來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/潘玲宣 

五一假期歸來，全國多地披露消費(fèi)數(shù)據(jù)。

奧特萊斯作為零售業(yè)態(tài)的重要分支，在消費(fèi)習(xí)慣更強(qiáng)調(diào)性價(jià)比的當(dāng)下，也頗具流量和吸金能力。以北京為例，北京首創(chuàng)奧萊休閑驛站被列入“五一”假期北京市游客接待量排名前十的景區(qū)（地區(qū)）之中。

根據(jù)中國百貨商業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計(jì)，2023年全年新開業(yè)奧特萊斯17家，全國目前共有奧萊約239家。2023年奧萊業(yè)態(tài)銷售額約為2300億元，比2022年增長約9.5%。

在消費(fèi)市場復(fù)蘇以及文旅爆發(fā)式增長的背景下，2024年新落地和開業(yè)的奧萊項(xiàng)目更顯增多。但在多年的發(fā)展過程中，內(nèi)地市場的奧特萊斯也呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢，例如購物中心化、奢侈品化、精細(xì)化等等。

奧萊搶跑

作為奧萊業(yè)態(tài)進(jìn)入中國后最早進(jìn)行相關(guān)布局的運(yùn)營商之一，砂之船的全國首個奧萊項(xiàng)目于2008年開業(yè)，并在2018年發(fā)行上市了亞洲首個奧特萊斯房地產(chǎn)投資信托。

如今，奧萊市場發(fā)展所面臨的同業(yè)競爭等諸多問題，砂之船也早在2016年就給出了解題方案。

2016年，砂之船首推“1+N”超級奧萊模式，“ 1”即為奧特萊斯，“N”是指圍繞健康、娛樂、文化等打造多元業(yè)態(tài)，包括超級兒童館、超級運(yùn)動館、超級樂園、超級農(nóng)莊、超級家居等，推動實(shí)體商業(yè)的變革。

截止2023年年底，砂之船在重慶、杭州、南京、合肥、昆明、長春、西安等20個直轄市、省會城市或高速發(fā)展城市，簽約落地22家大型超級奧萊，目前在營的17家超級奧萊總投資超過200億元，總面積超過300萬平米，年總銷售額211億元。

在勞動節(jié)前，有消息稱，砂之船華南奧萊文旅商業(yè)中心項(xiàng)目即將動工。項(xiàng)目選址廣州市白云區(qū)大源街石湖村，是廣州市首座砂之船超級奧萊中心，將建設(shè)成為華南地區(qū)最大的奧萊文旅商業(yè)綜合體。

其總占地面積5.5萬平方米，將延續(xù)“藝術(shù)商業(yè)+超級奧萊”的商業(yè)模式，將“名品+折扣”的經(jīng)營模式和廣州市城市文化、建筑文化相融合，打造以砂之船超級奧萊為原點(diǎn)，集購物、親子娛樂、社交互動等多功能于一體的高集成現(xiàn)代化城市會客廳。

項(xiàng)目將引進(jìn)琶醍商業(yè)街區(qū)、廣府美食餐飲、精品酒店等商業(yè)潮流生活配套，與益云科創(chuàng)中心、晟云臺等總部辦公項(xiàng)目共同發(fā)展，助力白云區(qū)打造廣州新門戶。

除此之外，今年1月，砂之船（銀川）奧特萊斯項(xiàng)目舉行簽約儀式。銀川奧萊項(xiàng)目是銀川市、興慶區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，計(jì)劃總投資16億元，規(guī)劃建筑面積17萬余平方米。

作為友愛新商圈的重點(diǎn)項(xiàng)目，銀川奧萊項(xiàng)目定位為城市級文商旅綜合商業(yè)體，通過“商業(yè)+文旅”融合，力爭打造銀川獨(dú)有、西北地區(qū)首個綜合性、多元化、場景式、全客層、全時(shí)段的文商旅微度假生活樂園。

項(xiàng)目規(guī)劃為集中高端奧特萊斯商業(yè)、城市生活館、影院、餐飲、休閑娛樂為一體的城市綜合性商業(yè)體和4A級旅游購物勝地，計(jì)劃引進(jìn)不少于300個品牌，國際品牌占比20%以上，預(yù)計(jì)將于2024年第四季度開業(yè)。

同樣將于今年開業(yè)的還有砂之船（烏魯木齊）奧萊，該項(xiàng)目以現(xiàn)代商業(yè)+稀缺生態(tài)+地域文化共同打造城市中的自然劇場。總建筑面積18萬平方米，規(guī)劃進(jìn)駐品牌300余家，將成為國內(nèi)外一線大牌齊聚、引領(lǐng)新疆時(shí)尚零售業(yè)的大型商業(yè)綜合體。

入局武漢商業(yè)江湖

在奧萊這片細(xì)分市場，砂之船始終保持著行業(yè)領(lǐng)先地位。而世紀(jì)金源在2003年就成立了商管集團(tuán)，是國內(nèi)第一批探索商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)之一。面對極具發(fā)展前景的奧萊市場，世紀(jì)金源商管也入局其中。

有所不同的是，砂之船通過發(fā)行REITs，打通商業(yè)地產(chǎn)與金融之間的通道,從地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)運(yùn)營商。世紀(jì)金源商管則借助存量商業(yè)改造升級，以輕資產(chǎn)的形式獲取項(xiàng)目。

就在剛結(jié)束的五一期間，位于武漢市漢陽區(qū)的武漢方圓薈·奧特萊斯正式開業(yè)。武漢方圓薈·奧特萊斯既是世紀(jì)金源商管將城市原有商業(yè)空間進(jìn)行改造升級，實(shí)現(xiàn)存量商業(yè)空間轉(zhuǎn)型的代表，也是該集團(tuán)首個城市奧萊、首個采用輕資產(chǎn)模式運(yùn)作的奧特萊斯項(xiàng)目。

項(xiàng)目總體量約21.16萬平方米，以“奧萊生活+歡聚中心”為核心，打造了“時(shí)尚惠聚+”“美食歡聚+”“親子樂聚+”“運(yùn)動暢聚+”“文娛惠聚+”五大消費(fèi)體驗(yàn)板塊，提供集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、教育、游樂等功能于一體的“全時(shí)段、全業(yè)態(tài)、全客群、全齡段、全方位”的多元化消費(fèi)場景，可滿足居民多樣化生活需求。

2016年，世紀(jì)金源商管集團(tuán)正式進(jìn)軍輕資產(chǎn)，推出“方圓薈”，再到首個輕資產(chǎn)奧萊項(xiàng)目，不難看出，這些年來商業(yè)地產(chǎn)的玩法更加多樣。

一方面，武漢是全國旅游熱門目的地之一，另一方面當(dāng)?shù)鬲?dú)特的商業(yè)地產(chǎn)格局也向來為業(yè)內(nèi)人津津樂道，成為各商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商想要突破的圍城。

據(jù)相關(guān)信息，2024年，武漢零售市場預(yù)計(jì)將迎來包括SKP、武昌萬象城、龍湖濱江天街、方圓薈等7個項(xiàng)目，約89.5萬平方米優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)。

雖然絕大部分項(xiàng)目供應(yīng)于新興商圈，但從整體來看，武漢的商業(yè)江湖競爭更顯激烈。

除了方圓薈·奧特萊斯之外，另一奧萊業(yè)態(tài)的重要玩家杉杉商業(yè)集團(tuán)也在武漢落子。今年2月28日，武漢經(jīng)開區(qū)與杉杉商業(yè)集團(tuán)正式簽署投資協(xié)議，合作共建武漢杉杉奧特萊斯商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

4月30日，武漢以5.62億元成交4宗商業(yè)地塊，其中起始價(jià)約4.21億的P（2024）011號經(jīng)開區(qū)207C2地塊由武漢杉杉奧特萊斯購物廣場有限公司以底價(jià)競得。

在多方共同推動下，項(xiàng)目有望“拿地即開工”，而根據(jù)計(jì)劃，武漢杉杉奧特萊斯商業(yè)綜合體項(xiàng)目將于明年底前竣工開業(yè)。

不久前披露的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，多家企業(yè)旗下奧萊業(yè)務(wù)均錄得明顯增長。

2023年，百聯(lián)股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入305.19億元，百貨、購物中心、奧特萊斯分別實(shí)現(xiàn)營收18.39億元、15.41億元和13.69億元，同比增長11.11%、23.70%和41.50%，毛利率達(dá)22.50%、49.42%和74.84%。

王府井全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入122.24億元，同比增長13.19%。百貨、購物中心、奧特萊斯、超市、專業(yè)店分別實(shí)現(xiàn)營收56.1億元、25.8億元、20.3億元、3.8億元、15.1億元，同比增長1.3%、增長19.1%、增長37.6%、下降18.5%、增長16.4%，毛利率36.4%、49.4%、68.7%、14.0%、15.0%。

首創(chuàng)奧萊2023年?duì)I收21.24億元，同比增長127%。收入增加主要由于該年度在建物業(yè)完工導(dǎo)致物業(yè)銷售收入大幅增加，以及奧特萊斯銷售業(yè)績大幅提升。年報(bào)顯示，奧萊業(yè)務(wù)全年銷售額超百億元，創(chuàng)造了歷史最佳業(yè)績。

奧萊業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，但部分一二線市場已有飽和趨勢。中國百貨商業(yè)協(xié)會發(fā)布的報(bào)告顯示，2023年全年新開業(yè)的奧萊項(xiàng)目超過一半在下沉市場。

與此同時(shí)，奧萊也面臨同業(yè)競爭加劇、招商困難、電商分流等難以忽視的問題，這些都還需要賽道上的玩家們逐個擊破。