每一個區域，都有一個地方，濃縮著商業的精髓，見證繁華的更迭，成為區域印象的獨特名片。于深圳石巖而言，宏發大世界就是這樣一個地方。

然而，隨著城市化建設的飛速發展和體驗式消費時代的到來，石巖的商業格局已進入新階段，陪石巖走過十余載歲月的宏發大世界主動求變。

在適應新時代發展的探索道路上，宏發大世界回顧過去，思考未來，探討用拓展邊界、填補空白的方式，尋求石巖線下商業的破局方法。

壹

石巖商業新機遇和困繭

疫情影響、區域發展、消費迭代等因素的多重影響，使石巖片區商業面臨前所未有之變局。在高存量與高增量并存的市場競爭下，根植于石巖商圈的老牌商業將會面對怎樣的挑戰和機遇，本文嘗試探索答案。

機遇-后疫情時代，體驗為王

反復出現的疫情正在重塑人們的消費習慣。因新冠肺炎疫情期間出行受限，居民消費由線下進一步向線上轉變，據國家統計局數據，2021年全年全國網上零售額130884億元，比上年增長14.1%，在實物商品網上零售額中，吃類、穿類和用類商品分別增長17.8%、8.3%和12.5%，線下商品零售被線上經濟嚴重擠占。

2021年12月份社會消費品零售總額主要數據

▲來源：國家統計局數據公開

另一方面，疫情讓人們意識到身體素質的重要性，更為重視健康生活方式，對于醫療保健、健康運動等服務性產品消費也相應增多。此外，疫情帶來的物理隔斷也讓人們更加渴望面對面的交流，居民對社交需求方面的消費相應提高。

因此，后疫情時代的線下商業體若想喚醒消費者的欲望，與其在商品零售發力，不如創造出更豐富、更契合周邊消費者的商業空間與消費體驗。

機遇-地鐵時代，客群多樣化

城由市而興，市因城而繁華，軌道交通的發展往往能為區域發展帶來重大變化。2020年地鐵6號線開通，石巖進入地鐵時代；預計2022年底地鐵13號線開通，屆時只需半小時即可從石巖直達南山科技園。軌道交通的全面升級將會實現石巖片區的人口騰籠換鳥，帶來大批南山區外溢企業及科技產業白領，從而促進消費升級。

此外，寶安區十四五發展規劃把石巖科創城納入五大發展極核之一，產業升級，大型高科技/新興產業工業園林立，讓石巖擁有30萬+的“產業園區”客群。

據已公示材料，石巖的城市更新規劃占地體量超百萬規模，片區約有26個城市更新項目，隨著項目的陸續入市，將帶來大量新晉家庭。

▲部分城市更新項目位置示意

由此可見，和深圳核心區往往只面向一種客群不同，從產業園區“藍領”到南山區外溢“白領”，從本地“村民”到城市更新帶來的“新居民”，石巖商業將面對來自不同價值鏈條的更多層次的消費客群。

困繭-石巖片區商業發展滯后

據RET睿意德數據，深圳2021年商業存量為927萬㎡，居中國頭部城市第三，商業地產活力指數位列全國第四位。然而，被石巖水庫、鐵崗水庫和陽臺山環抱的石巖的商業發展速度遠遠跟不上深圳的整體步伐。

2021年中國商業地產活力指數前20城市

▲數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心

雖然除了宏發大世界老牌商圈，分別以星城購物中心、匯邦中心和創維谷為中心的新興商圈正在萌芽，但這些項目多以單一主題或一站式購物中心的形式規劃，且很多城市更新項目仍在緩慢推進，石巖“多中心化”商業格局仍需一段時間才能真正兌現，宏發大世界依舊是目前石巖消費力聚集的“主要陣地”。

此外，石巖老商圈商業規劃停留在過去式，以視務工人群為目標客群的傳統超市百貨、商街為主，客群單一，同質化嚴重，業態落后，品牌的知名度、豐富度等都存在不足，主要是以衣服飾品為主的零售商業和以個體戶為主的小餐飲商業，競爭激烈，無法帶來和城市生活相匹配的消費體驗。

小結和思考

綜上所述，石巖商圈的老牌商業將會面對的挑戰和機遇如下：

01

地鐵時代、舊改項目帶來消費水平更高的客群，但單一主題的傳統商業無法全覆蓋具有石巖本地特色的多層次消費人群的需求。

02

人們的消費習慣正在快速變化，但常規業態的商圈規劃無法滿足后疫情時代飛速增長的體驗式消費需求。

03

軌道交通升級拉近了石巖和市區的距離，但高質連鎖品牌的缺席無法滿足高品質的城市生活需求。

貳

宏發大世界的破局探索

抓住新機遇，碾碎困繭，深耕石巖生態圈十余年的宏發大世界積極探索，在突破單一、打破常規、沖破空白三個維度主動求變，全新打造區域生活升級型主題商業。

突破單一，多元化主題顛覆商業傳統

宏發大世界突破傳統商業的單一主題的局限，以提供覆蓋全年齡、全時間的生活空間為目標，結合石巖本地發展特色，圍繞片區居民的日常購物需求、夜生活消費需求和健康生活需求，將11萬㎡商業體細分為3個不同主題——品質生活中心、夜娛生活中心、動感生活中心。

主題商業的改造不是一朝一夕的事情，早在2019年，宏發大世界便開始了多元化主題商業的探索之旅。

目前，定位品質生活中心的二期商業——歲寶百貨和夜娛生活中心的三期商業已經入市，一期商業正在緊鑼密鼓地改造升級為動感生活中心，以此打造多主題、多中心的“第三生活空間”，讓相關客群迅速找到自己的“圈子”，來煥新石巖及周邊片區的商業活力并促進消費模式的升級。

打破常規，年輕化業態連通城市生活

宏發大世界打破石巖當下的常規業態，提出“即時可達的城市生活”概念，以差異化經營為導向，通過對業態的豐富和更新，為以18-35歲為核心的年輕消費群體提供一個便捷、舒適、可持續的生活樂享空間。

既破除當下石巖以街鋪為主的局面，又異于傳統購物中心的盒子概念，宏發大世界圍繞年輕人生活方式，打造娛樂場景、外廣場社交場景和天臺籃球場等特色體驗空間，以夜間娛樂、體育健康、餐飲、社交體驗為核心要素，把品質生活配套與特色業態有機結合，以年輕化的業態組合，實現“三兩好友，隨約隨樂”的自由體驗，讓城市生活在石巖老商圈愉躍全場。

沖破空白，高質連鎖品牌更新石巖商業

以沖破石巖商業品牌空白為導向，宏發大世界一期商業旨在顛覆“百貨一條街”的現狀，加大高質量的連鎖品牌、新晉品牌的引進占比，致力于為石巖帶來前所未有的城市生活體驗和品質生活方式。

目前，一期商業麥當勞、非烤勿擾、正浩體育、宏山齒科、周大福、六福、老鳳祥等知名連鎖品牌意向進駐，打造室內恒溫游泳池、天臺籃球場和外廣場外擺等特色運動和社交空間，正在豐富小酒館、擼貓館、特色茶飲、品牌集合店等符合當下年輕人興趣和追求的特色品牌，讓消費者能體驗到多元化場景，拉近石巖和深圳城市生活的距離。

叁

結語

宏發大世界是深圳宏發集團目前在石巖片區商業體量最大、最具知名度的商業項目，經過多年經營沉淀，已贏得良好的口碑與信賴，收獲了龐大的消費者基礎。這份底氣給予了宏發大世界改造成主題商業的信心。

作為宏發集團在石巖片區商業新方向新路徑上的破局之作，憑借著多主題商業定位、豐富的業態規劃以及多元化的品牌加持，宏發大世界將會在石巖商業市場全面煥新，打造區域生活升級型主題商業，為城市商業帶來新的驚喜和想象。