來源/投資界PEdaily

撰文/陳曉

鮮少露面的劉強東，又出手了。

本周，北京2022年第五批次集中供地第二場結(jié)果出爐，其中備受矚目的是，京東全資控股的北京越新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以31.12億元的價格，拍下了土地面積約7.17公頃的北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊新城0303街區(qū)。

值得一提的是，該宗地塊中除了商業(yè)用地外，還包含一塊居住地塊。從區(qū)位來看，該地塊正對面為京東集團總部大廈，毗鄰北京亦莊線經(jīng)海路地鐵站，目前附近二手房均價在6萬以上。這不禁讓人聯(lián)想到，劉強東去年11月在內(nèi)部信中提到的承諾——“拿出100億元設(shè)立住房保障基金，為基層員工提供購房無息貸款”。如今看來，這可能不是在“畫大餅”。

回顧最近幾年，動輒幾十億拿地蓋樓在科技圈互聯(lián)網(wǎng)公司中似乎蔚然成風(fēng)，騰訊一次80多億拿地，字節(jié)跳動、美團、B站、小米等頭部互聯(lián)網(wǎng)密集全國圈地建樓……大家熱衷于買地的背后，除了手持自有不動產(chǎn)升值的考慮外，也存在人才爭奪——用于員工福利，穩(wěn)定團隊。當然，買下一塊地皮，同樣也給了互聯(lián)網(wǎng)公司多一些“安全感”。

31億，買下黃金地塊

劉強東可能要給兄弟蓋房子了

京東真要給員工蓋房子了？

從公示的地塊看到，京東此次拿下的是北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊新城0303街區(qū)F1C-1、F1S-1、F1R-1、F1A-1地塊，其中包括B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、S4社會停車場用地、R2二類居住用地、A334托幼用地。

這個地塊是一宗混合地塊，既有住宅用地，還有綜合性商業(yè)中心、停車場，還配建了一個12班的幼兒園。整個地塊規(guī)劃建筑面積19.46萬平方米，其中住宅部分4.98萬平方米，容積率2.5。按照“7090政策”計算，即建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平米以下住房面積所占比重需達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，住宅數(shù)量大概有500套左右。

價格方面，該地塊商品住房的銷售指導(dǎo)價為5.8萬元/平方米。而周邊的二手房中，通泰國際公館6萬元/平方米，北京京開壹中心6.7萬元/平方米。

從地理位置上看，該地塊位于亦莊核心區(qū)，臨近地鐵站，正對京東集團總部，周邊產(chǎn)業(yè)布局緊密，可以說是黃金位置；從土地價值看，這是一個不可多得的“多規(guī)合一”地塊，集商業(yè)、住宅、幼兒園等于一體。

如果這些住宅只在京東內(nèi)部消化，那可是妥妥的員工福利，幾乎秒殺國內(nèi)一切互聯(lián)網(wǎng)大廠。

在此之前，東哥對于員工住宿的要求有目共睹。早在2016年11月，劉強東就曾霸氣喊話：“京東員工宿舍每間最多住2人，工作滿3年以上的員工每人單獨一個房間。”并要求全國京東宿舍都照做。

如今六年過去，京東員工數(shù)已經(jīng)從12萬漲至超54萬。但京東建宿舍的速度，顯然很難跟上員工攀升的住房需求。如果新得地塊真能用來建宿舍，將會造福不少員工。

事實上，這不是京東第一次在北京亦莊買地。最早在2012年，京東以2.95億元競得亦莊約4.5萬平方米的地塊，并在此地塊上建成了京東新總部大樓。

此后，京東多次出手，將亦莊眾多地塊納入麾下。2017年8月，京東以38.5億元價格拍下一塊占地面積約6.6萬平方米，位于京東新總部大廈西側(cè)的土地；2018年6月，京東以18.3億元價格拿下緊鄰京東總部大廈，地塊面積約3.3萬平方米的商業(yè)辦公地塊。2021年2月，京東以3.56億元拿下總部附近1.1萬平方米的商業(yè)辦公用地；2022年6月23日，京東又以9.14億元摘得一宗位于亦莊新城的地塊，地上、地下建筑規(guī)模全部自持。

從2012年至今，京東已經(jīng)在北京亦莊圍繞著總部大廈6次拿地，一步步擴大自己的地產(chǎn)版圖，累計金額超百億元。

與此同時，京東集團也在全國各地買地。自從京東提出“重電商”的概念，投入重資產(chǎn)自建物流，從此便開始了全國拿地之旅。從2007至今，京東已在北京、上海、廣州、東莞、武漢、成都、沈陽、濟南、青島、宿遷、昆山、肇慶等超過20個城市拿到或簽約土地超過10000畝，估值千億。

由此可見，京東買地，也不止是為員工建宿舍那么簡單，背后是更大的實體經(jīng)濟商業(yè)版圖。

從騰訊到美團字節(jié)，為何都在買地？

近幾年，互聯(lián)網(wǎng)大廠買樓買地成為了標配。

其中最霸氣的，單筆耗資最多的要屬騰訊。2019年11月，騰訊科技以85.2億元的價格競得深圳A002-0076工業(yè)宗地，這也是近幾年高科技企業(yè)在公開土地市場上出現(xiàn)的一筆較高投資。

資料顯示，位于深圳寶安大鏟灣島的A002-0076宗地，面積80.9萬平方米，總建筑面積達到200萬平方米，引入了新型產(chǎn)業(yè)用地+公共管理與服務(wù)設(shè)施用地的綜合規(guī)劃。騰訊買地后，等項目建成后可容納7.5萬名辦公人員，將打造成為深圳“互聯(lián)網(wǎng)+”科技城。

美團也不甘示弱。2020年11月，美團間接全資附屬公司漢海信息技衡（上海）有限公司以65.41億元底價競得上海市楊浦區(qū)定海社區(qū)N090603單元M4-01、M5-01、N1-01、N2-01地塊。據(jù)悉，該地塊規(guī)劃為商辦用地，東至雙陽南路，南至安浦路，西至廣德路，北至楊樹浦路。出讓面積52606.1平方米，起始總價為65.41億元。

對于這塊斥資65億買下的地，美團用于建設(shè)新上�？偛炕�，加快人工智能等新一代信息技術(shù)的研發(fā)整合，積極布局文旅、移動出行、金融科技等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

B站也緊隨其后。2021年1月，嗶哩嗶哩通過關(guān)聯(lián)公司上海信樂彼成文化咨詢有限公司，以81億人民幣的高價拍得了上海市楊浦區(qū)的一塊地。該地塊地處楊浦東外灘，為稀缺的沿江地塊，出讓面積近13萬平方米，建筑面積36萬平方米，用于建設(shè)競得人需引進在線新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的國際性、全國性知名企業(yè)設(shè)立的總部，與美團總部隔江相望。

當然，還有一個買地大戶——字節(jié)跳動。2020年6月，字節(jié)在深圳買地的消息曾引起轟動，深圳市土地房產(chǎn)交易中心一則信息顯示，深圳今日頭條有限公司10.82億元買下了位于深圳后�？偛炕匾蛔谏虡I(yè)用地，挺進了深圳大灣區(qū)，與騰訊總部做鄰居。

同時，字節(jié)在上海和杭州也頻繁買地。2021年9月，字節(jié)跳動旗下子公司上海字跳智浦科技有限公司以20.4億的底價競得一塊位于上海楊浦區(qū)的土地；2021年7月，杭州字節(jié)跳動科技有限公司又以7億元底價競得位于杭州余杭區(qū)未來科技城核心地帶的一塊土地，面積達24743平方米。

從BAT時代，再到TMK新巨頭時代，在足夠資金支撐的前提下，互聯(lián)網(wǎng)公司似乎都熱衷于買房置地。目前騰訊在深圳、北京、上海、天津、重慶、成都、武漢等十幾大城市都有地產(chǎn)，且面積廣闊；阿里則早就確定了“杭州+北京”的雙總部戰(zhàn)略；京東、小米等巨頭在公司的總部都持有辦公樓資產(chǎn)，很多公司在其他城市也持有多處自建資產(chǎn)。

從一定程度上講，在北上深三城拿下多大的地塊，地塊的位置在哪，能蓋出怎樣的大樓，都直觀展現(xiàn)著公司的硬實力。

一家巨頭帶動一座城

互聯(lián)網(wǎng)大廠造城能力依然驚人

互聯(lián)網(wǎng)大廠熱衷于買地建樓，無非是想有個“家”。

回想2015年雷軍曾在微博上吐槽小米公司頻繁換辦公地點，“像北漂……幾乎一年搬一次。即便如此，小米搬家的速度也趕不上公司規(guī)模的不斷擴張�！�

過去的十年里，互聯(lián)網(wǎng)公司、科技獨角獸，搭上了時代的電梯，短時間內(nèi)積累著不可計量的財富，呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長，這也體現(xiàn)在員工人數(shù)上。

正如騰訊集團公開財報顯示：2018年騰訊員工人數(shù)有54309名；2019年員工人數(shù)為62885名；2020年員工增加到85858名，截至2022年9月30日，騰訊共有108836名雇員。也就是說，近幾年，騰訊員工人數(shù)每年平均以25%的速度增長。如果實現(xiàn)每個員工都在“自家樓”里辦公，騰訊集團每4年就要新蓋一棟辦公樓。

再來看阿里，2017年阿里集團員工人數(shù)只有5.01萬人，截止2022年9月30日，員工數(shù)量達到 243903 人，5年時間翻了近五倍，相應(yīng)地，其辦公空間也需要翻至少五倍。

此外，美團、字節(jié)跳動等一線互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的員工人數(shù)變化也呈現(xiàn)出同樣的高跨度趨勢，員工均已破十萬。曾經(jīng)一直租房子的美團，在連續(xù)租下30萬平樓后，終于攢夠了“首付”就要買房。

眾所周知，互聯(lián)網(wǎng)巨頭基本在一二線熱點城市，當?shù)胤績r較高。換言之員工住房往往壓力很大。如果自己買地自建住房，房價有望比周邊商品房價格低，能夠更好穩(wěn)定團隊。而且地塊位置通常位于總部或原辦公地點附近，甚至不少人也開玩笑說，方便以后員工就近上班。

另一方面，辦公環(huán)境的舒適與否，交通便利與否，員工福利等因素都成為近年來互聯(lián)網(wǎng)大廠爭奪人才的砝碼。正如很多都在招聘啟示上標明“高大上的辦公環(huán)境”“地處CBD地段”“優(yōu)厚的員工福利”等等來吸引科技人才。

另外，頭部互聯(lián)網(wǎng)科技公司往往在拿地上相對容易，甚至?xí)變r拿到。比如此次，京東31.12億元拍下亦莊地塊，就是用起拍價拿到的。究其原因，無非是頭部互聯(lián)網(wǎng)公司帶來的城市產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，吸引了地方經(jīng)濟“定向出讓”土地。

最典型的是阿里幾乎一手撐起了的杭州余杭區(qū)的未來科技城。阿里在余杭區(qū)近千畝，員工近3萬，還帶動了 OPPO、字節(jié)跳動等一線互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在未來科技城拿地扎寨。2019年在杭州凈流入的48.05萬人中，近56%的人口流向了余杭區(qū)。而流入余杭的人口大部分都去了未來科技城。稅收方面以2018為例，余杭區(qū)（未來科技城所在地）年財政總收入為623.8億元，阿里納稅占比能高達82.71%。

成都經(jīng)濟的發(fā)展也曾受益于頭部互聯(lián)網(wǎng)公司。京東在成都打造了總面積約100萬平米四川本地最大的倉儲物流網(wǎng)絡(luò)，還在成都設(shè)立京東人工智能研究院、京東成都客服中心等，直接吸納就業(yè)數(shù)萬名，間接吸收就業(yè)上百萬名。騰訊于2007年進軍成都，開展網(wǎng)絡(luò)游戲、眾創(chuàng)空間、云和智慧產(chǎn)業(yè)、信息安全、在線客戶服務(wù)等業(yè)務(wù)。王者榮耀運營主體騰訊游戲天美工作室就在成都。

還有華為坐鎮(zhèn)的東莞松山湖，華為在此拿下了36塊地，建設(shè)了華為松山湖終端全球總部。2018年，華為進行了5次大規(guī)模搬家。當年，松山湖區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值就突破600億大關(guān)，同比增長13.9%，稅收突破170億元，總量和增量均排東莞市第一，華為是最大貢獻者。

對地方經(jīng)濟而言，與頭部互聯(lián)網(wǎng)公司、科技公司是互利互惠，合作共贏的關(guān)系，為了吸引頭部產(chǎn)業(yè)投資建廠，還在土地監(jiān)管協(xié)議中幾乎都給出“定制版競買資格”。

畢竟科技公司來了，人才來了，甚至配套產(chǎn)業(yè)也跟著來了，一切自然會慢慢都有了。