12月2日，由南京市商務局指導，聯商網、搜鋪網主辦，南京睿之新聯合主辦的2022華東商業年會舉行。本次大會以“踔厲奮發·勇毅前行”為主題，探討商業在艱難逆境中的前行之路。大會采取線上的方式舉辦，并在聯商網視頻號進行了直播。會上，嘉賓們分享了各自對行業的理解和看法，為未來發展指明了方向。

星耀商業集團星耀智谷總裁孫旭東表示，古老商業街區可以通過引入潮流元素，打造全新場景煥發新活力。

南京門東歷史街區管理有限公司副總經理姚涵認為，非標街區商業會更加注重挖掘在地文化，并將其整合在場景化中，可以吸引更多的消費者。

一九一二投資集副總裁臧光偉表示，街區商業相較盒子商業能給予消費者更多的安全感，提供的獨特消費場景有助于提高消費者粘性。

銀城商業管理有限公司總經理譚寧認為，面對疫情商業項目需要“抱團取暖”，地處三線城市的街區商業招商需要接地氣，租金問題處理需要靈活調整。

中糧大悅城控股南京區域商業管理部總經理管巖表示，商業的定位需要建筑和人去相契合，盒子式商業和街區式商業人員流動的思考方式是不一樣的。

以下是對話全文（經聯商網編輯）：

孫旭東：各位聯商網的朋友大家下午好。非常榮幸擔任本場主持嘉賓，我是星耀商業的孫旭東。本場對話主題是盒子商業與非標商業經營的“ 同與異”。

即將過去的2022，對于商業來說還是非常艱難的。在這樣艱難的情況下，華東還是涌現出了不少非常有亮點的商業。比如說上海的萬象天地，還有南京的印象城。這些優秀項目的開業，也給我們從業者增加了很大的信心。今天我們非常有幸地請到了南京門東歷史街區管理有限公司副總經理姚涵女士、大悅城控股南京區域商業管理部總經理管巖先生、一九一二投資集團副總裁臧光偉先生，還有銀城商業管理有限公司總經理譚寧先生，非常歡迎他們。

第一個問題我想問：眼下的商業寒冬是短暫的還是長期的呢？首先從姚總開始，講一講她的觀點。

姚涵：大家好，今年是疫情的第三個年頭了，這三年大家都挺不容易的。我們門東這塊叫文旅商項目，從今年反復的疫情當中，我們還是看到了整個市場的一些希望。因為會看到可能疫情過去人流就會重新恢復，然后也會有一定的消費。雖然我們在疫情的過程當中，經歷著各種艱難與險阻，但每次看到人流充斥到街區每個角落的時候，其實還是能感到人們對于線下的一些向往。整體市場情況目前來講是有一定的低迷的，但國家政策會考慮到未來扶持實體經濟的方向，從長遠的角度來講，還是有更多可供大家去期待的空間的。

管巖：聯商網的朋友們大家好。站在一個商業地產老兵的角度，每一次的疫情也好，每一次經濟風波也好，我們要看到每個周期過后都孕育著很大的機遇。在2008年的那場危機之后，很多杰出的企業家，包括一些相關的經濟人士，積累了幾十年來最大的一筆人生財富。在危機中大家當然會看到很多的損失，但另一方面，經濟本來就充滿著這種周期性，哲學告訴我們，事物的發展本身就是螺旋式上升的。從一個長的周期來看，其中的短周期所帶來的每一次窗口期恰恰也是一次機遇期。

臧光偉：感謝孫總和聯商網的朋友們，大家好。疫情之下，實體商業面臨最大的問題是消費需求的變化。一個是消費規模變小，更重要的是大家的消費路徑包括習慣再也回不去了。所以三年疫情讓我們養成了不出門、不聚集或者是更加偏理性的消費。原來人們那些更加偏上頭的、非理性的消費意愿越來越少了，其實大家都在尋求一種消費上的突破。我們所有的商業同仁們需要做到的是共同去努力營造一個更加安全舒適的消費環境，創造更多的消費意愿，讓人們在這三年里面的消費禁錮打開。

譚寧：剛才三位嘉賓也表達了自己的觀點，關于“危機”大家都在講現在這個停滯、大蕭條的時代。我想說另外一個機會就是“危”里面能看到的“機”。那因為我自己也做了快20年的非標商業。對于現在這樣的疫情環境下，我反而會用另外一個視角來看到一些所謂的“機”。

第一，非標商業給了更多的原生商業品牌更多的機會。對大家來說，所謂的快消剛需，15分鐘生活圈等等因為疫情而產生的會誕生出未來大量的消費。

第二，未來的場景式的街區，園區城市更新等空間載體不斷出現，給原創品牌、文創品牌、迎合未來年輕人消費的品牌，也提供了大量的載體。這樣的環境下面我反而覺得大家應該就要把“量”去掉，用所有的關注度去求我們商業真正內核的“質”。也就是說所有的商業本質要回歸到消費，回歸到消費者。隨著時代的變遷，總會找到在這個時代下新興的消費機會，這是我的觀點。

孫旭東：謝謝各位嘉賓，這是我們的第一輪的分享，非常精彩。1912我經常去，節假日的時候我也常到老門東來。我感覺在這樣的疫情影響下，街區商業的優勢好像比盒子商業的優勢要更大一點。在這樣嚴重的情況下，1912里面還是人聲鼎沸，客流很旺。我想先有請臧總跟我們分享一下街區商業在疫情的影響下有哪些優勢？有請臧總。

臧光偉：謝謝孫總，三年的疫情下沒有哪一類的商業能夠獨善其身。街區商業其實跟我們其他的商業體是一樣的，也面臨著很多共性的問題。如果一定讓我來談談有哪些差異的話，我覺得有兩點：

第一個是街區商業相對于我們看到的這種封閉的盒子而言，會給消費者一種更安心的消費體驗。

第二個是在街區商業的業態上面，由于休閑文化娛樂比重比較高，會營造出一種獨特的消費場景，會有一些自帶粘性的客群。比如說現在的世界杯，很多人會約著三五好友到1912來喝個酒看看球，這種需求可能會存在一些差異。

孫旭東：老門東旁邊有一個城墻博物館，我周末的時候常去那個地方，現在經過姚總的十幾年的招商運營，打磨得非常成熟了，老門東的商業現在成了南京街區商業的另外一個標桿。有請姚總給我們分享一下，像我們老門東這樣古老的商業街區如何煥發新的活力。

姚涵：謝謝孫總。作為非標街區商業，我們更注重在地文化的挖掘，由在地文化延伸出的一些場景化和藝術化的一些體現和交流。比方說我們今年做了藝術現場的打造，把古典樂和園林結合，把當代先鋒話劇和建筑結合，把舞蹈和內容去做結合，把更多的當地藝術、當地文化和我們整個場景化去做整合，以場景化的打造方式，讓更多的年輕人、更多的消費者喜歡上這個地方。在游逛過程中，大多數人群是體驗是非常好的。怎樣把商業植入進去，讓大家不違和地在里面進行一定的消費？是我們一直在探討的話題。

孫旭東：今年在我們江蘇江陰有一個項目叫忠義1645，開得非常成功。很多的同行還有品牌在打聽，說這個項目是哪家公司開的？后來我一打聽，是我們銀城商管譚總那邊開的。在市場行情不太好，很多品牌不開店的情況下，是如何做到滿鋪開業，并且受到當地同行以及政府高度贊揚的，有請譚總。

譚寧：這個項目在江陰市中心五百米范圍內，旁邊有兩個八佰伴的大盒子，加起來接近20萬方。從一開始這個項目我自身所感覺到的，在這樣的環境下一定要抱團取暖。我希望首先不是同樣在切蛋糕，我們要先做蛋糕，相互彌補。購物中心是在做白天，我們這個街區最重要的就是“夜經濟”的差異化定位。把整個江陰的南門商圈，通過這些新興的載體，迅速把人民路老商圈的消費注意力轉移到這個新商圈來。

從我們現在做下來的街區來看，尤其是這種三線城市的招商，我覺得叫接地氣。因為旁邊的八佰伴在強勢收割連鎖品牌，而我們更多的是在找本地的原創品牌。其實這個項目最早策劃定位為江蘇的元素文化生態圈。我們希望本地很多可能進不了購物中心的本土品牌，對購物中心的建筑條件有特殊需求的業態能夠進入到我們項目，還有一些進不了購物中心的教育培訓，甚至說很多戶外的空間，有需求場景的體驗式的業態，這都是一個很好的彌補。這些品牌大部分都是本地的，所以這個項目里面有80%的品牌都是本地忠實客群在里面。

孫旭東：最后一個問題我想有請大悅城控股的管總來回答。他經歷過盒子狀的大悅城的開業，也經歷過祥云小鎮這種街區商業的籌備。有很多豐富的經驗來跟我們大家分享一下，這種盒子狀的商業和非盒子狀的商業的“同與異”。

管巖：感謝孫總把壓軸的問題拋給了我。這些年非常有幸經歷了北京、杭州、南京多地大悅城及街區式商業祥云小鎮的籌開和運營。一路走來，我感覺大盒子式的大悅城和街區式的祥云小鎮，很多方面截然不同。可以總結為天時地利人和各有不同各有擅長。

首先，“天時”中的天可以理解為天氣。街區式商業是春有百花秋有月，夏有涼風冬有雪。而大盒子式商業更多的是躲進小樓成一統，管他冬夏與春秋。在街區式商業中可以跟自然零距離接觸，但我們也經常半開玩笑說缺點是“刮風減半，下雨全完”，這說明天氣的變化既有長處也有短處。大盒子商業，消費者可以從住宅的車庫到我們購物中心的車庫，對于天氣的干擾是有很大規避的。

另外“天時”中的時可以理解為時間，我們做商業總想做早c晚a，這原指白天抗氧化晚上護膚修復，現在意指白天coffee晚上微醺。街區商業在這些方面是有優勢的，因為是獨立商業體，在經營時間上可以真正的做到24小時。但是大盒子式商業因為整個建筑體所限，一般只能早10點到晚10點，所以在全天營業時間段這個方面街區商業有自己的長處。

第二，“地利”意指土地和附著在上面的建筑物的狀態。這些年做這種大盒子式的商業，還有做這種街區式的商業，也經過很多的觀察、反思和調研會發現大盒子式商業很多時候對平面動線是非常注重和追逐的，并注意各方面的勾稽關系。商業的定位也需要建筑和人去相契合。街區式商業都是一個個獨立的小盒子，你會發現人在這些小盒子之間的流動，在每一棟建筑里垂直動線上的流動，跟在大盒子式商業一個1.5萬到2萬平米平面動線上的流動，人員流動的思考方式是非常不一樣的。

最后是“人和”，人就是最好的風景。在街區式商業可以看到很多社群性的活動，比如寵物節等等。人們喜歡接近自然，一些相應的設置也要去符合建筑格局的特點，比如當年我們在北京籌開運營祥云小鎮的時候，我們就做了冰雪節。大家一聽就知道是跟天氣跟整個環境相關的。而這些年大悅城做了很多室內主題街區、主題空間，比如像騎鵝公社，神獸寺街、度刻等等這些作品。街區商業你可以借景，而大盒子商業你要考慮造景。

為什么不一樣呢？因為接觸他們的人群對于生活的追求是不一樣的，在“天時、地利、人和”這三個方面，大盒子商業跟街區式商業的不同是我們這些商業地產人值得去長期研究的一個課題。希望未來大家的商業不管是盒子式商業的購物中心還是非盒子式商業的街區等等，生意都能夠越來越好，謝謝大家。

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