出品/時代財經

撰文/陳澤旋

房地產市場的深度調整給上市公司業績帶來的“余震”仍在持續。

截至9月6日，港A兩市上市公司2023年業績中報已基本披露完畢，根據Wind金融終端，申銀萬國行業類一共有122家主營業務包括住宅開發的內地房企發布了中報，其中，53家房企上半年的歸母凈利為負，合計虧損1959.21億元。

虧損房企數量和整體虧損規模雙雙增加，去年上半年，這122家內地房企中共有40家出現虧損，虧損規模合計1485.98億元。

如果計入已經退市及年報難產的房企，虧損規模或將更大。今年以來，上市房企退市時有發生，截至9月6日，已有10家房企被強制退市，大部分在去年中期及全年已經出現嚴重虧損。

盡管賺錢的房企仍是多數，但仍有超過一半以上的房企歸母凈利相較去年縮水，這意味著房企們的賺錢能力在下滑。由于各家房企在深度調整期的經營表現不同，新一輪的洗牌也在同步上演。

53家房企合計虧損1959億元

Wind金融終端的數據顯示，53家歸母凈利出現虧損的房企虧損額介于百萬至百億，虧損超過1億元的房企共41家，其中有19家的虧損額在10億元至100億元（注：不含100億元），5家虧損超過100億元（注：含100億元）。

上述53家房企合計虧損額為1959.21億元，如果10家退市房企列入統計范圍，整體虧損規模或將更大。

時代財經統計得知，截至今年9月6日，港A兩市已有陽光城、泰禾集團、嘉凱城、宋都股份、粵泰股份、美好置業、中天金融、藍光發展、海航投資、新力控股等10家房企被強制退市。這些房企大多在去年已出現嚴重虧損，而從經營現狀來看，它們在半年或一年內扭虧為盈并非易事。

其中，陽光城在去年上半年和全年分別實現歸母凈虧損35.65億元和125.53億元，而藍光發展分別為49.9億元和249.42億元，泰禾集團為20.31億元和53.74億元。

上半年，虧損超過100億元的房企分別為世茂集團、融創中國、遠洋集團、中國恒大和碧桂園，虧損額度達到120.58億元、153.67億元、183.69億元、330.12億元和489.32億元。

世茂集團和遠洋集團上半年的虧損額度同比增大，去年同期，它們分別虧損97.92億元和10.87億元，而碧桂園則是在上半年轉盈為虧，去年同期，碧桂園實現歸母凈利6.12億元。融創中國和中國恒大的虧損額度則在縮小，但仍然處于巨虧狀態，去年同期兩家房企分別虧損187.6億元和663.5億元，今年上半年分別減虧33.94億元和333.38億元。

一增一減之間，“虧損王”的名號也易主。上半年，碧桂園取代中國恒大，成為港A兩市虧損最嚴重的房企。

根據中期業績公告，上半年碧桂園實現的經營虧損為452.13億元，稅前凈虧損、稅后凈虧損分別461.38億元和514.61億元，這意味著經營虧損是造成碧桂園虧損的主要原因。

在公告中，碧桂園解釋稱，稅前凈虧損錄得461.38億元主要受到三大方面的影響，一是受到房地產市場銷售量及銷售價格在第二季開始持續下行的影響，公司對在建物業及持作銷售的已落成物業計提減值淨額約403.38億元，導致毛虧將近242.63億元，二是受到宏觀經濟環境、行業環境及對手方負面財務狀況等多重不利因素疊加影響，公司計提金融資產及合同資產減值損失凈額約66.62億元，三是外匯波動帶來了凈匯兌損失將近30.38億元。

房地產不再暴利

眼下的房地產顯然已經不再是一個暴利行業了。今年上半年，雖然賺錢的房企仍是多數，且超過半數房企們營業收入增長，但仍有超過半數房企的歸母凈利潤規模相較去年縮水。

從整體來看，上半年，港A兩市122家內地房企合計實現營業收入近2.34萬億，而去年同期為2.24萬億元。

不過，近兩年房企毛利率和凈利率都出現了持續下探的趨勢。時代財經統計得知，上半年，共有80家房企毛利率同比下跌，而毛利率超過20%的房企僅有48家。此外，73家房企歸母凈利率不及去年同期，凈利率超過10%的房企僅有18家。

由于“盈余派”房企實現的歸母凈利額度遠遠小于“虧損派”房企帶來的虧空，行業整體處于虧損狀態。根據Wind金融終端的數據，港A兩市122家內地房企整體虧損931.87億元，而去年同期虧損268.04億元。

另外，歸母凈利十強的房企比去年少賺了將近60億元。上半年，十強房企歸母凈利合計為722.59億元，而去年同期為782.48億元。

與此同時，十強的天花板和門檻雙雙下降。上半年，奪得“利潤之王”的華潤置地實現歸母凈利潤137.38億元，而去年同期的“利潤之王”為中海地產（注：包括中國海外發展和中國海外宏洋集團），其歸母凈利潤為191.93億元；上半年排名第10的華發股份實現了19.26億元的歸母凈利，而去年同期排名第10的為深圳控股，其歸母凈利潤為23.61億元。

實際上，華潤置地在去年底已經上位“利潤之王”，實現稅后凈利為323.7億元，其中，歸母凈利為280.92億元，位居房企之首，龍湖、中海、萬科和保利發展分別憑借243.62億元、232.65億元、226.18億元和183.47億元緊跟其后。而在2021年，中海的股東應占利潤高達401.55億元，在所有房企中排名第一，當時的華潤置地以324.01億元的水平排第二。

由于房企在深度調整期的賺錢能力各異，十強房企的格局重新洗牌。上半年，按照歸母凈利從高到低排序，十強房企分別為華潤置地、中海地產、保利發展、萬科、龍湖集團、合生創展集團、綠地控股、綠城中國、越秀地產和華發股份；而去年同期十強房企是中海地產、萬科、保利發展、華潤置地、龍湖集團、合生創展、綠地控股、中國金茂、雅居樂和深圳控股。

對比可知，上半年，綠城中國、越秀地產和華發股份進入了十強行列，而退出的房企分別為中國金茂、雅居樂和深圳控股。

在房地產深度調整期，綠城中國、越秀地產和華發股份的銷售和投資表現均優于同行。上半年，綠城中國實現的總合同銷售額同比增長18.97%至1342億元，越秀地產同比增長71%至836.3億元，華發股份則同比增長55.76%至769.3億元，而行業整體的趨勢是小幅增長。在投資方面，克而瑞的數據顯示，這三家房企上半年新增的土地貨值在全國范圍內排名分別為第8、第10和第16。

7月以來，多部門對房地產進行支持性表態，相關政策于近期在多個城市陸續落地，包括北上廣深等一線城市。值得一提的是，國泰君安證券曾在8月4日的報告中指出，一線城市的政策是購房者和地產版塊投資者的心結，對市場有很強的帶動作用。

不過，協縱策略管理集團創始人黃立沖認為，政策可能會給一二線城市帶來一場小陽春，“如果房企的布局剛好重倉一二線，它的盈利能力可能會有改善”，但由于房地產的結轉周期相對于銷售滯后一至兩年，因此房企盈利能力的改善并不會在短期內顯現出來。

黃立沖續指，如今房地產市場并非僅僅依靠房地產政策便能拉動，小陽春過后，市場或將重歸平靜。