每一個區(qū)域，都有一個地方，濃縮著商業(yè)的精髓，見證繁華的更迭，成為區(qū)域印象的獨(dú)特名片。于深圳石巖而言，宏發(fā)大世界就是這樣一個地方。

然而，隨著城市化建設(shè)的飛速發(fā)展和體驗(yàn)式消費(fèi)時代的到來，石巖的商業(yè)格局已進(jìn)入新階段，陪石巖走過十余載歲月的宏發(fā)大世界主動求變。

在適應(yīng)新時代發(fā)展的探索道路上，宏發(fā)大世界回顧過去，思考未來，探討用拓展邊界、填補(bǔ)空白的方式，尋求石巖線下商業(yè)的破局方法。

壹

石巖商業(yè)新機(jī)遇和困繭

疫情影響、區(qū)域發(fā)展、消費(fèi)迭代等因素的多重影響，使石巖片區(qū)商業(yè)面臨前所未有之變局。在高存量與高增量并存的市場競爭下，根植于石巖商圈的老牌商業(yè)將會面對怎樣的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，本文嘗試探索答案。

機(jī)遇-后疫情時代，體驗(yàn)為王

反復(fù)出現(xiàn)的疫情正在重塑人們的消費(fèi)習(xí)慣。因新冠肺炎疫情期間出行受限，居民消費(fèi)由線下進(jìn)一步向線上轉(zhuǎn)變，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年全年全國網(wǎng)上零售額130884億元，比上年增長14.1%，在實(shí)物商品網(wǎng)上零售額中，吃類、穿類和用類商品分別增長17.8%、8.3%和12.5%，線下商品零售被線上經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重擠占。

2021年12月份社會消費(fèi)品零售總額主要數(shù)據(jù)

▲來源：國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)公開

另一方面，疫情讓人們意識到身體素質(zhì)的重要性，更為重視健康生活方式，對于醫(yī)療保健、健康運(yùn)動等服務(wù)性產(chǎn)品消費(fèi)也相應(yīng)增多。此外，疫情帶來的物理隔斷也讓人們更加渴望面對面的交流，居民對社交需求方面的消費(fèi)相應(yīng)提高。

因此，后疫情時代的線下商業(yè)體若想喚醒消費(fèi)者的欲望，與其在商品零售發(fā)力，不如創(chuàng)造出更豐富、更契合周邊消費(fèi)者的商業(yè)空間與消費(fèi)體驗(yàn)。

機(jī)遇-地鐵時代，客群多樣化

城由市而興，市因城而繁華，軌道交通的發(fā)展往往能為區(qū)域發(fā)展帶來重大變化。2020年地鐵6號線開通，石巖進(jìn)入地鐵時代；預(yù)計2022年底地鐵13號線開通，屆時只需半小時即可從石巖直達(dá)南山科技園。軌道交通的全面升級將會實(shí)現(xiàn)石巖片區(qū)的人口騰籠換鳥，帶來大批南山區(qū)外溢企業(yè)及科技產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)，從而促進(jìn)消費(fèi)升級。

此外，寶安區(qū)十四五發(fā)展規(guī)劃把石巖科創(chuàng)城納入五大發(fā)展極核之一，產(chǎn)業(yè)升級，大型高科技/新興產(chǎn)業(yè)工業(yè)園林立，讓石巖擁有30萬+的“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”客群。

據(jù)已公示材料，石巖的城市更新規(guī)劃占地體量超百萬規(guī)模，片區(qū)約有26個城市更新項(xiàng)目，隨著項(xiàng)目的陸續(xù)入市，將帶來大量新晉家庭。

▲部分城市更新項(xiàng)目位置示意

由此可見，和深圳核心區(qū)往往只面向一種客群不同，從產(chǎn)業(yè)園區(qū)“藍(lán)領(lǐng)”到南山區(qū)外溢“白領(lǐng)”，從本地“村民”到城市更新帶來的“新居民”，石巖商業(yè)將面對來自不同價值鏈條的更多層次的消費(fèi)客群。

困繭-石巖片區(qū)商業(yè)發(fā)展滯后

據(jù)RET睿意德數(shù)據(jù)，深圳2021年商業(yè)存量為927萬㎡，居中國頭部城市第三，商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)位列全國第四位。然而，被石巖水庫、鐵崗水庫和陽臺山環(huán)抱的石巖的商業(yè)發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上深圳的整體步伐。

2021年中國商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)前20城市

▲數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

雖然除了宏發(fā)大世界老牌商圈，分別以星城購物中心、匯邦中心和創(chuàng)維谷為中心的新興商圈正在萌芽，但這些項(xiàng)目多以單一主題或一站式購物中心的形式規(guī)劃，且很多城市更新項(xiàng)目仍在緩慢推進(jìn)，石巖“多中心化”商業(yè)格局仍需一段時間才能真正兌現(xiàn)，宏發(fā)大世界依舊是目前石巖消費(fèi)力聚集的“主要陣地”。

此外，石巖老商圈商業(yè)規(guī)劃停留在過去式，以視務(wù)工人群為目標(biāo)客群的傳統(tǒng)超市百貨、商街為主，客群單一，同質(zhì)化嚴(yán)重，業(yè)態(tài)落后，品牌的知名度、豐富度等都存在不足，主要是以衣服飾品為主的零售商業(yè)和以個體戶為主的小餐飲商業(yè)，競爭激烈，無法帶來和城市生活相匹配的消費(fèi)體驗(yàn)。

小結(jié)和思考

綜上所述，石巖商圈的老牌商業(yè)將會面對的挑戰(zhàn)和機(jī)遇如下：

01

地鐵時代、舊改項(xiàng)目帶來消費(fèi)水平更高的客群，但單一主題的傳統(tǒng)商業(yè)無法全覆蓋具有石巖本地特色的多層次消費(fèi)人群的需求。

02

人們的消費(fèi)習(xí)慣正在快速變化，但常規(guī)業(yè)態(tài)的商圈規(guī)劃無法滿足后疫情時代飛速增長的體驗(yàn)式消費(fèi)需求。

03

軌道交通升級拉近了石巖和市區(qū)的距離，但高質(zhì)連鎖品牌的缺席無法滿足高品質(zhì)的城市生活需求。

貳

宏發(fā)大世界的破局探索

抓住新機(jī)遇，碾碎困繭，深耕石巖生態(tài)圈十余年的宏發(fā)大世界積極探索，在突破單一、打破常規(guī)、沖破空白三個維度主動求變，全新打造區(qū)域生活升級型主題商業(yè)。

突破單一，多元化主題顛覆商業(yè)傳統(tǒng)

宏發(fā)大世界突破傳統(tǒng)商業(yè)的單一主題的局限，以提供覆蓋全年齡、全時間的生活空間為目標(biāo)，結(jié)合石巖本地發(fā)展特色，圍繞片區(qū)居民的日常購物需求、夜生活消費(fèi)需求和健康生活需求，將11萬㎡商業(yè)體細(xì)分為3個不同主題——品質(zhì)生活中心、夜娛生活中心、動感生活中心。

主題商業(yè)的改造不是一朝一夕的事情，早在2019年，宏發(fā)大世界便開始了多元化主題商業(yè)的探索之旅。

目前，定位品質(zhì)生活中心的二期商業(yè)——歲寶百貨和夜娛生活中心的三期商業(yè)已經(jīng)入市，一期商業(yè)正在緊鑼密鼓地改造升級為動感生活中心，以此打造多主題、多中心的“第三生活空間”，讓相關(guān)客群迅速找到自己的“圈子”，來煥新石巖及周邊片區(qū)的商業(yè)活力并促進(jìn)消費(fèi)模式的升級。

打破常規(guī)，年輕化業(yè)態(tài)連通城市生活

宏發(fā)大世界打破石巖當(dāng)下的常規(guī)業(yè)態(tài)，提出“即時可達(dá)的城市生活”概念，以差異化經(jīng)營為導(dǎo)向，通過對業(yè)態(tài)的豐富和更新，為以18-35歲為核心的年輕消費(fèi)群體提供一個便捷、舒適、可持續(xù)的生活樂享空間。

既破除當(dāng)下石巖以街鋪為主的局面，又異于傳統(tǒng)購物中心的盒子概念，宏發(fā)大世界圍繞年輕人生活方式，打造娛樂場景、外廣場社交場景和天臺籃球場等特色體驗(yàn)空間，以夜間娛樂、體育健康、餐飲、社交體驗(yàn)為核心要素，把品質(zhì)生活配套與特色業(yè)態(tài)有機(jī)結(jié)合，以年輕化的業(yè)態(tài)組合，實(shí)現(xiàn)“三兩好友，隨約隨樂”的自由體驗(yàn)，讓城市生活在石巖老商圈愉躍全場。

沖破空白，高質(zhì)連鎖品牌更新石巖商業(yè)

以沖破石巖商業(yè)品牌空白為導(dǎo)向，宏發(fā)大世界一期商業(yè)旨在顛覆“百貨一條街”的現(xiàn)狀，加大高質(zhì)量的連鎖品牌、新晉品牌的引進(jìn)占比，致力于為石巖帶來前所未有的城市生活體驗(yàn)和品質(zhì)生活方式。

目前，一期商業(yè)麥當(dāng)勞、非烤勿擾、正浩體育、宏山齒科、周大福、六福、老鳳祥等知名連鎖品牌意向進(jìn)駐，打造室內(nèi)恒溫游泳池、天臺籃球場和外廣場外擺等特色運(yùn)動和社交空間，正在豐富小酒館、擼貓館、特色茶飲、品牌集合店等符合當(dāng)下年輕人興趣和追求的特色品牌，讓消費(fèi)者能體驗(yàn)到多元化場景，拉近石巖和深圳城市生活的距離。

叁

結(jié)語

宏發(fā)大世界是深圳宏發(fā)集團(tuán)目前在石巖片區(qū)商業(yè)體量最大、最具知名度的商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)過多年經(jīng)營沉淀，已贏得良好的口碑與信賴，收獲了龐大的消費(fèi)者基礎(chǔ)。這份底氣給予了宏發(fā)大世界改造成主題商業(yè)的信心。

作為宏發(fā)集團(tuán)在石巖片區(qū)商業(yè)新方向新路徑上的破局之作，憑借著多主題商業(yè)定位、豐富的業(yè)態(tài)規(guī)劃以及多元化的品牌加持，宏發(fā)大世界將會在石巖商業(yè)市場全面煥新，打造區(qū)域生活升級型主題商業(yè)，為城市商業(yè)帶來新的驚喜和想象。