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撰文/劉嘉玲

8月下旬，各大商業(yè)地產(chǎn)陸續(xù)公布了2022年上半年財(cái)報(bào)，上半年租金收入及營(yíng)業(yè)收入往往是行業(yè)關(guān)心的重中之重。

自2020年以來(lái)，疫情已經(jīng)持續(xù)三年，各大商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線作為公共封閉場(chǎng)所，總會(huì)因?yàn)橐咔榉揽匦枰鴷和　I(yíng)業(yè)。這讓依靠客流量盈利的購(gòu)物中心在本就面臨轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻，遇到了更大的困難。

上半年，宏觀經(jīng)濟(jì)走低、消費(fèi)意愿下滑，全國(guó)消費(fèi)品零售總額同比下降0.7%，疫情防控導(dǎo)致很多城市的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)關(guān)閉，客流銳減，對(duì)實(shí)體商業(yè)造成了很大沖擊。

半年過(guò)去了，各大商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)如何？《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計(jì)了10家具有代表性的企業(yè)2022中期報(bào)告租金收入和營(yíng)業(yè)收入情況，以供行業(yè)參考。

TIPS：太古地產(chǎn)和恒隆地產(chǎn)為內(nèi)地零售物業(yè)租金收入；因統(tǒng)計(jì)口徑不一，不做排名

整體上看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的租金收入最高至84億元，新城控股和龍湖緊隨其后。租金收入的高低除了與運(yùn)營(yíng)情況相關(guān)，也與企業(yè)所擁有的商業(yè)存量有聯(lián)系。同比上看，除了陸家嘴、大悅城下滑外，其余均呈同比上漲的趨勢(shì)。

一、華潤(rùn)萬(wàn)象生活

8月31日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)布2022年中期業(yè)績(jī)。報(bào)告顯示，上半年華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)租金收入84億元，同比上漲16.7%，營(yíng)業(yè)收入52.78億元，同比上漲31.5%。其中，核心凈利潤(rùn)10.4億元，同比上漲33.5%。

上半年華潤(rùn)萬(wàn)象生活新簽商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目8個(gè)，于上海、成都、廈門等重點(diǎn)城市獲取購(gòu)物中心項(xiàng)目7個(gè)，商業(yè)版圖持續(xù)擴(kuò)張。此外，6座購(gòu)物中心按計(jì)劃開(kāi)業(yè)，包括武漢萬(wàn)象城、福州萬(wàn)象城和海口萬(wàn)象城等具有城市影響力的重奢購(gòu)物中心，至此，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在營(yíng)重奢購(gòu)物中心增至11個(gè)，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)布局68個(gè)城市，在營(yíng)項(xiàng)目74個(gè)。

另外，華潤(rùn)萬(wàn)象生活表示將堅(jiān)持「城市品質(zhì)生活服務(wù)平臺(tái)」戰(zhàn)略定位，2022年下半年，計(jì)劃在上海、深圳、南京、南昌、青島、大連、東莞新開(kāi)7座購(gòu)物中心，其中旗艦項(xiàng)目深圳萬(wàn)象城三期計(jì)劃將在下半年開(kāi)業(yè)。

與此同時(shí)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活多措并舉積極外拓，上半年市場(chǎng)化直拓合約面積2220萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)25.4%，重點(diǎn)發(fā)力城市公共空間業(yè)務(wù)，成功獲取深圳羅湖區(qū)南湖街道、筍崗街道「物管城市」服務(wù)項(xiàng)目、濰坊市奎文區(qū)環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目等典型項(xiàng)目，加速向「城市空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)商」轉(zhuǎn)型。

二、太古地產(chǎn)

2022年上半年，太古地產(chǎn)集團(tuán)總收入為61.69億元，同比下降26%，租金收入總額為55.79億元，同比下降3.1%，其中零售租金收入為25.64億元，中國(guó)內(nèi)地投資物業(yè)租金收入16.36億元，同比上漲3%。

太古地產(chǎn)表示2022年上半年中國(guó)內(nèi)地租金收入的增長(zhǎng)，主要得益于三里屯太古里西區(qū)及前灘太古里正式運(yùn)營(yíng)，以及年初中國(guó)內(nèi)地需求的增多、零售銷售的強(qiáng)勁。

盡管上半年中國(guó)內(nèi)地再次出現(xiàn)疫情，導(dǎo)致部分項(xiàng)目無(wú)法開(kāi)業(yè)，但內(nèi)地環(huán)境的相對(duì)穩(wěn)定、市場(chǎng)需求的強(qiáng)烈依舊讓太古地產(chǎn)對(duì)內(nèi)地充滿信心，其在財(cái)報(bào)中宣布未來(lái)十年總值一千億元港幣的投資計(jì)劃中，將有50%投放在內(nèi)地，并由此做了部分規(guī)劃，如因?yàn)榇鬄硡^(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅覍?duì)香港具有重大意義，所以將大灣區(qū)作為未來(lái)的投資重點(diǎn)，再如今年上半年宣布籌建的綜合發(fā)展項(xiàng)目西安太古里項(xiàng)目，這是太古地產(chǎn)在內(nèi)地開(kāi)設(shè)的第七個(gè)項(xiàng)目，也是太古地產(chǎn)首次落戶西安的大型投資項(xiàng)目，同時(shí)太古地產(chǎn)表示未來(lái)將太古里及太古匯品牌引入深圳。

三、新城控股

2022年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428.03億元，同比下降45.89%；實(shí)現(xiàn)租金收入47.18億元，同比上漲19.8%。

公司實(shí)現(xiàn)135個(gè)大中城市、189個(gè)綜合體項(xiàng)目的布局，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達(dá)1,189.06萬(wàn)方，出租率達(dá)96.01%，報(bào)告期內(nèi)，吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)租金收入43.96億元，同比上漲16.57%，對(duì)公司業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)逐步提高。

此外，新城控股透露，未來(lái)將從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向質(zhì)量為先，將更加注重商業(yè)價(jià)值，希望在兼顧效率及成本的同時(shí)，聚焦高質(zhì)量商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)桿打造，其中特別提到將更加聚焦特色街區(qū)商業(yè)、工業(yè)遺存改造、歷史文化街區(qū)等三大業(yè)務(wù)線。并表示計(jì)劃下半年新開(kāi)工67 個(gè)子項(xiàng)目，新開(kāi)工建筑面積624.67萬(wàn)方，其中，住宅項(xiàng)目404.70萬(wàn)方，商業(yè)綜合體項(xiàng)目219.97萬(wàn)方。

四、龍湖集團(tuán)

2022年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額948.05億元，同比上漲56.4%，實(shí)現(xiàn)租金收入46.5億元，同比上漲26%，在整體大環(huán)境下行的情況下，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。

上半年，龍湖集團(tuán)如期新開(kāi)4座商場(chǎng)，其中3座是輕資產(chǎn)，包括青島膠州天街、杭州吾角天街、重慶愛(ài)加兩江星悅薈，重慶愛(ài)加兩江星悅薈是全國(guó)首個(gè)輕資產(chǎn)星悅薈項(xiàng)目，由龍湖智創(chuàng)生活攜手寶田股份傾力打造，也是龍湖星悅薈由單業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)向復(fù)合業(yè)態(tài)的全新升級(jí)之作。

下半年，預(yù)計(jì)將新開(kāi)9個(gè)項(xiàng)目，其中重慶2個(gè)，武漢2個(gè)，北京、上海、南昌、成都、沈陽(yáng)各1個(gè)，同時(shí)，龍湖集團(tuán)還披露了2023年計(jì)劃開(kāi)業(yè)的15個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括重慶、南寧、成都、昆明、寧波、杭州等地，從區(qū)域來(lái)看，未來(lái)發(fā)展將更側(cè)重于西南和華東地區(qū)。

新增收購(gòu)?fù)恋孛娣e比重也再次驗(yàn)證這一推論，截止2022年7月31日，長(zhǎng)三角地區(qū)、西部地區(qū)新增面積分別占新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積的70.8%、29.2%，從中可見(jiàn)，以上所提兩個(gè)區(qū)域未來(lái)將成為龍湖集團(tuán)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。

五、恒隆地產(chǎn)

截至2022年6月30日上半年六個(gè)月，恒隆地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入額達(dá)48.76億元，同比增長(zhǎng)6.57%，整體租金收入達(dá)27.84億元，基本維持平穩(wěn)。

此前，上海恒隆廣場(chǎng)和上海港匯恒隆廣場(chǎng)在租金收入的貢獻(xiàn)占恒隆地產(chǎn)內(nèi)地十座購(gòu)物商場(chǎng)的一半之多，如果將香港租金收入計(jì)算入內(nèi)，其占比能達(dá)到三分之一。但今年上半年4月到5月，上海商業(yè)因?yàn)橐咔閷?shí)現(xiàn)全面停擺，兩個(gè)項(xiàng)目被迫完全停業(yè)兩個(gè)月，場(chǎng)內(nèi)餐飲設(shè)施禁止停運(yùn)三個(gè)半月，租金收入有所下降。

恒隆地產(chǎn)表示，租金收入仍能保持平穩(wěn)的原因有二，一是武漢恒隆廣場(chǎng)和大連恒隆廣場(chǎng)租金收入的大幅增加，大連恒隆廣場(chǎng)由于頂級(jí)時(shí)尚品牌的入駐，提升了商場(chǎng)的整體格調(diào)，其租金收入也隨之水漲船高，二則是內(nèi)地辦公樓表現(xiàn)強(qiáng)勁，尤其是武漢恒隆廣場(chǎng)、昆明恒隆廣場(chǎng)和無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)三座新的辦公樓，租金收入都大幅增長(zhǎng)，合共帶來(lái)7400萬(wàn)元人民幣的額外收入，同比增長(zhǎng)16%。

六、陸家嘴集團(tuán)

上半年，陸家嘴集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入51.02億元，同比下降11.68%，歸母凈利潤(rùn)11.38億元，同比下降44.66%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入40.41億元，租金收入17.2億元，同比上漲4.12%。

商業(yè)物業(yè)方面，2022年上半年租金收入為1.18億元，同比去年上半年減少1.18億元，同比下跌50%。

今年上半年四月、五月，由于上海疫情反彈，令市內(nèi)購(gòu)物消費(fèi)活動(dòng)、旅游住宿活動(dòng)、會(huì)展展覽活動(dòng)、宴會(huì)餐飲活動(dòng)等停擺，對(duì)陸家嘴集團(tuán)的商業(yè)、酒店及會(huì)展等板塊產(chǎn)生不利影響。財(cái)報(bào)顯示，上海地區(qū)辦公、商業(yè)物業(yè)出租率基本平穩(wěn)，而天津地區(qū)明顯下滑。

而陸家嘴集團(tuán)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)區(qū)域?yàn)槠謻|新區(qū)、天津紅橋區(qū)以及蘇州高新區(qū)等地。在兩個(gè)主力經(jīng)營(yíng)地區(qū)表現(xiàn)不佳時(shí)，租金收入和營(yíng)業(yè)收入難免也會(huì)下滑。

七、招商蛇口

2022年上半年，招商蛇口營(yíng)業(yè)收入為575.63億元，同比上漲28.9%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約18.86億元，同比減少55.61%，租金收入為15.93億元，同比下降4.61%。其中商鋪及商業(yè)中心的租金收入4.46億元，平均出租率為90%。

對(duì)于歸母凈利潤(rùn)的下降，招商蛇口表示報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長(zhǎng)，但受市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。另一方面，因落實(shí)國(guó)家相關(guān)房租減免政策要求，對(duì)符合條件的租戶實(shí)行租金減免措施。

八、瑞安房地產(chǎn)

2022年上半年，瑞安房地產(chǎn)租金收入達(dá)14.76億元，同比上漲8%，其中租金及相關(guān)收入為10.85億元，同比上漲2%。上半年?duì)I業(yè)收入44.15億，同比下降63%，毛利因此下跌至28.21億元，同比下降43%。

在上海完全停擺兩個(gè)月的狀況下，瑞安房地產(chǎn)74%的租金收入依舊來(lái)自于上海的物業(yè)組合，從中可見(jiàn)瑞安房地產(chǎn)對(duì)于上海市場(chǎng)的依賴。而今年下半年，瑞安房地產(chǎn)計(jì)劃推出的4個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中有3個(gè)位于上海，分別為上海太平橋、上海瑞虹新城、上海鴻壽坊。

對(duì)于租金收入的增加，瑞安房地產(chǎn)透露主要是受惠于武漢天地重新定位后產(chǎn)生的額外租金貢獻(xiàn)。而針對(duì)營(yíng)業(yè)收入的大幅減少，瑞安房地產(chǎn)則表示主要原因在于住宅單位施工及交付進(jìn)度的延遲，具體為太平橋翠湖五集（第118號(hào)地塊）及上海蟠龍?zhí)斓亍?/p>

截至2022年6月30日，瑞安房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總面積達(dá)940萬(wàn)方，主要分布于上海、武漢、佛山、重慶以及南京這五個(gè)黃金城市。

九、大悅城地產(chǎn)

2022年上半年，大悅城地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入46.7億元，同比上漲33%，實(shí)現(xiàn)租金收入13.4億元，同比上漲29%。其中購(gòu)物中心租金收入9.66億元，同比下降28.1%，購(gòu)物中心平均出租率為93%。

對(duì)于營(yíng)業(yè)收入的大幅提升，大悅城地產(chǎn)表示主要是本期物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積增加，物業(yè)開(kāi)發(fā)收入大幅增長(zhǎng)。另外，對(duì)于大悅城目前堅(jiān)持的“重度運(yùn)營(yíng)”展開(kāi)詳細(xì)說(shuō)明，每月開(kāi)展特色營(yíng)銷活動(dòng)，如原創(chuàng)IP活動(dòng)，利用新媒體短視頻等方式進(jìn)行營(yíng)銷，最終助力合約銷售額的增加。從大悅城的成功中再次驗(yàn)證，購(gòu)物中心正在面臨由單純購(gòu)物場(chǎng)所向兼具購(gòu)物體驗(yàn)、情感需求的新型消費(fèi)場(chǎng)所，其他商業(yè)地產(chǎn)或許可以從中得到助益。

正因如此，大悅城地產(chǎn)對(duì)于下半年發(fā)展更是直接表示，將主動(dòng)迎合時(shí)代發(fā)展，打造符合“Z世代”消費(fèi)需求的業(yè)態(tài)空間及服務(wù)內(nèi)容，提升運(yùn)營(yíng)管理能力。

十、寶龍商業(yè)

2022年上半年，寶龍商業(yè)總營(yíng)業(yè)收入12.66億元，同比上漲8.2%，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入10.25億，同比增長(zhǎng)8.8%，占總收入的83.4%，其中商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)收入約為8.54億元。平均出租率達(dá)93.4%，其中寶龍一城出租率99%。

上半年，寶龍商業(yè)只新開(kāi)業(yè)了一家購(gòu)物中心——臺(tái)州椒江寶龍城，至2022年6月30日，寶龍商業(yè)持有及管理的購(gòu)物中心已達(dá)60家，另還管理8家輕資產(chǎn)購(gòu)物中心，其持有的已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心及運(yùn)營(yíng)管理開(kāi)業(yè)面積均位居行業(yè)前列。

報(bào)告顯示，至2022年6月30日，寶龍商業(yè)累計(jì)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目90個(gè)，開(kāi)業(yè)面積達(dá)1023萬(wàn)方，累計(jì)已簽約項(xiàng)目超140個(gè)，簽約面積超1400萬(wàn)方。下半年計(jì)劃新開(kāi)業(yè)6個(gè)寶龍廣場(chǎng)和3個(gè)寶龍?zhí)斓兀挥谌A東地區(qū)。

寫在最后

在國(guó)際環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)疫情出現(xiàn)多地散發(fā)的背景下，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)仍具備良好的基本面，同時(shí)，政策端在持續(xù)釋放改善信號(hào)，各地也陸續(xù)出臺(tái)穩(wěn)樓市措施，2022年下半年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將會(huì)回暖，對(duì)市場(chǎng)還需保有信心。