出品/聯商網

撰文/牧之

“金九”之后，卻無“銀十”。

在9月迎來近百項目扎堆入市的盛況之后，10月的商業地產市場則過于冷清，猶如煙花絢爛之后的意興闌珊。

據聯商網零售研究中心統計，2023年10月全國新開業的商業項目數量僅為10個(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬㎡)，新增商業建筑面積53.4萬㎡，平均單體建筑面積約5.3萬㎡。

開業數量同比、環比皆大降

10月份，全國僅新開10座購物中心，與9月份的89家相比，環比下降89%；與2022年同期的29家相比，同比下降66%。從近五年數據來看，今年10月開業項目數量創造了新低。

之所以出現這種現象，《聯商網》認為，一方面，許多購物中心已經搶工期于9月底開業，借勢十一黃金周客流以提振業績；另一方面，受困于經濟大環境及地產行業拖累，加之商業地產開發的復雜性影響，一些項目延期到明年也實屬正常，而即便今年能開業，也索性趕元旦這一節點了。

從區域來看，10個項目分布在三個大區，分別是華南5個、華東4個、西南1個，華北、華中、東北、西北等四個大區均交白卷。四個大區全部掛零，如此情況近年來實屬罕見。

從商業體量看，規模在2至5萬㎡(含2萬㎡，不含5萬㎡)有5個商業項目，占比約50%；5至10萬㎡(含5萬㎡，不含10萬㎡)有4個商業項目，占比40%；10至15萬㎡(含10萬㎡，不含15萬㎡)有1個商業項目，占比10%；沒有15萬㎡及以上的項目。可以看出，體量小、內容更聚焦的區域性商業和社區商業正在成為熱點。

雖然整體開業數量少，但是百聯集團、王府井集團、寶龍商業、龍湖、天河城等知名商業地產開發商均有項目入市。

存量商業、非標商業增多

供給端趨于飽和已成為不爭的事實，存量時代已然來臨。尤其在一二線城市，商業地產的主賽道已從“增量時代”向“存量時代”轉換。

10月份，有兩個存量改造項目，分別是百聯西郊購物中心和海口王府井海墾廣場，占比達20%。而在9月份，全國有25個存量改造和調改煥新項目開業，占比近三成。

大多數存量項目，在商業空間上都存在“硬傷”，即便升級改造也難以消除。這也更加考驗項目招商能力和運營管理水平。而從各方面資源和實力來說，頭部知名商管公司接管不失為存量項目的最佳歸宿。比如百聯西郊購物中心、海口王府井海墾廣場以及9月份開業的北京五棵松萬達廣場、廣州天河領展廣場、沈陽中街吾悅廣場、徐州和信寶龍廣場等等。

▲海口王府井海墾廣場

不過，在激烈的市場競爭面前，存量商業改造幾乎不存在投機取巧的彎道超車，仍需回歸商業調改的底層邏輯，從動線調優、場景打造、品牌招商到運營管理各個環節的精雕細琢，才能找到機會的突破點。

在供求失衡之下，競爭更加激烈，唯有創新才能活。于是，“非標商業”“網紅商業”“主理人商業”的說法走紅。而這些概念的底層邏輯是以消費為中心對商業項目的深度創新，重構消費內容和消費場景達到消費體驗的升華。

聯商網專欄作者方湖認為，商業過度供給，尤其是連鎖化復制，帶來較大的審美疲勞和體驗疲勞。標準商業發展已經遭遇瓶頸。與此同時，Z世代崛起，消費群體在變化，年輕一代消費者追求個性化體驗。體驗經濟盛行，消費個性化是大勢所趨。而通過不同維度個性化、差異化，商業可以在更高維度建立競爭優勢。不破不立，創新求變，尋找差異化競爭力，也是當前激烈的商業競爭下的必然結果。

今年下半年以來，上海海夢一方、龍華會、鴻壽坊、北京檀谷TANKO慢閃廣場、杭州綠城吉祥里等等眾多非標商業亮相。而在更早之前，代表項目有上海的前灘太古里、蟠龍天地、TX淮海以及杭州的天目里、成都的麓湖天府美食島等等。

▲上海龍華會

按照方湖的定義，“非標商業”從建筑結構、外部空間與商業關系、空間場景、逛游動線、業態布局、建筑與品牌組合等多方面重構人貨場之間的關系，以求建筑、空間、自然和品牌的有機融合，并結合人文和科技，打造沉浸式的消費體驗。

其實，“非標商業”之所以沒有標準，只是因為超過七成的商業是沒有選擇，因為舊建筑改建、廠區改造、面積小、形狀不整，無法滿足品牌商需求等，也無法復制商業集團的「標準」。

“非標商業”比標準商業更難，各方面都要求極高，需要更長的培育期，運營難度更大。正如方湖所言，非標商業做得好與壞，深刻考驗著操盤團隊的眼界、能力和資源。

附：2023年10月全國新開購物中心統計表