出品/聯(lián)商專欄

撰文/無(wú)名

5月27日，青島首座龍湖天街-龍湖膠州天街終于揭開(kāi)面紗。隨著這座天街的開(kāi)門納客，龍湖正式踏入青島商業(yè)市場(chǎng)，對(duì)龍湖而言意義非凡。所以，今天就隨本文一起探探這個(gè)青島首座天街，看它究竟有什么特別之處。

一、青島首座天街為何布局膠州？

龍湖膠州天街的開(kāi)業(yè)無(wú)疑引起了青島商業(yè)圈的熱烈關(guān)注，其開(kāi)業(yè)當(dāng)日雖是工作日，但依然成為了島城商業(yè)圈的大型線下見(jiàn)面會(huì)。置身其中，在不到兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，似乎平均每5分鐘就能遇到一波熟面孔，不禁有“至少1/20的客流是本地同行撐起來(lái)之感”。

但其實(shí)這“并不正�！�，因?yàn)樗�確實(shí)太遠(yuǎn)了，這樣描述吧——假如你在青島市內(nèi)城區(qū)中心位置乘地鐵（還須換乘公交車）去那，要將近2個(gè)小時(shí)；自駕也要1個(gè)多小時(shí)…而且青島市內(nèi)商業(yè)人對(duì)除主城區(qū)中大型項(xiàng)目外，幾乎是興趣不大的，即便像西海岸新區(qū)開(kāi)了多個(gè)新項(xiàng)目，到現(xiàn)場(chǎng)去的人依然不多。

此次距離更遠(yuǎn)的龍湖膠州天街開(kāi)業(yè)卻引發(fā)了如此浩大的人流規(guī)模，可見(jiàn)龍湖在青島的動(dòng)向十分受本地商業(yè)圈關(guān)注。

平心而論，近些年青島商業(yè)市場(chǎng)是有些平淡的，雖也不乏新項(xiàng)目，但缺少“新面孔”，不過(guò)是老玩家們的跑馬圈地，且項(xiàng)目越來(lái)越同質(zhì)化，不過(guò)是換一個(gè)城區(qū)“復(fù)制、粘貼”。大多同一體系的新項(xiàng)目只需要看看它的老項(xiàng)目再看看外景實(shí)拍圖就已足夠了，不須進(jìn)去也能說(shuō)出個(gè)“八九不離十”。

所以龍湖在青島的首座天街還是蠻讓人好奇的，因?yàn)樗�在青島確實(shí)是“難得一見(jiàn)的新面孔”，而且又是商業(yè)領(lǐng)域勢(shì)頭很猛的后起之秀龍湖的作品；再加之其選址頗為特別——不僅不是青島市內(nèi)主城區(qū)，連市內(nèi)副城區(qū)都不是，反而進(jìn)入了下轄縣級(jí)市。

雖說(shuō)隨著青島新機(jī)場(chǎng)及上合示范區(qū)的落子，膠州未來(lái)發(fā)展?jié)摿�巨��，但相�?duì)商業(yè)而言，這個(gè)“未來(lái)”確實(shí)有點(diǎn)遙遠(yuǎn)，怎么看也屬于大長(zhǎng)線。

兩項(xiàng)因素疊加又產(chǎn)生了更強(qiáng)的化學(xué)反應(yīng)，引發(fā)了更多的好奇：龍湖為何要將它在青島的首座天街布局在下轄縣級(jí)市呢？

龍湖膠州天街處于膠州的“新區(qū)”，用膠州土著朋友的話講—“那邊沒(méi)人”。我用相關(guān)市調(diào)軟件查了一下，項(xiàng)目周邊1.5公里居民僅7萬(wàn)余人，但我也研究過(guò)相關(guān)軟件數(shù)據(jù)，其是按住宅、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園及商業(yè)等反算的，屬于理論數(shù)據(jù)，也就是按所有住宅都住滿的前提下計(jì)算人口。這種計(jì)算方式對(duì)于“全是新盤的新區(qū)”而言，其實(shí)并沒(méi)什么實(shí)際意義，反而容易誤導(dǎo)，還不如多問(wèn)點(diǎn)當(dāng)?shù)赝林�或物業(yè)更可靠。

那么龍湖為何要將其如此具有象征意義的青島首座天街選址膠州呢？個(gè)人判斷應(yīng)是為了住宅配套，因?yàn)樗�被龍湖新住宅樓盤環(huán)繞，與其說(shuō)它是商業(yè)戰(zhàn)略，不如說(shuō)是“地產(chǎn)配套策略”。從這個(gè)角度來(lái)看，很難看出龍湖對(duì)于青島商業(yè)市場(chǎng)的明確意圖，“首座”更多的意義只是出場(chǎng)順序與數(shù)量罷了。

二、青島首座天街有什么特別之處？

其實(shí)龍湖商業(yè)項(xiàng)目最大的特色在于標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)，即每一模塊都有較全面的標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，從而能保證其快速?gòu)?fù)制。而標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品大多是沒(méi)什么特別亮點(diǎn)的，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化意味著一定程度上為了速度限制創(chuàng)意與探索。

因此僅就讓人大開(kāi)眼界的差異化亮點(diǎn)而言，這座天街其實(shí)是并沒(méi)有什么特別之處的，就是一座很標(biāo)準(zhǔn)的盒子，這點(diǎn)需要提前說(shuō)明。

一定要找相對(duì)亮點(diǎn)的話，個(gè)人認(rèn)為主要在于兩方面——

1. 開(kāi)業(yè)率。目測(cè)這座天街的實(shí)際開(kāi)業(yè)率至少超過(guò)90%，有同仁說(shuō)其外宣口徑是95%以上，相差無(wú)幾。

在當(dāng)下這種整體形勢(shì)與環(huán)境下，地處膠州，又是“新區(qū)的新區(qū)”，加上疫情的反復(fù)影響（要知道青島在3月初可是爆發(fā)過(guò)一輪較大面積的疫情的），所以大多數(shù)人判斷這座天街能于5月份開(kāi)業(yè)是不太可能的，即便開(kāi)業(yè)要達(dá)到90%的開(kāi)業(yè)率更不可能；就算全力保住了開(kāi)業(yè)率，品牌級(jí)次肯定是無(wú)法保證的，但膠州天街居然都將這些不可能化為了可能。

2.品牌級(jí)次。這點(diǎn)如前所述，最初大家普遍不太看好，一方面在于該項(xiàng)目所在區(qū)位，另一方面在于當(dāng)下大環(huán)境。但平心而論，這座天街品牌級(jí)次還是不錯(cuò)的，該有的都有，珠寶、運(yùn)動(dòng)、數(shù)碼......有星巴克、麥當(dāng)勞、必勝客等各類代表性品牌，還引入了優(yōu)衣庫(kù)，實(shí)屬意外之喜。

另一方面則是因?yàn)閭�(gè)人對(duì)膠州商業(yè)市場(chǎng)的感性判斷——由于這是筆者第一次實(shí)地探訪膠州商業(yè)市場(chǎng)，所以下意識(shí)地將其與縣級(jí)市的商業(yè)品牌級(jí)次劃上等號(hào)，認(rèn)為一定遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市區(qū)商業(yè)，所以當(dāng)看到這座天街的品牌級(jí)次后，過(guò)往的認(rèn)知有了一定顛覆。雖然不能說(shuō)它于膠州商業(yè)市場(chǎng)是劃時(shí)代的引領(lǐng)與存在，但無(wú)論如何，僅就品牌級(jí)次與組合方面，這座天街是不遜于市內(nèi)主城區(qū)各項(xiàng)目的。

講到這里，相信大家一定更想了解它具體引入了哪些品牌，來(lái)展開(kāi)了解一下——

差異化代表品牌即優(yōu)衣庫(kù)，這是該區(qū)首家，也是唯一一家。結(jié)合當(dāng)下大形勢(shì)與所在區(qū)位能引入確實(shí)很不容易，相信這也與龍湖商業(yè)的當(dāng)下規(guī)模與勢(shì)頭息息相關(guān)；但因?yàn)閮?yōu)衣庫(kù)的加持，這座天街真正有了輻射全膠州的基礎(chǔ)，意義還是非常大的。

運(yùn)動(dòng)方面基本集齊了各大代表性品牌，且阿迪、耐克、李寧三個(gè)“一拖二”大店著實(shí)很有氣勢(shì)，讓人不由眼前一亮。

服裝服飾方面整體品牌級(jí)次也還不錯(cuò)，主要針對(duì)年輕家庭客群；珠寶方面基本該有的主要品牌都有。借此多說(shuō)一句，幾乎所有新區(qū)或縣域市場(chǎng)珠寶都是重頭戲，而且消費(fèi)力都是很強(qiáng)勁的。

美食方面集齊了星巴克、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等代表性洋快餐，且分別“把守不同大門”，給人一種洋氣、活力、時(shí)尚之感。洋快餐在認(rèn)知塑造方面還是意義不小的，相信這也將為其引來(lái)不少流量。

兒童方面引入了孩子王、玩具反斗城、樂(lè)友等品牌，算是“該有的都有”，相對(duì)夠用。

超市是家家悅，客觀而言，家家悅自從上市后發(fā)展非常迅猛，而且還兼顧質(zhì)量，這幾年家家悅已然成為了青島超市的主力，而且在大眾認(rèn)知中不是“平價(jià)超市（如大潤(rùn)發(fā)）”，而是品質(zhì)超市之一。

影院是“博納影城”。雖說(shuō)因?yàn)橐咔闆_擊，影院生意預(yù)計(jì)還將長(zhǎng)期低迷，但需求還在�？戳艘幌略撚霸赫�體裝修調(diào)性，還是“不俗”的，潮流氣息挺濃，這給我留下了較深的印象。

潮流數(shù)碼方面也是“應(yīng)有盡有”，而華為店中的“展車”給我留下了較深的印象，不僅因?yàn)槲恢煤茱@眼，而且大白天開(kāi)著“大燈”，更引人注意。

健身房是勇瑞健身，其風(fēng)格屬于全開(kāi)放，幾乎可以一眼看到內(nèi)部所有，有種“量販?zhǔn)健钡母杏X(jué)，讓人感覺(jué)“很敞亮”，這點(diǎn)相較那些“前臺(tái)、門禁、過(guò)道、再健身區(qū)”的建身場(chǎng)所感覺(jué)更好，讓人有一種進(jìn)去看看與試試的沖動(dòng)。

三、淺談青島首座天街的一些隱憂

平心而論，青島首座天街的開(kāi)業(yè)是略超出預(yù)期的，無(wú)論是開(kāi)業(yè)率、還是品牌級(jí)次等，但這些也只是說(shuō)明了前期工作的扎實(shí)與充分，以及青島首座天街的備受矚目與區(qū)域商業(yè)發(fā)展的不平衡、不充分。成績(jī)?cè)摻o予肯定，但隱憂也確實(shí)存在且較為鮮明——

1.周邊人口基數(shù)問(wèn)題。用膠州土著的原話來(lái)說(shuō)——“那個(gè)地方不太行，沒(méi)什么人兒，得好好養(yǎng)一段�！眰�(gè)人走了一圈也有同感，因?yàn)橹苓呺m不乏高樓林立，但大多是新盤，這就意味著此區(qū)域未來(lái)潛力巨大，短期內(nèi)勢(shì)必需要“外拓”，雖在競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不充分的膠州市場(chǎng)外拓相對(duì)簡(jiǎn)單，但無(wú)論如何，“走出去”都是更費(fèi)力費(fèi)錢的。

另一方面，膠州距市區(qū)實(shí)在太遠(yuǎn)，我此次乘公共交通去了一趟后的直接感覺(jué)就是不想去第二次，因?yàn)閷?shí)在太折騰了。所以，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)是較難獲取市區(qū)客流的。

2.人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題。據(jù)最新人口普查數(shù)據(jù)顯示-膠州人口共計(jì)98.78萬(wàn)人，在青島各區(qū)市排名第6位，可見(jiàn)并不是太充足；且由于遠(yuǎn)離市區(qū)，相較其他城區(qū)，它很難吸引到市內(nèi)客流，這是存在的明顯劣勢(shì)。

另一方面，其0-14歲人口占比16.59%；15-59歲人口占比63.80%；60歲及以上人口占比19.61%（65歲及以上占比13.92%），看似人口結(jié)構(gòu)尚可，但相較2010年第六次全國(guó)人口普查，其15-59歲人口的比重下降5.28%，60歲及以上人口的比重上升4.52%（65歲及以上人口的比重上升3.22%，老齡化現(xiàn)象和趨勢(shì)還是較嚴(yán)重的，且壯年人口流入不足。

在受教育程度方面，大學(xué)僅占12.29%，而初高中占比超53%，可見(jiàn)客群質(zhì)量一般，這也預(yù)示著整體消費(fèi)力情況。但好處在于膠州遠(yuǎn)離市內(nèi)城區(qū)，去一趟不方便，來(lái)（城區(qū)）一趟也不方便，所以消費(fèi)外溢應(yīng)該很少，這98.76萬(wàn)人口“很實(shí)”；

3.并未形成真正差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力。實(shí)話實(shí)說(shuō)，單看這座天街，結(jié)合我對(duì)縣域市場(chǎng)的認(rèn)知，可以說(shuō)是“一騎絕塵”，未來(lái)在膠州應(yīng)該穩(wěn)了；但當(dāng)我走完膠州幾個(gè)主要項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，除優(yōu)衣庫(kù)外，重點(diǎn)品牌重合度還是很高的，膠州天街并未與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開(kāi)差距。這就為未來(lái)的“外拓”增加了不少難度，或許開(kāi)業(yè)熱度期一過(guò)，馬上就要面臨較大挑戰(zhàn)了。

綜上，是個(gè)人對(duì)于青島首座天街的一點(diǎn)實(shí)地觀察與思考，整體感覺(jué)還是不錯(cuò)的，雖不驚艷，但也夠看。結(jié)合其定位（地產(chǎn)配套）、區(qū)位、經(jīng)濟(jì)大形勢(shì)、疫情持續(xù)大背景及實(shí)際成果而言，綜合得分已然不低于85分，還是非常值得敬佩的。

但因其所處區(qū)位，預(yù)計(jì)未來(lái)上限只能是區(qū)域級(jí)代表項(xiàng)目，所以這個(gè)“首座”著實(shí)差了點(diǎn)成色。

龍湖在青島商業(yè)市場(chǎng)終于邁出了第一步，但這一步更像“戰(zhàn)略試探”，真正的目標(biāo)是什么？相信一定不小，因?yàn)閷?duì)于北方新一線城市代表、GDP破萬(wàn)億、人口超千萬(wàn)的青島而言，哪個(gè)有點(diǎn)野心的巨頭不想來(lái)爭(zhēng)一爭(zhēng)呢？因此，好戲或許剛剛開(kāi)場(chǎng)，值得期待。

*本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表聯(lián)商網(wǎng)立場(chǎng)