出品/聯(lián)商專欄

作者/熙領(lǐng)商業(yè)評論

更多關(guān)于社區(qū)商業(yè)的專業(yè)信息及內(nèi)容，請關(guān)注熙領(lǐng)商業(yè)發(fā)布的《熙領(lǐng)月刊》（免費(fèi)獲取方式見文末）

誰能想象，一場Omicron讓一個(gè)2600萬人口的超級大都市陷入了靜默。上海自2022年3月中旬陸續(xù)封小區(qū)后，4月1日起開始進(jìn)入全域靜態(tài)管理，各大商業(yè)中心也陸續(xù)全面關(guān)停。最近的上海人，無論是身家上億的老板，還是月薪幾千的工薪；無論是業(yè)主合計(jì)管理了幾十億資產(chǎn)的豪宅，還是普通的居民小區(qū)；無論是老上海人，還是新移民，最關(guān)心的話題都是：“哪里能買到菜和日用品”。風(fēng)投女王徐新也在社區(qū)群里尋找面包牛奶,中金首席在尋找丟失的老母雞。而如果你手上有家門口的配送渠道，無疑就是社區(qū)里最受矚目的人。無論平時(shí)出入的是哪個(gè)恒隆還是太古里，喜歡逛的是武康路還是安福路，疫情一來，讓人驚呼“真香”的一定是家門口的商業(yè)。

疫情對于線下實(shí)體無疑是巨大的打擊。沒有了人的流動，商業(yè)根本無從流通。盡管如此，社區(qū)商業(yè)這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，在2020年開始的幾輪風(fēng)暴中，都顯示出了極其頑強(qiáng)的生命力和迅速的反彈力。我們先來看幾組數(shù)據(jù)。

2020年第一波疫情后，根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月份（1.1-1.31）不同類型商業(yè)項(xiàng)目客流下降比例中，社區(qū)商業(yè)所受影響最小，僅為市域級/區(qū)域級的一半。

2021年，疫情有所緩解，國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展態(tài)勢愈發(fā)強(qiáng)勁。大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3-5萬㎡的增量商業(yè)占比達(dá)23.87%，較2020年增長3.82%，增幅最為顯著。

為何社區(qū)商業(yè)擁有如此強(qiáng)大的生命力和反彈力？僅僅是因?yàn)樗x居民近嗎？熙領(lǐng)商業(yè)做了一系列研究與分析，發(fā)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)在未來的巨大潛力。

居民需求層面

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)性支出中，超過50 %屬于生活性消費(fèi)支出，包含食品煙酒、服裝、生活用品及服務(wù)和教育文化娛樂。這部分，都是我們所說的絕對剛需業(yè)態(tài)。

在多次的全國消費(fèi)者調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)在總消費(fèi)50%的生活性支出中，又有50-60%有很強(qiáng)的屬地消費(fèi)特征，一般會在居住一公里范圍內(nèi)解決。由于這部分消費(fèi)，屬于高頻低價(jià)，而且較為瑣碎，經(jīng)常會被忽略，我們稱之為‘隱形消費(fèi)’，實(shí)際上，這部分消費(fèi)在居民消費(fèi)總額中，占據(jù)著很大的比例，這也意味著社區(qū)商業(yè)有著巨大的消費(fèi)潛力。

圖，2021年人均消費(fèi)支出構(gòu)成，資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

有數(shù)據(jù)顯示，歐美發(fā)達(dá)國家社區(qū)商業(yè)已成為居民綜合消費(fèi)的載體，約占社會商業(yè)支出的50-60%，但即使在中國一線城市上海，社區(qū)商業(yè)也僅占社會商業(yè)支出總額的30%左右，其他二三線城市，這個(gè)比例更低，側(cè)面反映了社區(qū)商業(yè)背后的市場商機(jī)還有待充分發(fā)掘（數(shù)據(jù)來源：雪球網(wǎng)）。所以，國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)，在消費(fèi)層面上還有很大的提升空間。

更重要的是，生活消費(fèi)表現(xiàn)出了更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，畢竟無論市場與經(jīng)濟(jì)形勢怎樣變化，人們的基礎(chǔ)生活需求永遠(yuǎn)是需要的。

商業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層面

作為社區(qū)商業(yè)的先行者之一，美國的發(fā)展過程有較高的借鑒意義。美國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，平均5萬方左右以下的小體量商業(yè)數(shù)量占比已經(jīng)超過九成，總體量占比也近八成。其中，平均體量2萬方左右的鄰里中心（Neighborhood Center）的數(shù)量占比超過七成，而平均體量5萬方左右的社區(qū)商業(yè)（Community Center）的數(shù)量占比則超過兩成。10萬方左右的區(qū)域級超大型商業(yè)（Super-Regional Mall）和大型商業(yè)（Regional Mall）的數(shù)量占比加在一起不及3%。美國商業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出“體量越小，數(shù)量占比越大”的結(jié)構(gòu)性特征。

圖，美國商業(yè)的分類和特征

資料來源：ICSC Research and CoStar Realty Information

中國的商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量結(jié)構(gòu)目前并沒有官方的數(shù)據(jù)。我們抽取了中國四個(gè)核心城市群（包括長三角城市群、珠三角城市群、成渝城市群、京津冀城市群）中的一些典型城市，對其在供應(yīng)的商業(yè)產(chǎn)品數(shù)量結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。抽取的13個(gè)城市中，體量在5萬方以下的小體量商業(yè)數(shù)量占比基本都在60%以下，而體量在5萬平米以上的中等體量和大體量商業(yè)分別占比大多超過40%。雖然由于抽樣技術(shù)問題，可能不能完全客觀的反映全國的情況。但通過這13個(gè)城市的現(xiàn)有數(shù)據(jù)與美國的整體數(shù)據(jù)作比較，我們還是能看出，中國商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有明顯的不均衡，小體量商業(yè)供應(yīng)不足，大體量商業(yè)供應(yīng)過剩。

圖，中國部分一二三線城市商業(yè)的分類，資料來源：搜鋪網(wǎng)大數(shù)據(jù)

與此同時(shí)，上海、北京、深圳、成都等國內(nèi)一線與二線上城市的商業(yè)競爭愈演愈烈。用一位操盤過多個(gè)大型購物中心項(xiàng)目的資深從業(yè)人士說，熱門城市的核心商圈的商業(yè)競爭不僅是一片紅海，現(xiàn)在已然是一片“血海”，頻頻出現(xiàn)運(yùn)營困難、品牌退出、利潤下降等情況。特別是在疫情影響下，目前大部分大型購物中心的營業(yè)額都有一定下滑。

目前，全國購物中心存量有28%分布在一線城市，其余72%分布在二線城市，但過去幾年中，二線城市購物中心開始爆發(fā)式增長，入市占比接近一線城市的3倍；目前進(jìn)入二線城市購物中心占比超過70%。

一方面國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的缺乏，另一方面是核心城市大型商業(yè)的過度開發(fā)。社區(qū)商業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，從某種角度上，可以解決我國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失衡的問題。

中產(chǎn)消費(fèi)更加穩(wěn)定

我國國民消費(fèi)在宏觀經(jīng)濟(jì)增長中的作用逐年增進(jìn)。中國居民人均可支配收入2021年達(dá)到35128元，比上年增長9.1%。從2011年到2021年10年間，國民消費(fèi)總額在絕對值上翻了一番。隨著中國居民人均收入水平的提高，具有較強(qiáng)消費(fèi)意愿的新生代消費(fèi)層迅速崛起，帶來了消費(fèi)升級的需求。

另一個(gè)趨勢是，中國消費(fèi)主流群體或?qū)囊话阒挟a(chǎn)階級向中上層階級轉(zhuǎn)變。根據(jù)麥肯錫的預(yù)測，2022年，中國中高收入城市家庭占比將達(dá)到54%。而2012年，這個(gè)數(shù)字僅有14%。根據(jù)預(yù)測，2002年到未來2022年共二十年間，中高收入家庭的數(shù)量將增加1.8億。

圖，宏觀經(jīng)濟(jì)模型-消費(fèi)階級劃分，資料來源：麥肯錫

在不同的地域和城市方面，消費(fèi)階級也正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型。根據(jù)麥肯錫的預(yù)測，2022年全國有效消費(fèi)群體在總量中占比中，最高的將變?yōu)槎�城市，可能超過45%。同時(shí)內(nèi)陸城市中產(chǎn)占比逐步攀升。2002年，中國沿海城市是全國的消費(fèi)主力，中等收入以上消費(fèi)群體在全國總量中的占比達(dá)到87%。而根據(jù)預(yù)測，2022年，沿海城市類似群體在全國總量占比將會降至61%，相應(yīng)的內(nèi)陸城市比例將會大幅提升。

圖，宏觀經(jīng)濟(jì)模型-中產(chǎn)階級的地域變化，資料來源：麥肯錫

通過消費(fèi)者研究發(fā)現(xiàn)，大部分中等以上收入消費(fèi)群追求更好的生活品質(zhì)和環(huán)境，在這方面，年輕一些的消費(fèi)群體表現(xiàn)更加明顯。首先，他們往往不單純?yōu)楫a(chǎn)品的性價(jià)比付費(fèi)，更愿意為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)以及個(gè)性化商品付費(fèi)。其次，這些客群的生活節(jié)奏普遍相對較快，在消費(fèi)選擇上，品牌的集中度與消費(fèi)的便利性都是很重要的因素。第三，更加注重自身精神訴求，對購物環(huán)境的體驗(yàn)感有較高要求，除了消費(fèi)的豐富度外，還會注重情景化的消費(fèi)體驗(yàn)。

發(fā)展商的選擇

從開發(fā)商的角度，一、二線城市土地價(jià)格的上漲擠壓了開發(fā)商的利潤空間，三四線城市由于市場有效需求不足，庫存量維持高位。在過去五年，開發(fā)商傳統(tǒng)業(yè)務(wù)利潤普遍呈下降趨勢，以典型傳統(tǒng)住宅開發(fā)商為例，其平均毛利潤從2011年40%下降至2021年18.2%，跌幅超一半，房地產(chǎn)的“高利潤，高周轉(zhuǎn)”的模式難以為繼，同時(shí)財(cái)務(wù)杠桿也已經(jīng)被放到了前所未有的高度，開發(fā)商及其所代表的資本，不得不紛紛調(diào)低投資回報(bào)預(yù)期。

另一方面是政府設(shè)置的拿地門檻來越高，出于區(qū)域功能完善及可持續(xù)發(fā)展等方面的考慮，純住宅用地越來越少，新增用地大多都會配置一定的商業(yè)用地指標(biāo)，有時(shí)還會規(guī)定開發(fā)商必須持有物業(yè)一定年限，以促進(jìn)區(qū)域商業(yè)發(fā)展成熟，這也要求發(fā)展商必須重視商業(yè)的發(fā)展。

這些背景下，社區(qū)商業(yè)由于具備體量適中、現(xiàn)金流穩(wěn)定、運(yùn)營可持續(xù)、同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)可控等特征，所以在很多發(fā)展商的產(chǎn)品序列中，社區(qū)商業(yè)正在由傳統(tǒng)的住宅附屬，向獨(dú)立的產(chǎn)品體系進(jìn)行轉(zhuǎn)變，這也為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展帶來了良好的契機(jī)。

總體來說，目前中國的社區(qū)商業(yè)，依然處于上升階段，市場空間非常明顯。特別是有較好的品質(zhì)與環(huán)境的社區(qū)商業(yè)，還有明顯的缺失。

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