接上篇序，萬(wàn)商俱樂(lè)部獨(dú)家策劃了《商業(yè)15年：回望與致新》專題報(bào)道，回顧購(gòu)物中心企業(yè)、項(xiàng)目在時(shí)代洪流中的浮沉，第一期聚焦大悅城，以四篇內(nèi)容深度剖解大悅城的發(fā)展歷程，記錄每一步的創(chuàng)新引領(lǐng)，以展望行業(yè)未來(lái)發(fā)展。

四篇內(nèi)容中，第一篇著重講述了成長(zhǎng)于中國(guó)購(gòu)物中心初期的大悅城（2007年~2009年），在這一時(shí)期，大悅城正處于成長(zhǎng)期，迎來(lái)了第一個(gè)購(gòu)物中心，開(kāi)啟了15年商業(yè)征程的序幕。

第二篇著重梳理正值中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展“風(fēng)口期”的大悅城（2010年~2014年），如何在短短4年間在4座城市落成并開(kāi)業(yè)，同時(shí)聚焦青年主義造就“千城千面”的夢(mèng)幻體驗(yàn)。

本篇將聚焦處于中國(guó)購(gòu)物中心“存量時(shí)代”的大悅城（2015年~2019年），這一時(shí)期市場(chǎng)存量巨大、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇。在殘酷的生存危機(jī)下，大悅城不僅成功突出重圍，并且逆勢(shì)擴(kuò)張，逐漸走出了一條屬于大悅城的獨(dú)特發(fā)展之路。

步入存量時(shí)代，在新規(guī)則中尋得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

經(jīng)濟(jì)社會(huì)在既定資源和技術(shù)條件下的生產(chǎn)力存在上限，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被稱作生產(chǎn)可能性邊界。此規(guī)律應(yīng)用在購(gòu)物中心行業(yè)的發(fā)展上同樣成立：在有限的城市可利用土地資源、相似的商業(yè)運(yùn)營(yíng)手段下，購(gòu)物中心行業(yè)的“生產(chǎn)力”會(huì)到達(dá)天花板，存量時(shí)代的來(lái)臨成為必然。

2015年，購(gòu)物中心年度“增量/存量”的比值在高速瘋漲多年后首次出現(xiàn)回落；2017年，這一比值一路下滑低至歷年平均水平以下；再到2019年，這一比值以滑落到12%，數(shù)值甚至不足高峰時(shí)期的一半。數(shù)據(jù)已清晰表明，2015-2019年間，購(gòu)物中心供給端已趨近飽和，行業(yè)來(lái)到存量競(jìng)爭(zhēng)的階段已成不爭(zhēng)的事實(shí)。

如果說(shuō)，“風(fēng)口期”時(shí)是大家共同做大蛋糕，那么存量時(shí)期就是蛋糕做不動(dòng)了，看誰(shuí)能分的更多。因此在這種大環(huán)境下，分化期加速到來(lái)，好的愈好，壞的愈壞的“馬太效應(yīng)”尤為顯著。此時(shí)你若不具備分割蛋糕的能力，瞬間就會(huì)成為被“搶走”蛋糕的人。購(gòu)物中心市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)已能足夠說(shuō)明其殘酷性：

“2017年及以后，已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心中有近50%的項(xiàng)目長(zhǎng)期無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利，整體成功率低于20%；平均每年有近50%的購(gòu)物中心、體量近4000萬(wàn)㎡的項(xiàng)目因各種原因延期開(kāi)業(yè)甚至流產(chǎn)；舊項(xiàng)目租約陸續(xù)到期，品牌商（特別是新興品牌）將目光轉(zhuǎn)移到新項(xiàng)目中，導(dǎo)致弱勢(shì)項(xiàng)目空置率大大攀升，北上廣深已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)空置率最高可達(dá)35%；市場(chǎng)大量“千店一面”的同類型購(gòu)物中心出現(xiàn)，區(qū)域重疊、高度競(jìng)爭(zhēng)……”

與此同時(shí)，購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)核心——消費(fèi)者，也在悄然發(fā)生著變化。這一時(shí)期，Z世代（1995-2009年出生）陸續(xù)登臺(tái)，逐漸成為消費(fèi)市場(chǎng)主力軍。這群年輕人生長(zhǎng)在國(guó)力強(qiáng)盛、互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展的時(shí)代背景下，其個(gè)性主張、消費(fèi)習(xí)慣等均與其他年齡段人群存在差異。與眾不同，專注獨(dú)立是他們的身份標(biāo)簽，他們的消費(fèi)偏好也更具個(gè)性、小眾。如果你試圖去觀測(cè)這群年輕人，你能夠發(fā)現(xiàn)的就是一座座形態(tài)各異的“島嶼”，有些島叫做“二次元”，也有些叫做“吸貓一族”……難以捉摸的Z世代的出現(xiàn)增加了購(gòu)物中心“討好”年輕人的難度。

總而言之，存量時(shí)代下，游戲規(guī)則已悄然改變。適應(yīng)改變、直面挑戰(zhàn)，才能尋得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

在這場(chǎng)混戰(zhàn)中，大悅城找到了專屬的秘密武器，既能破局資金的桎梏加速規(guī)模發(fā)展，還能在存量中找到增量通過(guò)產(chǎn)品賦能城市更新，讓其再度立于行業(yè)發(fā)展的潮頭。

解密大悅城的破題武器

潮落之后，跳出表象，回歸本質(zhì)。

2016年10月，大悅城向公眾拋出了他們的轉(zhuǎn)型計(jì)劃“大資管戰(zhàn)略”，能夠清晰的看到大悅城對(duì)購(gòu)物中心行業(yè)本質(zhì)的理解：資本、資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)，三者環(huán)環(huán)相扣、缺一不可。

1、以基金模式撬動(dòng)資本壁壘，加速規(guī)模布局

資本為基，根基穩(wěn)固才可能花繁葉茂。

一個(gè)購(gòu)物中心，從拿地到建設(shè)，往往需要十多個(gè)億的資金投入，之后還要經(jīng)過(guò)一段較長(zhǎng)時(shí)間的培育期，“場(chǎng)子”才能熱起來(lái)。沒(méi)有足夠的資本實(shí)力很難做成購(gòu)物中心這項(xiàng)生意，特別在存量時(shí)代，各家手里都沒(méi)有充足的自有資金做好需要長(zhǎng)期持有的準(zhǔn)備。

同時(shí)，國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)相較于國(guó)外還不夠成熟，對(duì)于購(gòu)物中心這一資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)有限，面對(duì)市場(chǎng)中大量空置項(xiàng)目讓資本方望而生畏，更談不上構(gòu)建“投融管退”的資本循環(huán)鏈條了。

因此，如何筑牢資本的根基，讓手里的資產(chǎn)穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)是行業(yè)的一大難點(diǎn)。

而大悅城在此時(shí)提出的“大資管戰(zhàn)略”為的就是直擊行業(yè)痛點(diǎn)，探索購(gòu)物中心行業(yè)中資本循環(huán)的路徑。

基金模式，主要是由商業(yè)地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)尋找市場(chǎng)上有價(jià)值的項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)與開(kāi)發(fā)，通過(guò)和金融機(jī)構(gòu)或者其他投資機(jī)構(gòu)合作成立產(chǎn)業(yè)基金、并購(gòu)基金或合資公司對(duì)收購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行盤(pán)活。此模式的優(yōu)勢(shì)在于降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身的投資風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)壓力，加快企業(yè)發(fā)展速度。

2016年8月大悅城以基金模式撬開(kāi)了封閉已久的大門，這在行業(yè)也是首例。2016年以來(lái)，大悅城先后搭建三只基金產(chǎn)品，共涉及金額206.7億。2018年大悅城提速，并購(gòu)基金戲份搶眼，同年落地的4個(gè)大悅城項(xiàng)目中2個(gè)自持項(xiàng)目均是通過(guò)并購(gòu)基金改造實(shí)現(xiàn)的（上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城、西安大悅城）；

透過(guò)基金化運(yùn)作，大悅城變得更“輕”了。不僅減少了自身資本性開(kāi)支，更是加快了大悅城投資發(fā)展新的項(xiàng)目、規(guī)模擴(kuò)張的步伐。

2、以深度運(yùn)營(yíng)構(gòu)筑企業(yè)護(hù)城河

運(yùn)營(yíng)為王，只有好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長(zhǎng)久發(fā)展和增值，才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心真正的價(jià)值。

如果說(shuō)基金模式的玩法，仍屬于重資產(chǎn)的范疇，那么資本之外，輕資產(chǎn)模式當(dāng)?shù)馈碛袕?qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力是企業(yè)玩好輕資產(chǎn)模式的不二法則，而對(duì)大悅城來(lái)說(shuō)，“運(yùn)營(yíng)”可是它的拿手好戲。

大悅城運(yùn)營(yíng)的核心命題是經(jīng)營(yíng)客流。一直以來(lái)大悅城沒(méi)有停止的就是對(duì)客群的研究，尤其聚焦在18-35歲青年客群。即使面對(duì)捉摸不透的Z世代，大悅城也早早洞悉到這群年輕人的特點(diǎn)。圍繞Z世代不僅提前布了局，大悅城還在不斷對(duì)自身產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)迭代，以求與Z世代同頻共生。

對(duì)此，2015年面世的成都大悅城正好能有力說(shuō)明。

成都大悅城從規(guī)劃之初，就定位為“國(guó)內(nèi)首個(gè)體驗(yàn)游憩式潮玩購(gòu)物公園”，2017年更被評(píng)為AAA級(jí)國(guó)家旅游景區(qū)。一個(gè)購(gòu)物中心被評(píng)為國(guó)家旅游景區(qū)，這本身就是一件不尋常的事，足以說(shuō)明成都大悅城在景觀打造上下的功夫之大。不僅在主干道打造銀杏景觀大道，成都大悅城還在室內(nèi)外多個(gè)區(qū)域增設(shè)各類綠植景觀，并通過(guò)強(qiáng)化戶外屋頂花園的游逛性，打造有退臺(tái)和特色綠化場(chǎng)景，精心營(yíng)造了1.8萬(wàn)㎡的綠植，涵蓋17個(gè)特色綠植打卡點(diǎn)位，其中不乏國(guó)家I級(jí)保護(hù)植物水杉和國(guó)家II級(jí)保護(hù)植物香樟、鵝掌楸，及金枝國(guó)槐、藍(lán)花楹、紅花羊蹄甲、天竺桂、烏桕等多種觀賞性較佳的珍貴植被，呈現(xiàn)四季變幻的景觀。此外，還增設(shè)了多功能導(dǎo)視機(jī)、更新顧客游逛地圖、景區(qū)機(jī)器人等細(xì)微切口——讓國(guó)家AAA級(jí)旅游景區(qū)的場(chǎng)景優(yōu)勢(shì)更為突出。 綜合下來(lái)，整個(gè)成都大悅城綠化面積已超過(guò)20000平方，植被覆蓋率更是多達(dá)50%。項(xiàng)目更憑最美屋頂花園榮登央視報(bào)道，同時(shí)也獲得了成都市最美屋頂綠化獎(jiǎng)及最佳攝影獎(jiǎng)等多項(xiàng)榮譽(yù)。成都大悅城獨(dú)特的空間打造正是契合了當(dāng)下Z世代們對(duì)顏值、個(gè)性的追求，也滿足了Z世代們社交“打卡”記錄生活的習(xí)慣。

除了“購(gòu)物公園”這個(gè)特點(diǎn)，“青年潮玩空間”是成都大悅城另一個(gè)標(biāo)簽。為迎合Z世代愛(ài)好新鮮、追求潮流的性格特點(diǎn)，成都大悅城不斷推出時(shí)下最潮、最為流行的主題活動(dòng)。品牌方面也根據(jù)Z世代的喜好向“個(gè)性化”、“潮流”、“小眾”等方向持續(xù)升級(jí)，為年輕消費(fèi)群體帶來(lái)定制化的購(gòu)物空間。

同時(shí)，基于Z世代的“愛(ài)寵”特征，成都大悅城作為成都首個(gè)寵物友好型MALL允許顧客攜帶寵物進(jìn)入商場(chǎng)。成都大悅城不僅在各樓層服務(wù)臺(tái)都設(shè)有寵物推車，天臺(tái)上還設(shè)有寵物游樂(lè)場(chǎng)、寵物洗澡池、寵物便袋等設(shè)施，同時(shí)運(yùn)用各種萌寵主題的IP展不斷深挖與目標(biāo)客群之間的互動(dòng)模式，將體驗(yàn)、社交、娛樂(lè)、場(chǎng)景消費(fèi)和文創(chuàng)消費(fèi)等功能進(jìn)行深度融合，抓住了一波由寵物經(jīng)濟(jì)而來(lái)的紅利。

不止成都大悅城如此，大悅城甚至把這套打動(dòng)Z世代群體的獨(dú)門秘籍?huà)故斓倪\(yùn)用到了各地的大悅城項(xiàng)目中。

2016年問(wèn)世的天津和平大悅城，坐落于天津最繁華南京路商圈，成為國(guó)際潮牌進(jìn)駐天津的首選之地。項(xiàng)目定位“潮流、時(shí)尚、先鋒”，旨在打造都市青年先鋒社交主場(chǎng)。該項(xiàng)目沒(méi)有受體量轄制，chuu、nerdy等40余家首進(jìn)天津商圈潮牌、“米奇坐坐、小劉鴨”等百余場(chǎng)先鋒化的城市首展、首個(gè)城市中心滑板廣場(chǎng)、“圖靈101“、“鯉小巷”等聚焦各色青年圈層四大主題街區(qū)。和平大悅城以區(qū)隔化的運(yùn)營(yíng)理念、個(gè)性化的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、沉浸式空間場(chǎng)景牢牢抓住了Z世代們的心。引領(lǐng)前沿的青年文化活動(dòng)全面聚焦青年所好，全方位締造Z世代的精神領(lǐng)地。現(xiàn)如今的天津和平大悅城已成為天津首屈一指的潮流青年地標(biāo)。

2018年底入市的昆明大悅城，提出“微度假?玩樂(lè)場(chǎng)”的項(xiàng)目定位，力求為青年人打造全新的“游逛”氛圍。在延續(xù)大悅城品牌基因的基礎(chǔ)上融入了“開(kāi)放、包容、生動(dòng)、品質(zhì)”的昆明城市性格，同時(shí)深諳Z世代對(duì)品牌“內(nèi)容力”的需求，保持著敏銳的潮流先鋒感知不斷調(diào)改場(chǎng)內(nèi)品牌。昆明大悅城引入品牌超400家，其中20%品牌是跟隨大悅城戰(zhàn)略布局首進(jìn)昆明，近50家特色店或首店，設(shè)計(jì)師潮牌店、網(wǎng)紅餐飲、新潮美妝等業(yè)態(tài)齊聚，快速實(shí)現(xiàn)網(wǎng)紅聚客效應(yīng)，極大豐富商圈品牌多樣性，也成為本地年輕人心中最認(rèn)可的商業(yè)IP。

2019年，大悅城發(fā)布“青年引力場(chǎng)”品牌行動(dòng)計(jì)劃，進(jìn)一步使其成為青年客群的社交生活場(chǎng)。在“青年引力場(chǎng)”品牌行動(dòng)計(jì)劃部署下，大悅城通過(guò)“全國(guó)品牌活動(dòng)”等超級(jí)自造IP，不斷回應(yīng)青年客群的精神文化訴求，同時(shí)攜手志同道合的優(yōu)質(zhì)品牌資源，不斷積累品牌聲量，打造了一座座重點(diǎn)城市的青年文化地標(biāo)，取得了煥然一新的成績(jī)。

以北京朝陽(yáng)大悅城為例，在“青年引力場(chǎng)”行動(dòng)計(jì)劃指引下，2019年，北京朝陽(yáng)大悅城25歲以下客群占比達(dá)32%、35歲以下核心客群占比達(dá)81%，呈現(xiàn)出明顯的客群年輕化態(tài)勢(shì)；26-30歲消費(fèi)者客單價(jià)為各年齡層中最高，客質(zhì)提升顯著；化妝品、潮流休閑等品類銷售同比提升15%，新開(kāi)主題街區(qū)客群人均消費(fèi)是全場(chǎng)會(huì)員的4倍，銷售拉動(dòng)效應(yīng)明顯。

不間斷的青年活動(dòng)充分得到青年群體認(rèn)同，大悅城品牌的青年市場(chǎng)地位持續(xù)創(chuàng)新引領(lǐng)。同時(shí)在行業(yè)同質(zhì)化愈發(fā)嚴(yán)重的當(dāng)下，率先亮出了大悅城的品牌性格，規(guī)避了不必要的平行化競(jìng)爭(zhēng)。一石二鳥(niǎo)，不可謂不高明！

可以說(shuō)，大悅城在運(yùn)營(yíng)層面所做的一切革新，都源于消費(fèi)者、為了消費(fèi)者。存量時(shí)代，只有服務(wù)好消費(fèi)者，才能給一個(gè)有限的空間帶來(lái)無(wú)限的價(jià)值。

值得一提的是，剛剛我們提到的天津和平大悅城、昆明大悅城，都是大悅城以單純的管理輸出的輕資產(chǎn)項(xiàng)目。憑借優(yōu)質(zhì)的品牌和運(yùn)營(yíng)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目操盤(pán)，大悅城做起輕資產(chǎn)來(lái)“駕輕就熟”。

3、以存量資產(chǎn)開(kāi)啟城市運(yùn)營(yíng)商新征程

將資本與運(yùn)營(yíng)串連起來(lái)的是資產(chǎn)。合適的資產(chǎn)匹配合適的資金再加上強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)實(shí)力才能在存量時(shí)代日趨嚴(yán)峻的生存危機(jī)之下突出重圍。

然而，此時(shí)雖然大環(huán)境下的資產(chǎn)總量不缺乏，但優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資源往往都已被瓜分。如何在這種市場(chǎng)環(huán)境下逆勢(shì)擴(kuò)張？激活“休克魚(yú)”成為大悅城拓展版圖的新計(jì)劃。

2016年，大悅城在提出“大資管戰(zhàn)略”時(shí)，強(qiáng)調(diào)了激活“休克魚(yú)”的模式。

所謂激活“休克魚(yú)”，指的是在一二線城市的較核心位置中，尋找符合大悅城定位卻又運(yùn)營(yíng)不善的存量項(xiàng)目，通過(guò)一年左右的改造，以全新面貌進(jìn)入市場(chǎng)，再對(duì)該物業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而帶動(dòng)租金收入，從而提升物業(yè)的溢價(jià)空間，實(shí)現(xiàn)較高的財(cái)務(wù)回報(bào)。

2015-2019年間開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，7個(gè)項(xiàng)目中有4個(gè)都來(lái)自于存量改造，分別是：天津和平大悅城、上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城、昆明大悅城及西安大悅城。

這步棋，不僅為大悅城打開(kāi)了獲取資源的新渠道，更是巧妙的提前踩在了國(guó)家“城市更新”政策的窗口上。

中國(guó)的“城市更新”政策，最早可追溯到2009年，那時(shí)國(guó)家以廣東“三舊”作為試點(diǎn)推進(jìn)改造，2013年開(kāi)始陸續(xù)推廣到其他省市。從那時(shí)起，各地的城市更新項(xiàng)目主要是以粗放式的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“大拆大建”模式為主，投入大、消耗高。2021年，國(guó)家住建部出臺(tái)的63號(hào)文標(biāo)志著中國(guó)的城市更新政策來(lái)到了下半場(chǎng)。63號(hào)文中特別提出，在實(shí)施城市更新行動(dòng)中“防止大拆大建”保留城市特色風(fēng)貌的要求，減少不必要的資源浪費(fèi)。

我國(guó)城鎮(zhèn)化已從高速增長(zhǎng)階段進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，“城市更新”政策順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，從“開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)”，告別粗放式的拆建，專注精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)。

大悅城五年前下的這步棋，竟與現(xiàn)今國(guó)家政策方向不謀而合，實(shí)在讓人不得不贊嘆。

西安大悅城是大悅城落地西安的第一個(gè)項(xiàng)目，也是其參與城市更新的一個(gè)典型案例，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“中國(guó)商業(yè)改造難度之最”。

從先天不足的“爛攤子”到西安的網(wǎng)紅打卡地，位于大雁塔南廣場(chǎng)一側(cè)的西安大悅城用600余天完成了一場(chǎng)“蛻變”。 面對(duì)原物業(yè)復(fù)雜的空間結(jié)構(gòu)，西安大悅城以現(xiàn)代商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)理念整合既有空間資源，經(jīng)歷了裝飾性拆除、結(jié)構(gòu)改造及加建、外立面改造、采光頂加蓋、外立面幕墻新建、機(jī)電改造、室內(nèi)精裝等過(guò)程，在限定的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本條件下，使這個(gè)前身名為秦漢唐國(guó)際文化商業(yè)廣場(chǎng)的項(xiàng)目在大悅城手上復(fù)活，完成了蝶變重生。

精心雕琢的空間下，大悅城運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)再度發(fā)力。

在業(yè)態(tài)組成上，西安大悅城將輕奢時(shí)尚、潮流零售、多元餐飲、休閑社交、娛樂(lè)體驗(yàn)、生活方式等全業(yè)態(tài)悉數(shù)囊括，30%的西北首進(jìn)品牌、190個(gè)首進(jìn)西安和曲江商圈品牌，將西安的時(shí)尚、潮流度帶上一個(gè)臺(tái)階；

在營(yíng)銷活動(dòng)上，自西安大悅城落地西安，即刮起一股潮流文化風(fēng)暴，持續(xù)引入稀有青年潮流活動(dòng)，重磅IP主題展覽，填補(bǔ)城市商業(yè)營(yíng)銷空白。開(kāi)業(yè)后先后引進(jìn)了漫威80周年、火影忍者、海綿寶寶、魔獸世界、泡泡瑪特等知名IP展，開(kāi)創(chuàng)西北商業(yè)IP營(yíng)銷爆發(fā)時(shí)代；

在場(chǎng)景打造上，西安大悅城充分發(fā)揮大悅城在主題街區(qū)打造上的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新開(kāi)辟多個(gè)主題街區(qū)。全國(guó)首個(gè)西游文化主題街區(qū)——勿空街區(qū)，打造悟空雙手合十致敬的雕像，以此致敬大雁塔與玄奘文化，在社交平臺(tái)熱度居高不下；360°觀賞大雁塔的露天平臺(tái)——查特花園，位于購(gòu)物中心4樓，前所未有的大雁塔最佳觀景平臺(tái)，在此拍攝的視頻照片是社交平臺(tái)的獲贊利器；不戒食巷以凈壇使者八戒雕像為精神堡壘，以傳統(tǒng)中國(guó)元素的意境國(guó)風(fēng)為基調(diào)，演繹熱辣美食的煙火氣息，已成為西安夜經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。

此番“脫胎換骨”的西安大悅城在開(kāi)業(yè)首日客流超過(guò)28萬(wàn)、銷售額突破1286萬(wàn)元……開(kāi)業(yè)僅半年后，西安大悅城就成為了大悅城在營(yíng)商業(yè)中出租率最高的項(xiàng)目。

西安大悅城的出現(xiàn)既為商業(yè)舊改樹(shù)立了標(biāo)桿，也在城市更新之中發(fā)揮了巨大作用。它不僅以新潮的商業(yè)理念為曲江大雁塔片區(qū)帶來(lái)了新的生機(jī)與活力，更通過(guò)匠心獨(dú)運(yùn)的設(shè)計(jì)，與大雁塔深厚的歷史人文底蘊(yùn)形成了對(duì)話，成為了這座城市消費(fèi)升級(jí)、文化碰撞的重要地標(biāo)。真正做到了以一座“城”改變一座城的使命。

不同于西安大悅城“徹底關(guān)停、徹底改造”的改造方式，上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城是一個(gè)“邊運(yùn)營(yíng)、邊改造”的項(xiàng)目案例。

大悅城接手后采用分批次改造的方式進(jìn)行，即部分樓層先行封閉改造，其他樓層改造期間商戶正常經(jīng)營(yíng)。在建筑改造方面，大悅城對(duì)項(xiàng)目的外立面、動(dòng)線、廣場(chǎng)等方面進(jìn)行了優(yōu)化，在外中庭增加了玻璃穹頂、屋頂空間的利用。特別搭建了全國(guó)首個(gè)屋頂綜合性潮流運(yùn)動(dòng)空間Sky Park(高登公園)，打造了國(guó)內(nèi)首條購(gòu)物中心屋頂凌空觀光跑道Starry Runway，將運(yùn)動(dòng)社交場(chǎng)景融入商業(yè)項(xiàng)目。

除了建筑的改造，大悅城對(duì)長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目改造最關(guān)鍵一步，就是重新定位。作為大悅城控股在上海集中優(yōu)勢(shì)資源打造的第二座商業(yè)項(xiàng)目，長(zhǎng)風(fēng)大悅城也繼承了“城市美好生活創(chuàng)造者”的使命，在“年輕、時(shí)尚、潮流、品位”基因基礎(chǔ)上，緊貼時(shí)代潮流，充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，更強(qiáng)調(diào)商業(yè)與人文、生態(tài)的共生：“街區(qū)+盒子”雙重形態(tài)商業(yè)體打破傳統(tǒng)內(nèi)向的封閉感，賦予了商業(yè)強(qiáng)烈的戶外開(kāi)放感；聯(lián)動(dòng)上海樂(lè)高探索中心、上海少年兒童圖書(shū)館、長(zhǎng)風(fēng)公園、長(zhǎng)風(fēng)海洋世界等周邊豐盛的文旅資源，牽頭成立了上海首個(gè)城市微度假中心——長(zhǎng)風(fēng)城市微度假區(qū)，提供了市內(nèi)一日游的絕佳去處。錨定“生活新潮向”的項(xiàng)目定位，自創(chuàng)IP，打造四季長(zhǎng)風(fēng)，長(zhǎng)風(fēng)大悅城將繼續(xù)帶來(lái)更具人文魅力與沉浸體驗(yàn)的多元生活。
而距離上海180km外的杭州，大悅城又做了一次全新的突破。

身處網(wǎng)紅城市和電商之都，杭州的消費(fèi)者嘗鮮度高，對(duì)于購(gòu)物品質(zhì)和消費(fèi)體驗(yàn)也極為挑剔， 

想要長(zhǎng)期黏住這批年輕消費(fèi)者并非易事。自杭州大悅城落地伊始，杭州大悅城團(tuán)隊(duì)對(duì)業(yè)態(tài)組合品牌選擇、場(chǎng)景打造就極為考究，大打網(wǎng)紅首店經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)新體驗(yàn)牌，開(kāi)業(yè)之初，城市首進(jìn)品牌占比高達(dá)60%，刮起一陣“杭兒風(fēng)”，運(yùn)營(yíng)期四年來(lái)，年均首店引入量引領(lǐng)杭州商業(yè)市場(chǎng)，是杭州名副其實(shí)的首店收割機(jī)。

在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)方面，杭州大悅城大膽創(chuàng)新，引入風(fēng)洞飛行、彈力猩球、籃球公園、射箭館、室內(nèi)卡丁車等多個(gè)特色體驗(yàn)業(yè)態(tài)，開(kāi)業(yè)之初多個(gè)業(yè)態(tài)及品牌更是成為了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)首創(chuàng)。

此外在營(yíng)銷活動(dòng)方面，杭州大悅城踐行IP化運(yùn)營(yíng)，陸續(xù)落地MOLLY、圣斗士星矢、故宮下江南、吾皇萬(wàn)睡、米奇坐坐等多個(gè)潮流IP，填補(bǔ)城市空白，引領(lǐng)杭州商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入IP時(shí)代。

杭州大悅城的所在地，曾是杭州的熱電廠舊址， 這里有最集中的工業(yè)遺存，為了將工業(yè)復(fù)古記憶這一情感元素發(fā)揮至最大，開(kāi)業(yè)之初，杭州大悅城結(jié)合年輕人喜愛(ài)的蒸汽朋克主題，在購(gòu)物中心4樓推出原創(chuàng)室內(nèi)主題街區(qū)--馬力印巷，實(shí)現(xiàn)城市文化的二次賡續(xù)。2019年杭州大悅城通過(guò)PPP模式合作開(kāi)發(fā)原址熱電廠一萬(wàn)多平米的閑置舊廠房，結(jié)合當(dāng)下新潮的“灰空間”設(shè)計(jì)概念，打造杭州首個(gè)漫步式人文藝術(shù)實(shí)驗(yàn)場(chǎng)—運(yùn)河文化藝術(shù)中心，引入國(guó)內(nèi)首個(gè)開(kāi)心麻花戲劇綜合體730BOX、區(qū)域首個(gè)得到線下文化空間，運(yùn)河文化藝術(shù)中心開(kāi)放以來(lái)，陸續(xù)落地野生青年節(jié)、玩物喪志集、杭州戲劇節(jié)、櫻花動(dòng)漫節(jié)、美院視覺(jué)藝術(shù)展、不二兔藝術(shù)展等年輕人喜歡的藝文活動(dòng)。

作為杭州大悅城商圈的重要組成部分，運(yùn)河藝術(shù)文化中心與杭州大悅城形成良好的業(yè)態(tài)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)客流的有效互動(dòng)，進(jìn)一步擴(kuò)大大悅城城市綜合體的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，完成原熱電廠區(qū)塊的提檔升級(jí)。

不僅如此，隨著杭州大悅城商圈的崛起，也帶動(dòng)起了區(qū)域內(nèi)土地價(jià)格的飆升，周邊房?jī)r(jià)均達(dá)5萬(wàn)+，名副其實(shí)成為了市中心新豪宅板塊。

從工業(yè)遺址到文化地標(biāo)，大悅城的加入又給杭州這座城市帶來(lái)了更多可能性。

另外，除了大悅城常規(guī)的購(gòu)物中心項(xiàng)目，隨著2016年南區(qū)全面開(kāi)業(yè)的北京中糧·祥云小鎮(zhèn)，也走在新一輪城市更新精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的前列。

不同于大悅城主流“獨(dú)棟盒子”式購(gòu)物中心項(xiàng)目，位于北京順義中央別墅區(qū)內(nèi)的祥云小鎮(zhèn)，是另一個(gè)別具特色的開(kāi)放式街區(qū)商業(yè)產(chǎn)品。

歷經(jīng)多項(xiàng)深入的研策工作，北京中糧·祥云小鎮(zhèn)項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)首次在全國(guó)行業(yè)內(nèi)提出了——“城市微度假”商業(yè)產(chǎn)品模式，首次提出“花園式”微度假商業(yè)體驗(yàn)?zāi)Ｊ健Ｄ壳埃本┲屑Z·祥云小鎮(zhèn)不但成為后沙峪的中心，成為順義區(qū)的名片，成為北京市的示范商業(yè)街，全面帶動(dòng)著周邊區(qū)域價(jià)值的增長(zhǎng)，項(xiàng)目周邊新開(kāi)業(yè)樓盤(pán)、國(guó)際學(xué)校都以祥云小鎮(zhèn)為背書(shū)。

在城市更新的趨勢(shì)下，大悅城開(kāi)創(chuàng)全新的商業(yè)體驗(yàn)?zāi)Ｊ綖槌鞘信c居民帶來(lái)新的活力與體驗(yàn)，不僅符合國(guó)家高質(zhì)量發(fā)展、供給側(cè)改革的戰(zhàn)略要求，也為城市更新的商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了更多前瞻性的新啟示。

2019年3月，大悅城控股完成重大資產(chǎn)重組，形成“A控紅籌”架構(gòu)，成為中糧集團(tuán)旗下唯一的地產(chǎn)投資和管理平臺(tái)。整合后的大悅城控股旨在形成住宅、商業(yè)板塊的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，在融資、市場(chǎng)、人才、土地獲取及品牌等方面發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，達(dá)成1+1>2的效果。

事實(shí)上，重組之后大悅城有了更好切入“城市更新”的機(jī)會(huì)。“片區(qū)改造、產(chǎn)城融合”是大悅城控股商業(yè)未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)。多元的商業(yè)運(yùn)營(yíng)協(xié)同能力更能夠切實(shí)的為城市帶來(lái)消費(fèi)、投資、稅收等多方面的提升。

此時(shí)的大悅城已經(jīng)不再是單純的購(gòu)物之城，它的腳步在向“城市運(yùn)營(yíng)商”的方向邁進(jìn)。

站在現(xiàn)今的時(shí)點(diǎn)，回望存量時(shí)期大悅城所做的每一個(gè)決定，細(xì)細(xì)想來(lái)都有著“不破不立”的氣勢(shì)。在行業(yè)空間見(jiàn)頂之時(shí)，大悅城沒(méi)有踟躕不前，而是一次又一次打破周遭的固有偏見(jiàn)，迎難而上，不僅找到了能力范圍內(nèi)的最優(yōu)解，也為自己趟出了一條屬于大悅城的獨(dú)特發(fā)展之路，更為行業(yè)的發(fā)展注入了新的熱潮。

然而誰(shuí)都沒(méi)想到，2020年伊始一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情打的人措手不及，更沒(méi)想到的是這波疫情陰霾竟延續(xù)了三年。客流斷崖式下跌、消費(fèi)熱情低迷……疫情帶給購(gòu)物中心的沖擊幾乎是毀滅性的。在寒冬之中，裹挾前行、步履維艱。沒(méi)人知道這場(chǎng)看似致命的風(fēng)暴，將給這個(gè)行業(yè)帶來(lái)怎樣的變量。