來源/獨角Mall

撰文/唐一刀

在內地，新鴻基以上海IFC、南京IFC，以及亟待開業的杭州IFC，在內地港企重奢商業隊列中站穩腳跟，并多年穩居頭部。

在香港，新鴻基，卻不只IFC！或者說，IFC只是其眾多商業項目中的1/n。

畢竟，新鴻基香港商業地產發展的思路和邏輯，主打一個地多任性。據新鴻基集團官網公開顯示，其目前在香港，開出的主要商場就已多達24座。

筆者觀察和調研新鴻基在香港的商業，香港中環IFC之外，其他項目卻顯得更為獨特。

尤其是翻看新鴻基財報，獨一個IFC不再是商業重心，多線并進是其主打的商業策略。并且，多個項目雖在內地“名不見經傳”，但之于香港卻是表現亮眼。

圖源：新鴻基財報

如，旺角MOKO和新太陽廣場海外和內地訪客增加，銷售額錄得增長，其中MOKO成為外地游客落腳地；V City，社交聲量大，租戶和銷售額顯著上升；APM，強化潮流，引進多家區域首店，并舉辦大型活動，成為九龍東商業焦點。等等。

此次香港之行，筆者帶著對新鴻基重奢之外的探索和好奇，循著香港本地消費者視角，跳出內地長期對新鴻基商業主要是IFC的認知，換個視野看新鴻基香港的商業。

而由于筆者在香港半天時間有限，23個商場中選1個，以銅鑼灣wwwtc mall

名字最為新奇，并且近幾年新鴻基財報中，多次在中環IFC之后，緊跟著就重點提及該商業，筆者被其吸引。

1.貨倉、夜總會、戲院“爆改”的商場，從香港置地“接盤”，開業18年。

2.新鴻基IFC之外的高端試水，銅鑼灣重奢扎堆之下的商業新玩法。

3.寫字樓下的5層小商業，品牌、運營和調性內含“大乾坤”。

01

wwwtc mall“三生三世”

新鴻基“接盤”香港置地

貨倉、夜總會、戲院“爆改”商場

新鴻基銅鑼灣wwwtc mall的過去，經歷略微豐富。在香港“彈丸之地”，走過50年，wwwtc mall的“三生三世”，見證了銅鑼灣商業業態的更替。

wwwtc mall位于香港銅鑼灣，追溯歷史，最早，其物業歸屬并不是新鴻基所有，而且建筑功能也并不是來做商業地產。

十九世紀四五十年代，在香港，商貿業最為發達，華人與西方洋人的國際貿易主要以洋行為主。怡和洋行，是最早香港設立洋行之一。

wwwtc mall的“第一世”，便是怡和洋行的貨倉。彼時的銅鑼灣與內地、與國際的商業往來，各大洋行紛紛在這里拿地，并開設貨倉。

洋行之后，到了19世紀70年代前后，香港地產蓬勃發展。現在能看到的多個富豪大家族，都是從這會起步，正式進軍香港地產行業。

其中，香港置地和新鴻基都是如此。

香港置地，作為香港老牌地產公司，“中環大地主”，依托“金主”怡和洋行的權勢與財力，彼時，逐漸發展成香港第一大地產公司，土地儲備豐厚。

wwwtc mall的“第二世”，便是落在了香港置地的手中，其對洋行貨倉這塊地進行重建發展，建造世界貿易會議中心和怡東酒店，1975年落成。

城市商業繁榮，往往也伴隨著娛樂業的需求旺盛。香港置地銅鑼灣世貿中心建成時，正值香港TVB鼎盛發展、風頭無兩。

這會，香港TVB成立8年，其作為香港第二家電視臺，在利希慎家族三公子利孝和、邵逸夫和于經緯的經營下，首開彩色電視先河，并開創無線藝員訓練班，“主宰”香港400萬人的日常生活。

香港置地，看到了電視娛樂中的巨大商機。

銅鑼灣世貿中心建成后，做不了電視，1979年，香港置地將本來是作為怡東酒店舞臺的碧麗宮夜總會，改成由邵氏公司經營當時香港最豪華的碧麗宮戲院，設有1060個座位，主要放映國內外電影，即便是“邊邊角角”也想分得一杯羹。

不過，電影院的生意終究是比不上TVB直接的收視率。并且，在這之后香港又出現了多個新式的多影院組合式戲院，碧麗宮戲院并沒有什么大的競爭力，生意一直欠佳。

時間來到19世紀90年代前后，香港置地經營銅鑼灣世貿中心命運多舛，歷經夜總會和戲院都未賺到錢，怡和失望決定出售該物業。

而好巧不巧，這會，正趕上新鴻基在香港大展才能的時候。

前期，郭得勝與李兆基、馮景禧，另外“兩劍俠”分道揚鑣，后通過工業樓宇奠定根基，1980年新鴻基以70.2億港元市值躋身香港十大上市公司之一，一躍成為香港新豪門家族。

有了錢，新鴻基在香港大肆囤地。這時，香港中區之外新興商業中心銅鑼灣，便成了其必爭之地。1994年，新鴻基從怡和手上，買下香港置地銅鑼灣世貿中心。

wwwtc mall的“第三世”，新鴻基接手世貿中心，并將大樓改建為商場。

一路走來，歷經洋行貨倉、夜總會、戲院，最后“爆改”商業，1996年，銅鑼灣世貿中心商場正式開業，當時的租戶主要為洋服、眼鏡店、酒樓等。

02

新鴻基重奢之外的高端試水

第二梯隊奢侈品“遍布”

重點單一業態極致化

回望wwwtc mall的“前世”，站在它的“今生”，區內銅鑼灣現已成為香港重要商業中心，并成為全球最貴街區榜一榜二，商場也成為新鴻基IFC之外的香港“扛把子”。

5月11日，筆者實探新鴻基銅鑼灣wwwtc mall。商場位于香港銅鑼灣告士打道280號，從銅鑼灣地鐵站D4口出來，步行三百多米，大概五六分鐘左右就能到達。

走近商場，謝斐道方向，對面就是香港海底隧道入口及銅鑼灣避風塘，銅鑼灣避風塘是維多利亞港口主要避風塘之一，也是歷來香港欣賞煙花的目的地之一。商場聚流位置得天獨厚。

銅鑼灣wwwtc mall，項目定位高端、時尚、中外特色網紅餐飲匯聚地。商場目前營業樓層為GF-L4，L5-L13暫未開放。

商業面積不大，更像是寫字樓下面的商業。其中，L2通往大廈寫字樓。

根據筆者在現場不完全統計，商場目前主要分布了鞋履、手袋及配飾、珠寶及鐘表、時裝、護膚及美妝、美食等業態，網羅了40多家奢侈品六大件之外的第二梯隊國際一線品牌，以及眾多輕奢、潮流時尚品牌等。

GF：Alexander McQueen、Balenciaga，商場外立面門神展示位旗艦店。帝苑餅店、Paul Lafayet、Royal Caviar Club、Venchi等。

L1：BOTTEGA VENETA、BURBERRY、Gucci、Valentino、De Beers Jewellers、Dolce&Gabbana、Versace、Jimmy Choo、Miu Miu、盟可睞、Tea WG等。

L2：COACH、Golden Goose、ISABEL MARANT、Tory Burch、瓏驤、maje、萬寧、Reflections、maners coffee、花廚、LADY M等。

L3：Calvin Klein Underwear、AVENUE、b/major、Crudo、MLB、NIEEH、niko and ...、 Rituals、StoryBehind、你好優物、L'ERBOLARIO、一幻拉面等。

L4：#CCCCCc Select、ad-lib、Auto shop、泡泡瑪特、THE ASH、阿聞泰、臺北棧等。

商場整體呈現正方形單動線，消費者圍繞著四條邊，每一層來回閉環都能舒適逛完，品牌的展示面和可達率實現最大化。

整體逛完，銅鑼灣wwwtc mall給到筆者不少的記憶點。

1.雖不是重奢場，但“第二梯隊”奢侈品悉數到場，仍是奢氣滿滿。

來銅鑼灣wwwtc mall之前，筆者就查詢過商場的相關資料，項目與區域內其它商業，如崇光百貨、銅鑼灣街區奢侈品獨棟差異化，不是主打的重奢場。當時，筆者本以為，商場的品牌調性或許會外界較多認知的，更側重奢侈品之外的偏大眾的高端化。

而實地逛過銅鑼灣wwwtc mall之后，筆者在項目身上看到了其與內地重奢和大眾高端商業中間，不同的新可能性。

首先，雖不是重奢場，但仍奢氣滿滿。

逛著銅鑼灣wwwtc mall的品牌，如Alexander McQueen、Balenciaga、BOTTEGA VENETA、BURBERRY、Gucci、Valentino等，悉數都是奢侈品品牌中除了CHANEL、LV等六大件之外的國際一線品牌。

商場雖然沒有集齊奢侈品六大件，但卻獨辟蹊徑集齊了“第二梯隊”奢侈品品牌，也算是別具一格的特色了，并且商場整體調性還仍舊能展露奢氣和高端。

其次，雖奢氣滿滿，但又比重奢場更接地氣。

無論是內地重奢場，還是香港重奢場，之于普通消費者來說，都只能逛一逛，買是買不起的。筆者一直感受，重奢場對大多數人，都是存在金錢實力的“壁”，并且高冷到只能遠觀。

而銅鑼灣wwwtc mall，開發了奢場的新氣質，雖奢氣滿滿，但是由于與第一梯隊的奢侈品隔著一段距離，“第二梯隊”相較之下都顯得接地氣了。

銅鑼灣wwwtc mall的品牌，無論是包包，還是時裝，更聚焦于當下中產年輕人的消費。

2.小面積高端商業，重點單一業態極致化，提袋率高。

新鴻基在銅鑼灣巧妙差異化重奢場與第二梯隊奢場的同時，還兼具一線輕奢、時裝、美妝護膚和高端餐飲等重點業態的高端氛圍打造。

如引進Jimmy Choo、Miu Miu、盟可睞、COACH、Tory Burch、Calvin Klein Underwear、MLB、niko and ...、L'ERBOLARIO、Rituals、泡泡瑪特、帝苑餅店、Paul Lafayet等品牌。

新鴻基對商場的高端運營，整體用“小而精”的品牌矩陣思路去打區內商場，要么重奢、要么多而全的先天優勢。

銅鑼灣wwwtc mall，商場總的業態不多，但是把每一個業態都做到極致，每一個業態的實力呈現幾乎都是招駐的國內國外該業態下層級最高、名氣最大的品牌。

基于此，消費者對商場的品牌招商實力和調性認知，不自覺的就會上升到最高level。

筆者當天逛的時候，是從下午到晚上六七點，此時間段內，商場人氣絡繹不絕，人群畫像多為三四十歲左右的年輕人，并且提袋率高。

3.商場硬件品質化，服務細節人性化。

值得肯定的是，商場品牌開發了重奢和高端中間的新玩法之外，銅鑼灣wwwtc mall在商業的客觀實力上也是可圈可點。

一方面，商場硬件品質化。

銅鑼灣wwwtc mall，至今已經開業18年，但是商場全場樓層的電梯、扶梯都設置的非常多，品質也都非常高級和舒適，并且看得出來是有每天進行維護，干凈且明亮。

此外，商場由于是幾十年物業改造的項目，樓層層高低是先天劣勢，逛久了的話會給到消費者壓抑感。但是商場運營通過在場內設置音樂和香氛，極大的消解了這一問題，運營用心。

另一方面，商場服務人性化。

筆者逛的當天，不僅在現場聽了一場免費的音樂會，感受到商場活動運營的松弛感。

同時，商場還能免費租借充電寶，2個小時內使用充電寶充電免費。

在筆者多年逛過的商場中，這無論是在內地還是香港，都是“第一人”。小小的服務細節卻很暖心。

03

新鴻基

不只IFC！

坊間流傳，香港遍地都是新鴻基的商場。

截至目前，新鴻基在香港擁有各類型的商場，總面積約1220萬平方尺。包圓占據香港各區，如中環、尖沙咀、銅鑼灣、旺角、元朗、西九龍、將軍澳、屯門、荃灣、沙田等地。

其中，重點商場如中環國際金融中心、銅鑼灣wwwtc mall、新城市廣場、MOKO、新太陽廣場、apm、元朗形點、將軍澳中心等商業。

新鴻基香港新城市廣場 圖源：官網

近幾年，新鴻基在內地也正迎來商業物業的高速兌現和收獲！根據其最新財報數據披露，2023/24中期：

1.土地儲備，內地土儲超香港840萬平方尺。

2.租金增長，內地租金按年增16%。

3.商業項目，內地商場12個已開，6個重磅商業籌開中。

筆者觀察，新鴻基在香港大本營，由于占據天時地利人和的優勢，早早就從商業數量和類型中跳出“舒適區”。

商業數量，穩步增長。元朗期間商場形點的擴展，預計今年上半年開業；位于觀塘的The Millenity基座商場，預計2024年開業。

商業類型，多元發力。從一開始就不局限于IFC單一商業產品線的擴張，以及重奢商業定位的運營，銅鑼灣wwwtc mall就是新鴻基重奢之外高端試水的一次大膽嘗試，成效顯著。

而新鴻基在內地，商業步伐其實也早就跳出了“舒適區”。如商業擴張城市走出上海大本營，IFC終于突破“1”，逐步獨立開發商業項目。

但是，在商業類型和內地認知口碑上，新鴻基在內地，長期以來仍是被IFC和環貿iapm主導，商業產品線缺乏新的突破和“驚喜”。

香港，新鴻基，不只IFC！商業空間因此迸發出了很多新的可能性。

內地，筆者和業界也期待，新鴻基，未來也有不只IFC的一天！