來(lái)源/聯(lián)商專欄

撰文/熙領(lǐng)商業(yè)評(píng)論

上周，我太太身體不舒服，胃口也不好。我兒子難得孝心大發(fā)，要去給媽媽買奶茶，晚上8點(diǎn)，零下5度，逼著我開(kāi)電瓶車帶他去商場(chǎng)，理論是：“開(kāi)汽車太費(fèi)油�！�

于是我?guī)е@個(gè)勤儉節(jié)約的大孝子，在寒風(fēng)中騎了兩公里電瓶車，鼻涕泡都凍出來(lái)了，趕到了離家最近的一個(gè)購(gòu)物中心。

結(jié)果進(jìn)去一看，一大半的店，包括星巴克都大門緊鎖，除了幾家餐廳內(nèi)有幾個(gè)寥寥的顧客，其他繼續(xù)開(kāi)著業(yè)的也是門可羅雀。至于奶茶，兩家撤柜了，還剩一家沒(méi)開(kāi)門。其中有一家，叫做喜茶。

這中間，固然有在第一波沖擊中，很多店里店員陽(yáng)性較多，無(wú)法保持正常開(kāi)業(yè)的原因，但很多店一看就已經(jīng)清盤了，設(shè)備都搬走了，桌椅凌亂地堆在那里。站在空蕩蕩的大廳中，那種撲面而來(lái)的蕭索與冷清，是我從業(yè)以來(lái)第一次見(jiàn)到。

誰(shuí)念西風(fēng)獨(dú)自涼，蕭蕭黃葉閉疏窗，沉思往事立殘陽(yáng)。而那些繁華的往事，已經(jīng)仿佛過(guò)去了很久。 

疫情三年，很多商業(yè)舉步維艱，特別是到了2022年，都是掙扎在生存與倒閉之間。購(gòu)物中心如此，商戶也是如此。

2022即將過(guò)去，2023馬上到來(lái)，似乎，從來(lái)沒(méi)有這么盼望新年的來(lái)臨�；蛘�，從來(lái)沒(méi)有這么盼望著前面一年的過(guò)去。有人說(shuō)，2023年，會(huì)是復(fù)蘇的一年，也有人說(shuō)，2023年，依然會(huì)很艱難。

這兩年，老丹已經(jīng)不敢當(dāng)神棍了，以前的預(yù)測(cè)，多少還有個(gè)趨勢(shì)參考，現(xiàn)在黑天鵝太多，不管預(yù)測(cè)什么，都容易被打臉。這里，只是一些期望，和一些思考。

真的會(huì)面臨報(bào)復(fù)性復(fù)蘇么？

個(gè)人觀點(diǎn)，商業(yè)市場(chǎng)的復(fù)蘇，是大概率事件。元旦前，已經(jīng)看見(jiàn)了一篇文章：“那些‘陽(yáng)康’們，逐漸填滿了北京的餐廳”。

隨著前面幾波的沖擊過(guò)后，康復(fù)的那批消費(fèi)者，必然會(huì)開(kāi)始回歸正常的消費(fèi)場(chǎng)景。特別是近一年來(lái)，社交與娛樂(lè)都被壓縮到了極致的年輕消費(fèi)者，幾乎一定會(huì)成為消費(fèi)重啟最重要的力量。

但是，就這么簡(jiǎn)單的說(shuō)，商業(yè)市場(chǎng)，以及商業(yè)地產(chǎn)會(huì)很快回到曾經(jīng)的峰值，還為時(shí)尚早。

首先，參考國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，即使是在比較樂(lè)觀的情況下，3到4個(gè)月的緩沖期也是要的，以國(guó)內(nèi)的情況與條件，這個(gè)周期可能更長(zhǎng)。

在這個(gè)周期中，部分人的消費(fèi)恢復(fù)得會(huì)快一點(diǎn)，例如身體健康，充滿活力的年輕人，但由于復(fù)陽(yáng)的可能性依然存在，中年人和老年人的消費(fèi)，會(huì)在 “必要”與 “非必要”之間平衡。

其次，三年疫情，還帶了一個(gè)后果，就是對(duì)未來(lái)的不確定性。包括經(jīng)濟(jì)、收入以及健康等，而在這種不確定性下，很多消費(fèi)肯定會(huì)受到遏制。

前幾天，商業(yè)圈都在傳一句話：三年了，商家都等著我們報(bào)復(fù)性消費(fèi)。但我們最終都選擇放下仇恨。消費(fèi)如此，商戶也是如此。

2020年初，大家都在希望著“沒(méi)有一個(gè)冬天不會(huì)過(guò)去，沒(méi)有一個(gè)春天不會(huì)到來(lái)”。只是沒(méi)人知道，這一次的冬天，會(huì)是三年。

這三年里，很多品牌沒(méi)能扛過(guò)去寒冬，消失在了時(shí)間的長(zhǎng)河中。

2020年，餐飲企業(yè)注銷32萬(wàn)家，2021年90萬(wàn)家，2022年僅上半年，餐飲關(guān)閉近40萬(wàn)家。這里面有電臺(tái)巷、時(shí)萃咖啡、宜芝多、東方既白，丸龜制面、查餐廳……等等我們耳熟能詳?shù)拿帧?/p>

“到了2022年，大家把能透支的都透支完了”,一位資深餐飲人這樣哀嘆。

除了餐飲，根據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》的數(shù)據(jù)，2022年上半年，關(guān)閉的服飾2800多家，便利店700多家，美妝600多家，超市100多家，專業(yè)店59家，休閑娛樂(lè)20多家，百貨26家……

以上還僅僅是“不完全統(tǒng)計(jì)”。

當(dāng)這么多品牌倒下，購(gòu)物中心的空置率上升，幾乎是必然的現(xiàn)象。而這些空出來(lái)的商鋪，找到新的租戶并不容易。因?yàn)槔掀放苹謴?fù)元?dú)庑枰芷冢缕放七@兩年生存率更低。

所以，復(fù)蘇會(huì)到來(lái)，但有兩個(gè)趨勢(shì)必須要注意：

· 復(fù)蘇需要時(shí)間，可能比想象中會(huì)慢一點(diǎn)，準(zhǔn)備好渡過(guò)“黎明前的黑暗”。

· 即使是復(fù)蘇了，可能也不再是2019年前的情況了，很多變化都在發(fā)生，甚至?xí)L(zhǎng)遠(yuǎn)的影響商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)。

改變，從自己開(kāi)始

2021年，我在一篇文章中寫道：商業(yè)中心的未來(lái)，拼的是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。所謂精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，包含了商戶調(diào)整、租戶管理、市場(chǎng)推廣以及物業(yè)管理等一系列動(dòng)作。

上個(gè)月，有個(gè)外地的老朋友說(shuō)：“老丹，我想去上海看看，你能不能幫我介紹點(diǎn)品牌？我這里都空出來(lái)了�！拔页聊艘粫�(huì)，很坦白的告訴他：要是喝酒就來(lái)看看，即使約到品牌商，估計(jì)也只能聊聊。因?yàn)榇蟛糠制放�，現(xiàn)在都沒(méi)什么開(kāi)店計(jì)劃。

我倒是覺(jué)得，現(xiàn)在最主要的，是可以把本地的品牌再深挖一下。我們有個(gè)項(xiàng)目，在二線城市，不大，當(dāng)時(shí)因雙減空出來(lái)很多，聯(lián)系很多連鎖品牌也都不肯入駐，后來(lái)干脆就在項(xiàng)目所在區(qū)域掃街，找了一些連鎖店很少，甚至是單店，但本地運(yùn)營(yíng)還可以的商家，慢慢也填上了。

在目前的形勢(shì)下，除非你的項(xiàng)目是稀缺性的位置，且不可替代，異地品牌去開(kāi)店的可能性很小。

疫情一個(gè)很大的影響是，很多連鎖品牌，都已經(jīng)把資金鏈撐到了極限，即使進(jìn)入到后疫情時(shí)代，恢復(fù)也是一個(gè)緩慢的過(guò)程。

而一些深耕本地的中小規(guī)模品牌，反而可能回血速度會(huì)更快一點(diǎn)。

此外，就是一些新創(chuàng)品牌。

疫情后，商業(yè)消費(fèi)和模式都會(huì)有很大改變，雖然這幾年新品牌的生存狀況有些慘烈，但能夠大浪淘沙活下來(lái)的，一定是有較強(qiáng)的適應(yīng)能力的。

從商戶調(diào)整的角度，我從2021年說(shuō)到2022年，就是一定要改變傳統(tǒng)的招商與商戶調(diào)整思路。

不要迷信于自己所謂的品牌庫(kù)，一定要走出去，去開(kāi)發(fā)更多的商戶作為儲(chǔ)備。

第二是商戶的管理。

上周和一個(gè)招商人員聊天，他說(shuō)：“好消息是，終于能看到明天了！”，“不好的消息是，大多數(shù)商戶還在要扶持政策�！�

減租、免租，幾乎成了這兩年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)人員，和租戶之間最熱門的話題。但三年過(guò)去，很多購(gòu)物中心，也減不動(dòng)了，再減下去，就不是扶持誰(shuí)的問(wèn)題，而是同歸于盡了。

在這個(gè)情況下，只有一個(gè)很殘酷，但是很必要的方法：把有限的資源，用在那些能活下去的商戶中！

這幾年，一直聽(tīng)到一種論調(diào)：購(gòu)物中心要通過(guò)運(yùn)營(yíng)吸引更多的客群，來(lái)保證商戶的營(yíng)業(yè)額。

前面半句是對(duì)的，購(gòu)物中心，確實(shí)需要通過(guò)定位、主題、業(yè)態(tài)、品牌以及運(yùn)營(yíng)，搭建一個(gè)良好的生態(tài)平臺(tái)，從而吸引更多客戶。

但后面一句，其實(shí)是錯(cuò)誤的，就是你保證不了商戶的營(yíng)業(yè)額，或者說(shuō)，這個(gè)也不是購(gòu)物中心的責(zé)任。只要是做過(guò)一線運(yùn)營(yíng)的，都知道即使是隔壁的兩家餐廳，一家天天排隊(duì)，一家可能高峰期都坐不滿。

而運(yùn)營(yíng)的責(zé)任，第一是保證所有商戶都能有一個(gè)良好的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，第二，就是找到那些既有運(yùn)營(yíng)潛力，又適合自己的品牌，把他們招進(jìn)來(lái)。還有一個(gè)潛在的任務(wù)，就是把那些明顯不適應(yīng)市場(chǎng)的清出去。

因?yàn)槟切┗畈幌氯サ�，可能你怎么救都活不下去。這不是什么女朋友和媽都掉河里了，救誰(shuí)不救誰(shuí)的倫理題目，而是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的正常邏輯。商鋪空出來(lái)沒(méi)關(guān)系，關(guān)鍵是下一步填不填得上去。甚至可以借此機(jī)會(huì)，進(jìn)行一些必要的調(diào)整。

芳林新葉催陳葉，流水前波讓后波。商業(yè)江湖，本就是適者生存。如果過(guò)去的三年，我們失去了很多�，F(xiàn)在，要精確的計(jì)算存糧，撐過(guò)黎明前的黑暗，才有可能迎來(lái)明天。

強(qiáng)者愈強(qiáng)的時(shí)代

馬太福音有句話：“凡有的，還要加給他叫他多余。沒(méi)有的，連他所有的也要奪過(guò)來(lái)�！�

1968年，美國(guó)科學(xué)史研究者羅伯特·莫頓提出了“馬太效應(yīng)”，他把“馬太效應(yīng)”歸納為：任何個(gè)體、群體或地區(qū)，在某一個(gè)方面（如金錢、名譽(yù)、地位等）獲得成功和進(jìn)步，就會(huì)產(chǎn)生一種積累優(yōu)勢(shì)，就會(huì)有更多的機(jī)會(huì)取得更大的成功和進(jìn)步。未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)，如果還不理解這個(gè)原理的，可能都會(huì)遇到生存問(wèn)題。

首先，先問(wèn)自己一句：目前的消費(fèi)，對(duì)比三年前，是增加了還是減少了？有人會(huì)說(shuō)，這三年減少的消費(fèi)，都積累了起來(lái)，現(xiàn)在到釋放的時(shí)候了。但你要明白一個(gè)道理：只有消費(fèi)才能帶來(lái)繁榮，只有繁榮才能帶來(lái)增長(zhǎng)。

影響消費(fèi)信心的，并不是你現(xiàn)在手里有多少錢，而是你認(rèn)為未來(lái)還能賺到多少錢。從2021年開(kāi)始，我個(gè)人的消費(fèi)就有一個(gè)明顯的變化，就是目的性更強(qiáng)。

這個(gè)目的性，體現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一，是一些可買可不買的東西，不買了，第二，是一些可去可不去的商場(chǎng)，不去了。

特別第二點(diǎn)，因?yàn)橄M(fèi)頻率減少，所以在選擇購(gòu)物中心時(shí)，更加地有傾向性，一定會(huì)選擇那些環(huán)境好的，服務(wù)周到的，業(yè)態(tài)和品牌更喜歡的。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是既然消費(fèi)精簡(jiǎn)了，那么就要把有限的消費(fèi)，花在更值得的地方。這不僅是我的改變，身邊的朋友，很多也都有類似的轉(zhuǎn)變。

這兩年，即使是最樂(lè)觀的專家們，在鼓吹商業(yè)升級(jí)的時(shí)候，也不得不加上一句話：“消費(fèi)更加理性了。”就像你男朋友答應(yīng)你，等你生日，一定送你個(gè)寶格麗Magnifica系列，但是有個(gè)前提，就是不超過(guò)1000塊人民幣。

某個(gè)人理性，可能是個(gè)性的原因，大多數(shù)人都理性，那就一定是經(jīng)濟(jì)的原因。就像世界上沒(méi)有選擇困難癥一樣，所謂的選擇困難，一定是缺錢，否則就不會(huì)在店里糾結(jié)來(lái)糾結(jié)去，而是會(huì)淡淡的說(shuō)一句：“把這幾個(gè)都打包�！�

長(zhǎng)周期還有較多變數(shù)，但最少在2023年，消費(fèi)即使逐步復(fù)蘇，總量也很難恢復(fù)到過(guò)去的程度，當(dāng)人們的消費(fèi)越來(lái)越理性時(shí)，消費(fèi)時(shí)除了注重產(chǎn)品價(jià)值外，會(huì)更多的考慮附加價(jià)值。

從商品的角度，是性能、質(zhì)量、樣式、價(jià)格都更加有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品，會(huì)脫穎而出。在購(gòu)物中心層面，那些環(huán)境、空間、氛圍、主題以及品牌更加出色的項(xiàng)目，會(huì)獲得更多的消費(fèi)額，而那些大眾化的，缺乏特色的商業(yè)，會(huì)連最后的殘羹剩飯，都不一定能吃到多少。

消費(fèi)的更加集中，必然會(huì)造成商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的馬太效應(yīng)。

天之道，損有余而補(bǔ)不足。人之道，損不足以奉有余。

《道德經(jīng)》闡述了同樣的觀點(diǎn)，在這些智慧上，中西方表達(dá)出了驚人的一致。我們將要面臨的，就是這樣一個(gè)形勢(shì)。所以，未來(lái)的商業(yè)市場(chǎng)，平庸就是原罪。

學(xué)我者生，似我者死

俗話說(shuō)：天下文章一大抄。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的二十年，其實(shí)就是不斷在抄襲中進(jìn)步的過(guò)程。

早期的購(gòu)物中心，就是抄襲的歐美的SHOPPING MALL，后期的特色商業(yè)，也多有借鑒香港和日韓的商業(yè)。

更不要說(shuō)，最早一批的中高端商業(yè)，開(kāi)發(fā)商大部分不是港資就是外資了。

在這個(gè)過(guò)程中，有的企業(yè)抄著抄著，慢慢進(jìn)行了總結(jié)提煉，并結(jié)合國(guó)情，發(fā)展出了適合我國(guó)特色的商業(yè)項(xiàng)目。

而有的，依然在原封不動(dòng)抄襲的道路上堅(jiān)定地走著。

可問(wèn)題是：這個(gè)世界上，幾乎沒(méi)有完全相同的兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)。

我在過(guò)去的五年中，只要講課，就一定告訴學(xué)員：不要簡(jiǎn)單地抄襲項(xiàng)目，要注意觀察項(xiàng)目背后的邏輯。

但依然不斷有學(xué)員給我說(shuō)：“老丹老師，我想做個(gè)太古里，你給我說(shuō)說(shuō)怎么做？“

那種感覺(jué)，就像一個(gè)身高165，月薪8000，長(zhǎng)相平凡的男生給我說(shuō)：“老丹老師，我想娶劉亦菲，你能不能幫幫我？”

老丹老師想說(shuō)：我要有這個(gè)本事，還能輪到你？ 

我在一篇分析太古里的文章里說(shuō)過(guò)，太古里好不好，真的好，你可以去學(xué)習(xí)它背后的商業(yè)邏輯，比如空間處理的特色，品牌搭配的原理等，但你幾乎不可能去復(fù)制一個(gè)。

目前國(guó)內(nèi)的很多商業(yè)，在抄襲上，或者說(shuō)借鑒上，基本不動(dòng)腦子，只想著完全COPY，結(jié)果東施效顰，不倫不類。

比如在氣候惡劣的北方，非要學(xué)新天地做大型街區(qū)，在二三線城市，一定要去做“高端”商業(yè)，在完全以居民生活消費(fèi)為主的地方，搞什么動(dòng)漫主題商業(yè)。

這類產(chǎn)品，在消費(fèi)旺盛時(shí)，還能勉強(qiáng)生存，但在未來(lái)，可能第一波死亡的就是他們。

商業(yè)是能夠?qū)W習(xí)的，但你要學(xué)習(xí)的，是其他優(yōu)秀案例的操盤手法，同時(shí)，也要結(jié)合自身的資源和能力，尋找最適合自己的方向。

而不是大手一揮：“照這樣的，給我來(lái)一個(gè)！”

五年前，我就說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)正在進(jìn)入個(gè)性化時(shí)代，那么今天，隨著消費(fèi)與市場(chǎng)的變化，商業(yè)市場(chǎng)的細(xì)分，已經(jīng)是最基礎(chǔ)的底層邏輯，在這種情況下，還準(zhǔn)備去抄個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)或者萬(wàn)象城的，基本都看不到未來(lái)。更不要說(shuō)，你也抄不來(lái)。

何況萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)還是萬(wàn)象城，也都在跟隨市場(chǎng)不斷地調(diào)整。

晚清大畫家吳昌碩說(shuō)過(guò)：“化我者生，破我者進(jìn)，似我者死”。

齊白石也說(shuō)過(guò)這樣的話：“學(xué)我者生，似我者亡”。

做商業(yè)不理解真正的核心邏輯，照著案例抄一個(gè)就能賺錢的時(shí)代，結(jié)束了。

2020年到2022年，商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)下滑觸目驚心。

2023年，消費(fèi)可能會(huì)有所回升，但競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加殘酷。

我們用了三年，終于看到了曙光，但離走出陰霾，還有很長(zhǎng)的路要走。

所謂“沉舟側(cè)畔千帆過(guò)，病樹(shù)前頭萬(wàn)木春”。

但沉舟側(cè)畔，不是誰(shuí)都能競(jìng)渡。

病樹(shù)前頭，春光尚好，但萬(wàn)木還是要爭(zhēng)一爭(zhēng)，才有自己的春天的。