來源/觀點指數(shù) 

撰文/黎浩然

今年春節(jié)假期的旅游市場延續(xù)2023年的火爆，旅客出行消費熱情不減。

經(jīng)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心測算，春節(jié)假期8天全國國內(nèi)旅游出游4.74億人次，同比增長34.3%，按可比口徑較2019年同期增長19.0%；國內(nèi)游客出游總花費6326.87億元，同比增長47.3%，按可比口徑較2019年同期增長7.7%。

數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)文旅各業(yè)態(tài)客流都創(chuàng)下了歷史新高，主題娛樂、冰雪、商業(yè)三大業(yè)態(tài)客流量超600萬人次，同比增長16%，似乎順利接住了此次春節(jié)火爆的旅游行情。

然而在春節(jié)假期前，融創(chuàng)文旅卻出售了位于四川的三岔湖長島國際旅游度假中心項目，令春節(jié)期間亮眼的經(jīng)營數(shù)據(jù)顯得失色。該項目其中約128畝地塊正在開發(fā)建設(shè)中，剩余可售物業(yè)地塊尚未動工。

在房地產(chǎn)行業(yè)處于向上周期時，文旅項目通常有望給周邊地產(chǎn)板塊帶來一定的價值提升。不過文旅產(chǎn)業(yè)投資大、周期長的重資產(chǎn)特質(zhì)，對于現(xiàn)時急需降負債的融創(chuàng)而言意味著不小的壓力。

接不起的“富貴”

2月20日，融創(chuàng)官微發(fā)布消息稱，2024年春節(jié)8天假期里，融創(chuàng)文旅各業(yè)態(tài)客流都創(chuàng)下了歷史新高，主題娛樂、冰雪、商業(yè)三大業(yè)態(tài)客流量超600萬人次，同比增長16%。

具體來看，融創(chuàng)主題娛樂接待游客超百萬人次，同比增長12%；其中廣州、重慶、濟南等地客流量均超10萬人次。融創(chuàng)熱雪奇跡客流量同比增長16%，其中廣州熱雪奇跡單日客流破7000人次，創(chuàng)歷史同期峰值。

融創(chuàng)商業(yè)全國15個項目總客流超480萬人次，同比增長17%；其中昆明融創(chuàng)滇池后�？土髁縿�(chuàng)歷史新高，總客流83.6萬人次，同比增長127%。融創(chuàng)酒店全國入住率同比增長37個百分點，成都、重慶、無錫、濟南等地酒店多日達到滿房，西雙版納酒店入住率超90%。

從經(jīng)營數(shù)據(jù)來說，融創(chuàng)文旅似乎順利接住了此次春節(jié)火爆的旅游行情，但其節(jié)前以近40億元出售四川文旅項目的消息仍十分扎眼，令這部分利好數(shù)據(jù)顯得失色。

2月9日，融創(chuàng)中國宣布，國企國投中電成功收購融創(chuàng)中國在四川的文旅項目，此次交易涉及金額高達39.74億元人民幣。據(jù)悉，該項目位于四川省三岔湖畔，總占地面積約1883畝，其中約128畝地塊正在開發(fā)建設(shè)中，剩余可售物業(yè)地塊尚未動工。

該次交易涉及金額較大，但實際早已有部分資金提前兌現(xiàn)，這次出售也已于去年有先決安排、有所預(yù)兆，并不是突然行事。

2022年7月，一款名叫“洞明22002·三岔湖并購集合資金信托計劃”的信托理財產(chǎn)品在市場推售，擬募資規(guī)模高達32.5億元，產(chǎn)品期限18個月至26個月，預(yù)期收益率7.2%-8.5%，資金將用于收購三岔湖項目80%的股權(quán)和30億債權(quán)，以及后續(xù)的開發(fā)建設(shè)。

三岔湖項目最早在2009年簽約，最初由成都時代環(huán)球?qū)崢I(yè)獨資，20210年起開工建設(shè)，后工程一度停滯。項目直到2016年才重啟建設(shè)，先是引入大股東云南城投，后來融創(chuàng)又斥巨資高調(diào)介入，成為項目的主要開發(fā)者。

到2022年7月中旬，三岔湖項目引入重慶信托，重慶渝錦鴻企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）通過信托計劃接盤成都時代環(huán)球?qū)崢I(yè)所持的80%股權(quán)，該基金合伙人為重慶信托（LP)、重慶錦湖盛商貿(mào)有限責(zé)任公司(GP）。

因此，融創(chuàng)在2022年就已借助信托名義退出該項目，但鄧鴻團隊仍負責(zé)項目操盤。此時已經(jīng)顯現(xiàn)出融創(chuàng)在面對融資監(jiān)管和市場壓力時，在文旅業(yè)態(tài)上的戰(zhàn)略調(diào)整。

而今年2月的這次交易，重組合作事項完成后，目標(biāo)公司將不再作為融創(chuàng)中國的附屬公司，亦即融創(chuàng)將真正退出該項目，進一步厘清和解決與三岔湖項目和國投中電之間現(xiàn)有的債務(wù)問題。

輕重轉(zhuǎn)換

2021年起，融創(chuàng)文旅就開始強調(diào)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，后于2022年2月25日發(fā)布熱雪奇跡體育品牌，并成立滑雪訓(xùn)練中心，借助其在各大城市布局的融創(chuàng)雪世界來打造滑雪教學(xué)平臺。

亦是此時，外界傳出融創(chuàng)中國正考慮出售其文旅資產(chǎn)，以回籠資金緩釋流動性壓力的消息。

數(shù)據(jù)來源：融創(chuàng)中國2023年中報，觀點指數(shù)整理

2022年4月24日，融創(chuàng)正式將融創(chuàng)雪世界更名為“熱雪奇跡”滑雪場，標(biāo)志著熱雪奇跡品牌的正式推出，這既是融創(chuàng)文旅往冰雪活動聚焦的標(biāo)志，亦是融創(chuàng)文旅輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要抓手。

以此為起點，融創(chuàng)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)多地簽約，如在2023年1月4日簽下北京昌平-冰雪文旅城項目的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

今年1月15日，武漢融創(chuàng)武地長江文旅城投資發(fā)展有限公司的35%股權(quán)及4.37億元的債權(quán)在武漢光谷聯(lián)合交易所的交易平臺上進行了公開轉(zhuǎn)讓，初始報價為10.99億元人民幣，掛牌截止日期為1月26日。

融創(chuàng)在其他城市的文旅項目，如無錫、昆明和成都，也正面臨拍賣。

2023年11月24日，無錫萬達文化旅游城66號地塊（融創(chuàng)茂）首次在京東拍賣平臺亮相，估值29.15億元人民幣，起拍價21億元人民幣，但未能吸引買家，導(dǎo)致流拍。該項目計劃在1月19日進行第二次拍賣，起拍價降至17億元人民幣。

無錫融創(chuàng)茂同樣源于那場與萬達的“世紀(jì)交易”，規(guī)劃包含室內(nèi)水上樂園、冰雪樂園、海洋樂園和商業(yè)中心。萬達和融創(chuàng)共同投入約400億元人民幣，項目在融創(chuàng)完全接手后于2019年6月29日開業(yè)。

昆明萬達城地塊及滇池宋品酒店也進入了二次拍賣流程。根據(jù)阿里法拍平臺，拍賣將于1月18日上午10點進行，起拍價約為4.48億元人民幣，相當(dāng)于評估價的56%，目前有一名競拍者參與。

拍賣公告透露，昆明融創(chuàng)城投資有限公司欠稅約12.77億元人民幣。

此外，融創(chuàng)在四川都江堰的兩處房產(chǎn)——茅草碾路81號和玉堂街辦至臻路100號，即成都融創(chuàng)施柏閣酒店和成都融創(chuàng)堇悅酒店，也進行了公開拍賣。這兩家酒店均為融創(chuàng)旗下品牌，是成都萬達城酒店群的一部分。

從現(xiàn)實來看，融創(chuàng)因債務(wù)問題被迫退出重資產(chǎn)文旅項目是事實，特別是在文旅行業(yè)顯著復(fù)蘇的2023-2024年，融創(chuàng)屢屢發(fā)生出售文旅資產(chǎn)的事件，與整個文旅行業(yè)發(fā)展的方向有所錯步。

但出售重資產(chǎn)項目并不意味著融創(chuàng)實質(zhì)退出文旅行業(yè)，輕重資產(chǎn)一進一退，融創(chuàng)文旅從重資產(chǎn)持有轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)運營。

最典型的例子就是武漢甘露山文創(chuàng)城項目。該項目原為融創(chuàng)與武漢城建共同打造，項目規(guī)劃用地1.1萬畝，總投資700億元。于2020年4月簽約，但在2022年1月，融創(chuàng)卻出讓項目35%股權(quán)，武漢城建旗成為該項目絕對控股方，而融創(chuàng)方面持股比例降至15%。

2023年5月19日，湖北武漢甘露山文創(chuàng)城與熱雪奇跡圍繞雪世界項目達成運營合作簽約，融創(chuàng)以另外一種方式再度回歸甘露山文創(chuàng)城，這也是融創(chuàng)文旅近3年發(fā)展的縮影，只是這樣的轉(zhuǎn)型能否接住文旅復(fù)蘇帶來的效益，仍未可知。