè)產(chǎn)品線，廣州匯坊是太古地產(chǎn)為了瞄準(zhǔn)夜經(jīng)濟(jì)而推出的小體量餐飲集合項(xiàng)目，曾引進(jìn)了超級(jí)文和友品牌。

從目前太古地產(chǎn)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，北京三里屯太古里和廣州匯坊為全資持有，其余均為其他開(kāi)發(fā)商共同持有。太古地產(chǎn)對(duì)廣州太古匯持有97%股權(quán)，對(duì)北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里、上海興業(yè)太古匯以及即將開(kāi)業(yè)的上海前灘太古里分別持有50%的股權(quán)。

上海前灘太古里位于有“新外灘”之稱的上海浦東前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)，由太古地產(chǎn)與陸家嘴集團(tuán)聯(lián)合打造，總建筑面積12萬(wàn)㎡，將于9月30日開(kāi)業(yè)。這也是太古地產(chǎn)在上海第二個(gè)發(fā)展項(xiàng)目，也是中國(guó)內(nèi)地第三個(gè)太古里，同時(shí)也是太古地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地的第六個(gè)項(xiàng)目。

太古里產(chǎn)品線主打開(kāi)放式、低密度、里巷式購(gòu)物中心，上海前灘太古里也承襲了太古里低密度、里巷交錯(cuò)的設(shè)計(jì)布局。

據(jù)悉，截至今年上半年，上海前灘太古里出租率已超過(guò)80%，未來(lái)將會(huì)有超50個(gè)奢侈品牌進(jìn)駐，引進(jìn)超過(guò)12個(gè)中國(guó)內(nèi)地首店，包括中國(guó)內(nèi)地首家MOViE MOViE電影院和中國(guó)內(nèi)地面積最大的蔦屋書店等。

另?yè)?jù)了解，太古地產(chǎn)在上海的項(xiàng)目布局的步伐也在加快。今年7月21日，張園太古里項(xiàng)目正式簽約，成為太古地產(chǎn)在上海的第二個(gè)太古里項(xiàng)目。此外，太古地產(chǎn)上海第二個(gè)太古匯商業(yè)項(xiàng)目正在前期洽商中，或?qū)⑦x址浦東新區(qū)北濱江區(qū)塊。

“慢功夫”背后：重在精品

太古地產(chǎn)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的“慢功夫”，在業(yè)界聞名遐邇，背后是對(duì)細(xì)節(jié)把控的執(zhí)著。

以2011年開(kāi)業(yè)的廣州太古匯為例，該項(xiàng)目歷經(jīng)多次延期，為了解決項(xiàng)目的交通便捷性以及貫徹TOD開(kāi)發(fā)理念，廣州太古匯最終在等到地鐵接駁通暢后才加速開(kāi)業(yè)步伐。

太古對(duì)于城市的選擇十分謹(jǐn)慎，主要選址一線城市或準(zhǔn)一線城市的核心頂級(jí)區(qū)塊，如定位于高端、大型城市商業(yè)綜合體的太古匯產(chǎn)品線，多布局城市核心交通與商業(yè)集合區(qū)。在核心城市開(kāi)發(fā)精品項(xiàng)目，一直是太古地產(chǎn)的主基調(diào)。

不過(guò)，由于布局內(nèi)地稍晚，太古地產(chǎn)在勾地方面曾面臨過(guò)多重挑戰(zhàn)，這也是其布局緩慢的原因之一。不過(guò)，太古地產(chǎn)行政總裁兼常務(wù)董事彭國(guó)邦曾表示，太古地產(chǎn)專注于在內(nèi)地一線城市和新一線城市尋找機(jī)會(huì)，但不會(huì)為速度設(shè)定嚴(yán)格指標(biāo)，太古地產(chǎn)在挑選地塊和做長(zhǎng)期投資方面是非常有節(jié)制的。

實(shí)際上，彭國(guó)邦的表述也貫徹了太古地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)內(nèi)涵，著眼于長(zhǎng)期，不會(huì)為短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)或行業(yè)的波動(dòng)所影響。一方面太古地產(chǎn)的發(fā)展足于長(zhǎng)遠(yuǎn)，注重高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。另一方面，從已有的項(xiàng)目表現(xiàn)來(lái)看，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的發(fā)展也符合預(yù)期。

太古地產(chǎn)發(fā)布的2021年上半年財(cái)報(bào)顯示，營(yíng)收實(shí)現(xiàn)90.68億港元，同比增長(zhǎng)38%；基本溢利上升7.6億港幣至45.13億港幣;股東應(yīng)占綜合溢利為19.84億港幣，同比增長(zhǎng)92.8%。其中，內(nèi)地零售物業(yè)表現(xiàn)更為亮眼。

北京三里屯太古里租用率100%，零售銷售額增長(zhǎng)85%；廣州太古匯租用率100%，零售銷售額增長(zhǎng)88.1%；頤堤港租用率98%，零售銷售額增長(zhǎng)5.7%；成都遠(yuǎn)洋太古里租用率95%，零售銷售額增長(zhǎng)65.7%；上海興業(yè)太古匯租用率96%，零售銷售額增長(zhǎng)83.3%。

定位于家庭式消費(fèi)商業(yè)綜合體，與遠(yuǎn)洋集團(tuán)合作的頤堤港產(chǎn)品表現(xiàn)也可圈可點(diǎn)。北京頤堤港零售銷售額同比增6%，出租率達(dá)98%。

積極引入零售業(yè)態(tài)，進(jìn)一步拓展內(nèi)地業(yè)務(wù)

從高端商場(chǎng)布局來(lái)看，主要涉及餐飲、服飾、休閑娛樂(lè)、生活方式等多重業(yè)態(tài)，這其中奢侈品品牌占有較大比重。

但隨著消費(fèi)者興趣發(fā)生轉(zhuǎn)變，不少高端商場(chǎng)也在積極引入代表顏值經(jīng)濟(jì)、健康經(jīng)濟(jì)、潮流經(jīng)濟(jì)的零售品牌以及餐飲業(yè)態(tài)中的現(xiàn)象級(jí)品牌，以提升消費(fèi)者粘性。

如廣州太古匯引入超級(jí)文和友，通過(guò)制造話題來(lái)引入人流量。在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平看來(lái)，廣州太古匯引進(jìn)超級(jí)文和友是為滿足年輕消費(fèi)者對(duì)新鮮感的追求而不斷引進(jìn)新的品牌以及新的嘗試。

“隨著中國(guó)奢侈品消費(fèi)者越來(lái)越年輕化，許多奢侈品商店必須通過(guò)年輕化的營(yíng)銷來(lái)吸引新年輕的客群。另外超級(jí)文和友本身也帶有大量的引流和文化屬性，是太古匯這種高檔的商場(chǎng)比較強(qiáng)調(diào)屬地文化”。他表示。

一二線城市頂級(jí)點(diǎn)位有限，且商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)高度成熟化。為了挖潛新空間，北京三里屯太古里也在進(jìn)行商圈北擴(kuò)，通過(guò)改造北京公交集團(tuán)維修場(chǎng)站，來(lái)拓展商業(yè)面積。

首店是商業(yè)項(xiàng)目特別是高端商業(yè)項(xiàng)目的招牌以及特色體現(xiàn)，即將開(kāi)業(yè)的上海前灘太古里，將引入中國(guó)內(nèi)地最大蔦屋書店，意圖成為滬上文化藝術(shù)生活全新策源地。MOViE MOViE是百老匯院線旗下文化生活概念影院品牌，繼香港太古廣場(chǎng)及太古城中心亮相后，將首次進(jìn)駐中國(guó)內(nèi)地。

在建筑方面，太古地產(chǎn)也想通過(guò)空間打造來(lái)吸引消費(fèi)者。如上海前灘太古里建筑以“Double Parks雙層開(kāi)放空間”概念進(jìn)行打造，除擁有里巷交錯(cuò)的特色街區(qū)和中央公園外，更首次在屋頂打造街區(qū)形態(tài)，這里也將是眾多環(huán)球時(shí)尚生活品牌的落戶點(diǎn)。

場(chǎng)景方面，藝術(shù)展覽、城市集市等成為新的引流手段。如成都遠(yuǎn)洋太古里積極探索城市空間和城市中心的創(chuàng)造性發(fā)展，推出“留步·耍起”大型主題活動(dòng)，聯(lián)手英國(guó)設(shè)計(jì)公司保羅·考克塞茲工作室首次在國(guó)際范圍展出“Please Be Seated（請(qǐng)就座）”大型公共藝術(shù)裝置。

此外，從項(xiàng)目布局來(lái)看，今年太古地產(chǎn)一邊頻繁的拋售香港物業(yè)，一邊在內(nèi)地積極推進(jìn)零售物業(yè)合作項(xiàng)目，開(kāi)始往內(nèi)地項(xiàng)目?jī)A斜。

太古地產(chǎn)主席白得利表示，未來(lái)，太古地產(chǎn)將通過(guò)一系列投資機(jī)會(huì)，進(jìn)一步拓展內(nèi)地業(yè)務(wù)。希望能在一線城市和包括大灣區(qū)在內(nèi)地新一線城市尋找有潛力的項(xiàng)目。

附太古地產(chǎn)內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目盤點(diǎn)：