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撰文/高天

2022年，全國商業(yè)地產(chǎn)砥礪前行，創(chuàng)新求變。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計，2022年全國新開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量359個，同比下滑30%；新增商業(yè)建筑面積3245.19萬方，同比去年減量1323.44萬方。供應(yīng)市場變緩，有客觀原因，也存在開發(fā)商自己的考慮因素，體現(xiàn)的是整個行業(yè)的一些趨勢。

更宏觀的看，2022年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有哪些重磅事件發(fā)生？從這些事情中可以看出行業(yè)的哪些趨勢？《聯(lián)商網(wǎng)》復(fù)盤2022中國商業(yè)專題，本期聚焦商業(yè)地產(chǎn)十大事件。

一、珠海萬達(dá)商管三遞招股書

相比2021年，2022年各大商管公司的IPO之旅并不順利，龍湖創(chuàng)智生活、瑞安新天地等招股書遞交紛紛失效，最典型的當(dāng)屬珠海萬達(dá)商管三遞招股書。

2022年10月25日，珠海萬達(dá)商管第三次遞交招股書，以繼續(xù)開展起港股上市事宜。

2022年10月24日，珠海萬達(dá)商管第二次招股書失效，僅一天又重新提交申請，此次聯(lián)席保薦人仍然為中信證券、摩根大通和瑞信。

招股書顯示，2019年、2020年和2021年，萬達(dá)商管的總收入分別為134.37億元、171.96億元和234.81億元，毛利潤分別為45.81億元、63.44億元和105.22億元。

2022年萬達(dá)商管集團收入553.1億元，完成年計劃的99.6%，同比增長7.4%；租金收入508.5億元，同比增長8%；商鋪出租率98.7%；租金收繳率100%；可比萬達(dá)廣場客流為2019年的79%，可比廣場銷售收入為2019年的103%（其中線上銷售同比增長163%），大幅高于行業(yè)水平。

2022年開業(yè)55個萬達(dá)廣場，完成年計劃100%；累計開業(yè)473個項目，管理商業(yè)面積6556萬平方米，其中租賃面積4445萬平方米，同比增長11%；在建萬達(dá)廣場187個，商業(yè)面積2195萬平方米。

二、萬科49個商業(yè)項目交印力管理 

2022年9月，市場消息稱萬科將旗下49個商業(yè)項目統(tǒng)一交由印力管理。經(jīng)《聯(lián)商網(wǎng)》求證，該消息屬實。

萬科徐州項目告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，萬科新淮中心以及在建中的萬科尚都會2049、萬科新都會2049都三個項目都將交由印力管理，項目目前暫不更名。

除了徐州項目，北京的翡翠公園萬科里、青島的未來城萬科廣場、南昌的萬科天空之城2049、南寧的長虹路萬科廣場等項目也在此次名單中。

據(jù)悉，此次交割項目涵蓋了北京、重慶、青島、濟南、西安、昆明、合肥、南昌、南寧等多個城市。產(chǎn)品線既有區(qū)域型購物中心的萬科廣場，也有社區(qū)類的萬科里、2049等，更有全新文旅產(chǎn)品如萬科新淮中心。

▲萬科新淮中心效果圖

這是繼2017年萬科打包42個項目委托印力管理后，規(guī)模最大的一次資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)移，一定程度上也反映了印力在商業(yè)管理上的能力。

三、一把手隱退

2022年，疫情反復(fù)多變，多地靜態(tài)管理，整體經(jīng)濟增長形勢放緩。為了生存，企業(yè)被迫裁員以節(jié)省成本，在互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的裁員大潮下，商業(yè)地產(chǎn)也未能獨善其身，能反映出企業(yè)生存現(xiàn)狀及架構(gòu)、戰(zhàn)略調(diào)整的高管變動速率變得更加頻繁。

最值得關(guān)注的，是2022年不少企業(yè)完成換帥，一把手變更。

2022年5月，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團股份有限公司發(fā)表公告稱，因齊界任期屆滿，張霖將被聘任為公司新總裁。緊接著6月，萬達(dá)地產(chǎn)集團宣布齊界卸任公司董事長職務(wù)，原總經(jīng)理張霖升任公司董事長。

2022年5月，李欣接替王祥明，擔(dān)任華潤置地董事會主席及提名委員會主席。不過同年6月，李欣辭任華潤置地總裁，仍繼續(xù)擔(dān)任執(zhí)行董事、董事會主席及其于公司董事委員會內(nèi)現(xiàn)有職位。

2022年9月30日，大悅城發(fā)布公告，公司董事會于近日收到公司董事長由偉提交的書面辭任申請。由偉因工作需要，其在公司控股股東中糧集團的工作分工有所調(diào)整，申請辭去公司董事、董事長職務(wù)及董事會專門委員會委員職務(wù)，辭任后不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。接替者是陳朗。

2022年10月28日，吳亞軍辭任龍湖執(zhí)行董事、董事會主席、提名委員會主席、薪酬委員會委員、環(huán)境、社會及管治委員會委員、投資委員會委員及公司授權(quán)代表，并獲委任為公司戰(zhàn)略發(fā)展顧問。接替吳亞軍的是40歲的陳序平。

四、巨無霸商業(yè)紛紛入市

2022年，雖然新開商業(yè)項目較去年下滑了三成，但仍然有不少標(biāo)桿項目誕生。比如南昌和貴陽紛紛迎來了首座高端商場，華潤的全新產(chǎn)品萬象天地首次進入南京和上海等等。

不過，2022年最令人印象深刻的是一些“最”字標(biāo)簽的巨無霸商業(yè)亮相。比如全球最大單體免稅店——cdf�？趪H免稅城、全球最大純商業(yè)體——武漢武商夢時代、亞洲最大的下沉式建筑——成都SKP。

▲cdf�？趪H免稅城

五、并購與資產(chǎn)優(yōu)化仍是主旋律

并購與資產(chǎn)優(yōu)化仍然是商業(yè)地產(chǎn)亙古不變的主旋律。2022年，行業(yè)仍然發(fā)生了不少令人印象深刻的并購事件。

2022年4月，建業(yè)集團與萬達(dá)集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，就旗下商業(yè)項目運營權(quán)合作達(dá)成一致。根據(jù)協(xié)議，河南建業(yè)集團把旗下的商業(yè)項目，包括鄭州建業(yè)凱旋廣場、鄭州建業(yè)凱旋匯、洛陽建業(yè)凱旋廣場等八個項目，交給萬達(dá)商業(yè)管理集團管理。

2022年9月，萬達(dá)接管了位于長沙、杭州、成都和青島的共5家奧克斯廣場。

2022年12月15日，太古地產(chǎn)54.91億收購遠(yuǎn)洋集團旗下成都遠(yuǎn)洋太古里50%權(quán)益，將獨資擁有成都太古里項目。

2022年12月28日，華潤置地以124億收購華夏幸福旗下4個項目，涉及武漢長江中心、武漢中北路和南京大校場等三個房地產(chǎn)項目，以及位于深圳的一個物業(yè)項目。

六、港資外資加碼內(nèi)地投資

2022年，包括太古地產(chǎn)、新世界、凱德等港外資企業(yè)紛紛加碼內(nèi)地投資。

2022年年初，太古地產(chǎn)宣布將在內(nèi)地投資500億港元的計劃。在整個2022年，太古地產(chǎn)官宣第四座太古里落戶西安小雁塔；廣州第二座太古項目開建，落地白鵝潭聚龍灣；與中免股份合作，在三亞海棠灣投資首個度假型零售項目；據(jù)悉，太古也在探索廣州荔灣區(qū)和上海市浦東新區(qū)的兩個潛在零售主導(dǎo)商業(yè)項目。

▲太古三亞零售項目藝術(shù)效果

新世界集團執(zhí)行副主席兼行政總裁鄭志剛在2022年接受媒體采訪時表示：中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，新世界集團計劃2023年在土地上投資100億元人民幣。2022年4月，新世界中國與招商蛇口簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，斥資百億共同開發(fā)的商業(yè)項目——“K11Ecoast”，是K11內(nèi)地首個旗艦項目，占地約22.25萬平方英尺，計劃于2024年在深圳開業(yè)。

凱德方面，2022年5月，市場消息稱凱德還拿下蘇寧置業(yè)旗下北京蘇寧生活廣場；2022年6月，凱德投資官宣與一家國內(nèi)資產(chǎn)管理公司合作，推出首只7億元規(guī)模的人民幣基金，該基金將借助中國市場的特殊機遇，“以極具吸引力的價格收購上海優(yōu)質(zhì)寫字樓；2022年10月，凱德商用旗下公司以20.37億元競拍北京朝陽區(qū)東三環(huán)內(nèi)的博瑞大廈，又以15億元成功收購杭州錢塘區(qū)約40畝住宅地塊；2022年11月，凱德投資最新官宣設(shè)立兩支聚焦中國商業(yè)園區(qū)的人民幣基金——3.8億元人民幣的CPBCF I和36億元的CPBCF II；收購了上海楊浦區(qū)五角場商圈的尚浦中心、上海騰飛科技樓等等。

▲上海尚浦中心

七、百億級融資頻現(xiàn) 

2022年，龍湖、美的置業(yè)、新城控股紛紛拿到了百億級融資。 

2022年11月10日，交易商協(xié)會公告稱，已經(jīng)受理龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行，中債增進公司同步受理了龍湖的增信業(yè)務(wù)意向。給龍湖的200億融資，為市場提供了一個優(yōu)秀的示范。 

2022年11月17日，新城控股150億元儲架式注冊發(fā)行已被交易商協(xié)會受理，中債增進公司也受理了新城控股增信業(yè)務(wù)意向。

八、輕資產(chǎn)戰(zhàn)略提速

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略提速是近幾年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的共同路徑。一方面是因為企業(yè)自身規(guī)�；瘮U張需求，輕資產(chǎn)沒有開發(fā)成本，只需要輸出運營管理，屬于“技術(shù)入股”，因此得到青睞。另一方面是因為城市高速建設(shè)時代，城市更新成為主旋律，商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)多年的增量發(fā)展后，積累了不少存量資產(chǎn)，需要一些“資深玩家”，促其新生。

萬達(dá)、世紀(jì)金源、新城控股、寶龍商業(yè)、華潤置地等企業(yè)發(fā)展輕資產(chǎn)多年，在2022年包括龍湖和新世界都開始注重輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

龍湖在2022年全面啟動輕資產(chǎn)運營，過去一年中無論是財報中還是公開報道，輕資產(chǎn)運營被放在了醒目位置，2022年杭州吾角天街開業(yè)，是其在華東開出的首個輕資產(chǎn)項目。而在2023年龍湖在杭州的第11座天街、第二座輕資產(chǎn)國芳天街也將開業(yè)；在上海市場，龍湖也在2022年簽下了兩座輕資產(chǎn)；蘇州首個輕資產(chǎn)商業(yè)蘇州時尚水岸星悅薈也將在2023年亮相。

▲蘇州時尚水岸星悅薈

2022年3月16日， K11集團宣布，旗下全資子公司深圳新藝思成功投得由上海浦發(fā)上城置業(yè)有限公司公開招標(biāo)的上海金橋地鐵上蓋項目商業(yè)部分管理服務(wù)的項目，將打造文化零售地標(biāo)K11 Select項目。金橋K11 Select也是K11集團的首個輕資產(chǎn)項目，宣告著K11正式進軍輕資產(chǎn)賽道。同年6月，K11第二個輕資產(chǎn)項目落地廈門。

根據(jù)此前的規(guī)劃，K11預(yù)計2023年底商業(yè)管理輕資產(chǎn)項目將增至10個。

對于入局輕資產(chǎn)，K11集團表示，公司計劃以輕資產(chǎn)模式加速商業(yè)管理業(yè)務(wù)拓展，緊密把握國內(nèi)零售消費市場在后疫情時代的強勁反彈和復(fù)蘇機遇，進行商業(yè)新戰(zhàn)場的戰(zhàn)略性布局。

九、德基廣場800萬蓋廁所

如果要論2022年商場營銷界最具話題性的當(dāng)屬南京德基，花了800萬蓋廁所，真是“壕無人性”。

鑲金邊吊頂設(shè)計，搭配高級感的墨綠色，價值800萬的超豪華廁所吸足了眼球，在小紅書等社交平臺上被瘋狂安利。

▲圖片來源/小紅書

十、宜家中國首次關(guān)店

自1998年在上海開設(shè)了大陸地區(qū)的第一家商場以來，英格卡集團已在中國大陸開設(shè)了34家商場、1家城市店、2個體驗店和7家薈聚聚會體驗中心。

然而，進入中國25年以來，宜家在2022年首次關(guān)店。

2022年4月1日，宜家中國首次出現(xiàn)關(guān)店，宜家貴陽商場。貴陽宜家2019年10月開始營業(yè)，到今年閉店，總營業(yè)時間不到3年。

同年6月13日，宜家中國宣布，將在7月初開始關(guān)閉上海楊浦商場。宜家上海楊浦店位于一家購物中心的一二層，2020年3月開業(yè)，總面積約8500㎡，是宜家在國內(nèi)首次進入購物中心的店。