出品/聯商專欄

撰文/無名

導讀

要真正理解一座城市的商業脈絡與規律，則必深挖其“根”，因為“根”不僅代表著這座城市商業發展的歷史與起源，更意味著基因與底蘊，而基因則代表著慣性、規律與趨勢。

青島的商業之根在哪里？只要對這座城市稍有了解都會毫不猶豫的脫口而出——中山路。

據查全國有187條中山路，但青島的這條卻尤為特別，它不僅見證了這座海濱城市的發展與變遷，更深度經歷了城市中心遷移帶來的巨大影響與變化，它實為青島商業的“脈門”，扣住它才能真正感受到這座城市商業的底蘊與脈動。

01

“前世”：獨領風騷的中山路

如果用一組詞來形容中山路的“前世”，那么“傲視群雄、一枝獨秀或獨領風騷”等最為恰當。“一二一，上街里，買書包，買鉛筆，到了學校考第一”這段青島家喻戶曉的民謠，不僅道出了它曾經的定位，更蘊含著曾經那無比的輝煌。

那時的中山路可謂青島“繁華、繁榮、時尚、現代等所有美好青島印象”的集合與標志，所有人心目中的青島，其實不過是以它為圓心的那一塊不怎么廣闊的區域，它是當之無愧的“青島之心”，無論政治、經濟、文化等各類中心盡皆在此，那是無與倫比的存在，前不見古人、后難見來者。

為什么它能達到如此高度，原因主要有以下幾點：

1、組合最全。吃喝玩樂購等各類業態應有盡有，商場、影院、美食街、小商品市場等各類配套一應俱全，只要能想到的，這里都有。

中山路商圈的“即墨路小商品城”

2、時尚與潮流地標。曾幾何時，它是名副其實的青島時尚潮流發源地與集聚地，當下最火的“首店經濟”不過是它的一角，當年所有大牌的首店必選于此。

3、最優質客群集聚地。當年的中山路實則是各年齡層客群的首選與集聚地，但尤為代表的是家庭客群，由于中山路在當年堪稱品質生活代表，所以品牌級次也是最高的，城市最優質客群集聚于此。

4、商業、文旅等多元業態于一體。當下熱炒的“文旅商業綜合體”概念其實根本不算是什么新創造，當年的中山路正是“青島最大的文商旅綜合體”，它西接火車站、南接棧橋、東接魯迅公園與海軍博物館、八大關，其中還包括著“天主教堂”，可謂被城市最頂級文旅地標環繞。

而這些文旅地標又有三大共同點：開放式、城市級與免費。所以為何當下那些“以文商旅為概念的綜合體”總是不溫不火，核心原因恰在于此——“其文旅業態多是封閉式、小眾化與收費且頗高的”，打破不了這幾項限制，則依然更多停留在概念階段，無法成就一個“時代”。

位于中山路商圈之內的島城著名地標——天主教堂

5、“中心化”時代。由于當年城市發展的不平衡與不充分，所以各大城市都是“單中心”的，城市中心也因為其地位的獨特而享有各類“特權”，因此，確實“想不旺都不容易”。

綜上，曾經的中山路可謂占盡天時、地利、人和，用凡爾賽的說法講，真是想低調都不行。而其過往的成功基石對于當下各大商業項目有同樣的啟示意義：一切皆有規律。

所有的成功不過是暗合了客觀規律，只要真正把握住了規律，定能無往而不勝。

02

“今生”：愈發被“遺忘”的中山路

正所謂“一切事物皆有兩面，且能量相等”，因此往往“前世”有多輝煌，“今生”就有多落寞……占盡天時、地利、人和的結果就是“物極必反、盛極而衰”，如今的中山路著實深刻驗證了這一規律。

當下的青島中山路到底有多“落寞”？私以為用“慘不忍睹”來形容也不為過，曾經引領潮流的標桿項目盡皆成為類似商業歷史文物，類似“前朝遺老”的存在；由于疫情的反復沖擊，旅游業幾乎全部熄火，之前靠游客尚能支撐的商戶也大量撤離；整個商圈行人寥寥，若不是車流來往穿梭，安靜的甚至有點讓人發慌……商業項目內門可羅雀，處處都顯示著無比蕭條之感，與過往“獨領風騷”的輝煌形成了極致的對比，令人扼腕嘆息、恍如隔世。

16:00-17:00期間的中山路

曾經紅極一時的“中山商城”(地下商街)落寞離場

出現大量空鋪

03

“重生”？必須重生！

“盛極而衰”是規律，“否極泰來”與“觸底反彈”亦然。歷經大起大落的青島中山路恰如周星馳版《武狀元蘇乞兒》的“蘇燦”一般——“享盡人間富貴，受盡人間苦楚，如今大徹大悟…”所以如今的中山路正以“剝皮抽骨”的決心蓄勢著“脫胎換骨的重生”。

中山路復興的根本在哪？答案是“人”。

中山路的衰落與城市中心的遷移是密切相關的，換而言之，由于城市中心的遷移，大量優質人口也隨之遷走了，更何況由于作為曾經最為核心、寸土寸金的老城區而言，改造的成本是尤為巨大的…因此，反而相較其他城區的“滿眼盡是現代化高樓大廈”，如今的中山路周邊卻與幾十年前幾乎沒太大變化，依舊是“原汁原味”…所以，讓周邊再集聚起大量優質的居民實則是中山路復興最快與最徹底的“治本之法”，只是就如今的經濟大環境與地產形勢而言，其實是幾乎不可能的。

所以，那只能退而求其次，將中山路打造成一“目的地”，吸引全城百姓到達，那“成就目的地”的底氣在哪？答案是回憶與共鳴。

青島其實是一座非常年輕的城市，開埠不過百二十年，論歷史是談不上的，即便有，也更多是屈辱，需要牢記，但不必回望。而人是有情感的，且情感為記憶涂上了多樣的色彩，形成了不同的感觀。

相同的記憶引發話題，而相同的感觀則觸發共鳴與共振。因此，作為青島城市母脈的中山路幾乎承載著所有00年以前出生青島人的記憶與印象，比如2020年那座極為普通的過街天橋拆除而引發的全城自發關注與集體打卡即是明證。

曾經的青島中山路天橋(現已拆除)

而中山路的復興著力點正在于此，當下正如火如荼進行的老城復原工程也同樣是基于此發力。但問題是如何真正借好這個著力點？僅僅是將一個一個的老建筑更新或復原就可以嗎？換言之，如若將整個中山路打造成一個超大型的“文和友”就能使之重回往日輝煌嗎？

答案是“否定的”。原因有三：

1.復興的重點在于年輕人及年輕家庭，他們才是真正的目的性客群主力，但大多數的他們其實對于老建筑并無什么特別印象與感覺，他們去老建筑打卡的原因在于少見與特別，所以核心在于“越老越好、越舊越好”，更新的建筑實則減弱了其誘人魅力，反而削弱了大眾其打卡意愿。

目前中山路正在全力進行“更新改造”

2.大多數年輕人是沒見過上世紀70、80年代的青島的，就像長沙文和友的主力客群—95后，他們哪見過什么老長沙啊？所以他們熱衷去的原因，并不是找回憶，而是找一種“感覺”，而老樓難道就有“感覺”？更何況經現代復原、看起來有些新的老建筑了。

曾經的中山路老街住宅一角

3.面積太大，如此大范圍的統一更新不僅工程量及投入巨大，且反而容易出現過度統一的問題，這將極大弱化整體特色，難成記憶點。

復原改造中的中山路

所以，中山路重生的關鍵在于“神”，而不在“形”；在于“內容”，而不在于“形式”。

什么是“神與內容”，答案是一種感覺與氛圍。即什么是“曾經”？

由于感覺的千人千面，所以“曾經應是凌亂的”——比如雜亂的電線、錯落的店招；

當下市內主城區依舊有此類“電車電線桿”的城區及區域寥寥無幾

應是“個性的”，即不標準、不統一、雜亂無章的；

中山路老城區一角

應是“非現代化的”，比如沒那么多亮化燈桿、而是兩側綠樹成蔭；

曾經中山路的標志之一——綠樹成蔭

應是“峰回路轉的”，即道路是錯綜復雜的，但總能“曲徑通幽”；

應是“千人千面的”，即每個區域都不同，不同的是感覺、內容，而非建筑。

中山路中的老住宅

總之，應是自然而然的，越自然越好。

另外，還需要一些成規模的、持續的特色，此即為客流引擎，個人認為最好的突破口在于“吃”——“特色小吃”。當下青島市內城區其實非常稀缺一個極具煙火氣、接地氣的小吃夜市，就是最原始的攤位那類，相信在市區若有這么一處空間，那么必然大火，且吸引來的一定是年輕人。

此方面可參照青島城陽呂家莊夜市，雖區位不同，但底層邏輯是相同的，且最傳統、具煙火氣的特色小吃夜市搭配上青島最具歷史底蘊的商業街，實際是互相加成、互相深化與成就的。

青島城陽區著名的“呂家莊夜市”

與此同時，應重點在“造節”方面下功夫，而這些“造節”則要與區位、歷史、建筑及特色業態(小吃夜市)形成強烈反差，即什么新潮做什么、什么能代表未來做什么，特別要重視利用好中山路“天主教堂”等特色建筑與廣場優勢，打造“地標+造節”、“歷史+潮流”的強烈對沖與加成，形成城市級話題與大眾特色認知。

另一方面，還應重視活動的系統性與密集性，即每年一屆的大型造節(2-3檔)+每年多檔特色活動，持續鎖定大眾眼球并培養到達習慣。

曾經名揚全國的“棧橋走秀”，引發廣泛關注的核心原因即“地標+潮流”的有機融合

最后，還應重點利用與借勢中山路“百年老字號集聚”的獨有優勢。放眼全青島乃至全國，中山路最不缺的就是“百年老字號”，似乎全青島所有的百年老字號皆集聚于此，換言之，這里難道不是“青島商業歷史博物館”？

恰如好酒，越陳越香。

另一方面，歷史即代表著“打卡吸潛力”，在這方面，中山路可謂一步一景，潛力無限。

中山路集聚了諸如春和樓、盛錫福、天真照相館、亨得利、海濱小金等一眾“百年老字號”品牌

總之，重點在于“神”，而不在于“形”，只要抓住這一精髓，則復興指日可待。

這樣的麥當勞是不是很特別？沒錯，就在中山路！一步一景

最后，以上建議不僅適用于青島中山路，也適用于所有老城區商圈及老商業項目復興。

*本文僅代表作者觀點，不代表聯商立場