來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/劉子棟 

杭州是中國(guó)最熱門的旅行目的地，同時(shí)也是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)最活躍的城市之一。來自第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，截至2024年Q1這里已匯聚了745萬平方米存量商業(yè)。

另外2024年內(nèi)，杭州預(yù)計(jì)還將迎來58.2萬平方米新增供應(yīng)入市，涉及西投銀泰城、拱墅寶龍廣場(chǎng)、永旺夢(mèng)樂城(杭州錢塘店)、拱墅吾悅廣場(chǎng)等7個(gè)項(xiàng)目。

來自仲量聯(lián)行的預(yù)測(cè)較保守，為接近40萬平方米，但仍將迫使杭州存量商業(yè)面積接近800萬平方米。

與之相比，是Q1全市9.9%的優(yōu)質(zhì)購物中心空置率。

存量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈與全國(guó)其他商業(yè)活躍城市一樣，“非標(biāo)”成為了該城商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的重要選擇。

德信的“對(duì)手們”

近年來，杭州陸續(xù)開業(yè)了杭州湖濱88、杭州良渚玉鳥集、遙望X27主題公園、萬科天空·藤集、杭州臨平銀泰inPARK、綠城吉祥里、杭州中心等特色非標(biāo)商業(yè)。

預(yù)期中，還有銀泰在杭州奧體中心打造的蓮荷里，位于臨平新城“小巴黎”的天都里要面世。

而最新7月5日，位于杭州上城區(qū)城東新城的杭州德信中心開業(yè)，成為杭州最新落地的又一個(gè)非標(biāo)商業(yè)。

該項(xiàng)目總建筑面積21.6萬平方米，為開放式復(fù)合型街區(qū)規(guī)劃，分為5萬平方米的住宅部分宸光里，4棟甲級(jí)寫字樓5.2萬平方米，其中商業(yè)部分為體量5萬平方米的特色商業(yè)街（以下用“德信中心”特指商業(yè)部分）。

資料顯示，德信中心毗鄰杭州東站，坐落于杭州東站商圈核心位置，同時(shí)也靠近杭州軌道1、4號(hào)線換乘站彭埠站，周邊圍繞了約8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

包括杭州匯和城2015年開業(yè)，體量在5萬平方米左右，亦屬于較傳統(tǒng)購物中心。據(jù)悉，項(xiàng)目在進(jìn)行部分調(diào)整；杭州東站自帶的商業(yè)部分江南薈，商業(yè)面積約1.6萬平方米，2016年開業(yè)主要為乘客提供大眾餐飲、娛樂休閑、生活百貨等基本需求。

杭州東站西子國(guó)際商業(yè)面積約8萬平方米，2017年開業(yè)，是城東新城首個(gè)商業(yè)綜合體，為較傳統(tǒng)的盒子型購物中心，以兒童娛樂和教育培訓(xùn)為主題。

杭州東站萬象匯2020年12月開業(yè)，商業(yè)體量3.6萬平方米，定位以吸引周邊年輕家庭和年輕白領(lǐng)客群為主，是開放式街區(qū)設(shè)計(jì)，引入了大量首店；杭州港龍悠樂城商業(yè)體量約23萬平方米，2023年1月開業(yè)，為傳統(tǒng)購物中心類型，目前正在進(jìn)行升級(jí)調(diào)改；

同樣是德信地產(chǎn)旗下的杭州之翼，商業(yè)體量4萬平方米，2020年開業(yè)。它由德信地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，由唐域商業(yè)全面運(yùn)營(yíng)，初期定位社區(qū)鄰里商業(yè)。

2022年，項(xiàng)目升級(jí)定位至“潮·創(chuàng)年輕力中心”，在原有的基礎(chǔ)上，引入了NH設(shè)計(jì)美學(xué)館、Alibaba Design×CANG GOODS、夜娛空間I’M·HAN HANGZHOU STATION、浙江省首個(gè)專業(yè)滑板運(yùn)動(dòng)俱樂部50滑板、舞蹈學(xué)院2M DANCE等品牌，加強(qiáng)了體驗(yàn)屬性。

而與杭州之翼相鄰的德信中心，相信能被看作是杭州之翼項(xiàng)目理念的一種延申和補(bǔ)充。

唐域運(yùn)營(yíng)思路

據(jù)介紹，杭州之翼同樣由德信地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，唐域商業(yè)運(yùn)營(yíng)，定位為“杭州首個(gè)寵物友好型網(wǎng)紅藝術(shù)街區(qū)”，同時(shí)也引入了藝術(shù)空間、活力社交、朋克養(yǎng)生基地、極限運(yùn)動(dòng)工廠等業(yè)態(tài)元素，主要面向“Z世代”18-35歲的年輕群體。

其中“寵物友好”和“藝術(shù)空間”是這個(gè)項(xiàng)目的兩個(gè)主要打造方向。

其中，德信中心引入了“倉美術(shù)館”、展覽中心、劇場(chǎng)、脫口秀等體驗(yàn)業(yè)態(tài)。同時(shí)，項(xiàng)目前期還與中國(guó)美院等機(jī)構(gòu)建立合作，舉辦過“爻匯義象”首屆公共藝術(shù)裝置創(chuàng)意大賽等活動(dòng)。

而“寵物友好”方面，項(xiàng)目就落地了包括寵物醫(yī)院、零售、友好店鋪、服務(wù)設(shè)施，以及寵友市集和“萌寵運(yùn)動(dòng)會(huì)、人寵潑水節(jié)”等寵物專項(xiàng)活動(dòng)在內(nèi)的寵物相關(guān)內(nèi)容。同時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)90%的店鋪均為“寵物友好型”，配備寵物便便袋、小推車等設(shè)施。

來自小紅書博文就顯示，德信中心目前最受歡迎的打卡點(diǎn)，是項(xiàng)目?jī)?nèi)幾個(gè)形態(tài)各異的巨型貓咪造型藝術(shù)裝置。

據(jù)透露，除上述提到的業(yè)態(tài)外，德信中心引入的商家還包括Manner、M stand、樂樂茶、星巴克甄選寵物友好店、燉物24章、四季外，以及追粵、越稽、杭越小鮮、大魚徽州、陳都樂等，都是區(qū)域首店。

另外，還包括code酒吧、UC電競(jìng)、reno smash club網(wǎng)球俱樂部、BUFFALO GYM不打烊鐵館、全音匯量販KTV等潮玩社交業(yè)態(tài)商戶。

從杭州東站商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的地理位置上看，單匯和城一個(gè)較老項(xiàng)目位于杭州東站西翼。其余江南薈、萬象匯、西子國(guó)際、杭州之翼、港龍悠樂城，全部位于杭州東站東翼，自西向東排列十分緊湊，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

德信中心的業(yè)態(tài)定位，本質(zhì)上是為應(yīng)對(duì)面對(duì)面“沖突”，提供一個(gè)差異化的運(yùn)營(yíng)思路。

而這對(duì)唐域商業(yè)來說，這是一個(gè)頗為拿手的選擇。

資料顯示，唐域商業(yè)成立于2018年，主要面向“非標(biāo)”特色商業(yè)賽道，與德信地產(chǎn)旗下另一個(gè)商業(yè)平臺(tái)德信產(chǎn)商文集團(tuán)有所區(qū)別，后者主要開發(fā)寫字樓、城市公寓、商業(yè)街區(qū)、綜合體等大型項(xiàng)目。

目前唐域商業(yè)布局有微度假文旅商業(yè)、城市先鋒藝術(shù)商業(yè)、社區(qū)鄰里商業(yè)三條商業(yè)產(chǎn)品線，覆蓋全國(guó)10城落地29個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)面積超100萬平方米。

杭州是唐域商業(yè)主要布局目的地，三條商業(yè)產(chǎn)品線均有在此落地。上述提到的杭州之翼，就屬于社區(qū)鄰里商業(yè)產(chǎn)品線，其他同類項(xiàng)目還包括杭州·空港之翼、杭州·藍(lán)城社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目、杭州·云峰大廈、杭州·富陽鹿山時(shí)代廣場(chǎng)、杭州·臨浦未來社區(qū)、杭州·圈圈里商業(yè)中心、杭州·黃湖鄰里中心。

而德信中心則為城市先鋒藝術(shù)商業(yè)，杭州·和平德信中心和杭州·象山藝術(shù)公社都屬于這條產(chǎn)品線。

另外，杭州·閑林埠老街、杭州·瓶窯老街和杭州·良渚古城遺跡公園商業(yè)項(xiàng)目，就屬于微度假文旅商業(yè)。

據(jù)透露，2024年唐域商業(yè)旗下還將有位于溫州、上海的幾個(gè)特色商業(yè)落地。