來源/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云

市場(chǎng)進(jìn)入開業(yè)淡季，內(nèi)資零售收入增幅明顯

報(bào)告期內(nèi)，觀點(diǎn)指數(shù)觀察下的樣本企業(yè)推動(dòng)新項(xiàng)目的熱度明顯下滑，進(jìn)入了開業(yè)淡季。企業(yè)業(yè)績方面，以內(nèi)資為代表的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)錄得的收入明顯增長，輕資產(chǎn)外拓依然是實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長的重要方式。

消費(fèi)REITs一季報(bào)出爐，太古零售板塊再加碼 

資本市場(chǎng)上，目前已有4只消費(fèi)基礎(chǔ)REITs成功上市交易，從披露的一季報(bào)數(shù)據(jù)來看，業(yè)績表現(xiàn)并不突出，但長期來看良好資產(chǎn)帶來的增值潛力仍在。項(xiàng)目發(fā)展方面，太古期內(nèi)較為活躍，除三亞項(xiàng)目傳來新進(jìn)展外，還宣布計(jì)劃將三里屯太古里的瑜舍酒店改造為零售商業(yè)。

零售品牌豐富度提升，國外品牌試水國內(nèi)市場(chǎng) 

樣本項(xiàng)目方面，期內(nèi)的品牌調(diào)改較為頻繁，以引入零售業(yè)態(tài)品牌為主，且業(yè)態(tài)豐富度明顯提升，除奢侈品、服飾外，還引入了瓷器、自行車等細(xì)分小眾業(yè)態(tài)。與此同時(shí)，越來越多的國外品牌看好國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)，選擇在購物中心開設(shè)門店試水。

市場(chǎng)進(jìn)入開業(yè)淡季，內(nèi)資零售收入增幅明顯

繼上個(gè)報(bào)告期迎來大量零售商業(yè)項(xiàng)目入市后，本報(bào)告期進(jìn)入了傳統(tǒng)的開業(yè)淡季。期內(nèi)，觀點(diǎn)指數(shù)觀察的樣本企業(yè)中，僅有4個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，總供應(yīng)體量為86萬㎡。

上述新增項(xiàng)目由合生商業(yè)、英格卡集團(tuán)、龍湖集團(tuán)和凱德集團(tuán)開出，分別為北京超級(jí)合生匯、西安薈聚、龍湖成都東安天街和重慶凱德廣場(chǎng)·九章。

值得關(guān)注的是，雖然期內(nèi)開業(yè)的項(xiàng)目較少，但體量較大，品牌容納量和業(yè)態(tài)組合也更加豐富。

其中，北京超級(jí)合生匯超極合生匯項(xiàng)目總體量近50萬平方米，本次開業(yè)的東區(qū)總建筑面積為30萬平方米，容納了餐飲、珠寶、數(shù)碼、服飾零售等業(yè)態(tài)的500多個(gè)品牌。而西安薈聚同樣擁有32萬平方米的商業(yè)面積，是目前西安最大規(guī)模的商業(yè)體，共有近400家品牌入駐。

雖然期內(nèi)開業(yè)項(xiàng)目不多，但不少內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都披露了2023年零售商業(yè)板塊的相關(guān)業(yè)績，從中可以一窺它們的商業(yè)發(fā)展情況。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

輕資產(chǎn)輸出為主的企業(yè)中，頭部的華潤萬象生活營收和增幅均為樣本中最高的，2023年旗下在營購物中心實(shí)現(xiàn)零售額1812億元，平均每天進(jìn)賬約5億元，同比增長43.3%。

此外，華潤萬象生活在2023年還開業(yè)了13座購物中心，年底在營購物中心達(dá)到101座，實(shí)現(xiàn)業(yè)主端租金收入220億元，同比增長38.8%。

輕重并舉的企業(yè)中，大部分樣本企業(yè)目前運(yùn)營項(xiàng)目還是以自持類型為主，但輕資產(chǎn)項(xiàng)目的比例在逐步提升。以龍湖集團(tuán)為例， 2023年其新開業(yè)運(yùn)營12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中7座為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

營收增長方面，大悅城地產(chǎn)增速最高，2023年購物中心業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售額約330億元，同比增長33%，租金收入錄得29.98億元，較同期的21.58億元增長38.9%。期內(nèi)，朝陽大悅城是租金收入最高的項(xiàng)目，約為6.65億元，出租率達(dá)97%，王牌項(xiàng)目仍是業(yè)績收入的壓艙石。

整體來看，目前第三方外拓依然是樣本企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長的重要手段。以華潤萬象生活為例， 2023年其簽約了14個(gè)輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目，均為一二線城市大型運(yùn)輸導(dǎo)向型發(fā)展TOD項(xiàng)目。截至2023年底，華潤萬象生活的外拓項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到55個(gè)。

目前市場(chǎng)上采取的運(yùn)營輸出方式，除可以讓企業(yè)避免重大資本投入外，更重要的是可以獲得區(qū)位更好的商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目運(yùn)營成功的機(jī)率也會(huì)更大一些。

消費(fèi)REITs一季報(bào)出爐，太古零售板塊再加碼

資本市場(chǎng)方面，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs期內(nèi)有新消息傳來。以杭州西溪印象城為底層資產(chǎn)的中金印力消費(fèi)REIT已于 2024年4月8日正式發(fā)售，募集資金總額達(dá)32.6億元。

與其他已上市的REITs不同，印力發(fā)行的REIT獲得了萬科大股東深鐵集團(tuán)投資，后者擬通過戰(zhàn)略配售方式認(rèn)購不超過該基金募集份額總額的30%。

截至目前，目前市面上共有4支消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市交易。此外，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT處于反饋意見階段，預(yù)計(jì)將在今年內(nèi)成功上市。

雖然REITs市場(chǎng)仍在不斷擴(kuò)容，但從已上市一段時(shí)間的三支REITs業(yè)績數(shù)據(jù)來看，并未有驚喜。其中，華夏華潤商業(yè)REIT收入為1億元，凈利潤為-426.58萬元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-616.3萬元，可供分配金額為5122.19萬元。

華夏金茂商業(yè)REIT實(shí)現(xiàn)收入1462.13萬元，凈利潤281.87萬元 ，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1609.12萬元。同時(shí)，基金本期可供分配金額887.27萬元。

而嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT收入達(dá)到1964.90萬元，凈利潤為663.93萬元。經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1935.09萬元。本報(bào)告期可供分配金額為1211.32萬元。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，雖然目前上市的消費(fèi)REITs短期表現(xiàn)并不突出，但從長線來看擁有不少上升空間。

資產(chǎn)層面上，不同于其他類型REITs項(xiàng)目，消費(fèi)類不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)化水平最高，實(shí)體商業(yè)未來增長的潛力相對(duì)而言也更大。

項(xiàng)目運(yùn)營層面，目前4只上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT是的底層資產(chǎn)都已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營期，所在城市的基本面也良好，消費(fèi)活躍度較高，未來仍有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

企業(yè)投資項(xiàng)目方面，期內(nèi)碧桂園文商旅集團(tuán)與大方集團(tuán)就西安城市立方項(xiàng)目進(jìn)行簽約，項(xiàng)目位于西安市雁塔區(qū)繁華地段，商業(yè)總體量達(dá)14萬平方米，將打造碧樂城項(xiàng)目。

后續(xù)發(fā)展上，碧桂園文商旅還計(jì)劃引入體育文化類業(yè)態(tài)，如萬國擊劍、綠樹電競(jìng)等，探索體育+商業(yè)的新型發(fā)展模式，進(jìn)行非標(biāo)商業(yè)嘗試。

此外，期內(nèi)太古在項(xiàng)目發(fā)展方面也較為活躍。市場(chǎng)傳來消息，太古地產(chǎn)位于三亞海棠灣的項(xiàng)目已確定為太古里。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，不同于其他一二線城市，三亞有較強(qiáng)的旅游屬性，未來太古在打造項(xiàng)目時(shí)除了延續(xù)太古里的產(chǎn)品線優(yōu)勢(shì)外，還需要考慮旅客消費(fèi)群體的需求。

不過三亞太古里在三亞商業(yè)市場(chǎng)上還有不少競(jìng)爭對(duì)手，除華潤計(jì)劃在同一商圈內(nèi)發(fā)展超級(jí)萬象城外，全球奢侈品旅游零售商DFS迪斐世也計(jì)劃打造DFS迪斐世亞龍灣項(xiàng)目。

除新發(fā)展項(xiàng)目外，太古還計(jì)劃對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)建。期內(nèi)北京三里屯太古里宣布啟動(dòng)資產(chǎn)提升計(jì)劃，計(jì)劃將瑜舍酒店改造為創(chuàng)新零售空間，推進(jìn)三里屯商圈的持續(xù)發(fā)展，并支持北京打造國際消費(fèi)中心城市。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，資產(chǎn)提升實(shí)現(xiàn)后，三里屯太古里的商業(yè)空間和業(yè)態(tài)無疑會(huì)進(jìn)一步豐富，屆時(shí)其于三里屯商圈的競(jìng)爭力也將大大提高，為太古在內(nèi)地零售商業(yè)的發(fā)展繼續(xù)添磚加瓦。

零售品牌豐富度提升，國外品牌試水國內(nèi)市場(chǎng)

樣本項(xiàng)目方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，期內(nèi)的動(dòng)態(tài)大多以零售品牌引入為主，餐飲相關(guān)品牌引入則相對(duì)較少。

具體而言，零售品牌如知名奢侈品、服飾、美妝護(hù)膚、珠寶及配飾等的占比較為突出，相較上個(gè)報(bào)告期明顯提升。除此之外，數(shù)碼、香氛、瓷器及自行車等小眾業(yè)態(tài)品牌也被引入，品牌的豐富度更高。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

比如期內(nèi)樣本項(xiàng)目北京SKP引入LOMONOSOV全新門店，而成都IFS則有KEF Music Studio 成都體驗(yàn)店進(jìn)駐。前者為俄羅斯“元老級(jí)”奢侈品，由彼得大帝的女兒伊麗莎白女皇于1744年建立，為皇家“御用”瓷器；后者則為英國音響品牌，此次開業(yè)門店為中國大陸首家無線HiFi體驗(yàn)店。

可以發(fā)現(xiàn)，不少國外品牌正不斷試水國內(nèi)市場(chǎng)，購物中心是他們選擇的首站。在項(xiàng)目選擇上，主要遵循與品牌調(diào)性相符的原則，部分小眾高端生活品牌選擇進(jìn)入的都是具備較高知名度的中高端項(xiàng)目，如倫敦獨(dú)立配飾品牌HANYING中國首店就選擇了成都太古里。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

從店鋪層級(jí)上看，期內(nèi)新店、旗艦店占比最大，其次是包括全國首店、區(qū)域首店等在內(nèi)的各類品牌首店。值得注意的是，期內(nèi)快閃店、限時(shí)店及體驗(yàn)店的占比有所上升。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，快閃店或限時(shí)店通常是品牌在商場(chǎng)中設(shè)置的臨時(shí)性店鋪，門店運(yùn)營時(shí)間較短，一般為十幾天到幾十天，主要目的在于擴(kuò)大品牌影響力。

這類門店除有較為獨(dú)特吸睛的外觀設(shè)計(jì)外，還以新品或限量產(chǎn)品的推出為賣點(diǎn)，對(duì)消費(fèi)者有著較高的吸引力。

對(duì)品牌而言，這類店鋪能在低風(fēng)險(xiǎn)和成本基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)引流的目的，此外還能根據(jù)消費(fèi)者的反響，計(jì)劃與調(diào)整品牌策略、產(chǎn)品方向。對(duì)購物中心而言，也不失為增加亮點(diǎn)和吸引客流的有效手段。