來源/聯(lián)商專欄

撰文/聯(lián)商高級顧問團成員 老刀

萬科這樣財大氣粗的帶頭大哥，居然說以后我坐不起頭等艙了，要節(jié)衣縮食。估計大部分觀眾們也就“呵呵”而已，畢竟“多財多億”的萬科，前幾年就喊要活下去。

1、郁亮，此話當真？

今年年初，深圳萬科國際會議中心，在主題為“敢拼才會贏”的萬科2022內(nèi)部年會上，董事會主席郁亮做了近5000字的總結(jié)講話，就企業(yè)戰(zhàn)略、機制、文化、組織和人才這5方面，對萬科的經(jīng)營治理提出具體要求。

在這篇講話中，最牽動萬眾眼光的，莫過于以下這些論斷：

房地產(chǎn)行業(yè)由“白銀時代”，進入到了“黑鐵時代”。2022年，對萬科而言，是背水一戰(zhàn)的一年。如何理解背水一戰(zhàn)？“就是要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。”重中之重是 “省吃儉用、減少浪費、營造節(jié)衣縮食的戰(zhàn)時氛圍”。

作為全公司的一號員工，郁亮提出，今年他不再坐頭等艙了，如果有時間接近的航班也會哪班便宜買哪班。“能省多少錢不是最重要的，傳達的信號很重要”。

郁亮講完，建業(yè)集團的董事長胡葆森也跟進了。2月14日建業(yè)集團召開媒體懇談會，胡葆森坦言，從黃金時代到白銀時代，再到黑鐵時代，房地產(chǎn)直接跳過了“青銅時代”。對優(yōu)秀的企業(yè)來說目前至少還在白銀時代，但對很多已經(jīng)躺平的企業(yè)來說，黑鐵時代都不是了。

郁亮的這次內(nèi)部講話，是在1月9日，一個多月之后的2月11日，郁亮的講話稿才流傳出來，顯然是有所策劃的。

第一，郁亮大聲疾呼“房地產(chǎn)進入黑鐵時代”，作為房地產(chǎn)行業(yè)的帶頭大哥，郁亮的這番叫苦，甚至對整個房地產(chǎn)行業(yè)接下來的不利預(yù)判，最希望被誰聽到？

第二，“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時氛圍”，這些措辭對萬科本身會帶來怎樣的影響？在過去的2021年，諸多TOP50的房企相繼暴雷，出現(xiàn)債務(wù)違約，工地停工，甩賣資產(chǎn)，降薪裁員等等事件，而更多的雷，似乎還在滾滾而來的路上。在這個關(guān)鍵檔口，郁亮如此“自揭家短”，顯然需要深思熟慮。

第三，不明真相的群眾，可能會幾家歡樂幾家愁，供著貸的不希望跌價，而準備買房的內(nèi)心竊喜，以為房地產(chǎn)都進入黑鐵時代了，那房價必然下跌。

其實郁亮的此種論調(diào)已經(jīng)不是第一次了。早在2018年的萬科秋季年會上，郁亮就在會議現(xiàn)場掛出三個字：活下去。

2、經(jīng)濟日報的回應(yīng)

這兩年，房地產(chǎn)企業(yè)的日子確實不好過，但是，無論業(yè)內(nèi)人士還是媒體，一說起房地產(chǎn)的暴雷或者艱難度日，無一不提到“三道紅線”。無論從字面理解還是內(nèi)在邏輯的弦外之音，房地產(chǎn)的“黑鐵時代”，似乎很大程度上應(yīng)該歸咎于這“三道紅線”。

2020年8月，央行、銀保監(jiān)會等機構(gòu)針對房地產(chǎn)企業(yè)提出“三道紅線”，即剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。在這三個指標之上，將房企劃為四檔，踩中三條紅線的房企歸入“紅檔”，踩中兩條紅線的歸入“橙檔”，踩中一條紅線的歸入“黃檔”，三條全沒踩中的歸入“綠檔”。

“紅檔”房企將不能新增有息負債。三道紅線的要求初期適用于銷售額位列前二百、前五百這樣的“重點房企”。“即使沒有‘紅線’約束，一些小開發(fā)商現(xiàn)在融資已經(jīng)很難。”

所以，在這幾年來，無論恒大、萬科還是碧桂園這些大型房企，“降負債”成為一項重點工作。2020年9月末，郁亮就“三道紅線”表達他的認識：因為房地產(chǎn)業(yè)里金融的比重越來越高，金融資源被過多占用，這對經(jīng)濟而言不是好事，到一定程度，國家一定會采取措施。這反映出國家不希望房地產(chǎn)行業(yè)占用過多金融資源，行業(yè)將從國家支柱產(chǎn)業(yè)回歸到普通行業(yè)。

2021年處于風口浪尖的恒大，也把降負債，將“紅線轉(zhuǎn)綠”作為重點工作。去年6月3日晚，恒大集團召開一年一度的戰(zhàn)略合作伙伴交流會，國內(nèi)外超1000家供應(yīng)鏈企業(yè)參與了這次會議。針對當下廣受關(guān)注的“三條紅線”，許家印在會上明確提出，截至6月30日，“恒大至少實現(xiàn)一條紅線變綠”。

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)跟金融的關(guān)聯(lián)太密切：貸銀行的錢拿地，還沒開建就開始賣房，回籠一部分資金之后一方面加緊建設(shè)，另一方面再拿地再貸款，同樣是還沒開建就賣房。這就是碧桂園、恒大這些大型房地產(chǎn)企業(yè)的所謂“快速周轉(zhuǎn)”打法。 

除了向銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)還開始通過各種渠道進行融資，比如說發(fā)行債券、參股控股部分中小型商業(yè)銀行等等。這就導(dǎo)致房企跟金融業(yè)的勾連越來越深，風險也越來越大。

在房企快周轉(zhuǎn)、高度金融化的打法中，其規(guī)模就如同滾雪球一樣越滾越大，而負債也越滾越大。地產(chǎn)對資金的饑渴和依賴可想而知。

今年以來，寬松的貨幣政策似乎讓大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張得以紓困。但是，可以拿到錢不代表地產(chǎn)企業(yè)本身就可以拿。高負債率會從方方面面制約房企的順暢運轉(zhuǎn)和發(fā)展，高負債甚至在一定程度上等同于不健康，不合規(guī)，這不得不讓房企謹慎融資。這顯然是日子不好過的重要底層邏輯。

2月20日，經(jīng)濟日報發(fā)表文章《不要誤讀“房地產(chǎn)去金融化”》疑似是在回應(yīng)郁亮的“叫苦”：

日前，某大型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部講話流出，在市場上引發(fā)了關(guān)于“房地產(chǎn)去金融化”的討論。

必須指出的是，“去金融化”是對此前過度金融化的一種矯正，其最終目的是將房企的經(jīng)營杠桿率降至合理水平，優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)，推動房地產(chǎn)回歸居住屬性、民生屬性，避免引發(fā)區(qū)域性、系統(tǒng)性風險。

房地產(chǎn)行業(yè)曾出現(xiàn)的“過度金融化”問題，具體體現(xiàn)在兩個層面。一是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過度依賴金融杠桿，高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)；二是房地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局金融領(lǐng)域，投資、持股甚至控股商業(yè)銀行、保險機構(gòu)、信托公司等，產(chǎn)業(yè)資本過度進入金融行業(yè)。

經(jīng)濟日報的文章強調(diào)：

“在行業(yè)去杠桿過程中，個別企業(yè)違約風險必然會暴露。對此，不能急于政策轉(zhuǎn)彎，否則便是前功盡棄。要在堅持“房住不炒”的定位下，積極穩(wěn)妥處置已暴露風險。在結(jié)構(gòu)上要做到“有保有壓”，精準有效滿足房企、購房者的合理剛性融資需求，堅決遏制違法違規(guī)行為。”

從經(jīng)濟日報的這篇文章來看，至少官方媒體的明確表態(tài)是政策緊箍咒不能因為某些人喊快要活不下去就松懈，不能“急于政策轉(zhuǎn)彎”。

3、萬科是一面鏡子

2018年，郁亮喊著“活下去”，結(jié)果2019年萬科成為國內(nèi)房企的拿地冠軍。這次郁亮喊“黑鐵時代”，雖然有“會哭的孩子有奶吃”這方面的用意，但2021年以來，萬科確實在收縮。

2021年前三季度，萬科營收同比增12.42%，歸母凈利卻同比下滑16.0%。同期，公司毛利率為22.10%，同比下降7.8%，凈利率為9.06%，同比下降3.4%。歷年年報數(shù)據(jù)顯示，自2004年以來，萬科的凈利率從未低于10%。

利潤率同比下降，銷售額也不樂觀。萬科2021年累計實現(xiàn)合同銷售額6277.8億元，同比下降10.85%。這是近六年來，萬科年度銷售增速首次由正轉(zhuǎn)負。

據(jù)報道，2021年，萬科在“北、上、廣、深”四大一線城市寸土未入，這是20年來的頭一回，這也充分體現(xiàn)了萬科的收縮決心。

面對“黑鐵時代”，不僅僅是萬科一家，整個中國房企都需要迎來一個不再高速增長的低動能、低配置的緩速行進階段，而這個階段可能會在很長時間內(nèi)成為常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)，從政府到老百姓估計都不希望看到它依然還這般“鮮花著錦烈火烹油”。

郁亮所謂的“黑鐵時代”可能略有夸張，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)牽涉面太廣，對整個宏觀經(jīng)濟影響巨大。但是消除泡沫，平穩(wěn)發(fā)展，摒棄畸形的高房價，會成為常態(tài)。即使很多地方政府并不希望房價大跌，但是客觀事實是，新時代之下，人們對于投資房產(chǎn)的未來獲利預(yù)期已經(jīng)普遍看低，真實的市場需求在萎縮。

1月31日，國際評級機構(gòu)穆迪發(fā)布的報告稱，2021年全國合約銷售額同比僅增長5.3%，低于2020年的10.8%與2019年的10.3%。穆迪還預(yù)測，由于房地產(chǎn)融資渠道受限以及購房者信心趨弱，預(yù)計2022年全國合約銷售額將同比下降5%-10%。

在中國的頭部房地產(chǎn)企業(yè)當中，萬科算是相當穩(wěn)健的。2021年上半年報顯示，其凈負債率僅20.7%，離“三條紅線”還遠著呢。

健康的萬科在2021年居然沒有在北上廣深這四大一線城市拿地，這多少有點讓人意外。

筆者認為，今后中國的房地產(chǎn)發(fā)展一定是冰火兩重天。第一，北上廣深這樣的一線城市，人口眾多，而且依然不斷有外來人口涌入，對房子的剛性需求是存在的，房價只漲不降。但是，再大的城市，發(fā)展總會有邊界，所以，對萬科這樣的頭部房企來說，不是不想在一線城市拿地，而是這些城市的土地資源基本已經(jīng)開發(fā)殆盡，無地可拿。

另一方面，當轉(zhuǎn)向二三線城市的時候，房價再漲幾乎無望，拿地屯在手上，成本太高，風險也大。據(jù)《證券日報》分析報道，按照國家統(tǒng)計局的城市級別劃分，萬科2021年獲取的土地中，至少有37%的土地來自二線城市。從頭部城市轉(zhuǎn)向二線，萬科亦是無奈之舉。

4、三四線城市的“鶴崗化”

房地產(chǎn)行業(yè)到底會怎么樣，有各種分析解讀，有人說，跟城市規(guī)模有關(guān)系，還有人說跟政策導(dǎo)向有關(guān)系，但說一千道一萬，最終只會跟市場的真實需求有關(guān)系。房子再怎么投資炒作，最終依然要看“剛需”。如果沒有剛需，投資者的房子在手上沒人接盤，最終只能成為“無法變現(xiàn)的資產(chǎn)”。

再快速的周轉(zhuǎn)，再健康的負債率，如果市場需求低迷，統(tǒng)統(tǒng)熄火。

去年以來，流行一個詞叫“鶴崗化”。

鶴崗是黑龍江的一座三四線城市，由于人口流失，缺乏必要的支柱性產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致當?shù)胤績r年年下跌。所以，2021年以來，鶴崗化用來形容中國絕大部分三四線城市的發(fā)展現(xiàn)狀，尤其指房地產(chǎn)現(xiàn)狀。

最近一篇名叫《鶴崗化，已經(jīng)蔓延到長三角了？》文章火爆各大媒體平臺，文章寫到：

小城市鶴崗化，正在以超乎想象的速度快進。黑龍江雙鴨山、遼寧鐵嶺、遼寧阜新、寧夏石嘴山、甘肅玉門、甘肅張掖、云南個舊、廣西百色……

從東北擴散到西北和西南，小城市房子賣成了白菜價。但令人想不到的是，現(xiàn)如今，鶴崗化已經(jīng)蔓延到了富庶的長三角（參閱《2021年長三角41市GDP排行》）。

最近網(wǎng)絡(luò)熱傳，安徽省的淮南市，一套房子價格也就四五萬，單價不過七八百。在貝殼上，總價10萬以內(nèi)的房子就有54套。這可不是在長三角的犄角旮旯。淮南距離合肥這個新一線城市不足100公里，開車一個來小時就到，可以說是合肥都市圈的重要一員。

這個都市圈成員還包括合肥市、六安市、滁州市、蕪湖市、馬鞍山市、蚌埠市、桐城市（縣級市）。就是這么一個地理位置不賴的城市，硬是無法擋住鶴崗化的來襲。

更可怕的是，不僅是長三角，就連先富起來的大灣區(qū)，也無法避免小城市的鶴崗化。大灣區(qū)城市肇慶，就在廣州隔壁，也出現(xiàn)了總價十萬以內(nèi)的二手房。

文章雖然有些夸張，但是，對三四線城市來說，房價暴跌幾乎已經(jīng)成為不爭的事實。三四線城市人口流出，城市空心化，房價下跌幾乎是無法避免的。

而這樣對房產(chǎn)未來估值的信心會在整個市場蔓延，從房企到剛需消費人群，對未來若干年內(nèi)的房價幾乎都會持不樂觀的態(tài)度。

筆者以為，房地產(chǎn)雖然是中國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，但是高昂的房價綁架了方方面面，最大的禍根在于讓年輕人群的生活成本居高不下。房地產(chǎn)也許本就沒有什么“白銀時代”“黑鐵時代”，平緩穩(wěn)健的發(fā)展，是消費者樂見的，但是對于賺慣了大錢、快錢的房地產(chǎn)企業(yè)大佬們，他們準備好了嗎？

*本文僅代表作者觀點，不代表聯(lián)商網(wǎng)立場