【課程背景】

中國城市化進程的加速，及市場形勢的變化，讓商業地產也進入了新的時代，城市更新與社區商業，正在成為新的‘風口’與趨勢。

城市傳統商業街區是一個充滿生活氣和煙火氣的地方，是一座城市濃縮的“歷史記憶”。但大部分城市傳統老舊街區都面臨發展滯后、沉寂衰落、與居民生活體驗不匹配的情況。隨著“加快推進城市更新，提升城市能級品質”成為各大城市的發展核心，城市老舊街區的改造也成為城市更新的重中之重。

生活性服務業不僅與城市居民的日常息息相關，也是國民經濟發展的‘穩定器’和‘助推器’，數據顯示，城市居民40%的消費支出集中在社區周邊一公里范圍之內，這一比例仍在上升。社區是與人衣食住行最接近，也是人停留時間最長的生活單元。社區商業，必然會成為城市發展最重要的一環。

但我們真的準備好迎接新趨勢的到來嗎？新的“風口”,帶來的除了機遇，還有哪些不可知的風險？

比起曾經的以大型購物中心及商超為主體的商業地產模式，城市更新與社區商業，是傳統經驗的延續，還是有新的模式與規則？

本次培訓對城市更新做深度解讀，發現其中的機會和挑戰，也會重點講述社區商業運營的關鍵，希望能給商業伙伴更多的啟示和幫助。

【課程收益】

針對城市更新這一主題做深刻解讀

商業改造中定位、業態及品牌的匹配

商業改造中如何處理好空間和成本及改造流程

社區商業運營的核心與落地的關鍵

社交中心如何成本消費者的交流平臺

12國32個成功案例解析—城市更新與社區案例落地實戰心法

【學員對象】

商業地產、購物中心、百貨公司總經理、副總經理及有項目改造或社區商業運營需求的商業管理人員

【課程時間】

2024年4月18-19日

【課程地點】

深圳天虹集團總部9樓會議室

【主辦單位】

聯商網www.ntjiede.cn

搜鋪網www.soupu.com

知了殼www.zhiliaoke.com

【課程大綱】

新商業，新生活城市更新與社區商業發展

第一部分：新商業環境下的城市更新與改造

一、城市更新: 是機遇與風險共存的時代

1. 城市更新的歷史與明天

(1) 新地產時代：城市更新的必要性與必然性

(2) 從城市更新的發展看風險與機遇

2. 城市更新，首先要明白這些要點！

(1) 城市更新的主要模式：進入模式及改造模式

(2) 城市更新的難點分析

(3) 要做好獨立項目改造與調整，首先要知道這些要點。

二、不是所有的項目，都適合做改造與更新！

1. 怎樣做城市更新項目的環境評估

2. 怎樣做城市更新項目的技術評估

3. 怎樣做城市更新項目的財務評估

三、城市更新項目，在前期就決定了一半的成敗。

1. 不了解你的消費者，就不可能做好項目研發

(1) 怎樣運用定量與定性研究技術，做好消費者的選擇與分析

(2) 定量研究方式：實地踏勘與問卷調研

(3) 焦點小組與專家訪談等定性方式在商業改造中的應用

(4) 數據分析比采集更重要：客戶研究的分析方法與模型

2. 你真的了解市場與競爭么？

(1) 怎樣做城市商業發展評估，以及尋求商業機會。

(2) 區域商業競爭評估的方式與方法

(3) 品牌滲透評估的方式

四、內容為王：定位，業態與品牌配置

1. 項目細分市場的選擇：所謂商業的“非標時代‘是否成立？

2. 從需求與競爭的角度，看商業地產的主題與定位選擇

3. 做好可落地的業態與品牌規劃新商業環境下的招商變革：尋找品牌與招商要點

4. 從鴻壽坊、ZX 創趣場、與 新天地廣場看商業地產的改造方向

五、細節為王：怎樣做好商業地產的空間處理與成本控制

1. 商業地產的空間處理難點

2. 怎樣在符合定位與商業邏輯前提下進行空間改造

3. 業態布局與空間處理的結合

4. 怎樣做好商業地產改造的成本控制

5. 案例：EKA 天物，NEWOMEN，與西單更新場

六、商業地產改造的流程管控

1. 商業地產改造流程

2. 商業地產的改造與管控難點

3. 在運營項目的改造管控難點

4. 案例：通過商業項目的全過程改造來說明怎樣做好城市更新

第二部分：商業新藍海—社區商業

一、消費者與商戶經營法則的運用                                                                                    

1. 商業地產三個核心問題：引流、導流、留客

2. 第一個核心問題『引流』：客人為什么要來？

(1) 商場懂顧客：商場定位準確為基礎

(2) 核心商圈繪制：五大交通工具與時間結合的變形蟲商圈圖

(3) 睦鄰計劃實施：專人專職專預算

3. 第二個核心問題『導流』：客人在店內怎么走？

(1) 商場知顧客：商場透過信息化大數據持續收集

(2) Drop：二個主要交通工具分析DROP  

4. 第三個核心問題『留客』：客人為什么重復再來？

(1) 顧客愛商場：會員計劃提高會員忠誠度

(2) 每季度店內與核心商圈攔訪：一年四季不低于一萬樣本量

二、社區商業核心關鍵：高頻率法則                                                                                    

1. 社區商業內核：核心商圈人口不足的解決方案即是高頻率到訪

2. 第一個數據：萬達廣場的法則

(1) 租金占比88%：2023年底全國超過500個萬達廣場租金占總收入的比例約88%

(2) 客流密度：平均15萬平米建筑面積，需要日均客流3.6萬人  

3. 第二個數據：核心商圈貢獻主要客流

(1) 八大集團：龍湖、萬達、吾悅等八集團為期八年800個購物中心追蹤黃金數據

(2) 信息系統：入口客流系統、商鋪客流系統、顧客來源熱力圖、WIFI LBS系統

(3) 核心商圈客流占比85%：逐年提高占比達到九成

4. 交叉比對數據：從七天來商場一次引導為天天來

(1) 黃金客流密度：建筑面積3萬平米商場，需要日均7000來店客流人數

(2) 來店頻率與停留時間：顧客7天來商場，每次停留約3小時，游逛約3公里

5. 社區商業解決方案：讓核心商圈居民，有天天來的理由！！

三、國內外社區商業成功案例                                                                                    

1. 何謂社區商業

(1) 社區商業的定義：社區居民的生活中心『Life Center』

(2) 社區商業的商圈定義：時間距離取代直接距離

(3) 社區商業的基本業態：八大基本業態 滿足基本需求（百貨、超市、餐飲、服務配套、美容、服飾精品、生活家居、休閑娛樂）

2. 成功案例介紹

四、社區商業落地六大核心關鍵                                                                                  

社區商業關鍵核心問題：找出核心商圈居民高頻率到訪的理由

1. 社區商業成功關鍵一：動線與交通

(1) 動線中樞：商業位于大眾運輸與小區穿越動線中樞

(2) 大眾運輸引入：公交、地鐵體系為關鍵，主動引入

(3) 屋頂釋放：做為周圍住宅樓的屋頂休憩中心

(4) 二次穿越：創造居民每天二次穿越商場的動線設計

2. 社區商業成功關鍵二：創新業態

(1) 傳統菜市場：可創造每日到訪

(2) 當地特色：香港的飲茶生活與賽馬、重慶的火鍋聚餐、東北的洗浴社交

(3) 生活診所：老人復健、小孩感冒、女人婦科、牙醫

(4) 六餐餐廳：配合居民生活的餐飲型態

3. 社區商業成功關鍵三：政府與機構

(1) 民政機關引入：生育、養育、教育、養老、福利等

(2) 衛生所：居民的普遍基礎醫療需求滿足  

4. 社區商業成功關鍵四：關鍵業態

(1) 生活配套：修理等八大業態

(2) 中型超市：提供生鮮蔬果的中大型超市

(3) 雜貨店：日常生活的一切雜貨      

5. 社區商業成功關鍵五：生活中心

(1) 社區中心：釋放商場空間提供小區活動中心

(2) 兒童游樂場：主動提供安全兒童空間與設施

(3) 媽媽教室：長期舉辦沙龍活動維系社區關系

(4) 圖書館與里民中心：居民的停留與互動空間

6. 社區商業成功關鍵六：老人與小孩的友善

(1) 日本永旺GG MALL案例分享

(2) 炸雞理論：老人生理機能的事實

(3) 表與里：可以做與不可以說原則

(4) 懷舊經濟：回憶是無盡的商業寶藏

7. 社區商業經營內涵

(1) 經營時間：社區居民作息時間為依據

(2) 商戶商品：小而雜精神

(3) 招商實施：依據居民需求的導向原則

(4) 推廣實施：社區一分子的主動出擊原則

(5) 運營實施：商品管理的彈性原則

五、社交中心就是成為消費者各樣關系的交流平臺                                                                                    

成為消費者生活中心是奪取消費者忠誠度與認同度

1核心商圈的小區拜訪與友鄰方案：居委會主委關系深耕、季度頻率造訪。

生活中心：小區居民人生重要時刻記錄在此

活動主訴求：創造小區居民關系的互動

4. 外部資源引進：刻意引進社區子組織

5. 場地資源公開化：幼兒園畢業季、大學社團PK戰

六、社區商業案例分享                                                                                         

七、現場解惑     

【講師介紹】

宋若嘉

聯商網知了殼金牌講師：商業地產戰略研究與運營管理專家；聯商網特邀顧問；國際金融地產聯盟常務理事

教育背景：哈珀 -亞當斯大學院碩士

工作經歷

熙領商業管理聯合創始人、高級合伙人；鄭州新東潤集團副總裁；天華邁卓咨詢副總經理；香港崇邦集團高級經理

超過15年的商業地產一線從業經歷，在多個內資及外資大型地產企業擔任過市場要職，深度參與過多個國內知名商業地產項目的開發及管理，對于商業地產的發展戰略、商業規劃、建筑設計以及招商運營管理有豐富經驗及深刻理解。

近年來專注于商業地產的數據化管理、項目運營調整與改造，以及社區商業的體系化發展，曾作為主編之一參與編寫《中國社區商業規范化發展研究報告》，并作為主要技術負責主持過數個國內大型地產集團的社區商業產品線制定。

張凱勝

聯商網知了殼金牌講師；任職國內商業地產前五強，集團商業高管，多家商業地產學院高級顧問、全國商業地產領導品牌公司商業地產操盤手。

國內少數同時兼具兩岸購物中心實務經驗和同時任職過外企、民企與國企高管的專業培訓師，十余年在知名房地產企業與商業零售企業累積的行業背景和實戰經驗，除了項目經營心得外，歷練區域公司、商管總部管理職位，使張老師有國際視角、總部與項目垂直管理豐富知識。張老師的培訓技能總能在實踐與理論、策略與執行之間得到平衡。除購物中心招商運營等領域外，張老師曾任職電子商務公司，并深入參與頂尖商業地產公司信息化建設、O2O落地，對于當前電商對實體商業的影響有獨到見解，購物中心下一階段信息化建設與O2O趨勢亦能夠提出有價值預判。

實力操盤、彰顯魅力，主要操盤項目展示：臺灣METRO WALK國際購物中心、ETMALL購物（網路、型錄、電視）。萬達廣場44家，已開業24家廣場，籌備期20家廣場。

培訓經驗豐富、資歷顯赫、學生過萬：

擁有超過14年培訓講師資歷，學生人數過萬人。長期擔任臺灣與內地各大企業內訓導師，臺灣培訓機構認證講師，主要負責萬達廣場20個籌備期項目與營運期44個項目經營團隊培訓，全國商業總經理與副總經理入職培訓。

國內領先企業O2O操盤者：

擔任國內前十強商業地產萬達與龍湖O2O操盤手。從組織團隊、建立制度、IT系統建立、搭建平臺、日常運營等深入且實戰超過四年經驗。

北京大學商業地產總裁班、浙江大學商業地產高管班培訓師資

【費用及聯系】

培訓費：3800元/人（含聽課費、資料講義費、2天午餐）

聯商網會員企業九折，非會員企業三人以上九折（跟知了殼培訓卡不同時享受優惠）。

開戶名：杭州知了殼企業管理咨詢有限公司

開戶行：中國農業銀行杭州市吳山支行

帳  號：19 0058 0104 0013 068

聯系人： 

馬麗：13501750783(同微信)