出品/聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)

撰文/高天

雖然此前市場(chǎng)就有消息稱，位于杭州石橋板塊的永豐印象城“要黃了”。但真正等到靴子落地的時(shí)候，難免還是有些唏噓。

按照最初的規(guī)劃，原本杭州地鐵三號(hào)線沿線的丁橋、星橋、石橋的“三橋兄弟”，丁橋有天街、星橋有蘇寧廣場(chǎng)、石橋有印象城。如今只有丁橋有天街、有山姆，風(fēng)光無限，而星橋的蘇寧廣場(chǎng)遙遙無期，石橋的印象城也沒了。

01

規(guī)劃更改，購物中心變寫字樓

2021年4月2日，印力集團(tuán)杭州城市商業(yè)公司與杭州市下城區(qū)石橋街道永豐經(jīng)濟(jì)合作社正式簽署協(xié)議，雙方將攜手打造永豐印象城項(xiàng)目。

按照彼時(shí)規(guī)劃，永豐印象城項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積約為18.74萬㎡，邀請(qǐng)全球頂尖建筑設(shè)計(jì)公司英國貝諾(BENOY)操刀設(shè)計(jì)，全力打造一個(gè)功能復(fù)合、品質(zhì)高尚的城市活力中心，與生態(tài)休閑為特色的杭州北景園生態(tài)公園遙相呼應(yīng)。同時(shí)，通過植入“綠色生態(tài)”、“社區(qū)友好”等核心標(biāo)簽及概念，串聯(lián)前沿科技與商業(yè)生活場(chǎng)景，打造業(yè)態(tài)豐富、創(chuàng)新跨界的杭州城北新地標(biāo)，提升武林新城核心區(qū)對(duì)周邊核心客群、潛在客戶的創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景吸引力。

然而，“現(xiàn)實(shí)很骨感”。此后永豐印象城并未實(shí)質(zhì)進(jìn)展，反而頻頻傳出要變更的消息。

6月26日，杭州市規(guī)劃和自然資源局對(duì)永豐經(jīng)濟(jì)合作社燈塔單元XC0701-B1/B2/S42-16地塊綜合商業(yè)用房進(jìn)行了批后修改公示。

根據(jù)最新的規(guī)劃公示，此前的一座購物中心和一座配套商業(yè)辦公的規(guī)劃變更為七棟辦公樓+一座酒店，而商業(yè)僅保留了部分底商，總建筑面積也縮減至17.08萬㎡。

▲調(diào)整后平面圖及指標(biāo)

根據(jù)修改后的平面圖，項(xiàng)目業(yè)態(tài)為辦公+商業(yè)+酒店，其中1-7幢為10-14層的辦公樓，8幢樓為11層酒店，并且在1#和2#、3#和4#、4#和7#之間有3處2層商業(yè)。

商業(yè)面積驟減，永豐印象城徹底沒了。

▲原“永豐印象城”效果圖

▲原“永豐印象城”調(diào)整后示意圖

目前印力在杭州的商業(yè)項(xiàng)目依然有古墩印象城、西溪印象城、金沙印象城、印力匯德隆奧體印象城四個(gè)。

杭汽輪綜合體地塊附近在建的就有永豐印象城，而整個(gè)石橋板塊附近還有今年會(huì)開業(yè)的杭州首個(gè)吾悅廣場(chǎng)，此外已經(jīng)開業(yè)的有新天地、丁橋龍湖天街、丁蘭廣場(chǎng)、山姆會(huì)員店等，足夠滿足周邊居民消費(fèi)生活所需。

02

“商改住”又改回來了

撤掉“永豐印象城”，具體什么原因未可知。但跟周邊的商業(yè)存量和消費(fèi)容量也不無關(guān)系。

項(xiàng)目位于石橋，附近2公里左右建好的還有華豐的吾悅廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)在今年年底開業(yè)；距離遠(yuǎn)點(diǎn)的已經(jīng)開業(yè)的有新天地、丁橋龍湖天街、丁蘭廣場(chǎng)、山姆會(huì)員店等。

▲拱墅吾悅廣場(chǎng)實(shí)景圖

更近一點(diǎn)的，汽輪廣場(chǎng)項(xiàng)目和原“永豐印象城”北面地塊有三宗地塊也恢復(fù)了商業(yè)用地性質(zhì)。幾百米范圍內(nèi)，是否需要三個(gè)商業(yè)體？也許是“永豐印象城”撤掉的因素之一。

根據(jù)5月24日召開的拱墅區(qū)2024年土地招商推介會(huì)的消息，原“永豐印象城”北地塊已恢復(fù)商業(yè)商務(wù)性質(zhì)，總建筑面積6.9萬㎡，規(guī)劃用途包括商業(yè)、商務(wù)金融、娛樂康體、文化設(shè)施、教育科研以及交通設(shè)施等。

同樣由住宅改回商業(yè)用地的還有一直備受矚目的杭汽輪綜合體地塊。此前被“商改住”的2號(hào)和3號(hào)地塊全部改回商業(yè)商務(wù)用地，建筑面積高達(dá)約12.7萬㎡。

▲1/2/3標(biāo)黃處即上述三宗恢復(fù)商業(yè)地塊

此前，上市三宗地塊都被宣布將由商商業(yè)改成住宅功能用地。一時(shí)引發(fā)關(guān)注，周邊的居民一度聯(lián)名聲訴希望能改回商服用地，最終也算是“眾望所歸”。

03

杭州需要那么多商業(yè)嗎？

前段時(shí)間，《聯(lián)商網(wǎng)》出了一篇關(guān)于杭州“商改住”的文章，引發(fā)大家討論。無論是出于宏觀的政策變化，還是微觀的企業(yè)戰(zhàn)略變更，背后還是供需關(guān)系的變化。

一個(gè)是已經(jīng)開業(yè)的情況就不太好。比如西湖邊的解百新元華、錢江新城的高德置地、城東新城的港龍城、未來科技城的博雅城、臨平新城的華元?dú)g樂城、申花的藍(lán)鉆天成等等，要么被賣、要么在調(diào)整、要么還在苦苦支撐。

還有一種是還沒開業(yè)，但前途迷茫的商業(yè)。比如九堡麗豐商業(yè)中心，擱置多年后在今年傳出有商戶裝修似乎有復(fù)活的跡象；還有上文提到的蘇寧廣場(chǎng)，感覺星橋人民還要等很久；金帝在蕭山聞堰和富陽銀湖分別拿下的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，進(jìn)度緩慢。當(dāng)然，還有華潤(rùn)、龍湖這種大企業(yè)。

在前幾年杭州樓市行情好的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也按耐不住拿地的欲望，比如華潤(rùn)、龍湖在杭州不斷拿地，龍湖加上前不久簽約的未科星悅薈后，在杭州已經(jīng)有14座商業(yè)了，除了5個(gè)輕資產(chǎn)，其余都是自己拿地的，但是包括濱康天街、云城天街這些項(xiàng)目，目前的進(jìn)度已經(jīng)遠(yuǎn)慢于此前拿地宣傳的開業(yè)時(shí)間了。

華潤(rùn)也是，今年5月簽下濱江浦沿TOD商業(yè)后，在杭州的商業(yè)也逼近10個(gè)。但是自己拿地建設(shè)的亞奧萬象天地、綠汀路商業(yè)等建設(shè)也比較慢。尤其是綠汀路項(xiàng)目一度陷入“停工”問題而被傳言華潤(rùn)要退地了，雖然此后華潤(rùn)回應(yīng)將繼續(xù)開發(fā)綠汀路商業(yè)。

相比其他項(xiàng)目，龍湖和華潤(rùn)的項(xiàng)目情況要好很多，畢竟憑借他們出色的招商和運(yùn)營(yíng)實(shí)力，開業(yè)后也會(huì)有不錯(cuò)的品質(zhì)。

所以，無論是運(yùn)營(yíng)中的“倒灶型”商業(yè)，還是在建中的“好事多磨型”商業(yè)，仍然還是會(huì)回到那個(gè)核心問題：杭州需不需要那么多綜合體？