8月，政策繼續(xù)引導(dǎo)國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展，存量改造、城市商圈以及綜合體開(kāi)發(fā)等都有所涉及。

新項(xiàng)目入市方面，月內(nèi)全國(guó)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量和體量相比前幾月有所減少。重點(diǎn)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商的新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目亦不多，但在項(xiàng)目發(fā)展上還是有所進(jìn)展。

從企業(yè)上半年財(cái)報(bào)看，擺脫疫情影響后，大部分企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收同比增長(zhǎng)。得益于規(guī)模的擴(kuò)大，部分企業(yè)增幅更是超過(guò)70%。

此外，企業(yè)對(duì)于資產(chǎn)證券化的熱情持續(xù)，寶龍地產(chǎn)宣布分拆寶龍房托基金前往港交所上市，力圖成為香港首個(gè)專注于購(gòu)物中心，以中國(guó)內(nèi)地為基地的商用物業(yè)產(chǎn)業(yè)信托。

政策引導(dǎo)商業(yè)發(fā)展，中小體量項(xiàng)目成主流

8月，商務(wù)部流通發(fā)展司公開(kāi)征求《城市商圈建設(shè)指南（征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)。該意見(jiàn)提出，將城市商圈更新改造與城市更新相結(jié)合，著力優(yōu)化存量，盤活閑置；堅(jiān)持統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，加強(qiáng)商圈與周邊旅游景點(diǎn)、文化場(chǎng)所、商務(wù)樓宇資源互動(dòng)。

對(duì)于不同等級(jí)城市的商業(yè)發(fā)展，意見(jiàn)也做出了相關(guān)引導(dǎo)。其中，提出在常住人口超過(guò)1000萬(wàn)的超大城市，結(jié)合超大城市的特點(diǎn)和城市更新改造，對(duì)標(biāo)國(guó)際一流商圈和商業(yè)街，吸引國(guó)內(nèi)外高端商業(yè)品牌和資源集聚，提升高端購(gòu)物、文化旅游、金融商務(wù)等功能，打造一批世界頂級(jí)商圈。

江蘇也印發(fā)了《關(guān)于完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中指出嚴(yán)控大型商業(yè)綜合體的規(guī)模和數(shù)量；不得以商業(yè)綜合體作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的賣點(diǎn)，進(jìn)行虛假宣傳；推廣鄰里中心模式等，從政策層面控制部分城市商業(yè)體開(kāi)發(fā)過(guò)度的問(wèn)題。

可以看出，以上政策，從城市商圈發(fā)展和商業(yè)開(kāi)發(fā)方面入手，對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展起到一定指引作用，給商業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的活力。

新入市項(xiàng)目上，8月全國(guó)范圍開(kāi)業(yè)了17個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，總體量為137.42萬(wàn)平方米。城市方面，除北京外的一線城市都有新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，但體量都較小。總體來(lái)看，新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目均為中小體量，10萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目占比過(guò)半，最大的體量為16萬(wàn)平方米。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

進(jìn)入商業(yè)存量時(shí)代后，中小體量的項(xiàng)目受到更多投資者的青睞。一方面，這類商業(yè)項(xiàng)目往往具有開(kāi)發(fā)成本低，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境沖擊小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的特點(diǎn)；另一方面，該類項(xiàng)目雖然體量不大，業(yè)態(tài)豐富度不及大體量項(xiàng)目，但若能精準(zhǔn)定位、抓住目標(biāo)客群，打造出適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品，亦能在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地。

運(yùn)營(yíng)商新增項(xiàng)目上，觀點(diǎn)指數(shù)觀察下的企業(yè)樣本中，僅有新城控股和萬(wàn)達(dá)商管有新項(xiàng)目開(kāi)出。但在數(shù)量和體量上，和此前幾月相比均有所下降。

新城有一個(gè)位于徐州的吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，新增體量12.7萬(wàn)平方米；而萬(wàn)達(dá)有兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，體量均不超過(guò)10萬(wàn)平方米。

其他運(yùn)營(yíng)商雖無(wú)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，但均在積極發(fā)展中。如華潤(rùn)萬(wàn)象生活將與浦東開(kāi)發(fā)集團(tuán)攜手上海浦東足球場(chǎng)區(qū)核心商業(yè)項(xiàng)目，打造一個(gè)10萬(wàn)平方米華潤(rùn)萬(wàn)象天地購(gòu)物中心，屆時(shí)將引入創(chuàng)新首店、地區(qū)旗艦店、活力街區(qū)等概念。

而太古地產(chǎn)也與朝陽(yáng)區(qū)政府、北京公交集團(tuán)簽署合作框架協(xié)議，三里屯太古里北區(qū)北項(xiàng)目正式落地。未來(lái)，通過(guò)對(duì)地塊的改造升級(jí)，有利于對(duì)標(biāo)國(guó)際一流，擴(kuò)大首店、旗艦店的商務(wù)承載空間，整體提升大三里屯商圈活力，打造成符合首都城市功能定位的商業(yè)文化新地標(biāo)。

企業(yè)半年?duì)I收同比普升，資產(chǎn)證券化熱度高

從企業(yè)近期發(fā)布的2021年中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，觀點(diǎn)指數(shù)選取的7個(gè)樣本企業(yè)中，6個(gè)實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)。增長(zhǎng)幅度最大的是新城控股，上半年租金收入36.67億元，同比增長(zhǎng)約72%；增長(zhǎng)幅度最低為大悅城地產(chǎn)，旗下大悅城購(gòu)物中心收入13.44億元，但也實(shí)現(xiàn)了接近29%增長(zhǎng)。

可以看出，憑借規(guī)模快速增長(zhǎng)，以新城為代表的企業(yè)收入明顯提升。此外，憑借高端項(xiàng)目在內(nèi)地商業(yè)市場(chǎng)占據(jù)重要地位，恒隆地產(chǎn)等港資上半年繼續(xù)收獲可觀的租金收益。  

作為商管企業(yè)上市的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，2021上半年購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理收入為9.33億元，相比2020年同期下滑約7個(gè)百分點(diǎn)，主要是收入模式轉(zhuǎn)變帶來(lái)的影響。

自2020下半年起，購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)的收入模式改為酬金制，去年同期購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)的收入模式為包干制，因此收入較去年同期有所下降。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)中報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

關(guān)于未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展，不少企業(yè)都披露了下半年的開(kāi)業(yè)計(jì)劃。如大悅城預(yù)計(jì)將有蘇州大悅春風(fēng)里、長(zhǎng)沙大悅城、北京豐臺(tái)大悅春風(fēng)里、重慶大悅城、武漢大悅城等5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，總計(jì)商業(yè)面積65.9萬(wàn)平方米，屆時(shí)在管面積有較大增長(zhǎng)。

據(jù)了解，截至2021年6月，大悅城已開(kāi)業(yè)15個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，在建項(xiàng)目12個(gè)。除大悅城系列外，可以看出春風(fēng)里的發(fā)展速度正在加快。目前該產(chǎn)品線僅有一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目也并不多，需要后續(xù)繼續(xù)擴(kuò)張。

此外，企業(yè)對(duì)于資本市場(chǎng)的興趣不減，近幾月來(lái)計(jì)劃打包旗下商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化的消息層出不窮。

繼上月新城分拆REITs赴新加坡上市后，寶龍地產(chǎn)也宣布將分拆寶龍房托基金前往港交所上市。如若成功，寶龍房托將是香港首個(gè)專注于購(gòu)物中心，以中國(guó)內(nèi)地為基地的商用物業(yè)產(chǎn)業(yè)信托。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

在物業(yè)選擇考量上，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，計(jì)劃分拆的8個(gè)商業(yè)物業(yè)為寶龍旗下寶龍廣場(chǎng)系列項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)時(shí)間集中于2011-2019年間，大部分運(yùn)營(yíng)時(shí)間均已超過(guò)5年，為寶龍商業(yè)管理下的成熟項(xiàng)目。

據(jù)寶龍房托招股書顯示，截至2021年上半年，寶龍房托商業(yè)物業(yè)的總可租賃總面積約為45.35萬(wàn)平方米，評(píng)估價(jià)值約82.31億元，平均租用率約為96.5%，每平方米的平均月租金為70.3元。

對(duì)于寶龍而言，選擇分拆商業(yè)物業(yè)上市，選取底層資產(chǎn)組合相對(duì)靈活，可以自由選擇旗下優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行打包，提升物業(yè)的價(jià)值。而且能夠打通資本市場(chǎng)渠道，回籠資金。