來源/觀點指數(shù) 

撰文/馮彩云 

近日，市場傳來消息，太古地產位于三亞海棠灣的項目已確定為太古里，該項目為太古地產和中國中免合作的三亞國際免稅城三期項目。

此前中國中免表示，合作將發(fā)揮太古在商業(yè)地產開發(fā)、招商以及運營方面的商業(yè)項目經驗，打造高端旅游零售業(yè)態(tài)，通過與三亞國際免稅城一期、二期的協(xié)同，助力公司持續(xù)鞏固在海南的市場地位。

太古方面也表示，三亞國際免稅城三期項目是太古目前發(fā)展的首個度假型零售項目，于太古地產而言項目定位和意義獨特。

此次確定項目命名，實際上意味著太古在太古匯和太古里之間，選擇了太古里這一帶有非標色彩的產品線。

商業(yè)客認為，太古在打造三亞項目時，除了延續(xù)太古里系列優(yōu)勢外，還需重點考慮到三亞作為旅游城市的特性，滿足主力客群的強消費需求。

不過由于相關經驗欠缺，三亞太古里的打造于太古而言還是意味著不小的挑戰(zhàn)，但若進展順利，將為其商業(yè)發(fā)展再添新動力。

太古里商業(yè)基因

太古里系列是太古內地零售商業(yè)的主品牌之一，主要定位為街區(qū)式商業(yè)，是開放式、低密度的街區(qū)式購物中心，目前太古成功運營有三里屯太古里、前灘太古里及成都太古里。

實際上，三亞項目產品線的確定在之前就有端倪。

項目條件上，海棠灣免稅綜合體街區(qū)屬性較強，與太古里的街區(qū)商業(yè)特點相契合；打造方向上，太古地產表示該項目要將商業(yè)高端零售和文化藝術元素相融合，相比太古匯，太古里的商業(yè)定位更能凸顯特色。

業(yè)績表現(xiàn)上，太古里系列有著不錯的表現(xiàn)，相信也給太古再造一個太古里項目增加了信心。最新業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2023年太古內地太古里的零售額同比增幅在30.5%-78.8%之間，平均增幅在47.7%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，商業(yè)客整理

雖然三亞太古里目前的詳細規(guī)劃尚未公布，但從過往太古運營的太古里項目還是可以窺見其打造邏輯。

首先是開放式街區(qū)的定位，讓太古里的整體建筑有很強的開放性，且與人群有較強聯(lián)系性，加強建筑與人、景的統(tǒng)一性，而在后續(xù)的運營中，社區(qū)氛圍的營造也至關重要。

再則是因地制宜，太古會根據(jù)所在城市的特征、項目定位和目標客群，劃分太古里項目的業(yè)態(tài)區(qū)域，主要分類為年輕潮流與高端零售兩種。

以北京三里屯太古里為例，南區(qū)主要為潮流品牌，建筑上突出時尚活力，用色大膽艷麗；而北區(qū)以奢侈品牌為主，建筑上體現(xiàn)內斂奢華，映襯國際品牌的調性。

在此基礎上，太古方面還會綜合城市地域特征與文化，制定每個太古里街區(qū)的主題。北京三里屯太古里的南區(qū)和北區(qū)，成都太古里的快里和慢里，以及前灘太古里的石區(qū)和木區(qū)，均是據(jù)此邏輯劃分而來。

如成都太古里獨創(chuàng)“快里”和“慢里”概念，與成都消費客群以“安逸享樂”為代表的生活態(tài)度相貼合，并通過豐富的品牌業(yè)態(tài)組合創(chuàng)造了“快耍慢活”的商業(yè)文化。

來源：公開資料，商業(yè)客整理

至于產品業(yè)態(tài)配置方面，三個太古里差異不大，主要以零售和餐飲業(yè)態(tài)為主，其中零售業(yè)態(tài)尤其是奢侈品占重要地位。

不過隨著市場變化，太古也在積極調整業(yè)態(tài)組合，滿足消費者的需求。可以明顯看到，近年來餐飲及生活類業(yè)態(tài)品牌的比例有所上升。

如北京三里屯太古里在今年一季度引入了Wagas旗下的健康輕食品牌LOKAL的北京首店、山居滿隴浙江會館北京首店等餐飲門店。

鑒于太古里產品系的特性，商業(yè)客認為，三亞太古里應該會在延續(xù)現(xiàn)有特征上進行創(chuàng)新。

目前披露的資料顯示，三亞太古里會因地制宜融入更多海島的藍色元素。這也代表著在建筑形態(tài)風格上，三亞太古里會區(qū)別于其他三個項目，不過其中還是有一些共通之處。雖然三亞太古里的海島風格與成都太古里的古城建筑形象相差較大，但與前灘太古里、三里屯太古里的現(xiàn)代建筑相似度較高，風格也更現(xiàn)代化。

商業(yè)主題方面，商業(yè)客認為，三亞太古里作為全新的海洋風格商業(yè)街區(qū)，在與免稅城一二期風格形成差異化的同時，會將步行體驗與慢生活的空間營造帶入其中，延續(xù)太古里系列項目的重要特色。

此外，考慮三亞作為旅游城市的特性，消費客群停留的時間較短，必須滿足客群的強消費需求。因此在業(yè)態(tài)品牌組合上，三亞太古里或許會打造一個目的性明確的購物街區(qū)，主要以零售品牌特別是奢侈品為主導，滿足旅游客群的購物需求。

在此基礎上，或許還會打造一個體驗海島文化的街區(qū)，讓三亞的熱帶風光和當?shù)孛袼孜幕厣玫厝谌肷虡I(yè)當中，為國內外消費者提供高品質的度假休閑和購物體驗。

海島高端商業(yè)打造

多重利好因素下，三亞作為商業(yè)城市的消費潛力持續(xù)增長，吸引了國內外高端商業(yè)綜合體的入駐，這也助推了三亞旅游商業(yè)的升級迭代，此前三亞并無真正意義上的高端商業(yè)項目。

據(jù)商業(yè)客觀察，海南商業(yè)項目主要集中于海口和三亞，形成一北一南的格局。消費動力上，海口市場更多是本土消費客群，三亞市場則更多依靠游客的消費潛力。兩者之間的差異，讓一些奢侈品牌更加青睞于在三亞開設新門店。

目前，LV與Dior均以有稅業(yè)態(tài)的形式入駐了中國中免旗下的海棠灣二期項目。此前Louis Vuitton曾透露計劃到2025年在中國每個省會城市開設門店，但在海南卻將首店開在三亞而非海口，這也從側面印證著三亞將作為旅游零售城市的潛力。

此次重點關注的三亞太古里，建筑面積逾36萬平方米，是太古地產旗下最大的太古里。項目將以開放式的街區(qū)呈現(xiàn)，在地下一層和地上17棟2-3層商業(yè)建筑中建設多個奢侈品獨棟門店。

不過瞄準三亞消費潛力的并非只有太古一家，全球奢侈品旅游零售商DFS迪斐世此前也宣布在三亞亞龍灣打造首個世界級的七星奢侈品零售和休閑娛樂勝地——DFS迪斐世亞龍灣項目，計劃引進1000+奢侈品牌。值得一提的是，DFS迪斐世隸屬于奢侈品集團路威酩軒集團。

此外，與三亞太古里同處一側海岸線不遠的地方，華潤也落子了超級萬象城項目。作為首個落戶三亞的萬象系商業(yè)項目，三亞萬象城一期占地約155畝，項目計劃總投資額逾百億元，將匯集綜合零售、全球美食、世界級娛樂IP、文化與藝術中心、全要素免稅體驗等，打造一座新的全球購物度假目的地。

圖片來源：高德地圖，商業(yè)客整理

不難預見，若上述項目落成，三亞高端商業(yè)將迎來重大突破，商業(yè)影響力不容小覷。對于三亞太古里而言，三亞萬象城、DFS迪斐世亞龍灣項目無疑都是有力的競爭對手。

從市場搶占的角度而言，率先開業(yè)的項目具有先發(fā)優(yōu)勢。最新資料顯示，萬象城和太古里兩個項目均已動工，分別預計于2026年和2024年分階段落成，DFS迪斐世亞龍灣項目預計將于2026年完工。

放眼國內，目前市面上尚未有在旅游海島城市打造高端商業(yè)項目的先例，僅華潤此前在海口打造了海口萬象城，但在高端品牌表現(xiàn)上并未達到預期。

不過旅游客群的消費潛力對運營方而言還是有著極大吸引力，資料顯示，面對全球旅游客群，由于高端零售優(yōu)勢突出，加之購物退稅政策激勵措施，德國、英國、西班牙、法國和意大利等國家的旅游零售業(yè)務表現(xiàn)不錯，并推動了當?shù)亟洕脑鲩L。

然而即便在國外，在海島城市打造高端商業(yè)綜合體的案例也較少。據(jù)商業(yè)客了解，知名的歐洲、北美等知名城市的高端商業(yè)主要以百貨形式存在，如哈羅德百貨、老佛爺百貨；或者分布在購物街中，如法蘭克福歌德大街、美國紐約第五大道等。

總體來說，商業(yè)客認為，太古在三亞打造太古里還是有一定挑戰(zhàn)，此前其商業(yè)項目均位于一二線核心城市，在度假型零售項目打造經驗上相對欠缺。但，如若進展順利，其商業(yè)版圖影響力無疑將進一步擴大。