5月20日，成都環貿ICD試營業。

此時，距離新鴻基2007年拿下成都ICC項目地塊，已經過去近15年。

我預留了整個周末的時間，要好好為新鴻基的這座「15年磨一劍」的西南商業首秀，寫一篇扎扎實實的「CRR百圖斬」。

這這篇文章的另一個愿望，是希望能從因眾所周知的原因而導致內容高度一致的「媒體宣傳」中，盡可能地去還原真實客觀的成都環貿ICD開業現場。

*聽說我要開始寫成都環貿ICD了，一位競品項目的負責人表達了這樣的愿望

雖然我們會始終秉持不吹不黑的態度，但個人視角必然有限，歡迎不同視角與觀點的碰撞。

不過抬杠請繞行，杠就是你對，我先行認輸。

01

先交代一下項目背景

環貿ICD是成都環貿廣場（INTERNATIONAL COMERCIAL CENTER，縮寫為ICC，下簡稱為「成都ICC」）綜合發展項目中的商業部分名稱，后者是一座包含城市綜合體，包含住宅、公寓、寫字樓、零售商業、酒店等業態在內的城市綜合體，百度百科查詢如下。

公開信息顯示，2007年12月，新鴻基地產底價摘得攀成鋼板塊約259畝地塊，拿地后，聯手恒基兆業及九龍倉集團，計劃打造成都ICC。

資料顯示，成都ICC分為東大街北側的A、B地塊和南側的C地塊三個部分，將進行分階段開發，包含住宅、商場、寫字樓及酒店等業態。

其中，A地塊為純住宅項目「天曜」，由10棟高層電梯住宅及1棟會所組成，共計926戶，建筑面積約15萬㎡，已于2016年全部交付業主。

B地塊包含住宅、商場、寫字樓等業態。

其中，住宅1期 「凱旋門」由兩棟塔樓組成，共計547戶，建筑面積約6.4萬㎡，已于2018年5月全部交付業主；

住宅2期「天峻」由兩棟塔樓組成，共計1132戶，建筑面積約9.2萬㎡，已被錦江區整體購買作為保障性租賃住房；

寫字樓建筑面積約21萬㎡，由兩棟高度分別為210米及280米的超高層地標建筑組成，目前已建成。

此外，11萬方購物中心和1.8萬平方商業街組成的裙樓商業物業，即為5.20開業的成都環貿ICD商場。

截至目前，成都 ICC東大街北側的A、B地塊均已基本呈現，東大街南側C地塊還未正式動工。

不過，4-5月，新鴻基在成都的風頭正盛。

有消息顯示，就在環貿ICD開業前一個月左右的4月24日，「成都環球貿易廣場第7期商業住宅綜合項目」完成了備案，項目單位為祥寶投資（成都）有限公司，建設地點位于成都市雙桂路以南、牛沙路以北、二環路以東、沙河以西片區（C2、C3、C4），擬開工時間為2022年8月，擬建成時間為2028年3月。

這便是成都ICC的C地塊。

根據此前披露的規劃信息，C地塊有約43萬㎡住宅，這或將是攀成鋼核心區域最后的新房供應。

事實上，新鴻基的住宅在成都房地產市場上一直備受矚目。

5月10日前后，新鴻基在成都的另一個項目「天府新區新鴻基悅城」增量入市，立馬成為近期天府新區最炙手可熱的樓盤。

除了成都之外，新鴻基今年在內地的動作頻繁，頗有逆勢而上的氣勢。

比如，在蘇州最炙手可熱的金雞湖園區落子「蘇州環貿匯」項目，設計為總高310 米臨湖多業態綜合體， 底部為精致商業區，中部為國際標準甲級寫字樓，頂部則為住宅。

同時，與成都環貿ICD一樣，位置極佳、等待極久的蘇州ICC項目，也在今年上半年1月正式開放了展廳，帶來了一批性價比極佳的住宅。

啊，扯遠了。

說回成都環貿ICD。

這里要多講一句，住宅和商業通常在大集團內部是不同條線，這已是常規架構，不新鮮。

不過，據知情人士透露，新鴻基的商業板塊還細分了4條線：成都環貿ICD是與北京NTP同屬一條線，而上海的IFC、iapm和ITC又是另一條線（據稱，涉及重奢的商業歸屬同一條線），而北京apm、廣州天環、蘇州的ICC、杭州的IFC、以及廣州南站的ICC等項目的商業板塊，業務管理條線似乎又有不同。

總之，實力雄厚、作品不俗的新鴻基在成都ICC項目上，從拿地到首期商業正式亮相花了近15年時間，出現希望越大、失望越大的市場心理落差，當然也是再正常不過的事情。

不過，鑒于C地塊已經正式備案、即將動工，建成之后的商業部分如果也納入環貿ICD的案名之下，將無疑會成為成都攀成鋼片區的商業從體量到建筑品質的絕對王者。

因此，我們必須要用更長遠的發展的眼光，來看待B地塊上剛剛開出的「小荷才露尖尖角」的成都環貿ICD。

02

再聊聊區位、交通及地緣客群

關于環貿ICD所在的位置，大概應該算是攀成鋼的腹地。

放兩張舊圖，大家可以簡單了解一下環貿ICD的位置。

不僅區域位置相當優渥，成都環貿ICD的交通可達性極佳，堪稱罕見：是目前成都首個同時擁有同層停車場和6個無縫接駁地鐵口的雙地鐵上蓋購物中心（B2層與地鐵2號線與8號線出入口貫通）。

須知，成都的2號線與上海10號線類似，是穿城而過、連接重要交通節點（火車站）與市中心的重要軌道線路之一。

可以說，如果以成都遠洋太古里和成都IFS為核心的城市核心CBD是成都商業第一梯隊的話，那么由此延伸出來的東大街沿線的「天府門廊」攀成鋼片區商業，便應該是當仁不讓的「第二把交椅」。

巨大區域優勢下的實力港企作品，等待了15年的萬眾自然翹首以待。

03

接下來說說建筑和硬件

在開業前官方搞了一場名為「FIND ICD」的攝影大賽，成都本地攝影大神們紛紛出動，火爆了多個社交平臺。

不得不說，如此充滿現代感且質感極佳的建筑形態與周邊的城市氛圍形成了極強的反差感，抬高了片區的城市天際線，提升了城市板塊的風貌。

尤其是能在疫情陰霾籠罩的當下，環貿ICD還能能逆市開業、提振行業信心，難怪大家熱情高漲。

環貿ICD的建筑和硬件至肉眼可見的「港資風」，全玻璃外墻的塔樓筆直挺拔，底部商業裙樓外部的「絲帶」元素的設計靈感則源自附近的沙河，有一說一，各個角度都很美。

整個項目分為東西兩個區域，其中東區與街區獨棟商業街區「樂活里」相連。西區為上組圖中1和3的部分，圖2為東西區的連接處，這里有張L1層的平面圖可以比較清楚看到商業部分的整體結構。

就L1層而言，動線是非常清晰的：西側主入口、東側樂活里街區接駁的出入口、外加中部東西區相接的出入口，整個項目呈一字型東西走向，內部涉及3個主中庭，逛起來毫不費勁。

由于項目位于成都向東的坡地上，因此在負二層也設計出可采自然光線的玻璃頂，與商場頂部的玻璃穹頂形成了很贊的呼應，而扶梯的鏤空輪廓也與穹頂形成了對應，諸如此類的小巧思貫穿項目內部多個細節空間內。

不過，也有不太看得懂的「死角」空間，比如從東側③號門進入后左側的這部電梯。

這個電梯的按鈕只有4個，分別是B1M、1、3、4，與地下停車場及同層停車樓均不接駁，且3樓和4樓分別是兩個品牌租戶，一個是瑜伽館，一個是威爾士健身。

*5.20當天尚未開始正式營業的威爾士健身房

由于這個部分的空間與場內任何地方均不相連，因此該電梯作為此2個租戶的專用電梯，開門即達店內；但同時這部電梯也是這兩個租戶唯一的可達動線。

此外，東區的樓柱顯然比西區更密集，尤其是在ZARA門口的一組，視線幾乎被阻斷。

以及部分店鋪的展面遮擋極為嚴重。（目前這個凹進去的店鋪還沒有品牌圍擋上墻，我比較期待最后這個店鋪會花落誰家）

*位于超級猩猩樓下的這個店鋪整個在扶梯的后面

我簡單測了一下，整個L1層的主動線最寬處約13米左右，最窄處約6米左右，且最窄處恰好是上述密集樓柱所在地，因此在小鵬汽車門口的區域顯得非常逼仄。

商場的建筑設計，嚴格來說是藝術與工業的結合體，外觀過目不忘與內部實用性強的平衡點，向來都是企業的孜孜以求。

但確實很難有人能做到兩者兼顧。

這讓我想起了成都來福士廣場和凱德天府這兩個項目，都是在追求外觀極致的訴求中犧牲了一些內部商業空間的實用性和動線的合理性。

*成都來福士廣場傲人的外觀 | 圖據網絡

當然，建筑本身的形態對于城市風貌的提升和優化，依然是不可忽視的評判一個商場建筑好壞的重要維度。

因此，相比之下，成都環貿ICD在這兩個維度的平衡性上，似乎略勝一籌。

至于被做為亮點放在官宣內容的同層停車場，由于位于東區住宅底部，因此我把車停在L2M層之后，一進電梯間就遇到了幾個遍尋不著商場入口的業主。

簡單的一個停車入場的動線，我發現了至少以下幾個細節有待改進：

1. 上圖1，出入口為雙向，很容易產生剮蹭和擁堵；

2. 上圖3，紅框處的高差很容易崴腳，且這樣的細節問題全場都有；

3. 上圖4，從圖3的入口進來之后就是這樣一處電梯間，且僅有一部電梯正常運行，完全沒有任何導視，業主們就是在這里來回找不著北；

4. 上圖5，電梯按鈕面板壞了，不干膠一貼，也能過一天；

5. 上圖6，前面那位阿姨就是找不到路的業主，這是L2M層通往商場的扶梯，這層高的確對我們這種五短身材比較友好。

洗手間等公區相對還是比較OK的，早上去的，人比較少，干凈無味。

小紅書上有人爭論說ICD的硬件很棒，遠遠優于萬象城。

工程材料我不專業，但肉眼可見的細節確實在做工上還是比較粗糙，港資的那種高標準嚴要求的痕跡確實不太明顯。

其他的一些細節圖我也不多PO了。

追根究底，大概還是因為大家都等太久了，總覺得應該毫無瑕疵地閃亮登場，所以主觀上可能期待值很高，對細節呈現的要求也太苛刻了，我去反思一下……

04

到了大家最關心的招商環節

先說幾個要點：

1. 商業樓層維度，整個項目B2-L5一共7層商業樓面，開業當天，B1和L5均處于封閉狀態，未對外開放；此外，東側樂活里街區的幾個獨棟商業，僅有一棟打圍，均未開放。

2. 主力店維度，僅有與商場內部空間不相連的威爾士健身已經同期試業，影院百麗宮打圍中，網傳的Ole超市暫未見圍擋。

3. 品牌維度，看點與遺憾并存。

比較有看點的是，除了Lavazza和尚未進入成都市場的Peet's Coffee，幾乎集齊了當下所有熱門咖啡品牌——%ARABICA、星巴克臻選店（圍擋中）、Tim Hortons、M Stand、Manner、Seesaw；比較遺憾的是，受限于極低的開業率，開業當天能看到的品牌組合與級次的確與15年的等待與區域片區的發展難以匹配。

話不多說，直接上樓層平面落位圖。

L1層最大店鋪編號162，已開業及打圍的入駐品牌有32個，其中包含14個圍擋，實際開業店鋪為18家，從店鋪數量維度來看，開鋪率為29%，品牌進駐率為51.6%。

很奇妙的是，位于東區很大一個店鋪的O The Hang，第一眼看上去我以為是個臨時店鋪，問了店員才知道是個永久店，也是非常厲害了……

L2層最大店鋪編號為254，已開業及打圍的入駐品牌有28個，其中包含圍擋10個，實際開業店鋪有18家，從店鋪數量維度來看，開鋪率為33.33%，品牌進駐率為51.85%（跨層店ZARA計入L1層已入駐品牌，清越旗下的越南菜與泰國菜合計為1個品牌）。

L3層最大店鋪編號為341，已開業及打圍的入駐品牌有29個，其中包含圍擋16個，實際開業店鋪為13家，從店鋪數量維度來看，開鋪率為31.7%，品牌進駐率為70.73%。

L4層最大店鋪編號為440，已開業及打圍的入駐品牌有27個，其中包含圍擋10個，實際開業店鋪為17家，從店鋪數量維度來看，開鋪率為42.5%，品牌進駐率為67.5%。

本層是主力店健身房和影院的所在樓層，目前威爾士已經可以登記會員，但尚未正式對外開放；百麗宮影院則處于圍擋狀態。

B2層最大店鋪編號為B265，已開業及打圍的入駐品牌有49個，其中包含圍擋13個，實際開業店鋪為36家，從店鋪數量維度來看，開鋪率為55.38%，品牌進駐率為75.38%。

以上是用現場的觸摸屏上拍攝的平面圖，根據我們實地走訪記錄的內容進行的落位示意，精確度相對較高。

不過，由于平面圖上本身有很多與現場結構不相匹配的店鋪標注，因此以上落位圖依然無法達到100%精確，但5.20開業檔的品牌明細，以上應該是非常準確的了。

*B2層地鐵接駁出入口

很明顯，與地鐵接駁的B2層顯然是開業率最高的樓層。這層樓的層高比常規購物中心的B2層更高，天花與玻璃幕頂的設計也確實走心。

此外，還有一些功能性的空間也被放在B2層，比如儲物柜。

不過，這個儲物柜所在的位置，就算我說出來你也不一定能找得到——如果說L1-L4層動線清晰的話，那么B2層真的就是暈頭轉向的代表作了。

而且還有這種還有不知道通往哪里的巨大通道。（盡頭左轉有個電梯，但是未運營，按鈕也少了一個）

B1層和L5層由于沒有開放，因此沒有太多可以講的東西。不過B1層的動線很神奇，被停車場分成了兩個看起來并不互通的部分。

不過，如果要去B2層，是可以從B1層西側經過的，那里是展覽區。我站在扶梯上拍了一張，幾乎就是B1層目前的全貌了。

而L5目測是屋頂花園部分，店鋪數量不多，大概率會進駐大餐類型品牌。

行走在場內3-4層，只要你舉目四望，大概率會是這樣的場景。

開業當天我也遇到了項目方的朋友，聊起開業情況，TA嘆了口氣說，「哎，上海疫情這次確實很難，有好多品牌的物料和設備過不來……」

是啊，疫情真是太討厭，讓我們等了15年的新鴻基西南首秀開業率這么低、客流這么差，我真的恨死新冠了。

05

還有開業檔的活動情況

大概是因為開業率確實不高、疫情影響確實太大，這次環貿ICD在520的亮相被官宣為「新鴻基西南首秀」或「試營業」。

開業前宣的部分，最大的一個操作就是前面提到的「FIND ICD」攝影大賽，這個比賽的成果最后也在現場呈現了很大面積的一個店鋪。

現場部分的開業展有兩個部分：活出彩國際裝置藝術節和喵屋家族潮流藝術展。

前者據說是6個國際漫畫家的聯合作品，后者在一層東西區各占據了兩個巨大的店鋪，怎么說呢，藝術就是公說公有理婆說婆有理的事情，所以我就不在這里發表個人主張了，看看實景圖就行。

只不過喵屋的宣傳圍擋在全場可以用「漫山遍野」來形容，至少有20個以上，視覺震撼……

最后，再PO幾張館內的照片，作為本篇的收尾，成都環貿ICD是寵物友好商場哦。

由于開業時間一再延后，我們在去年3月寫過的一篇合作稿件「新鴻基地產西南首座商場年內開業」閱讀量不低，但標題所述時間的確延后了5個多月。

之前在小紅書上看到大家對環貿ICD項目的評價比較一邊倒，主要詬病在招商上，但也有不少片區內的業主表示，硬件一流、背景一流的本項目，必定未來可期。

其實我本人對攀成鋼板塊的主觀感受，也是「長久且堅定的期待」。

15年的等待終于開出，這本身就是積極向好的信號。而且商業始終都是動態發展的，任何一篇文章都只能代表當下，不能代表未來。

而且我堅信，未來成都環貿ICD一定會有更好的發展值得期待。

我也相信，我們的「愛之深、責之切」，新鴻基一定看得見。