來源/觀點指數(shù) 

撰文/馮彩云 

年末供應量創(chuàng)新高，頭部推新外拓雙向發(fā)力 

報告期內(nèi)，市場迎來大量零售商業(yè)項目供應入市，創(chuàng)下年內(nèi)供應量新高，其中節(jié)日前后是最多項目入市的時間節(jié)點。有超過20家樣本企業(yè)有項目開業(yè)，占到全國新增開業(yè)項目的五成以上。

消費REITs邊界拓寬，萬達出售萬達廣場回血 

隨著消費基礎設施REITs的不斷發(fā)展，期內(nèi)金茂和物美REITs都進入發(fā)售階段，此外以首創(chuàng)為代表的奧特萊斯業(yè)態(tài)也進行了相關的REITs申報，底層資產(chǎn)類別日益豐富。交易市場上，萬達出于資金壓力出售了數(shù)個萬達廣場。

餐飲與奢侈品熱度高，招商密切貼合消費熱點 樣本項目方面，期內(nèi)的新開店數(shù)量與上個報告期相比略有增長，其中奢侈品和運動品牌熱度較高。需要關注到的是，項目的招商引入也與消費熱點相契合，如冰雪運動熱度走高的當下，部分樣本項目對運動品牌的引入較為積極。

年末供應量創(chuàng)新高，頭部推新外拓雙向發(fā)力

零售商業(yè)供應方面，據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，從12月下旬到1月下旬的近一個月時間內(nèi)，全國范圍共開業(yè)103個零售商業(yè)項目，總體量超過839萬平方米，創(chuàng)下年內(nèi)新高，平均單個項目體量約為8.15萬平方米。

其中，大部分項目集中在12月22日至31日的10天內(nèi)開業(yè)。這主要與集中的節(jié)假日有關，該時間段內(nèi)有三個節(jié)日，分別為傳統(tǒng)冬至、西方圣誕節(jié)及新年元旦，因此更多企業(yè)選擇在此期間推動新項目入市，以抓住消費者的節(jié)日消費熱情，創(chuàng)造更好的開業(yè)業(yè)績。

區(qū)域分布上，商業(yè)化程度較高的華東和華南區(qū)域是期內(nèi)供應量最多的兩個大地區(qū)，其中華東區(qū)域城市共貢獻了43個新項目，華南區(qū)域則貢獻了24個新項目，約占全國新增供應的65%，其余西南、華中、華北、西北、東北等區(qū)域則合計貢獻36個新項目。

城市分布上，一線城市合計開業(yè)18個項目，北上廣深分別貢獻5個、4個、6 個和5個項目，占總開業(yè)項目的近20%，其余二線及以下能級城市則分別占80%。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，樣本企業(yè)共有21家有新項目開出，期內(nèi)也成為年內(nèi)最多企業(yè)開業(yè)的節(jié)點，共計開出43個零售商業(yè)項目，體量超過410萬平方米，占期內(nèi)全國新增開業(yè)項目的半壁江山。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

結合2023年全年的情況，可以發(fā)現(xiàn)開業(yè)節(jié)奏較快的企業(yè)進入了調(diào)整階段，保持著相對穩(wěn)定的節(jié)奏，如珠海萬達商管和新城控股等企業(yè)。

以新城控股為例，官方數(shù)據(jù)顯示，其2023年合計有22座吾悅廣場如期開業(yè)，包括14座自持項目以及8座代管項目，平均單月開業(yè)2個項目。觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)，今年以來，新城控股以往的快節(jié)奏有所改變，且代管項目比例也明顯上升，輕資產(chǎn)上升到更加重要的地位。

觀點指數(shù)認為，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景尚不明朗，大部分樣本企業(yè)普遍面臨資金壓力的背景下，這種改變不失為明智之舉。

資金壓力較小且項目運營能力突出的企業(yè)，則明顯更為活躍。如華潤萬象生活，據(jù)其官方數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)其新開13座購物中心，全國在營購物中心數(shù)量達到101個，新簽輕資產(chǎn)外拓項目14個，均為一二線城市的大型TOD項目，外拓輸出持續(xù)發(fā)力。

而印力年內(nèi)開業(yè)產(chǎn)品則更加多元。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，其去年標準產(chǎn)品和非標產(chǎn)品同步推進，開業(yè)了上海龍華會、萬科玉鳥集、天空藤集二期、睿印RAIL IN及多個印象城，展現(xiàn)了多元化的商業(yè)打造能力。

此外，其在項目獲取上也有不少收獲，去年接連簽約了三林印象匯、唐城印象天地、唐鎮(zhèn)印象匯、寶樂匯印象城和深圳新城市廣場等新項目，大多位于一二線城市。

消費REITs邊界拓寬，萬達出售萬達廣場回血

期內(nèi)，樣本企業(yè)的簽約較少，僅錄得碧桂園文商旅集團簽約武漢光谷大道公寓項目，以及華潤萬象生活與昆明市五華國投簽署合作協(xié)議，打造萬象匯項目。

其中華潤萬象生活簽約的項目位于五華區(qū)西市商圈，該區(qū)域是昆明的主城區(qū)，將和昆明萬象城在城市核心區(qū)域形成一城一匯的布局。

REITs市場上，目前已申報的消費基礎設施REITs中，華夏金茂商業(yè)REIT和嘉實物美消費REIT進度最快。

前者于1月22日至1月26日正式發(fā)售，發(fā)售價格為2.670元/份，預計募集資金總額為10.68億元。資料顯示，該REITs底層資產(chǎn)為長沙覽秀城，年度客流逾1000余萬人次，2020-2022年度的銷售坪效和運營收入復合增長率分別達到20.45%和31.6%，處于高速增長期。

后者則確定基金認購價格為2.383元/份，募集期為1月24日至1月25日，底層資產(chǎn)是社區(qū)商業(yè)，包括四大項目，分別為大成項目（北京豐臺區(qū)）、玉蜓橋項目（北京豐臺區(qū)）、華天項目（北京海淀區(qū)）和德勝門項目（北京西城區(qū)）。

此外，百聯(lián)也進入REITs申報隊列，期內(nèi)華安百聯(lián)消費封閉式基礎設施證券投資基金正式申報，為市場上申報的第六只公募消費REITs，底層資產(chǎn)為上海又一城購物中心。

而除購物中心資產(chǎn)之外，奧特萊斯項目也進行了REITs申報。期內(nèi)華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金正式于上交所申報，這是第一單以奧特萊斯作為底層資產(chǎn)的公募REITs。

上述REITs的底層資產(chǎn)為濟南首創(chuàng)奧萊項目和武漢首創(chuàng)奧萊項目，項目建筑面積總計20.36萬平米，估值約20.53億元。

可以看到，目前國內(nèi)消費設施REITs的資產(chǎn)類型漸趨多元，邊界也在不斷拓寬。近年來，奧特萊斯業(yè)態(tài)成為商業(yè)熱點，2023年有不少項目開業(yè)，相關企業(yè)也錄得業(yè)績增長，如2023上半年，上海百聯(lián)集團的奧萊業(yè)務毛利率同比增長10.54%。

消費市場上，消費降級成為趨勢之一，相當數(shù)量的年輕消費者追求性價比消費，這與奧萊目標客群相吻合，因此不少奧萊企業(yè)在業(yè)態(tài)打造上趨向年輕化、多元化的組合，并加快拓展步伐。

大宗交易方面，期內(nèi)不乏資產(chǎn)出售的消息傳出。如萬達商管為緩解債務壓力，轉(zhuǎn)讓了多個萬達廣場項目，接手方不乏基金機構、開發(fā)商企業(yè)。

報告期內(nèi)，中聯(lián)基金先后接手了湖州萬達廣場、太倉萬達廣場、廣州蘿崗萬達廣場及上海金山萬達廣場。雖然上述項目的交易價并未公開披露，但據(jù)此前消息，萬達集團正考慮出售旗下20個商業(yè)中心，每家估值7-8億元，預計收購上述項目需要幾十億資金。

實際上，去年至今萬達商管已出售多個萬達廣場以緩解資金壓力。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，去年6月至今，萬達商管已轉(zhuǎn)讓了10個萬達廣場，收購方有險資、基金及開發(fā)企業(yè)。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

觀點指數(shù)認為，于萬達而言，現(xiàn)階段出讓上述項目股權，首要目的是緩解當前的資金壓力，加之在商業(yè)市場較為疲軟的背景下，項目的租金、收益等面臨較強不確定性，轉(zhuǎn)讓也能減少這方面的壓力。

而對于險資或基金機構而言，商業(yè)不動產(chǎn)一直是重要的投資類別，后續(xù)通過專業(yè)的資產(chǎn)管理能力，有望提升項目的價值，鞏固多元化投資結構。

餐飲與奢侈品熱度高，招商密切貼合消費熱點

期內(nèi)，觀點指數(shù)觀察下的樣本項目品牌引入數(shù)量較為穩(wěn)定，相比上個報告期有輕微增長。雖然引入的品牌數(shù)量在年內(nèi)并不算多，但類型較為豐富。

其中，餐飲與奢侈品品牌占據(jù)較大比重，服飾、運動、數(shù)碼、香水及鞋履等不同細分業(yè)態(tài)的品牌也有引入。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

奢侈品牌方面，重奢品牌的入駐對項目競爭力的提升有較大幫助。期內(nèi)愛馬仕在無錫恒隆廣場開出全新門店，路易威登南京國金中心專賣店也正式開業(yè)。

需要注意到的是，目前奢侈品市場的競爭同樣激烈。期內(nèi)Gucci的新系列產(chǎn)品較往常減少了20%，分銷網(wǎng)絡規(guī)模也有所削減，以吸引年長且富有的消費人群。業(yè)內(nèi)人士認為，Gucci此舉是通過營造稀缺性來提高品牌力，從而推動業(yè)績長期可持續(xù)增長。

此外，國外知名運動品牌也繼續(xù)進駐國內(nèi)購物中心。觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)，運動品牌的引入與季節(jié)和熱點強相關，近期冰雪運動和旅游成為大眾焦點，而上海新天地就在期內(nèi)開業(yè)了專業(yè)運動品牌迪桑特城市概念店。

實際上，運動品牌近年來的熱度一直居高不下，業(yè)績表現(xiàn)也十分亮眼。期內(nèi)，以中產(chǎn)階級為主要目標客群的運動服飾品牌lululemon預計2023財年第四季度的凈收入將在31.19億美元至31.7億美元之間，與2022財年同期相比，增長14%至15%。

至于引入店鋪類型方面，期內(nèi)開業(yè)了不少首店及新店，但更多的是長期店鋪，快閃店和限時店等短期店鋪較少。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

其中，首店依然占據(jù)較高比例，這類店鋪在消費者客群中具有更高的號召力，但對項目的要求也相對較高。而不同能級的首店中，區(qū)域首店會更受歡迎，全國首店的引入則更考驗企業(yè)的招商能力，此外后續(xù)運營也需要花費較多心思。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計

回顧2023年，觀點指數(shù)統(tǒng)計下的樣本項目引入超過200家店鋪，其中頭部企業(yè)的重點項目有更高的品牌吸引力，如三里屯太古里期內(nèi)就有不少首店及新店開業(yè)。