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作者/潘玲宣

自去年10月證監會發文將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施以來，以消費基礎設施為底層資產申報發行公募REITs明顯進入競速階段。

雖然百貨商場、購物中心、奧特萊斯、超市等均屬于消費基礎設施，但在目前已申報發行的產品中，底層資產還是以購物中心居多。

而在近期，隨著華夏首創奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“華夏首創奧萊REIT”）正式獲得中國證監會準予注冊的批復，并獲得上交所無異議函，該產品也成為國內首只獲批的以奧特萊斯項目為底層資產的消費基礎設施公募REITs。

攜優質資產，首創城發領跑奧萊REITs

據了解，華夏首創奧萊REIT的底層資產為濟南首創奧萊項目和武漢首創奧萊項目，首創鉅大有限公司將擔任運營管理統籌機構，由首創鉅大旗下北京首鉅商業管理有限公司作為運營管理實施機構。

2023年，首創鉅大旗下的各奧萊項目全年客流近6000萬人次，全年銷售額超過百億元、可比口徑較2022年增長約38%，創造了歷史最佳業績。

那么，為何會選擇濟南首創奧萊和武漢首創奧萊作為底層資產包呢？

一方面，從商業項目的生命周期來看，濟南項目與武漢項目開業時間接近，目前均已進入成熟穩定的運營期。

其中，濟南首創奧萊項目位于濟南市東部新城核心片區，2019年1月開業，項目可租面積5.2萬平方米；武漢首創奧萊項目位于武漢市東湖新技術開發區（光谷）區內，2018年4月開業，可租面積4.9萬平方米。兩個項目的體量較為接近。

值得注意的是，兩個項目在開業后不久遇到了疫情，極端的市場環境之下仍然保持了穩定的業績增長，這或許與其開放式街區的建筑形態不無關系。

而奧特萊斯憑借“名品+折扣”的經營模式，能夠有效貼合不同經濟周期下的消費需求，擁有更廣泛的消費群體支撐。憑借極強的抗周期性，在經濟和零售市場下滑時，奧特萊斯能夠保持相對穩定。

《2023-2024中國奧特萊斯行業白皮書》顯示，2023年，零售行業發展承壓，各業態的增長分化較大，但奧萊業態逆市增長，全國現有在營業奧特萊斯項目約239個，2023年奧萊銷售規模約2300億元，同比增長約9.5%，在所有零售業態中增長比例最高。

另一方面，對于消費基礎設施REITs的資產質量評估，還要關注其所在的城市和地理位置，以及未來租金上漲空間。

數據顯示，這兩座城市在過去的一年里，常住人口凈增量顯著，成為經濟增長的縮影。武漢2023年經濟發展躍上了2萬億的新臺階，比前一年增長5.7%。且武漢是中部地區唯一一個GDP超過2萬億元的城市，城市自身就具備吸引集聚海內外優質要素資源的實力。

濟南則是在2023年實現了1.27萬億的生產總值，常住人口約為943.7萬人，達到了近千萬級的體量。

坐擁絕佳的消費市場，再加上出色運營，兩個奧特萊斯項目開業至今，保持著穩定且亮眼的運營業績。濟南項目自開業以來銷售額連續5年蟬聯濟南奧萊市場第一，武漢項目自2019年以來穩居武漢長江以南區域奧萊市場龍頭地位。

打通“投融管退”，為行業樹立標桿

事實上，這兩座奧特萊斯項目的運營商首創城發，是北京首都創業集團有限公司旗下的城市發展綜合運營體。

自2009年進軍奧萊業務以來，首創城發（首創置業）在過去十幾年快速完成項目擴張和經驗積累，現階段正處于由高速增長到高質量發展的轉變過程之中。

2023年10月，證監會發布《關于修改<公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）>第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。

政策窗口已至。2023年12月底，首創城發第一時間響應，以旗下濟南首創奧萊項目和武漢首創奧萊項目作為底層資產申報消費基礎設施REITs，并獲得上交所的受理。

在首創城發看來，此舉既是積極踐行首都國企責任、貫徹國家“把恢復和擴大消費擺在優先位置”決策部署的重要舉措，也將有助于公司打通商業重資產投、融、管、退全鏈條，盤活存量資產、優化資本結構，助力公司向“輕資產運營管控型”轉型，實現更高質量發展。

也因此，首創城發副總經理、首創鉅大執行董事、總經理謝洪毅表示，選擇在這一時間點申報，其實是瓜熟蒂落的結果。報批時間與首創城發從快速發展階段向精細化運營過度的由重轉輕戰略布局相吻合。

存量時代的背景下，商業地產越來越強調項目的精細化運營，而擁有資產盤活的能力，不僅能夠幫助提升資產價值，還能為企業在市場競爭中獲取更大的管理規模和機會。

經過十幾年積累，首創城發在發展城市綜合運營業務的過程中，展現出卓越的運營能力。通過精心策劃和高效執行，成功打造了包括“奧萊模式”“郎園模式”“和園模式”等一系列具有特色的商業項目，吸引了大量消費者和投資者的關注。

華夏首創奧萊REIT的成功獲批，是整個首創城發集團在商業地產領域精耕細作、創新求變的重大成果，同樣也標志著首創鉅大在資產證券化道路上邁出了堅定的一步。

作為國內首只獲批的以奧特萊斯項目為底層資產的消費基礎設施公募REITs，華夏首創奧萊REIT也為行業樹立了新的標桿。

未來成功上市后，首創奧萊的商業運營將接受資本市場的深度考驗，有助于進一步推動首創奧萊運營管理的模式創新和管理能力提升，亦將助力首創城發實現更多商業資產的盤活和資本結構的優化。

截至目前，首創城發全國在營奧萊項目15個，總建筑面積約180萬平方米，實現了對直轄市、省會城市及潛力消費城市的戰略覆蓋。

豐富且優質的資產儲備也為華夏首創奧萊REIT未來的擴募提供了更為廣闊的想象空間。謝洪毅提到，后續會根據時間表，考慮把哪些項目裝進REITs中開展新的資產證券化，將會優先考慮運營表現好的首創奧萊項目。