來源/Mall先生 

撰文/孫浩

今年4月初，媒體爆料稱，高和資本成立了國內首支專注投資社區商業的基金，規模達10億人民幣。

社區商業作為商業地產的最后一公里，已經逐漸成為商業投資的下一個風口。

社區商鋪與住宅小區相生相伴。社區商業宛若城市商業網中的“毛細血管”，把千家萬戶的生活必需品送到家門口。

社區商業在春秋戰國時期就已出現，存續至今有其不可替代性。兩千年前《管子》中記載的“內城外郭，內之為城”，即內部的城+商業形成的市井，便是社區商業的雛形；“處商必就市井”，就是現今商業的處境。

商業市井繁華景象 | 來源：《清明上河圖》·宋

2015年電商興起，人們擔憂電商將取代實體商業。其實兩千年前的古人就早已告知了結論：不能。

電商并不能完全把實體商業給完全替代，他們兩者只會走到一個融合的狀態。

01

便利社交，最短距離解決基礎需要

“予居民便利，滿足基礎需求”，社區服務與商業的結合，核心目的在于為居民提供便利。

社區商業最大的特點之一就是近地域。5-10-15輻射模型下，擁有穩定的客戶群。社區商業處于生活“最后一公里”的圈子，憑借穩定客群的“零距離”的優勢，與消費者實現無縫對接，社區居民可以最大限度地“足不出戶”滿足日常消費需求。

社區商業5-10-15的輻射模型 | 來源：利林商業

社區商業亦存在著不同的形態偏好。

在此維度上，街區商業＞盒子商業＞底商，三種形態的租賃成本、招商、面積等多方維度都影響著社區商業的形態選擇。

盒子式商業體是以全封閉的建筑物為商業主體，在建筑物內部設計規劃店鋪進行租賃或銷售的物業形態。由于建筑構造的問題，存在公裝、機電等問題，運營成本也遠高于街區社商。最直觀的，街區商業無需考慮整個空間的中央空調問題。

根據租賃面積計算，盒子式商業得房率最大只能達到60%左右，但街區型社商可達到70%至75%。顯而可見，街區商業優于盒子商業。

底商最明顯的劣勢在于會受到餐飲條件、店鋪面積大小等方面限制，這些局限導致其無法招來集客的主力店，從而存在經營風險。

三種社區商業形態（向左滑動瀏覽） | 來源：網絡

好的社區商業應具有屬地特色。“將地方特色與人文情懷融入商業”。應重視當地文化，關注社交、精神、情感訴求，讓社區生活和商業更好地融合，喚起人們對屬地文化的深刻共鳴。

例如，泰國最著名的社區商場The Commons Thonglor，在設計中彰顯出東南亞風貌。商場1~3層每層留有很大空間，形成階梯式退臺，配以天窗下的遮光屏幕和兩組工業風扇，使得項目的露天場所在炎熱潮濕的氣候下能正常運作。

泰國The Commons Thonglor | 來源：網絡

另一個泰國社商特色項目，The Commons Saladaeng的大樹外觀設計融入了Saladaeng（在泰語中意為“紅色屋頂的亭子”）的歷史元素，采用了大片的紅色屋頂，不僅為建筑注入了當地的文化情懷，而且引人注目，打造了項目專屬的記憶點。

泰國The Commons Saladaeng | 來源：網絡

02

人間煙火，全時段回應多樣化需求

社商全天營業情況 來源：網絡

相較常規商業，社商營業時間更久：往往從早上6:00營業至凌晨2:00。社商20個小時的營業時長（常規商業的營業時長多是12小時），加之社商的多元業態，從而為不同時段、不同客群的社交需求提供服務。

在綠地、休閑外擺、屋頂露臺等不屬于租賃面積的公共開放空間中，社商的社會性質和商業性質得以結合，強化了居民對商業的參與感以及兩者的互動性，增加了客群社會活動以及延長停留時間的可能。

這些社區互動空間的預留和打造，在前期設計時都經過大量揣摩與思考，致力于包容及全齡段友好，為客群提供了社交、分享的場所，營造出濃濃的煙火氣。

開放式社商空間 | 來源：網絡

社區是居民自治的基礎單位。社區中的商業承擔著居民自治和共建的一些責任，在自下而上的自治管理中，自然與社區居民及政府的聲音達成某種共振和共鳴。

功能完善的城市微單元 來源：網絡

03

情感黏性，攤位的背后是一家人

大型購物中心的業態配比與社區商業不同。

大型商業體追求一站式、全品類；而社商業態主要為周邊服務，更加注重便利性、服務性，服務類餐飲和便利生鮮業態在社區商業的占有率達到90%以上。

生鮮超市（菜場）和餐飲作為社商的兩大主力業態，與其他商業呈現出不同的特點。

疫情后，菜場的復蘇是最快的，社商中的小超市逐漸被菜場替代，除了因為菜場提供的商品更新鮮，更重要的是，菜場的每個攤位背后是一家人，通過長期與老顧客的交流，有了人情味和煙火氣。

菜場的煙火氣 | 來源：網絡 

相應的，地域日常餐飲店也在逐漸替代宴請餐飲。

菜場與餐飲的平價與高頻次消費使其在疫情中得以持續經營，反之室內購物中心的經營狀況卻不容樂觀。

目前社商中，還存在著跨界組合（Crossover）的形式。商業與公寓、養老、診所等產品跨界結合，甚至還有共享辦公的配置，遠遠打破傳統社商產品的邊界，其中以香港的社商跨界尤為明顯。

香港領展環翠商場4F的養老院 | 來源：網絡

04

安全安心，社商開發重“細微之處”

社區商業的開發和社區內生消費的需求相關聯，其開發理念更多地借鑒了日本購物中心開發理念，以安全、安心和社區共成長三個要素組成。

社商在運營層面，把安全性設計融入所有場景中：防災防疫、無障礙設計、停車、適老適幼設施的配備等等，在各種細微之處，都將安全落于實處。

防災、防疫、無障礙等安全性設計 來源：網絡

如下圖的一個停車場案例，傳統將車尾朝向店鋪入口方向的做法，容易造成停車動線和人出入動線的交叉，造成一定的安全隱患。

更安全的設計方案 | 來源：利林商業

因此，盡管上圖的效率更高，右邊通路更長因而效率變低。其實下圖的設計方式極大避免了人流和車流的交叉，將停車車位與商場入口正面垂直排列，使安全性有了很大的提升。

05

創新可持續，后疫情社商開發更具開放性

疫情不僅帶來了人的行為習慣、需求的改變，也帶來了社區商業的變遷。社商產品內容應根據時下最新的生活需求引導內容更新，而非追隨大眾市場變化。

疫情之前，社商由分散的街區基本配套逐漸發展為集中商業或商業街的形態，強調體驗與服務。后疫情時代，伴隨著新需求、新習慣的出現，社商正轉向可持續、更契合疫后生活方式的創新業態與空間。

疫情使得人們的消費需求被迫就近解決或通過物流外送，社區團購、電商購物成為居民的主要消費渠道。疫后，社商的服務半徑或許可以進一步擴大。

疫情之后，開放式街區或者大盒子帶開放街區，開業受疫情影響較小，在其開放空間中可以組織營銷活動，豐富產品內容。

另一方面，消費者對商品品質、社交、戶外活動等需求的提升，引導著社商對特色空間、特色業態的關注與更新。

樂坊·國和1000項目 | 來源：網絡

在規劃和設計社商的建筑空間時，應考慮未來10-20年的業態變化影響，比如停車位的數量、基本的層高、戶外公共空間的預留、單層面積大小的規劃等，這也是建筑空間的流用性所在。

如今不少社商選擇將部分服務與專業公司合作，也即服務外包模式，從而進行成本控制，并得到服務質量的提升。如將商業管理委托給商業管理公司，后者具有更為專業的招商與項目管控能力。

06

社商的價值意義

資本化率的定義是，折現率代表著整個資金的實力，當增長率比較穩定的時候，資本化率是低的，而資本化率越低對于資產價值就越好。

資產管理公式 | 來源：利林商業

在各業態中商業中，出租率和NOI最為穩定。美國NAREITs指數顯示，在美國過去兩次經濟下行周期中，相對于辦公和工業物業，商業和居住類物業的出租率和NOI均受沖擊更小，且在經濟復蘇后能更快恢復。

在中國，社商的高頻與剛需業態是使其抗衡電商的先天條件，意味著其NOI的增長相對穩定。

在折現率相同的情況下，NOI增長率越穩定，資本化率便越低，而資產價值相應上升。由此推斷，優質社商的未來資產價值將更高。

不同品類電商率變化 | 來源：網絡

因此，社商的高頻、剛需亦是其首選的招商方向，并呈現出由賣產品到賣服務的趨勢——

以便利店為代表的高頻低價消費正在以銷售額和消費頻次雙位數的速度增長；

與此相對的家電等耐用品，因需求頻次極低，未來線下店商業模式或將從單純的賣商品轉變為向客戶提供后續的增值服務；

食品、生鮮具備即時消費屬性，線上滲透率有限，更適合線下場景。

最適合電商的是適合批量采購、低運輸損耗、易存儲、低頻消費品，而與此相對的高頻、高時效的生活用品則是電商無法覆蓋的。這部分的產品自然需要在線下的社區商業進行購買。

在電商沖擊下，社商作為線上線下融合的載體，其價值意義更加凸顯。

07

以終為始，社商資管的“三模聯動”

其一是“三模聯動”，包含設計設計模、開發模和運營模。

“三模聯動”模型 | 來源：利林商業

設計模，指根據整個商業的體量進行劃分，我們會根據設計要求和開發時序來從商業運營的角度去進行重新的設計。

運營模則是通過定位、回報和NOI（穩定的營業凈收入）通過商業數據更為直觀的來進行商業項目后期可能的回報率預估。

開發模，即將投資和財務目標，同一個愿景和整個定位能級做整體擬合。

當這三個項目都能咬合在一起時，才是一個完整成功的項目。

運營模中的項目落位圖 | 來源：利林商業

其二是“以終為始”。早期規劃和品牌的提升為了長期持有或整體退出做服務。

資產管理是融投管退的全流程，要以最終目的為方向去做資產管理運營。那么，以終為始的思維模式就很重要。從一開始定位規劃時候就要做好最初的成本控制。同時控制好運營，保證最后退出的目標。由于前期開發的會對后期運營產生較大的影響，所以從開發層面就要真正的控制成本。

其三是“因衣擇人”。在現有存量框架中，“衣”為既有物業，業主進行決策和選擇，我們要做的，是如何幫這件“衣服”找到適合的“人”，也即產品和定位。

“因衣擇人”模型 | 來源：利林商業

08

社商本質：生活空間的一個節點

社區商業的定位、開發邏輯和資產管理的最終結果都離不開人，一切都以人為本。

這個“人”是誰？一是我們的消費者的需求；另一個是我們的租戶，消費內容的提供商。

社區商業就是一個能夠把消費者的需求和消費的內容進行完美匹配和結合的載體。

社區商業是我們生活空間的一個節點，從這個點散發聯系到社區中每個人，所以它不僅僅是一個商業中心，未來，社區商業也會成為我們生活中心，是服務的連接點和服務的平臺。