來源/觀點指數 

撰文/馮彩云  

2023年開年，商業零售業態市場迎來了大量新項目開業，據觀點指數不完全監測以珠海萬達商管為代表的18家樣本企業均有貢獻，合計有47個項目入市，體量超過400萬平方米。

隨著元旦和春節的消費回暖，大眾的消費情緒較高。反映到市場數據上，以北京、杭州等為代表的一二線城市消費額、客流量等指標明顯上漲。

樣本企業方面，頭部企業及關聯企業披露了2022年的整體業績情況。其中，龍湖、新城等投資性物業租金收入均超100億元，恒隆作為港資代表錄得了46億左右的零售商業收入，雖然去年仍受疫情影響，但憑借穩固的基本盤還是經受住了考驗。

期內，樣本項目仍積極引入新店，其中奢侈品和餐飲業態占比較大，零售和餐飲依然是目前最受重視的業態。此外，成都作為重要的消費城市，期內三大代表性高端商業項目均有奢侈品店鋪入駐，展現出對未來發展的看好。

新入市項目迎開門紅，雙節加持促消費活躍

2023開年，零售商業市場迎來開門紅，期內大量新項目入市，商業市場活躍度提升。

據觀點指數不完全統計，報告期內全國范圍內共開業47個零售商業項目，新增入市體量超過410萬平方米，分布于39個城市。其中，包括北京、上海和深圳一線城市在內合計有8個城市擁有超過1個項目入市。

體量分布區間上，10萬平方米以下的項目有30個，10-15萬平方米的項目有13個，15萬平方米以上的項目有4個。由此可見，中小體量項目仍在增量市場上占據主導地位。

觀點指數認為，中小體量商業較受青睞的背后，與商業開發與運營成本較低，以及疫情后消費者對剛需型商業的消費傾向上升有關。

聚焦到樣本企業上，共有18家樣本企業有新項目開出，其中珠海萬達商管開業項目最多，共開出8個萬達廣場，主要集中于二三線城市。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

合生商業和旭輝商業期內推動旗下項目入市試水，前者開業的上海靜安MOHO為其首個高端產品線項目，不同于恒隆、太古，該項目更多聚焦在業態運營創新層面。借此，合生商業能積攢高端商業項目的打造經驗。

隨著疫情防控政策放開，加之元旦春節雙節加持，期內全國重點消費城市的回暖趨勢明顯。據觀點指數統計，包括北京、上海在內的多個城市均實現了銷售額、客流量同比大幅增長，部分恢復至2019年同期的八成水平，甚者實現了超越。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

需要注意的是，一般情況下，重大節假日對于商業消費能起到較大的拉動作用，形成小高峰，但過后會呈現趨于平穩狀態，因此短期內的繁榮能否長期持續還存在不確定性。

但無論如何，期內消費回升趨勢還是給零售商業運營商們帶來了機會和希望，積極營銷促進消費。

樣本企業中，珠海萬達商管旗下萬達廣場春節期間表現突出，客流量和銷售額相比2019年均實現增長，分別增長15%和29%。此外，企業也借助節假日進行會員拉新，如華潤萬象生活春節假期新增了37萬會員，目前已擁有3400萬會員。

數據來源：企業披露，觀點指數整理

購物中心之外，以奧萊為代表的企業同樣實現銷售額增長。首創奧萊1月期間銷售額超14億元，代表項目北京奧萊等還創下銷售額新高。

觀點指數認為，借助消費回暖趨勢，運營商旗下項目雖然可以提振業績，但根本上還是需要提高運營能力，憑借商業競爭力長久地吸引和留住消費者。

品牌與會員成高端運營重點，輕資產合作熱度回升

部分以零售商業為主的商業地產企業，期內披露了2022年的收入情況。其中，萬達、華潤、龍湖、新城等內地企業投資性物業租金收入均超過100億元。港資方面，恒隆內地商場租金收入46.07億元，同比下跌1%，基本與2021年持平。

數據來源：企業披露，觀點指數整理

可以發現，擁有不同發展模式的企業差異明顯。主打高端商業的企業，憑借更少的商業面積，以高坪效獲得更高的租金回報，疫情雖造成沖擊，但是回暖也十分明顯。

以恒隆為例，目前共持有7個高端商場及3個次高端商場，10個商場2022年貢獻了46.07億元租金收入。其中上海兩個項目錄得27.41億元，占比約6成。可以看出，上海項目依然是恒隆的壓艙石，但其他城市項目的貢獻也在不斷提升。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

雖然租金收入可觀，但對比2021年同期，仍有五成項目收入錄得同比下滑。其中，上海恒隆廣場和沈陽皇城恒隆廣場下滑較大，同比下降約10%。租金收入下滑與2022年疫情管控關系緊密，疫情管控導致客流量減少，縮短營業時間乃至閉店直接帶來的是銷售額下滑。

觀點指數認為，長期來看高端商業的競爭力依然強勁，而運營商需要做的就是提升、優化項目。高端商業運營重點主要在高端品牌的稀缺性，以及主力會員客群的維護上，2022年以來，可以看到恒隆在這些方面有較多動作。

另據觀點指數觀察，為減少上半年疫情對收入帶來的影響，恒隆在下半年主要通過優化品牌組合、市場營銷活動和會員計劃等帶動主要消費客群的購物積極性。

如上海恒隆廣場經順應消費趨勢引進了生活品牌，如引進專注滑雪的德國奢華運動品牌Bogner，以豐富運動品類；引進全時段餐飲Gag為消費者營造綠色休閑的用餐社交空間。

另一方面，比較突出的是強化項目的高端香氛和護膚品牌業態。具體表現為在Byredo、Diptyque、Penhaligons、L'Artisan Parfumeur等高端香氛的基礎上，推出Celine Maison限時店，率先發售香薰蠟燭系列，引入高端護膚品牌La Mer，豐富此類業態的品牌矩陣。

此外，期內大部分樣本企業通過尋求合作方式，簽約新項目，還有部分企業憑借母公司在公開市場拿地，獲得商業項目的打造權。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

其中，印力集團與上海臨港達成合作，開發上海臨港片區商業。據觀點指數了解，近年來印力通過合作方式成為多個上海商業項目的運營方。如2022年1月與外高橋集團完成項目合作簽約，將聯手打造森蘭國際板塊商業項目，2021年底則官宣與浦房集團簽署戰略合作協議，這些合作也為印力帶來了優質的商業發展資源。

目前，印力上海城市公司負責印力集團在上海、南通、蘇州、常熟、昆山5座城市的商業開發運營管理，涉及江蘇、上海一省一市，代表項目有萬科七寶廣場、上海南翔印象城MEGA等。

新城控股也加大了輕資產方面的探索，期內通過合作簽約新增2個輕資產項目。據觀點指數統計，目前新城在全國已開業和未開業的輕資產項目超過30個。

雖然輕資產是重要方向，但重資產仍占絕對比重，截至2022年底新城持有的已開業吾悅廣場為126個。

店鋪引入品牌漸趨多元，成都高端競爭力增強

從核心一二線城市樣本項目看，期內呈現出集中引入首店的特點。

據觀點指數統計，包括北京三里屯太古里、成都IFS、南京德基廣場等在內的項目期內引入的新店中，首店均占據一定比重，此外還有全品類店、概念店及旗艦店等不同類型的店鋪。首店之外，獨具特色的店鋪也能為項目增色不少。

具體業態上，可以發現奢侈品占比較大，這與樣本項目中高端商業項目占比較大不無關系。可以認為，優化奢侈品店鋪矩陣，一方面是基于整體商業運營打造的長期考慮；另一方面，則是短期內把握當下的消費回暖趨勢，吸引高端客群消費，促進業績增長的有效途徑。

數據來源：企業官微，觀點指數整理

奢侈品之外，樣本項目引入較多的是餐飲業態。以成都遠洋太古里為例，該項目期內共引進9家新店，除大部分服飾類零售店鋪外，均為餐飲類店鋪。

具體消費城市上，二線城市中第一梯隊成都目前在高端商業市場上的競爭力不斷加強，春熙路商圈在營項目包括成都遠洋太古里、成都IFS、成都SKP。

繼上個報告期成都遠洋太古里引入第三家LV之家后，期內成都IFS國際金融中心的國內第三家LOEWE之家，經過三個月的重裝升級于1月10日開業。除了引入新店，代表性店鋪的重裝開業對調整優化業態的作用也不可忽視。

此外，2022年底成都SKP試營業期間，以LV、Dior、Gucci、CHANEL為代表的一眾一線奢侈品品牌均有入駐，可以看到高奢品牌看好成都消費市場潛力。