來源/時代財經

作者/張釔璟

頭圖/上海城隍廟廣場

寸土寸金的上海豫園，一商業項目以不到4萬元/平方米的價格法拍，卻無人問津。

近日，時代周報記者查詢阿里資產發現，“（破）黃浦區豫園街道560街坊1/3丘（方浜中路168號等）房地產”開拍。

上述拍賣標的物對應的建筑為豫園商圈著名“爛尾”商業項目——上海城隍廟廣場，標的物建筑面積共計3.61萬平方米，評估價20.35億元，起拍價14.25億元，平均每平米約3.95萬。

10月14日上午十點，上述拍賣正式結束，共收獲17852次圍觀，因無人報名，最終流拍。

圖源：阿里資產拍賣平臺

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土地年限僅剩20年

拍賣頁面顯示，上海城隍廟廣場的權利人為上海城隍廟廣場置業有限公司（下稱“城隍廟公司”），該項目建筑面積共計3.61萬平方米，土地使用權面積1.30萬平方米（包括出讓用地9970平方米，劃撥用地3000平方米）。

2023年3月，上海市第三中級人民法院裁定，城隍廟公司因不能清償到期債務，并且明顯缺乏清償能力，經債權人申請，目前已進入破產清算程序。目前，上海城隍廟廣場由城隍廟公司管理人處置。

記者實地走訪發現，上海城隍廟廣場地理位置極為優越，地處豫園商圈最好的位置，馬路對面便是上海城隍廟，項目東側為豫園股份與螞蟻集團聯合體于2022年9月以129.3億元摘得的福佑項目。

方浜中路一街之隔便為上海城隍廟 時代周報記者攝

目前，上海城隍廟廣場項目整體為施工改建停工狀態，僅有一樓部分沿街鋪租給商戶，一樓部分空地被美食廣場占據。

圖源：阿里資產拍賣平臺

據時代周報記者查詢獲悉，此次并非上海城隍廟廣場第一次走上拍賣臺。

早在2023年10月9日，該項目曾以“上海城隍廟廣場項目判決、執行及破產程序權利”這種形式上架阿里資產司法拍賣平臺。

彼時的標的物中，除了上海城隍廟廣場外，還另含債權本金及利息共計18.76億元，起拍價10億元，最終同樣因無人出價宣告流拍。

對于上海城隍廟廣場的再次流拍，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，14億元的起拍價可能對一些潛在買家來說過高。

CBRE世邦魏理仕在近期發布的報告中指出，2024年三季度，上海物業投資市場錄得36筆交易，交易金額共計217.4億元，環比上漲81.5%。標的物業類型方面，按交易筆數統計，零售物業占比第二，僅次于辦公樓物業，社區配套商業與位于非核心板塊的購物中心為目前投資者的主要偏好類型。

另據仲量聯行監測數據，第三季度，市場成交仍由小體量項目引領，成交項目中，金額在10億元以下的占比高達79%。

此外，公告顯示，該項目的土地使用期限為2004年11月18日到2044年11月17日，目前僅剩余20年時間。

對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，目前關于不動產產權續期方面的政策并不明朗，各地說法不同，而且主要偏住宅類的，商辦資產的收并購確實也受到了一定的影響。

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已荒廢10余年

上海城隍廟廣場，是上海最早一批由外資基金進行投資的房地產項目之一。

2006年4月，豫園股份（彼時為豫園商城）公告稱，與Cargill Financial Services Corporation 和China Real Estate Partners I ,LLC指定的YU GARDEN INVESTMENTS LTD.簽訂股權轉讓協議，將城隍廟公司100%股權予以轉讓，對價為5.7億元，另外還有3億元建設借款，共計8.7億元。

彼時，城隍廟廣場更名為豫龍坊。2008年1月，豫龍坊開業，但商鋪招租率一直不高，一層除了有鼎泰豐、翡翠源、棒約翰、Maisy's Donut、Tesco Express等品牌外，二、三樓商鋪基本空空蕩蕩。

據媒體報道，豫龍坊最初想主打傳統特色，招攬一些傳統品牌和餐飲，其實這個定位符合城隍廟定位，然而最終沒有做起來，生意僅維持了一年多。

2009年9月，國內知名商業地產運營商盈石資產管理有限公司（下稱“盈石資產”）接手該項目，并將其更名為豫城時尚。

在盈石資產的運作下，豫城時尚于2010年開業，新項目定位于快時尚。當時的代表品牌有：英國瑪莎百貨（Marks&Spencer）、Zara、H&M、Mark Fairwhale、Motivi、OVS、Asobio、Sasa化妝品等。

不過，生意并沒有盈石資產想象中那么好做。由于城隍廟商圈的大部分客流都是旅游客，這類人群來到城隍廟就是要體驗本土特色消費，而不是買到商場里就可以看到的H&M等時尚品牌，

豫城時尚開業之初，借世博會的東風，生意一度較為火紅。隨著世博會的結束，商場的生意逐步下滑，始終未能盤活起來。

據觀點地產網此前報道，2013年，北京光耀東方商業管理有限公司（下稱“光耀東方”）以約9億元收購了該項目，啟動了新一輪改造，該公司以收購及運作爛尾樓見長。

2017年，光耀東方的老板因病離世，家族企業內部產生了遺產紛爭，隨后導致公司發生債務危機，上海城隍廟廣場也因此停工。

天眼查顯示，目前城隍廟公司的股東為聊城市麗碩源企業管理有限公司（下稱“聊城麗碩源”）。股權穿透后，聊城麗碩源由廣州橋柏投資合伙企業（有限合伙）（下稱“廣州橋柏”）、中裕睿信（北京）資產管理有限公司（下稱“中裕睿信（北京）資管”）分別持股99%、1%。

而中裕睿信（北京）資管由光耀東方、中投保信裕資產管理有限公司分別持有30%、70%股權。同時，中裕睿信（北京）資管還持有廣州橋柏39.3939%股權。

目前該項目整體仍為施工改建停工狀態，僅有一樓部分沿街鋪租給商戶，一樓部分空地被美食廣場占據。也就是說，從2013年算起，該項目至少已荒廢超10年。

據嚴躍進觀察，“上海的景區商業零售消費，有時候地段很好、人來人往，但是真實產生的消費量并沒想象中的那么強。以網紅店為例，近兩年在南京路、豫園等地方，整體開的并不多。”

他認為，未來的接盤方除了傳統的收并購能力、項目運營能力之外，還得具備項目IP打造的能力，需要將上海老城廂等文化融進項目中，使項目產生一些新的價值。