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撰文/娜娜

剛剛過去的2022上半年，杭州商業市場發生了哪些大事件？它們昭示著什么？行業正在進行哪些深度變革？我們一起來回顧思考。

1月

 杭州2021年20家商場銷售超500億，首個100億商場誕生

《聯商網》調研結果顯示，已公開的20家商場2021年總銷售額達554.85億元，高于2022年調研的20家479.28億元的銷售額，均額也有所提升。

具體看，撇除四個2020年未有參考數據的商場外，剩下的16家商場同比2020年銷售額均上漲，且漲幅超20%就有杭州大廈、湖濱銀泰in77、萬象城、城西銀泰城、濱江寶龍城、西溪印象城、臨平銀泰城、大悅城、來福士中心、新天地活力Park、金沙印象城、金地廣場。漲幅最高的為金沙印象城至76%，其他如萬象城、濱江寶龍城、大悅城漲幅均超過了50%。

“杠把子”杭州大廈2021年銷售額超100億，不僅繼續領跑杭州商場業績榜，更重要的是填補了杭州百億商場的空缺。2021年是杭州大廈升級成購物中心的第十二年，也是其2019-2021新三年期調改計劃(“三個中心”、“一個生活”、“一項服務”)的收官年。調改之后，B座奢侈品牌數量由之前的43個增加至60個，累計引進19個新品牌，其中14家為浙江首店。

此次調研統計的20家商場，排名前三的杭州大廈、杭州湖濱銀泰in77、萬象城，全是擁有高奢品牌的商場。且杭州萬象城2021年以57%的同比增長速度首次擠進前三，同時相比2020年，前三的門檻也提升至80億。

2月

全球第四座！新鴻基杭州江河匯項目命名IFC

2月10日，新鴻基地產官方宣布，其位于杭州錢江新城中央商務區江河匯的項目，被正式命名為“杭州國際金融中心（杭州IFC）”。 

這是新鴻基地產繼1998年于香港首創IFC品牌、并先后布局上海及南京后，全球第四座IFC，將為杭州城市建設開啟高品質大型商業綜合體全新篇章。

2019年8月，新鴻基地產聯合合作伙伴平安不動產、錢投集團以人民幣132.6億元競得杭州江河匯地塊，成為名副其實的“新地王”。

該項目總投資額預計為300億元人民幣，規劃總建筑面積約82.2萬㎡，將由辦公樓、商場、高端住宅及五星級酒店等多元業態共同構成，以獨具匠心的綜合業態空間構建，協同整合杭州于經濟、環境、文化、社會四個領域的卓著優勢，無縫貫通車流、人流和信息流，打造滿足多層面復合型城市需求的第五領域。

這座空前的“無縫城市”將集聚高品質商業、辦公、居住和大型公眾休閑空間，以地標景致為杭州重塑全新城市名片。多維立體空間、多元精彩業態、城市與濱水體驗，將在此形成一座不落幕的“24小時生活劇場”。

項目整體預計于2024年起分期落成，屆時將全面提升錢江新城乃至杭州的國際化城市戰略地位，為區域未來的經濟發展、人才吸引、休閑旅游等，釋放更多增長勢能。

3月

國芳購物中心易主龍湖 杭州第11座龍湖天街出爐

浙江龍湖發布，杭州九堡商業綜合體——國芳購物中心被正式命名為“龍湖杭州國芳天街”，龍湖在杭州布局的第十一座天街正式出爐。

資料顯示，國芳購物中心位于杭州九堡板塊，與地鐵1號線、9號線客運中心站無縫接駁，周邊是板塊內核心干道九沙大道，可以說交通優勢便捷。這也符合龍湖天街系一貫的擇址要求——青睞地鐵樞紐的網格化布局戰略。該項目算是杭州比較知名的爛尾樓盤，早在2012年7月底，“杭州國芳購物中心”就已簽約， 原計劃于2015年開業，只是時隔近10年，項目依然沒有開業跡象，直至遇到龍湖。

龍湖杭州國芳天街預計純商業面積為6-7萬㎡，總建筑面積221,151㎡（包括地上127,693㎡和地下93,458㎡），A和B的兩個街區以九安北路為界。A和B的兩個街區通過公共走廊相連。這不僅是龍湖在杭州的第11座天街，也是龍湖在浙江的第14座天街，該項目是繼吾角天街后龍湖在杭州的又一輕資產布局成果。

4月

杭州王府井黃了！解除與杭州港龍城合作

4月7日消息，有投資者在投資互動平臺向王府井提問是否還在與杭州港龍城談判以及計劃什么時候開業等有關杭州港龍城相關事宜，王府井方面回應稱：公司旗下北京王府井購物中心管理責任有限公司與杭州港龍城在2021年內達成了租賃合作意向。目前因項目改造事宜未達成一致，雙方已解除合作關系。

資料顯示，港龍城位于杭州東站前，地鐵1/4號線彭埠站，區位優勢明顯，是杭州稀有的一座雙地鐵綜合體。項目總體量25萬方，2014年便動工，由港龍控股旗下杭州港龍置業有限公司開發建設，并由杭州港龍商業管理有限公司進行經營管理。不久項目開發商港龍控股資金鏈出現問題，以致于在完成了港龍城外立面的施工之后，施工隊便已撤走，此后項目易主中房。

早在2018年4月，杭州港龍城就開始宣傳開業，數年里屢次延遲開業，至今仍未投運。2020年，王府井的介入曾讓項目一度出現轉機。根據協議，王府井將負責港龍城的招商運營。當大家都以為王府井將賦予杭州港龍城新生，徹底喚醒這座沉寂多年的地標商業，王府井借道港龍城輕取杭州市場這一板上釘釘的“事實”之際，變數還是猝不及防地來了。

如今港龍城已經更名為港龍悠樂城（ULoveCity）。今年3月，項目陸續啟動全面裝修的前期各項工作，但確切的開業時間仍是未知數。

6成商場一季度客流下降超20％，最難只能撐3個月

2022開年以來，全國多地疫情突然激增，給零售行業帶來了巨大沖擊，而作為體量最大的線下零售載體的商場，更是首當其沖，所有百貨、購物中心自2022年以來，銷售與客流相比去年同期均有所下降。

4月初，《聯商網》面向杭州主要商場的“掌門人”們發起了一次問卷調查。結果顯示，僅有一成的商場表示今年1-3月客流同比2021年處于持平狀態，剩余9成均表示有不同程度的客流下滑：30%商場認為今年1-3月客流同比2021年下降了10-20%；40%表示下降了20-30%；20%家稱客流同比下降超30%。

在問卷調查中，70%杭州商場的經營者認為，相比2020年首輪新冠疫情，今年商場的經營形勢變得更加困難；20%的經營者表示狀態同比2020年差不多；只有10%表示相比2020年略有好轉。同時，大家認為如果疫情按照目前狀況延續或擴大，商場很可能難以為繼。其中，有20%經營者認為若疫情影響持續擴大，他們只能再支撐一個季度；40%的人表示還可以堅持半年；20%認為還能支撐1年；20%的經營者稱可以再支撐一年以上。

在問卷中也可以發現，經過了近3年疫情的沖擊和“洗禮”，商業人對今年的困難局面也早有預期和準備。疫情之下，商場客流降低已成必然，如何通過有效運營最大程度地降低損失、提升經營業績，成為當下每個購物中心需要面臨的重要課題。

新世界杭州望江綜合體正式定名 亮點不止K11

4月25日，新世界官方宣布，新世界杭州望江新城綜合體正式亮相，案名確認為“新世界城市藝術中心”。從案名可見新世界品牌個性“The Artisanal Movement”在杭州的精神表達，與此同時，項目的規劃亮點亦得到呈現。

杭州望江新城是杭州城站站城一體“新門廳”，向外輻射長三角片區各中心城市。坐落于環杭州灣城市門戶要位的杭港高端服務業示范區，同時作為望江新城重要引擎的綜合體項目，新世界城市藝術中心于2020年3月動工，現處于高速開發的進程中。項目總建筑面積約74萬平方米，整體投資高達230億。

根據規劃，新世界城市藝術中心擬開發為集商業、辦公、住宅及酒店于一體的城市綜合體，為杭州引進首座K11購物藝術中心及首家瑰麗酒店，也是國內唯一一個匯集K11購物藝術中心、甲級商廈K11 ATELIER、高端服務式公寓K11 ARTUS、瑰麗酒店ROSEWOOD以及國際社區「江明月朗園」等新世界旗下五大頂級品牌的綜合發展項目，實現商務、文化、藝術、生活等多維度融合。

項目邀請了榮獲2014年普利茲克建筑獎的日本建筑師坂茂（Shigeru Ban）以及榮獲英國皇家建筑師協會銀獎的德國建筑師奧雷·舍人（Ole Scheeren）參與項目的設計、建造工作，憑借國際頂尖設計理念和團隊融合杭州獨特歷史人文風情于項目之中，打造屬于杭州的全新城市名片。

杭州多家商場把核酸憑證“卷”成了優惠券

4月28日起，杭州開始開展全市常態化核酸檢測工作。

根據要求，全市居民及其他在杭人員每48小時應完成至少一次核酸采樣，未準時完成的將不得進入公共場所，不得乘坐公共交通工具等。很明顯，核酸已經成為我們日常生活中不可缺少的一件事，不少市民也調侃自己的保質期不如面包。

隨著核酸常態化的深入，核酸憑證也激發了許多市民的收集興趣，當然也有不少商場也與時俱進，將目光放在了核酸憑證上。

如城西銀泰城將核酸憑證和優惠券結合在一起，優惠券金額分5元、30元、50元、100元4等，每個等級的優惠活動均有不同品牌商戶參與；杭州大悅城的核酸憑證，內含16個品牌參與活動，優惠力度可至30元、50元，同時在水秀廣場，運河文化藝術中心打造最美核酸檢測點，助力拱墅區消費煥新升級；遠洋樂堤港則把核酸憑證直接做成了明信片，左邊是商場的風景照，右邊就是商場的廣告；龍湖天街的幾家商場，也適時推出了“酸酸卡”，既吸引市民打卡，又促進消費，一舉兩得；東站萬象匯的核酸憑證卡與母親節創意融合在一起，推出核酸優惠海報。

5月

實探全球首個寵物街區“寵這里” 

5月20日，全球首條寵物街區“寵這里”在杭州高德置地廣場試營業。“寵這里”街區占地面積近2700㎡，還與高德置地廣場寬闊的中庭相連接，構成一個共計近6000㎡的萌寵中心，之后將在此舉辦展會、公益宣講等與萌寵相關主題的線下活動。

街區入口是簡潔的金屬工業風，入口處打造成拱形，像進而神秘空間的時空隧道，外位右側的玻璃窗還可以看見寵物洗護的操作臺，從外面看像一個太空艙，充滿科技感。進入街區首先看到的是收銀臺，木質的貨架上全是寵物用品，商品囊括了寵物的衣食住行娛等各方面的所需，食品、玩具、洗護用品、牽引繩、服裝、小寵類戶外用品等。

街區匯集了十余家店鋪，業態種類包含小寵活體、寵物食品、用品、餐飲，入駐的品牌包括FUKUFUKU PET、Peidi、YOUQIANG等。寵物用品不但有常見的貓狗用品，還引入了小寵用品，街區也有小寵館以及水族館，可以近距離接觸寵物。另外，街區還有寵物行為基因檢測室，獨立的擼貓間，不過目前行為檢測室還是空的，擼貓間也暫未開放，只能隔著玻璃看。

街區的盡頭是一家毛孩子餐廳，這是杭州首家寵物餐廳。店內餐食都是由專業團隊為寵物定制，人寵同餐，菜品種類多、顏值高，不僅有點餐還能自己DIY。不少家長帶著孩子來體驗自己動手制作的快樂。除此之外，餐廳還設有主題包廂，可以給舉辦生日派對或者社交活動等。

網紅書店言幾又退出杭州

昔日網紅書店“言幾又”再次闖入人們的視線，不過這次帶來的是品牌全面退出杭州市場的驚人消息。與此同時，實體書店處境和未來發展的老話題又一次引發熱議。

5月，有媒體爆料稱言幾又將關閉杭州唯一一家門店杭州大悅城店。《聯商網》就此致電言幾又總部，相關工作人員確認了這一消息，并稱杭州大悅城店因租約到期，門店營業至5月31日關門。此番關店將是永久性閉店，當問及后續是否會在杭州擇址開店時，該工作人員表示要看總部的戰略規劃。

2017年，言幾又杭州首家門店在來福士開業，面積達3200平方米，是言幾又的旗艦店，也是彼時杭州面積最大的民營書店，店內除了圖書、文創、咖啡等常規業務板塊，還入駐有店中店以及獨立活動空間。開業以來，書店舉辦了多場民謠歌手音樂會、作家簽售會以及各種脫口秀表演，一度是杭州文藝青年的朝圣地之一。

2020年9月，言幾又從來福士的負一樓搬到了4樓，書店面積也減到1000多平方米，從中其實已經可以窺見其經營狀況的急劇變化。

高光時期，言幾又曾在杭州開出多家門店，除了來福士中心，還分別進駐了杭州大悅城、湖濱銀泰in77、金地廣場、西溪印象城等，所到之處均因其高顏值吸引了消費者的打卡熱潮。如今，上述門店都已關閉。

6月

杭州到底有多少個購物中心？我們做了一次統計

《聯商網》對杭州存量商業市場進行了一番摸底，截至2022年6月20日，杭州全市(含10個市轄區、2個縣、1個縣級市)已開業的大大小小的商業項目超過250個，其中商業建筑面積≥2萬方的項目共計191個，商業體量合計超1200萬方。

從杭州各區商業發展現狀來看，十大市轄區占據絕對商業供應主力，商業體量2萬方以上的項目達181個，合計商業體量超過1140萬方，主城區商業密度遠遠高于副城區以及周邊縣市，同時也顯現出商業發展的區域結構性失衡。

從商業項目大類來看，商業綜合體和購物中心占據絕對主力，多達160個，占比83.77%，百貨(12個)、奧特萊斯(7個)、商業街(12個)等項目占比分別是6.28%，3.67%，6.28%。

從近年來杭州的商業增量市場來看，新項目主戰場在加速外延，其中以未來科技城、錢江世紀城(奧體)、大江東等板塊的商業發展最為迅速。

聯商網零售研究中心額外統計了18大代表性開發商在杭州的已開業商業項目，僅從數量上來看，銀泰商業集團(阿里)開業項目最多，共開出了10家銀泰百貨。其次是寶龍，開出了8個項目(含1個寶龍城，7個寶龍廣場)，龍湖以7個項目位居第三。

此外，諸多實力開發商均在搶占TOD商業開發先機，除了龍湖，內陸的萬科、華潤，港資的新鴻基、嘉里，在杭州均有TOD力作問世或醞釀中。

在統計杭州存量商業物業過程中，我們也發現了問題商業比比皆是，這其中不乏交通區位較好的商場，但最終或因定位的偏差、運營管理的短板以及其他外部條件掣肘等種種因素，經營拉胯，無法承托起區域消費高地的重擔。已開業商場面臨諸多挑戰，在建籌開的商業體困境更是不少，有的開業時間一拖再拖，有的停工，有的干脆爛尾。