來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/陳玲 

在2022年，民企能發(fā)出一份能盈利的年報(bào)實(shí)屬不易。

3月31日，新城控股公告披露2022年年報(bào)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.57億元，較上年同期下降31.37%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)13.94億元，較上年同期下降88.94%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)7.27億元，公司整體毛利率為20.03%。

在極端的市場(chǎng)環(huán)境下，新城控股銷售、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用率與資產(chǎn)減值損失有所提升，而投資收益、公允價(jià)值變動(dòng)收益則有所下滑。

當(dāng)中尤為突出的是，2022年，新城控股計(jì)提資產(chǎn)減值損失59.57億元，相較上一年的48.37億元增加11.2億元。管理層也指近兩年價(jià)格下跌，新城在財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)充分反映了計(jì)提了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。投資收益亦從22.75億元下滑至5.5億元，同比減少17.3億元；公允價(jià)值變動(dòng)收益也同比減少17.4億元。

“我相信風(fēng)再大，駱駝總是專注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達(dá)遠(yuǎn)方�！眳⑴c新城控股業(yè)績(jī)投資者會(huì)的人員轉(zhuǎn)述董事長(zhǎng)王曉松的話表示。

據(jù)悉，王曉松于投資者會(huì)上表示，2023年是新城大資管落地的元年，在行業(yè)邁入新模式的背景下，公司將以輕重并舉的形式繼續(xù)堅(jiān)持住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)模式。

開發(fā)壓力

在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中，房地產(chǎn)開發(fā)銷售于2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1048.83億元，同比下降33.67%；主要系公司本期符合房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)條件的銷售面積較上期減少所致。

年報(bào)顯示，2022年新城控股實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額1693.9億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積1792.9萬平方米，報(bào)告期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積2913.6萬平方米（包含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目）。

期內(nèi)，新城控股共實(shí)現(xiàn)155個(gè)子項(xiàng)目竣工交付，竣工面積為2005.36萬平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目）；公司共有295個(gè)子項(xiàng)目在建，總建筑面積達(dá)5367.22萬平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目）；公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積2913.6萬平方米(含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目)。

對(duì)于2023年，新城控股計(jì)劃新開工90個(gè)子項(xiàng)目，新開工建筑面積742.73萬平方米，其中，住宅項(xiàng)目286.07萬平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目456.66萬平方米；計(jì)劃竣工211個(gè)子項(xiàng)目，預(yù)計(jì)竣工總建筑面積1958.69萬平方米，其中，住宅項(xiàng)目1125.63萬平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目833.06萬平方米。

由于2022年銷售市場(chǎng)下行，新城控股銷售受到較大程度影響，全年錄得銷售金額1160.5億元，同比下降50.4%；銷售面積1191.5億元，同比下降49.4%；銷售均價(jià)9740元/平方米，同比下跌1.9%；實(shí)現(xiàn)銷售回款1329億元，全口徑資金回籠率達(dá)到115%。

分區(qū)域看，長(zhǎng)三角依然是新城控股主要的銷售區(qū)域，長(zhǎng)三角，中西部，環(huán)渤海及大灣區(qū)錄得銷售分別占比達(dá)到48%，28%，17%，7%。按城市能級(jí)看，一線城市、二線城市、長(zhǎng)三角三四線城市以及其他地區(qū)三四線城市銷售金額占比分別為8%、42%、22%和28%。

一位投資者轉(zhuǎn)述王曉松對(duì)于今年銷售的預(yù)測(cè)：“今年一季度整體肯定比去年四季度要好，二月份很瘋狂完全出乎我們預(yù)料，3月整個(gè)市場(chǎng)面有回落，但跟去年任何一個(gè)月份對(duì)比都是更好的。所以我們也判斷，目前哪怕是有所回落，目前市場(chǎng)依然還是一個(gè)復(fù)蘇端�！�

他預(yù)計(jì)，今年銷售可能呈現(xiàn)前低后平，前低后高的概率非常小。整體環(huán)境只要不發(fā)生大的變化，至少在近期一段時(shí)間，還是會(huì)有10億平方米以上的需求量。“這么大的容量，新城肯定還是有一定的機(jī)會(huì)的�！�

在新增土地儲(chǔ)備方面，2022年新城控股新增商丘和常州2宗土地，總建面28.5萬平方米、總地價(jià)27.73億元。

而在新一年的購(gòu)地計(jì)劃上，新城控股依舊保持審慎。據(jù)悉，董事會(huì)審議通過2023年在不超過200億的范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)投資，管理層于會(huì)上表示，公司策略當(dāng)前積極密切關(guān)注投資市場(chǎng)，但確實(shí)以保交付為核心，在充分化解風(fēng)險(xiǎn)為前提的情況下，再謹(jǐn)慎開展以區(qū)域?yàn)樯罡耐顿Y。

年報(bào)顯示，期末新城控股的可售土地儲(chǔ)備為4915萬平方米，當(dāng)中54%為純住宅地塊，46%為綜合體地塊。

商業(yè)逆勢(shì)

期內(nèi)，在住宅遇到下行壓力的同時(shí)，新城控股的物業(yè)出租及管理于期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入 92.24 億元，同比增加 15.75%，占公司營(yíng)業(yè)收入占比提升至8.08%；毛利達(dá)到67億元，占公司毛利約29.28%；毛利率為72.6%。

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入首次超百億為100.06億元（包含：商鋪、辦公樓及購(gòu)物中心的租金、管理費(fèi)、停車場(chǎng)、多種經(jīng)營(yíng)及其他零星管理費(fèi)收入），同比增長(zhǎng)15.82%，占公司業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比重逐步提高。

期內(nèi)，新城控股新開業(yè)15座吾悅廣場(chǎng)，當(dāng)中包括南昌等11座重資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)。截至報(bào)告期末，公司在全國(guó)140個(gè)城市布局194座吾悅廣場(chǎng)（157座重資產(chǎn)，37座輕資產(chǎn)），已開業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)140座（126座重資產(chǎn)，14座輕資產(chǎn)），開業(yè)面積達(dá)1319.74萬平方米，出租率達(dá)95.13%。

在輕資產(chǎn)方面，2022年，14座管理輸出的吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入7億元，占商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入7%，較2021年占比提升三個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于未來的輕資產(chǎn)擴(kuò)張，新城管理層透露，長(zhǎng)期來看可能更傾向參與小股操盤，投資10—20%的股份，共同開發(fā)，同股同權(quán)。“從職業(yè)管理人和業(yè)務(wù)方利益驅(qū)動(dòng)性角度來講是更合適的，我們看到市場(chǎng)上大部分資金方，業(yè)主方有這方面的需求。”

王曉松指，目前有很多好的項(xiàng)目要有小的資金的投入，有的時(shí)候投入幾千萬的裝修改造費(fèi)用，可以談到一個(gè)非常不錯(cuò)的條件，這樣比去拿五個(gè)八個(gè)純輕資產(chǎn)的項(xiàng)目回報(bào)會(huì)更高，而且類似這樣的項(xiàng)目成長(zhǎng)性和天花板會(huì)更高。

2023年，新城控股計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入110億元，新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目20座。

投資者會(huì)上，新城控股管理層重點(diǎn)提及搭建資管平臺(tái)。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，3月24日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知，支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。當(dāng)中提及，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

“這樣從投融建管退能夠形成一個(gè)閉環(huán)，我相信資金還是會(huì)想不動(dòng)產(chǎn)這方面來流入的�！惫竟芾韺颖硎�，發(fā)改委要求REITs未來三年派息率不低于3.8%，公司基本上三年以上的廣場(chǎng)都能夠滿足，目前正在積極溝通，希望盡快把REITs這件事情做成。

王曉松提及，其實(shí)之前是靠發(fā)債來支撐目前的規(guī)模，一直是屬于小馬拉大車的狀態(tài)。“這兩年突然之間讓你減肥，減脂，但在減肥過程中也要增肌，不然也會(huì)餓得面黃肌瘦，不健康�！�

他相信，不管是第三支箭定增，還是REITs放開，可以從這個(gè)方面徹底改變目前整個(gè)公司的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)和目前小馬拉大車的狀態(tài)，會(huì)讓未來公司運(yùn)營(yíng)更加穩(wěn)健。

融資來源

吾悅廣場(chǎng)確實(shí)是新城渡過這一個(gè)“寒冬”的棉襖。正如王曉松所言，新城近200座吾悅廣場(chǎng)，其中65%位于一二線及優(yōu)質(zhì)三線城市，這些廣場(chǎng)一方面每年能帶來穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，另一方面可為公司融資性現(xiàn)金流帶來幫助。

2022年在監(jiān)管支持下，新城先后發(fā)行10億元2022年度第一期中期票據(jù)、10億元2022年度第二期中期票據(jù)及20億元2022年度第三期中期票據(jù)。同時(shí)完成境外優(yōu)先綠色美元票據(jù)發(fā)行，募集資金1億美元。期末，該公司整體平均融資成本6.52%，同比下降5BP。

值得關(guān)注到的是，持有大量吾悅廣場(chǎng)的新城能夠通過經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸盤活資產(chǎn)。據(jù)管理層介紹，2022年新城控股通過經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸盤活吾悅廣場(chǎng)22座，替換金額約64億元，為融資性現(xiàn)金流提供了重要補(bǔ)充。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，新城控股的有息負(fù)債712.70億元，同比壓降185.97億元；公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債降至60.62億元。在有息負(fù)債構(gòu)成中，38%為開發(fā)貸、25%為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、16%為美元債、7%為中票和PPN、6%為商業(yè)CMBS、4%為信托、3%為境內(nèi)公司債、1%為尾款A(yù)BS。

管理層介紹，新城吾悅廣場(chǎng)融資余額約為260億元，但整個(gè)吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)接近1200億元，吾悅廣場(chǎng)從三個(gè)方面可以進(jìn)一步提升融資資源。一方面，部分資產(chǎn)可以進(jìn)一步提高抵押率；其次，有近50座廣場(chǎng)沒有融資，可以形成融資增量；另外，有部分吾悅廣場(chǎng)雖然沒有開業(yè)但是已經(jīng)投入了大部分成本投入，隨著開業(yè)增加也會(huì)有所新增。

“所以我們根據(jù)今年一季度的融資完成情況，預(yù)計(jì)按照當(dāng)前現(xiàn)行的融資抵押情況下，整個(gè)融資余額可以達(dá)到700億元，產(chǎn)生400多億的增量�！�

截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元；公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。

另外，今年3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他將投向公司在建項(xiàng)目。

管理層回應(yīng)，定增計(jì)劃已經(jīng)在3月13日通過董事會(huì)審議，3月29日通過股東大會(huì)審議，會(huì)以最快的速度上報(bào)到交易所，申請(qǐng)注冊(cè)。