來源/觀點指數 

撰文/馮彩云

近日，在新交所上市的砂之船REIT披露了截止2024年9月30日的第三季度業績。在2024年第三季度，砂之船REIT旗下四個奧萊項目的門店銷售額同比下滑14.0%，從去年同期的11.14億元下滑至9.58億元。

銷售額下滑之際，砂之船REIT的租金收入也出現下跌，2024年第三季度錄得1.59億元，同比下滑2.0%。其中，可變收入部分為0.434億元，同比下降13.2%，固定收入則同比上升3%至1.152億元。

需要注意到，砂之船房托收入主要分為固定收入和可變收入兩部分。固定收入由砂之船集團進行支付，按每年3%的比例增長；可變收入則根據具體奧萊項目的銷售業績變動，收取不同的比例收入，后者更能反映項目運營狀況和當前市場變化。

數據來源：砂之船REIT公告，商業客整理

從具體項目來看，砂之船（重慶兩江）奧萊、砂之船（重慶璧山）奧萊、砂之船（合肥）奧萊、砂之船（昆明）奧萊4個項目均錄得銷售額下滑，其中位于重慶的兩個項目下滑幅度最大，均超過17%，銷售額占比最大的重慶兩江奧萊更是錄得17.8%的跌幅。

出租率方面，除砂之船（重慶璧山）奧萊出現0.3%的環比輕微下滑外，其余3個項目均錄得環比上升或持平，因此整體出租率達到98%，維持高位水平。

針對項目銷售額的下滑，砂之船REIT于公告中解釋道，重慶項目的銷售額大幅下滑主要受高溫天氣影響，消費者的出行購物欲望減弱，從而影響客流量和銷售額。此外，國際品牌時尚商品的需求下降，也對整體項目的銷售額造成影響。

商業客認為，砂之船奧萊銷售額下滑背后，除當地市場的特殊因素外，國內奧萊市場的變化也是不可忽視的重要原因。

近年來，隨著消費者對性價比消費關注度的不斷提高，奧菜作為折扣零售模式的代表倍受關注，但市場競爭也愈加激烈。

目前，國內收入增長放緩導致消費市場疲軟，消費者在購買決策上也愈發審慎，對價格更加敏感，奧萊這類消費業態的熱度也較此前有所下降。

在此背景下，以奧萊為主要業務的企業正面臨不小的挑戰。除砂之船外，同樣運營奧萊的百聯股份2024年三季度奧萊業務收入為9.71億元，同比增長-1.39%，同樣出現下滑。

除業績下滑外，部分開業不久的奧萊項目也遭遇閉店危機。近期，廣州花都區的天河城奧萊公園就宣布將于2024年11月24日正式閉店。

據官方通告，該項目閉店主要是基于公司戰略調整的考慮。不過據商業客了解，市場方面反饋該商場存在定位不清晰、營銷力度不足等問題，此外作為奧萊業態最為重要的商品款式和價格優勢也并不明顯，因此未能在市場競爭中站穩腳跟。

從上述情況不難看出，在消費市場整體疲軟之下，奧萊的消費熱度較此前有所下降，這對奧萊運營商的核心運營能力、商業創新能力等都提出了更高的要求。

商業客認為，面對消費增長放緩挑戰，奧萊企業可以通過不斷增強頭部品牌量級，構建起貨品和價格優勢，為消費者提供更具質價比的購物體驗等途徑突圍。

數據來源：砂之船REIT公告，商業客整理

以砂之船為例，按收入貢獻占比，國內時尚品牌、運動、國際品牌、兒童服飾、鞋履及皮革制品業態的收入占比分別為43.8%、19.6%、17%、5.8%和4.1%。

值得關注的是，在最新的2024年第三季度，砂之船旗下項目的運動類品牌，無論在租賃面積或是收入上的貢獻均有所提升。商業客認為，這一定程度上說明消費者目前對于運動類品牌的青睞度較高，可適當增加這類品牌數量或產品種類，提高對消費者的吸引力。

此外，從租約加權平均到期年限看，按可租賃面積計算，2024年第三季度砂之船房托項目租戶的加權平均到期年限為2.2年，如按收入占比計算則為1.2年。

短期租約一定程度上有利于優化租戶組合，但如若不能及時招商補位，容易造成空置率高的局面，影響整體項目運營。

商業客認為，對于短期租約，砂之船這類奧萊企業可以實行更加靈活的租賃策略，助力優化租戶組合，在國內變化迅速的消費者需求，能夠快速用新品牌替代表現不佳品牌。

除傳統零售品牌外，奧萊還可以考慮適當引入體驗式業態，如基于家庭客群的需求可適當增加兒童親子空間。期內，砂之船旗下合肥項目就于8月新增3600平方米的兒童游樂場，吸引不少客流，月內銷售約65萬元。