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撰文/高天

5月20日，在經過第8次拍賣后，杭州商業的“老大難”藍鉆天成終于成功出售。最終以1.97億元的價格成交，這個價格與2023年10月首次上架拍賣平臺時評估的5.426億元相差3億多，而與當初開發商浙江好安好居置業有限公司7.35億的競拍價格比，虧損了5億多。

藍鉆天成地處杭州申花板塊核心位置，雙地鐵上蓋，周圍商業氛圍濃厚，人居環境和寫字樓成熟，似乎集齊了商業地產中“天時地利人和”的所有因素，但是為何會“一手好牌打的稀爛”？也是一個值得探討的案例。

實地探訪：將進行拆改

日前，《聯商網》實地走訪了藍鉆天成以了解項目在成交后的最新進展。 

在現場看到，有工作人員在巡察并交流稱將對自動扶梯、吊頂等設施進行拆除，項目疑將進行改造。

同時，現場也看到了有不少人考察商鋪。商場的工作人員表示，“自從這幾天說是要賣后，來了好幾撥人來看店”。被問商場是否要進行改造時，對方稱“這個我目前不清楚，但是如果能改肯定是好事，這里一直都沒什么人，我們也希望它能變好”。

現場看出，目前商場(藍鉆天成·七樂匯生活廣場)的經營情況確實堪憂。

目前商場的主力品牌世紀聯華超市、星巴克、麥當勞等品牌仍在正常經營，這也是項目2017年開業至今一直保留的品牌。

負一樓除了世紀聯華超市、老娘舅、華萊士等品牌外，主要是一些不知名服飾品牌，現場也都在打折促銷，此前的正新雞排等品牌都已關閉。目前負一樓是開業率最高的樓層。

地上四層的開業率極低，整體在經營的商鋪有10余家左右，有幾個商鋪已經出租給企業辦公用，如2樓的杭州恒致模架科技有限公司、成辰文化傳播、中國棋院杭州分院拱墅區智力運動推廣中心等。

其中一樓沿街的星巴克、麥當勞、漢堡王、瑞幸咖啡、茶百道等品牌正常經營，其他如逸·HOUSE、擎蒼原創密室逃脫、心花怒放菜館、衢州味道、體泰養生等品牌也在照常營業。

整個商場的自動扶扶梯只有一樓至負一樓還開著，一樓到四樓均未開。

除了一樓沿街商鋪有少量消費者外，商場內幾乎沒人，客流稀少。

藍鉆天成歷經7次流拍

2010年，浙江好安居實業有限公司以7.35億的價格拿下藍鉆天成所在地塊，總體量約22萬㎡，由5幢近80米的主樓組成，1-4層為商業，5層以上為精裝公寓，2014年開始對外銷售。

有數據顯示，藍鉆天成2017年公寓價格均價約40000元/㎡，且均售罄。同年，商業部分七樂匯生活廣場正式開業，當時定位“不夜城商場”，也吸引了一波流量。然而好景不長，藍鉆天成后續也因一系列原因經營不善、大量關鋪，并于2023年10月被抬上了法拍平臺。

這其中，浙江好安居實業有限公司在2018年將商鋪和車位出售給小業主是直接原因。當時還承諾投資者高額的返租租金，但后期經營不善屢次中斷返利發放，拖欠了上百業主租金；2020年好安居一度被浙江城建建設集團有限公司告上法庭；2022年7月，好安居申請了破產清算。

2023年10月第一次拍賣，一直到今年5月21日已經拍賣了8次，前七次多次降價也無人問津。

企查查APP顯示，目前浙江好安居實業有限公司被列入了“失信被執行人”“被執行人”“限制高消費”，其中有6條失信被執行人信息，執行總金額4208.26萬元。

藍鉆天成位置優越，地處拱墅區莫干山路與萍水街西南向交叉口，是地鐵5號線和10號線雙地鐵上蓋商業，和睦路站E口直接接駁商場負一層，申花板塊的核心區位；周邊宜和園、和睦新村、合景天鑾、萬家花城、東方福邸社區成熟，還有育才登云小學、杭州市啟航中學、杭州市錦繡中學等教育資源和一眾寫字樓配套。但是商業一直經營不起來，令人惋惜的同時，也有“怒其不爭”之意。

藍鉆天成失敗給商業的啟示

商業地產有句行話：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。選址是商業地產的第一要義，尤其是TOD，對商業有自帶加成的價值。然而位于黃金地段的藍鉆天成，“一手好牌打的稀爛”似有諷刺意味。

究其原因，一是模式；二是經營。

“小業主模式”是商業地產最“忌諱”的模式。不僅管理難度大，經營能力和品牌溢價也有限，給招商增添了巨大壓力。

杭州資深商業操盤人士告訴《聯商網》，小業主產權分散，影響商場的整體維護與升值，不利于商場經營，有經驗的運營商基本不會碰，似乎陷入了一個死循環，這也是目前國內商業地產的一大痛點。

小業主模式失敗的案例不止藍鉆天成。杭州城東的“巨型購物中心”港龍城也是面臨同樣的境地，相對而言目前的經營情況好點。

對商業而言，運營至關重要。開發商或運營商如果沒有專業的商業經營能力和經驗，后續也會經營困難，難以為繼。顯然，好安居在商業運營上不具備這種能力。

杭州商業市場中，銀泰、華潤、龍湖、萬達、寶龍、招商、萬科、印力、嘉里建設這些都是出色的商業運營商，不僅具備了單個標桿商業的打造能力，也因成熟的品牌體系和運營能力實現了多個商業項目的良好經營。

聯商專欄作者方湖表示，商業是個精耕細作的行業，經營的難度不僅與城市發展、經濟、人口、消費等要素息息相關，也在于自身橫跨行業跨度大、建筑與空間迭代快、消費內容更新快、投資規模大、回收周期長、經營周期更長等復雜性。

面對瞬息變化的消費環境，商業的經營不僅要經營好商業空間、品牌組合等商業內容，也要經營好消費者，經營好市場。

此外，藍鉆天成也面臨著巨大的競爭對手壓力。項目2公里范圍內，西南是城西銀泰城、東南是杭州大悅城，距離遠點的更東邊還有遠洋樂堤港、水晶城等商業，未來藍鉆天成更要直接面對一路之隔的華潤申花綜合體。

因此，即便是有新的接盤者，藍鉆天成能否逆襲成功還未可知，《聯商網》會持續關注。