來源/觀點網 

撰文/趙焓璐   

回看2022年，受到疫情、國際形勢等多重因素影響，中國經濟下行壓力增大，商業地產市場及國內外投資者的信心均受到一定程度的沖擊，而房地產開發又遭遇深度調整期，整個行業的發展遇到了不小的阻力。

但新舊歲之交，一系列政策陸續出臺，行業也隨之吃下了一顆“定心丸”。2023年，房地產投資市場將如何發展，中國商業地產行業又將迎來怎樣的圖景？觀點新媒體對話世邦魏理仕中國區總裁李凌，以其多年專注中國商業地產行業的視角和經驗，對2023年的投資環境、中國商業地產的發展面貌進行了深度剖析。

作為全球性的商業地產專業服務機構，CBRE世邦魏理仕中國在2022年也經歷了不平凡的一年。面對市場的深度調整期，從最初的諸多業務停滯，到最后取得超預期的成績，公司團隊在短時間內經歷了變化、調整，及至蛻變。站在歲末年初的交界點，一系列積極的信號讓李凌對2023年的中國市場和行業前景充滿了信心和期待。

這份信心絕不是空穴來風，在深入研判市場后，李凌總結了積極轉變的原因：“去年12月初新十條發布之后，疫情防控措施加速優化，加之房地產、平臺經濟等行業支持政策接連出臺，都對商業地產的表現帶來積極影響。”

另一方面，根據第三方機構統計，目前亞太區房地產私募基金的“干火藥”，即可投資資金高達650億美元，仍然處在歷史高位，“預計2023年二季度后，我們會看到外資大宗交易的活躍度逐步提升。”

2023年行業關鍵詞：轉折、機遇、信心

盡管宏觀經濟和市場依然具有很大的不確定性，但值得注意的是，市場投資價值開始顯現，投資機會正在增多。在李凌看來，沒有完美的政策，也沒有完美的市場，但是逐步回歸正常生產生活的腳步勢不可擋。當經濟活動中的相關要素、機構不斷聚合、發力，商辦大宗交易市場也將逐步迎來春天。

1月5日，世邦魏理仕投資及資本市場部作為賣方獨家代理，助力鐵獅門、上海城投并協助凱德投資及大家投控進行人民幣基金募集，最終協助買賣雙方完成楊浦區標桿商務園區項目尚浦中心F3交易。此次交易歷時兩年，在多變的市場環境下，世邦魏理仕攜手買賣雙方，積極克服市場不確定性，最終順利達成合作，重塑行業信心。

年初的“開門紅”，讓李凌對2023年有了更具底氣的預測，“2023年對于中國房地產投資市場來說，是打翻身仗、迎接轉折的一年。” 

提及具體的市場走向，李凌有自己的洞察：“房地產市場有周期，價格肯定有波動，收益也肯定有波動，但是房地產是金融資產的壓艙石，優質地段、優越品質的房地產資產具備穿越周期的價值，我們要身在低谷，心有高峰。”

2022年初世邦魏理仕發布的《中國2022年投資者意向調查》報告顯示，投資者對中國內地商業地產的長期信心增強，購置和出售意愿增強，彼時世邦魏理仕預計，2022年中國內地商業地產大宗交易額預計增長10%到15%，有望突破3000億元。

雖然從實際看，疫情爆發對交易推進和資產價格的干擾較大，商業地產大宗交易額實際錄得2200億元，同比下滑了22%。但從最新的情況看，國家出臺了一系列構建新的房地產體系的相關政策，因此在未來市場環境下，這種干擾會逐步消退。

“從2022年三季度至今，市場穩定了很多，許多傳統房企都在恢復信心、回歸正軌。在未來的6到8個月，政策端會進一步提升市場信心、繁榮市場活躍度。”李凌指出，現在對房企來說，是一個向內重塑、向外探索的好時機，利用好這一段時間和空間輾轉騰挪、自我整理、自我升級，才能在未來一兩年打一場漂亮的“翻身仗”。

當提及當下中國房地產行業發展形勢的問題時，李凌也給出了較為積極的答案。

中國商業地產：接近成熟、未來可期

“今天中國商業地產仍然處在發展前期，但是已經很接近成熟期。”

深耕行業多年，李凌對當下中國商業地產市場有著確定性的見解：“我們（中國）走過很多路，在項目、市場上所經歷的問題，其實國外很多市場都經歷過，透過現象看本質，市場規律還是相似的。”

舉例來說，李凌指出，商業地產和住宅地產其實是完全不同的兩個領域，但在中國的實際情況下，不少國內開發商在投資商業地產時，仍會延用住宅開發的邏輯：在高信心、高需求的市場環境中，進行高周轉的操作。本質上來說，住宅項目建成后交付客戶就完成了價值構建和變現；但是商業地產項目卻是完全不同的“玩法”。

以商場項目為例，建成之時也是開啟招商和長期資管運營挑戰之時，“游戲才剛剛開始”，此后每年商場項目運營方都要對項目進行定位和調整，這是一個循環往復的過程。

同時，從細分領域的不斷涌現也能看出中國商業地產市場正走向成熟的端倪。例如生命科學、長租公寓等新的板塊動能在不斷積聚。即便在2022年，長租公寓全年大宗交易額超過了70億元，逆市增長超過100%。

除長租公寓外，科技園區、冷鏈物流等結構性投資也比較火熱。中國房地產市場發展到現在這個階段，在看整體趨勢的同時，也需要注意細分領域的差異，這是一個市場開始成熟的標志。

通過境內外對比，李凌指出，從物流倉儲、冷鏈冷庫，還有高標廠房來看，中國當前存量不比美國少，但是在高標準物業的市場化大宗投資交易上跟美國的差距還是比較大。“未來一年，不管是高品質的高標物流倉，還是冷鏈、生命科學園區、高智能的生產廠房，相信會有更多資金持續不斷涌入，投資意向和需求釋放肯定會顯現出來。”差距也意味著市場潛力和資產價格的增長空間。

此外，李凌還特別提到了商辦物業的投資窗口：“商辦物業投資板塊在過去兩年比較冷，成交不是特別活躍，但我們預判在2023年會迎來一個周期性窗口。”

“我們還存在一些成熟市場不具備的結構性機會。”李凌坦言，今天中國市場完全不可同日而語，已經逐漸發展出自己的特點。

這些差異和特性在李凌看來，都是一個市場從發軔到成熟過程中的必經之路，“市場有自己的修復能力、調整能力”，而中國市場何時走向成熟呢？

“市場成熟就是要百花齊放，當國內本土機構或者開發商、投資者互相學習、互相競爭時，就可以推動市場不斷繁榮和發展。”

經過幾年的市場調整之后，中國的商業地產資產價格已經具備了相當強的吸引力，而防疫措施的優化和經濟復蘇將把這種吸引力轉化成投資者的信心。

李凌總結指出，當下外資對中國經濟和商業地產投資前景的預期正在轉向樂觀，尤其在今天的經營環境下，投資者以前瞻性的眼光和邏輯判斷出發，相信會對中國市場投以極大的期望和信心，可以說，中國商業地產行業未來可期。

以下為觀點新媒體對CBRE世邦魏理仕中國區總裁李凌先生的采訪實錄（節選）：

觀點新媒體：您怎么看待國內的經濟恢復問題？對2023年中國經濟與房地產、商業資產方面，有哪些判斷和預測？

李凌：疫情政策放開以后，過去一兩個月的情況可以用“急劇變化”來形容，隨著疫情防控措施的階段性變化，世邦魏理仕也對2022年營收的預算目標做出了多次調整，最后幾十天可以說是如火如荼。

近期，我們發了公告，世邦魏理仕協助鐵獅門完成上海楊浦尚浦領世項目的出售，收購方是凱德，項目對價76億，這只是我們過去一個多月內完成的多個交易中的一筆。

這一個多月的時間，原來以為2022年底前來不及完成的事情，最后都完成了，我們的團隊取得了超預期的可喜成績。

縱觀2022年全年，商業地產大宗交易額錄得2200億元，同比下滑了22%。這一量級的數據很能說明問題，而細分來看，其中生命科學、長租公寓等新的板塊動能還在不斷地積聚。

在去年的市場情況下，長租公寓全年大宗交易額超過了70億元，相對其它板塊而言，逆市增長超過100%。

對于2023年的市場前進，結合我們的實踐和洞察，可以預判的第一點是：預計在新的一年，全年大宗交易額有望同比增長15%。在去年這樣的市場里，各類資產價格波動很大，我們相信未來大家對于價格趨勢的判斷會更加明朗。

第二，商辦物業投資在過去兩年是比較冷的一個板塊，成交不是特別活躍，但是在2023年會迎來一個周期性窗口，而且長租公寓、科技園區、冷鏈物流等結構性投資近年比較熱，我們認為前景非常廣闊。

2023年必將是房地產投資市場迎來轉折的年份。經過幾年的市場調整之后，中國的商業地產資產價格已經具備了相當強的吸引力，而防疫措施的優化和經濟復蘇將把這種吸引力轉化成投資者的信心。目前國內的低利率水平也創造了良好的投融資環境。

觀點新媒體：國外投資者對中國資產的態度，會用哪些指標來衡量？除了上海，還有哪些城市比較受國外投資者的青睞？

李凌：世邦魏理仕每年都會對商業地產投資者進行一次問卷調查，從而更好地了解投資者在新一年的投資意向和策略。最新一次調查是去年11月至12月初完成，有超過200位關注中國市場的商業地產投資者參與，相信調查結果對判斷今年商業地產投資市場具有參考意義。

調查結果顯示，34%投資者計劃在今年加大國內商業地產的投資力度。單從數值上看，投資者的意向對比去年（59%）有較明顯回落。但需要注意的是，問卷截止時防疫優化新十條尚未出臺，因此后續還存在著較大的變動因素。

而再之前2021年底的調查結果，是基于當時良好的疫情防控和經濟運行情況，彼時奧密克戎和美聯儲加息這些重大不確定因素也尚未爆發，因此這一數據上的落差并不能簡單解讀為今年商業地產投資將會遇冷。

恰恰相反，我認為盡管短期內因疫情感染人數和假期關系，投資者會存在一定的觀望心態，但防疫優化以及2023年中國經濟領先于全球主要經濟體的復蘇，將大幅度提升投資者的信心。

從城市選擇上，上海、北京和深圳是2023年國內商業地產投資最受關注的城市，上海進入了亞太區商業地產跨境投資前十目的地榜單，這顯現出外資對中國經濟和商業地產投資前景的樂觀預期。

觀點新媒體：市場的信心會如何進行恢復，何時可以恢復？最新提出可能還要不斷地降低首付等，這對于房地產消費端是不是有一些很好的作用？

李凌：去年年底，監管層從信貸、債券、股權等多個渠道支持房地產融資，政策信號非常明確清晰。

從去年三季度開始，市場穩定逐步趨穩，很多傳統房企都開始恢復信心。

無論從哪個維度來看，現在對房企來說，是一個向內重塑、向外探索的好時機，利用好這一段時間和空間輾轉騰挪、自我整理、自我升級，才能在未來一兩年打一場漂亮的“翻身仗”。

我們的預判是，未來6到8個月，政策還會往進一步提升市場信心、繁榮市場活躍度的方向傾斜。

觀點新媒體：現在住房租賃市場，從萬科泊寓、龍湖冠寓模式來看，未來是不是還必須要有金融的手段變現，同時也可以有更多盈利空間？

李凌：萬科不僅做了公寓嘗試，還做了工業地產，做了倉儲、冷鏈等等，企業的戰略、經營模式和這個團隊的基因、核心能力是很有關系的。

例如有一家專門做長租公寓投資的品牌，主要集中在上海，目前有十多個項目，每個項目最低年收益率都有7%以上。

這個專門做長租公寓的投資平臺也不是第一個項目就能做到這樣的收益率，但如果和萬科PK房地產開發，肯定不具備優勢。他們入局長租板塊時，也走了很多彎路。積累了大量經驗后，才打造出特別適合這個賽道的團隊。

以前大家看到國家對長租公寓、租賃公寓的拿地、R4用地都有很多要求，國企或者是國內大開發商才有資質，外資、小的民企參與進去的難度比較高。

但現在，政策已經在逐步放開，如果想把長租公寓做成一項社會性事業，就一定會讓社會力量更多地參與進來，只有這種參與才能發展、做大，才能盡快成為一個能夠有機增長的市場，不僅能在短時間內提升規模，還能在競爭中做出品質。

觀點新媒體：去年12月初，證監會表示要繼續推動REITs向長租房和商業不動產領域繼續擴容，您覺得REITs底層資產繼續擴容到這些領域的必要條件有哪些？對相關的企業有哪些機遇和挑戰？

李凌：我們的REITs一開始是針對國企、央企做得比較好的成熟產業地產項目，但現在REITs已經擴容到長租公寓領域了。產業地產的規模是比較有限的，而中國這么大的租房需求要解決，REITs底層資產擴容的時候，優先把租賃住宅放進來是必然的，而且會擴大租賃住宅在這里面的占比，這是勿庸置疑的。

從長租公寓的資產特性而言，非常符合REITs這樣一個金融產品的訴求，長期、可持續營運，未來市場需求比較明確，租金上漲預期也比較明確，尤其是高品質項目。

據了解，目前滬深交易所公募REITs儲備項目大概200多個，與此同時各省市還在不斷推動轄區內公募REITs項目的儲備，所以我們認為從項目發行、金融市場承接能力，REITs市場擴容的預期是明確的，但過程一定是漸進的，包括商辦資產的納入也需要一個合適的時機。

觀點新媒體：世邦魏理仕重點是在商業地產方面服務，但也有物流地產板塊，這部分的趨勢您覺得接下來會怎么樣？

李凌：從國內情況看，真正高標的物流倉儲、冷鏈冷庫，還有高標的智能化廠房，中國現在的存量已經不會比美國少。但是在高標準物業的市場化大宗投資交易上，跟美國的差距還是比較大的。

但是，差距也意味著市場潛力和資產價格的增長空間。未來一年，不管是高品質的物流倉，還是冷鏈、生命科學園區、高智能的生產廠房，我們相信會有更多資金會持續不斷涌入。

如果說，2022年一些項目研判和推進遇到一些阻滯，那今年這些投資意向和需求釋放肯定會顯現出來。

觀點新媒體：與國外成熟市場相比，我們的差距在哪里？或者我們現在在哪個階段？

李凌：今天中國的商業地產仍然處在發展前期，但是已經很接近成熟期。

其實我們今天走過很多的路，包括一些項目、市場出現的問題，國外很多市場也都經歷過，但在中國這樣一個特定市場下，很多事情，不管是甜的還是苦的，從量級上都被無限放大了，放大之后大家會覺得好像很不一樣。但是透過現象看本質，規律還是一樣的。

商業地產和住宅地產是完全不同的兩個領域，但在中國的實際情況下，不少國內開發商在投資商業地產時還會延用住宅開發的邏輯，把商業地產項目想成了住宅地產，進行高周轉操作。

但是他們忘了一件事情，在一個積極向好的市場里，大家對住宅是有信心、有需求的，只要把房子蓋好，客戶買單之后就可以用了。

而商業地產蓋好之后，游戲才剛剛開始。哪怕是業內知名的開發商，他們的項目建好就面臨著招商問題。如果在大城市開業率達不到85%、90%以上，那么這個商場基本上是失敗的。

開業之后也不是萬事大吉，每年都要對項目進行重新定位，這是不斷循環往復的過程。為什么做商業地產經驗豐富的開發商把商場和綜合體蓋好后不是馬上賣，而是運營一段時間再賣，是因為要把收益和現金流做出來。

說到新一輪周期，過去這幾年確確實實很多地方發生了過度投資的情況，尤其是二三線城市，大家都去建綜合體項目。是不是每個城市或者每個區域都有這樣的需求呢？肯定不是。但市場有自己的修復能力、調整能力。

這個市場何時會走向成熟呢？我們和一些東南亞、印度、歐洲國家不太一樣的地方在于，不管是從開發端、營運端、招商還是綜合管理，做得最好的不僅僅是外資，事實上有很多國內綜合開發營運商的產品以及業績，都超過了外資開發商。

市場成熟就是要百花齊放，當國內本土機構或者開發商、投資者互相學習、互相競爭時，就可以推動市場不斷繁榮和發展。

綜合來講，我們認為除了周期性增長機會，中國商業地產市場處在一個起步往成熟發展的階段，我們還存在一些成熟市場不具備的結構性機會。

中國從改革開放之后開始向發達市場學習，逐步發展到今天，我們今天的市場已經完全不可同日而語，已經形成自己的特點了。

觀點新媒體：展望2023，您想用什么話開篇？或者想給業內說些什么？

李凌：大家都經歷了非常不一樣的2022年，2022年的收官也算是2023年的重新啟航，希望大家對行業、對市場持續保持信心。

世邦魏理仕團隊也將在新的一年籌謀布局、積極努力，為市場的繁榮和進一步發展貢獻我們自己的力量。