登陸紐交所不到兩年時(shí)間，貝殼找房（下稱“貝殼”）回港“雙重上市”。

此前在5月5日，貝殼曾發(fā)布公告，擬將其A類普通股以介紹形式于港交所主板雙重主要上市，不涉及新股融資，無(wú)發(fā)售環(huán)節(jié)，繼續(xù)在紐交所保持主要上市地位并交易。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這可能是因?yàn)榍安痪妹绹?guó)資本市場(chǎng)將貝殼等多家企業(yè)列入“預(yù)摘牌名單”。貝殼回港算是一個(gè)出于公司在資本市場(chǎng)上安全考慮的“備份”行為。

貝殼回港上市這一節(jié)點(diǎn)，也正是貝殼創(chuàng)始人左暉去世一周年。過(guò)去一年來(lái)，貝殼受到房地產(chǎn)行業(yè)的下滑態(tài)勢(shì)影響，2021年前半年?duì)I收增幅放緩，后半年更是營(yíng)收下降，由盈轉(zhuǎn)虧，全年凈虧損5億多元。

上市近兩年，貝殼的股價(jià)相比發(fā)行價(jià)已經(jīng)腰斬，相比最高點(diǎn)更是大變臉。公司背后的軟銀、高瓴資本也一再減持。

整體上，由于公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大，貝殼過(guò)去三年來(lái)的基本面得以維持。但重金投入的大家居和普惠居住業(yè)務(wù)，目前成效甚微。下一步，面對(duì)剛剛鋪開(kāi)的新藍(lán)圖，考驗(yàn)其組織能力和執(zhí)行能力的時(shí)候才剛開(kāi)始。

貝殼這一年：營(yíng)收下滑，開(kāi)始虧損

左暉離開(kāi)一年，貝殼的業(yè)績(jī)表現(xiàn)怎么樣？

2022年3月10日，貝殼發(fā)布未經(jīng)審計(jì)的2021年第四季度和全年財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2021年貝殼找房全年成交額(GTV)為3.85萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.1%；全年?duì)I收為808億元，同比增長(zhǎng)14.6%；凈虧損5.25億元，同比下降118.9%，經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)為22.94億元。

分開(kāi)來(lái)看，2021年第一季度和第二季度，貝殼的營(yíng)收、凈利潤(rùn)和增速均表現(xiàn)尚可。一季度，公司營(yíng)收206.97億元，凈利潤(rùn)10.59億元；二季度營(yíng)收241.74億元，凈利潤(rùn)11.15億元；到了第三季度，營(yíng)收下降為180.96億元，凈虧損17.66億元，第四季度，營(yíng)收進(jìn)一步降至177.9億元，凈虧損為9.33億元。

制圖 / 深燃

可見(jiàn)，2021年后半年，貝殼營(yíng)收開(kāi)始下降，虧損數(shù)字也不低，進(jìn)而導(dǎo)致了全年業(yè)績(jī)的虧損。

貝殼的收入來(lái)自三個(gè)方面，和存量房相關(guān)的有銷(xiāo)售的傭金、其他經(jīng)紀(jì)公司的平臺(tái)使用費(fèi)、一些特許使用費(fèi)和增值服務(wù)費(fèi)；銷(xiāo)售新房向開(kāi)發(fā)商收取的傭金；包括家裝和金融在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)。

收入下滑，主要是主營(yíng)業(yè)務(wù)的規(guī)模下降帶來(lái)的。貝殼財(cái)報(bào)顯示，貝殼連接的門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量在下滑，截至2021年9月30日，貝殼共連接5.39萬(wàn)家門(mén)店、51.55萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，而到了2021年12月31日，貝殼共連接5.1萬(wàn)家門(mén)店、45.45萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人。也就是說(shuō)，第四季度貝殼連接的門(mén)店相比第三季度減少了2908家，經(jīng)紀(jì)人減少了6.1萬(wàn)人。

隨之而來(lái)的是平臺(tái)交易量的下滑，2021年第三季度，平臺(tái)GTV同比下滑20.9%，第四季度同比下滑34.6%。

房產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者張揚(yáng)分析，房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)發(fā)展低迷，貝殼是房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，自然也會(huì)受到影響。還有一個(gè)直觀的原因就是，貝殼的利潤(rùn)有一大部分來(lái)自新房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，從2021年下半年開(kāi)始，一批民營(yíng)房企出現(xiàn)債務(wù)爆雷，來(lái)自開(kāi)發(fā)商的傭金自然也受到了影響。“另外，二手房交易和租賃，也受到了政策、企業(yè)發(fā)展、個(gè)人收入狀況等因素的影響，比如很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)裁員，挫傷了消費(fèi)者的信心。”

事實(shí)上，2021年，貝殼確實(shí)遭遇了現(xiàn)任董事長(zhǎng)彭永東坦言的“充滿挑戰(zhàn)，史無(wú)艱難”的一年。

業(yè)績(jī)緊張帶來(lái)的壓力從貝殼的動(dòng)作中也能看出端倪。近年來(lái)網(wǎng)傳貝殼有過(guò)好幾輪裁員，據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，2022年3月份，貝殼啟動(dòng)了新一輪裁員，涉及二手和新房交易服務(wù)事業(yè)群，部分主管接到通知需要優(yōu)化部門(mén)10%的員工。

“此外，去年10月以來(lái)，已經(jīng)有20多名中層、高層陸續(xù)離職，包括一名金融副總裁、兩名總經(jīng)理，另有高級(jí)總監(jiān)和總監(jiān)等，部分管理層放棄期權(quán)離開(kāi)。”報(bào)道還提到，上一輪優(yōu)化主要是一線房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，合計(jì)優(yōu)化總數(shù)超過(guò)3萬(wàn)人，平臺(tái)職能部門(mén)大約2000人。

2021年底貝殼回應(yīng)稱，“2021年以來(lái)，行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，公司對(duì)上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。”2022年3月23日，貝殼再次回應(yīng)，受疫情防控常態(tài)化影響，貝殼各城市進(jìn)行組織動(dòng)態(tài)調(diào)整，不存在比例、數(shù)量等要求。同時(shí)，公司在發(fā)力租賃、家裝、家居等領(lǐng)域業(yè)務(wù)，為員工提供內(nèi)部轉(zhuǎn)崗機(jī)會(huì)。

5月10日，貝殼再次傳出“啟動(dòng)新一輪裁員”的消息，有的甚至提到貝殼最新裁員比例達(dá)50%，不過(guò)這一消息未得到官方證實(shí)。

一同披露的招股書(shū)顯示，貝殼的股權(quán)結(jié)構(gòu)已較兩年前美股上市時(shí)發(fā)生了較大變化。

2019年3月，鏈家升級(jí)為貝殼后，貝殼曾宣布完成了兩輪36億美元融資，高瓴資本、騰訊、紅杉基金、軟銀集團(tuán)等都在列。2020年8月，貝殼找房在紐交所上市。招股書(shū)顯示，當(dāng)時(shí)左暉持股占比46.8%，彭永東持股為3.6%。在機(jī)構(gòu)類股東里，騰訊以12.3%的持股比例排在第一位，軟銀10.2%、高瓴5.3%緊跟其后。

2021年以來(lái)，不少機(jī)構(gòu)紛紛減持，融創(chuàng)中國(guó)在半年時(shí)間里兩次減持貝殼，合計(jì)套現(xiàn)約為10.84億美元。據(jù)新華財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，從2021年2月8日至年末，軟銀旗下機(jī)構(gòu)減持約3200萬(wàn)股，高瓴資本減持約8700萬(wàn)股，持股比例降至3.3%。

最新披露的股權(quán)書(shū)，港交所上市完成后，彭永東持股占比4.8%，左暉家族持股23.3%，騰訊持股10.8%，軟銀、高瓴資本的名字已看不到。

行業(yè)動(dòng)蕩，守住基本面了嗎？

兩年前，貝殼在紐交所的發(fā)行價(jià)為20美元/股，上市當(dāng)天市值便達(dá)到了431億美元。此后，貝殼的股價(jià)一路高漲，最高時(shí)曾達(dá)到79美元/股，市值970億美元，躋身互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)市值前十行列。

然而，好景不長(zhǎng)。2021年5月，貝殼二十年掌舵人左暉因病離世，彭永東擔(dān)任公司董事長(zhǎng)兼CEO。此后，房產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)變差，疊加中概股整體頹勢(shì)以及疫情的影響，種種因素之下，貝殼的股價(jià)一路下跌。

截至5月10日，貝殼美股報(bào)11.37美元/股，幾乎是發(fā)行價(jià)的一半，較最高點(diǎn)跌去了85%，總市值148.8億美元，相較于高點(diǎn)蒸發(fā)800多億美元。

最新招股書(shū)顯示，過(guò)去的2019年、2020年和2021年，貝殼分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收460.01億、704.81億和807.52億元，凈虧損分別為21.80億、27.78億和5.25億元。經(jīng)調(diào)整后，凈利潤(rùn)分別為7.75億、50.31億和10.14億元。

制圖 / 深燃

房產(chǎn)領(lǐng)域從業(yè)者敘言對(duì)深燃分析：“從2020年下半年整個(gè)行業(yè)都進(jìn)入了調(diào)整期，在行業(yè)艱難的情況下，貝殼營(yíng)收還在增長(zhǎng)，已經(jīng)不易。”據(jù)他觀察，這幾年貝殼的增長(zhǎng)主要來(lái)源于規(guī)模的擴(kuò)大，貝殼在全國(guó)各地有幾百個(gè)加盟或合作的品牌，規(guī)模擴(kuò)大也帶來(lái)了收入增加。

某互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)前員工張揚(yáng)提到，貝殼對(duì)行業(yè)做的貢獻(xiàn)是有目共睹的，他們把數(shù)據(jù)采集、行業(yè)信息規(guī)范都做好了。“貝殼業(yè)務(wù)中，鏈家一直都是賺錢(qián)的，公司最扎實(shí)的也還是長(zhǎng)期居于行業(yè)頭部的鏈家的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。目前雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)可能階段性到達(dá)天花板了，但未來(lái)行業(yè)交易需求還在，這也是個(gè)利潤(rùn)空間不錯(cuò)的行業(yè)。貝殼依然有立足空間，只是規(guī)模可能會(huì)受行業(yè)影響，公司只要繼續(xù)做好中介業(yè)務(wù)，基本面就是在的。”

在房屋交易主業(yè)的基礎(chǔ)上，鏈家近年來(lái)的新動(dòng)作是升級(jí)了門(mén)店。

也許你在經(jīng)過(guò)鏈家門(mén)店時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，其空間布局越來(lái)越不像傳統(tǒng)意義上的中介門(mén)店，以往的小空間、格子辦公區(qū)、不停打電話的銷(xiāo)售場(chǎng)景被如今的窗戶前的吧臺(tái)高腳凳、一側(cè)的書(shū)架、暖光色調(diào)下的會(huì)客區(qū)所取代，賣(mài)房的同時(shí)門(mén)店兼具共享辦公和讀書(shū)卡座的功能。

大部分鏈家門(mén)店還專門(mén)辟出了幫周?chē)用袷瞻l(fā)快遞的架子，門(mén)口放有備用雨傘，門(mén)店內(nèi)還能免費(fèi)打印。甚至于，有的鏈家門(mén)店已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)社區(qū)便利店服務(wù)了，常見(jiàn)的飲料、零食、方便食品、米油面、紙巾都有出售，還有門(mén)店成了社區(qū)團(tuán)購(gòu)的自提點(diǎn)。這是鏈家一再?gòu)?qiáng)調(diào)的鄰居屬性，他們要“在社區(qū)里和鄰居打成一片”。

張揚(yáng)分析，貝殼這樣做的邏輯是因?yàn)榉课萁灰资堑皖l行為，鏈家門(mén)店升級(jí)為社區(qū)服務(wù)站，把所有的高頻服務(wù)疊加進(jìn)來(lái)，去做商業(yè)化的變現(xiàn)。在他看來(lái)，鏈家有門(mén)店有人，成本天然就被攤低了，做零售，人貨場(chǎng)能解決，有的門(mén)店每天有幾百個(gè)快遞，也有流量，理論上來(lái)說(shuō)勝算比別人大一點(diǎn)。

但是據(jù)他了解，“貝殼的新業(yè)務(wù)推進(jìn)過(guò)程中，來(lái)自老業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人阻力太大了，首先，在用人原則上，他們傾向于用鏈家的資深員工做負(fù)責(zé)人，公司的理念是，‘中介是最難的事情，鏈家人既然能把中介干好，別的事情也能干好’，導(dǎo)致新業(yè)務(wù)欠缺專業(yè)的人來(lái)做；第二，公司對(duì)新業(yè)務(wù)持續(xù)投入信心不足，很多門(mén)店做了升級(jí)，后續(xù)的運(yùn)營(yíng)沒(méi)有跟上。而目前來(lái)看，公司也在裁員，能夠支撐放手做新業(yè)務(wù)的底氣不太足了。”

敘言則認(rèn)為，鏈家便利店的做法，對(duì)于主業(yè)很難有直接的促進(jìn)作用，無(wú)非是增加鄰里之間的關(guān)系，會(huì)換來(lái)好的口碑和聲譽(yù)，更多的是品牌宣傳的作用。

盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，入局的玩家卻還在增加。龍湖“塘鵝”、萬(wàn)物云“樸鄰”、富力物業(yè)“富鄰”、碧桂園的“有瓦”等開(kāi)發(fā)商旗下品牌也來(lái)分一杯羹。2020年9月，阿里和易居官宣成立天貓好房，一年后推出單邊委托服務(wù) “無(wú)憂賣(mài)房”，僅收取一萬(wàn)元服務(wù)費(fèi)。另外有消息稱，字節(jié)跳動(dòng)旗下房產(chǎn)板塊“幸福里”并購(gòu)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司麥田的程序也在進(jìn)行中。

房產(chǎn)中介這門(mén)老生意，還在進(jìn)行新的戰(zhàn)爭(zhēng)。

突破新業(yè)務(wù)還需時(shí)日

老業(yè)務(wù)基本穩(wěn)定，貝殼的新業(yè)務(wù)表現(xiàn)如何？

2021年11月25日，貝殼正式提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，“一體”即二手和新房交易服務(wù)賽道，“兩翼”分別為整裝大家居事業(yè)群與普惠居住事業(yè)群，號(hào)稱要采用已被驗(yàn)證的“先縱再橫”的拓展模式重塑家裝家居行業(yè)。

事實(shí)上，左暉還在任時(shí)，貝殼就推出了家居服務(wù)平臺(tái)“被窩家裝”，2021年，被窩家裝向客戶交付了超過(guò)3500個(gè)家裝項(xiàng)目。同時(shí)，2021年貝殼還推出了自有的Home SaaS家裝家居系統(tǒng)。

最近，貝殼在家居方面又有了大動(dòng)作，4月20日，貝殼宣布完成對(duì)家裝家居品牌圣都的收購(gòu)，價(jià)格約折合人民幣80億元。公開(kāi)資料顯示，圣都家裝成立于2002年，主營(yíng)業(yè)務(wù)房屋整裝，業(yè)務(wù)主要集中在江浙地區(qū)。截至2021年末，圣都家裝在全國(guó)31個(gè)城市開(kāi)設(shè)110余家門(mén)店，累計(jì)服務(wù)超15萬(wàn)家庭。

彭永東在貝殼2021年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上稱，“貝殼家裝業(yè)務(wù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從0到1，圣都將讓貝殼家裝業(yè)務(wù)更快實(shí)現(xiàn)從1到100的規(guī)模化復(fù)制。”

敘言認(rèn)為，貝殼的戰(zhàn)略方向沒(méi)有問(wèn)題，“理論上說(shuō)，房產(chǎn)中介非常懂房子，客戶買(mǎi)完房，下一步就是設(shè)計(jì)、裝修、買(mǎi)家具，房產(chǎn)交易是這里面最早的一環(huán)，也是流量的發(fā)源地，買(mǎi)房是低頻業(yè)務(wù)，掌握了這個(gè)流量之后把后續(xù)的價(jià)值利用起來(lái)，思路是對(duì)的。”

問(wèn)題出在專業(yè)性上。“裝修的環(huán)節(jié)多，供應(yīng)鏈長(zhǎng)，又是一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，要靠管控，對(duì)于一個(gè)沒(méi)有這樣基因的公司，有非常多的坑等著要踩。”他舉例，曾經(jīng)就有很多企業(yè)放下豪言壯語(yǔ)要入局，像國(guó)美，最后碰了一鼻子灰。

“收購(gòu)圣都，說(shuō)明貝殼很想通過(guò)引入專業(yè)的人讓公司補(bǔ)齊專業(yè)能力，實(shí)際上，圣都在浙江通過(guò)比較長(zhǎng)的時(shí)間做出來(lái)了自己的品質(zhì)和口碑，但這些東西很難快速?gòu)?fù)制。東易日盛在北京做得就很不錯(cuò)，但走了全國(guó)的擴(kuò)展之路后發(fā)展并不理想。”他認(rèn)為，自己的品牌往外裂變都非常難，如果品牌再雜交，實(shí)現(xiàn)起來(lái)就更難了，“如果能堅(jiān)持下去，也有機(jī)會(huì)，但需要耐心。” 

至于貝殼所提到的另一翼，“普惠居住事業(yè)群”，具體表現(xiàn)是，2021年底，貝殼推出“貝殼租房”，進(jìn)軍長(zhǎng)租行業(yè)。2022年2月10日，貝殼宣布其投資共建的首個(gè)青年公寓項(xiàng)目在上海徐匯區(qū)落地，由老舊廠房改造而來(lái)，項(xiàng)目總體量達(dá)2978套。 

有人提問(wèn)貝殼此舉是否會(huì)跟從事長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的兄弟公司自如引起內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，貝殼方面的回復(fù)是：“貝殼租房將和自如開(kāi)展更多合作，在面向租房業(yè)主時(shí)共同提供多元化服務(wù)模式。”

張揚(yáng)了解到，貝殼租房的業(yè)務(wù)以公寓項(xiàng)目為主，“目前主要承接的是一些政府相關(guān)的工程，很難賺錢(qián)。另外，受蛋殼等爆雷事件影響，用戶對(duì)集中式公寓還有一點(diǎn)戒備心。”

從貝殼2021年第四季財(cái)報(bào)來(lái)看，包含家居裝修和房屋租賃在內(nèi)的新興服務(wù)收入為5億元，對(duì)營(yíng)收貢獻(xiàn)短期內(nèi)還有限。

不過(guò)，兩位業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，比起以上問(wèn)題，貝殼更大的挑戰(zhàn)在于團(tuán)隊(duì)。

敘言提到，本身貝殼規(guī)模變大有很大一部分原因在于“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”，他們?cè)谌珖?guó)范圍內(nèi)通過(guò)收購(gòu)或加盟引進(jìn)過(guò)來(lái)很多品牌，比如上海的德佑、廣州的滿堂紅、大連的好旺角、四川的伊誠(chéng)、深圳的中聯(lián)等。“他們來(lái)自不同的地方，業(yè)務(wù)能力都不錯(cuò)，但缺乏凝聚力。而貝殼內(nèi)部山頭、派系文化不休，越位、搶功、搶資源、搶權(quán)力等現(xiàn)象可能?chē)?yán)重影響團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定和凝聚，未來(lái)，如果貝殼處理好人員關(guān)系，業(yè)務(wù)上的困難都好克服，但如果過(guò)不了這一關(guān)，挑戰(zhàn)會(huì)更大。”

整體上來(lái)看，貝殼的新老業(yè)務(wù)呈一攻一守之勢(shì)。老業(yè)務(wù)雖有下滑，但在行業(yè)整體下行的大背景下，貝殼算是守住了自己的陣地；再看新業(yè)務(wù)，貝殼重拳出擊的第二增長(zhǎng)曲線，目前還沒(méi)有明顯成果。

*應(yīng)受訪者要求，文中張揚(yáng)、敘言為化名。