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作者/劉子棟

嘉里建設為“武漢嘉里中心”一口氣實現擴容、減壓。

今年以來，商業地產過剩的武漢積極通過“商改住”推動存量土地盤活。各大開發商躍躍欲試，嘉里建設也迎來契機，跟當地政府談到了更有利的開發條件。

籍此機會，多年來似乎陷入停滯的嘉里漢正街商業項目——“武漢嘉里中心”以一種全新的方式再次起程。

嘉里入局

值得注意的是“武漢嘉里中心”應并非被官方認定的案名。在嘉里建設業績報告中，該項目是以“武漢綜合用途發展項目”的身份出現。

“嘉里中心”則是嘉里建設旗下高端城市綜合體產品線。目前已建成的嘉里中心分布于北京、上海、深圳、香港、天津、沈陽等核心城市的核心商圈，例如位于上海南京西路靜安寺附近的上海嘉里中心。

“武漢嘉里中心”的名稱，大概是市場對嘉里建設，能改變武漢商業格局和城市面貌的熱切期盼之表現。

據了解，嘉里建設或最早在2013年便對落地武漢產生興趣，同年傳與武漢市政府達成初步協議，擬在江漢區興建大型地標性建筑。

到2017年10月31日，嘉里建設在一場座談會上相中漢正街相關地塊。武漢政府亦明確表示歡迎嘉里建設參與漢正街業態塑造和商業品牌打造，推動有形漢正街和無形漢正街雙提升。

一年后2018年9月20日，嘉里建設毫無意外以64.25億元底價摘牌p（2018）090編號土地，即漢正街天街片48、49號地塊，樓面價14655元/平方米。

資料顯示，該地塊土地面積6.47萬平方米，含A/B地塊，其中：A地塊內將興建中學，中學地上建筑面積不小于2.32萬平方米;

B1地塊內興建住宅，地上居住建筑面積不大于14.9萬平方米，B2為被一分為二的商業/商務地塊，地塊內商業服務業設施建筑面積不大于25.1萬平方米，地下商業建筑面積不大于1.5萬平方米。

p（2018）090編號地塊屬于漢正街中央服務區規劃核心區位置，在“漢正天街”范圍內。嘉里建設表示，將在地塊上打造集辦公、商業、住宅及教育為一體的大型綜合項目。

項目于2020年12月30日舉辦開工儀式，定位為國際高端城市綜合體，是江漢區的重點項目之一。

目前，學校已經建好，住宅定案“武漢·江城府”，基本已完成封頂。按照嘉里建設2023年年度業績報告，項目住宅部分建筑面積261.32萬平方呎，約29.04萬平方米，項目進度為“住宅幕墻安裝及內部裝修工程進行中”，預計2025年起落成；

而辦公樓部分建筑面積131.82萬平方呎，約14.65平方米；零售商業部分建筑面積45.1萬平方呎，約5.01萬平方米。而商業部分的落成年份指示為2030年，換句話說是拿地的12年后。

更有利的條件

可見嘉里建設對“武漢綜合用途發展項目”商業部分的推進并不算順利。

作為一個以辦公樓為主的商辦綜合體，“武漢嘉里中心”面臨的問題是武漢過剩的商業地產市場，尤其是辦公樓。

根據高力國際截至2024年上半年數據，武漢全市甲級寫字樓市場存量295.1萬平方米。市場需求表現低迷，預計全年凈吸納量僅4萬平方米，但預計2024-2026年期間，武漢還將有近111萬平方米的供應入市。數據顯示，截至上半年，武漢全市甲級寫字樓空置率達到33.5%。

而來自第一太平戴維斯的數據，截至2024年第三季度，武漢全市甲級寫字樓存量升至295.5萬平方米。截至季末，武漢甲級寫字樓平均空置率錄得38.5%，雖然已同比下滑1.8個百分點，但仍十分高企。

仲量聯行的最新報告也顯示，截至9月底，武漢甲級辦公樓市場存量為316.4萬平方米，空置率錄得37.7%。

市場過剩，是否要開發建設更多商業樓宇成為了問題。隨著“商改住”政策的持續推進，嘉里建設相信與當地政府達成改規協議。

首先，嘉里建設于2024年12月，向武漢市土地整理儲備中心退回p（2018）090編號B2地塊土地使用權，武漢市土地整理儲備中心以現金支付總補償金額37.94億元。

后續12月18日，武漢市江漢區自然資源和城鄉建設局發布了武漢市主城區A050513、A050514管理單元局部用地控制性詳細規劃導則修改公示，涉及天街片一期B2地塊及三期和平里地塊。

天街片一期B2地塊，即為上述“武漢綜合用途發展項目”商業部分地塊，三期和平里地塊與天街片一期B2地塊相隔不遠，位于長江漢江交匯處河岸邊，漢口龍王廟旁。

按照規劃，天街片一期B2地塊由商業用地、商務用地、公園綠地調整為居住用地、公園綠地；天街片三期和平里由商務用地、公園綠地調整為商務用地、居住用地、公園綠地；同時，大興路北側商辦地塊也由商業用地調整為居住用地、小學用地。

具體而言，調整后相關地塊居住用地增加5.30萬平方米，公共管理與公共服務設施用地增加0.60萬平方米，綠地與廣場用地增加0.03萬平方米；商業服務業設施用地減少5.65萬平方米，道路與交通設施用地減少0.28萬平方米。

規劃調整后，上述兩幅地塊組合成P(2024)218號地塊，于12月26日掛牌拍賣，并無意外地由嘉里建設拿下，總成交價約28.94億元。即嘉里幾乎原價購回了天街片一期B2地塊，并斥資約11億元額外獲得和平里A地塊。

嘉里建設為“武漢綜合用途發展項目”建筑面積25.95萬平方米的商業部分地塊，置換為包含樓面面積13萬平方米住宅及樓面面積4000平方米商業用途的天街片一期B2地塊，以及包含4.3萬平方米住宅、樓面面積11.3萬平方米用作辦公室、商業及其他綜合用途的和平里A地塊。

換句話說，嘉里建設為“武漢嘉里中心”一口氣實現擴容、減壓，增加住宅面積；商辦、商業用途面積縮減的同時，也將遷址獲得了更好的位于江岸邊的位置，或許辦公樓和零售商業的比例也將變得更平衡。

“商改住”風潮

受商業地產過剩困擾的開發商并不止嘉里建設一家。

同樣位于漢正天街片區的復星集團旗下的復星外灘中心項目。據了解，該項目分為A1、A2、A3（漢正街東片）和東片擴大片共同開發，總投資額高達 170 億元，原計劃開發為包含一座達400米超高層塔樓，集商業、辦公、酒店、居住等多功能于一體，被認為是武漢有史以來單體投資額最大的城市綜合體項目。

今年復星外灘中心率先推進了“商改住”。按照調整規劃，除了本身為居住用地的東片擴大片用地，A1地塊地標建筑高度由不低于400米調整為控制在365米；A2地塊從商業調整為居住，計容建筑面積11.14萬平方米；A3地塊從商住混合調整為居住商業混合用地，住宅計容面積增加了4.14萬平方米。

除此之外，今年以來武漢已陸續推進十余宗“商改住”地塊，部分地塊也已由原開發商重新摘得。

據不完全統計，受到關注的項目包括：武昌區保利維塔地塊，原方案包含2棟5A甲級寫字樓，總建筑面積約10萬平方米，商改住后，總建面調整至7.83萬平方米，包含2.48萬平方米的住宅和不大于5.35萬平方米的商業服務業用途建筑，地塊目前已由保利重新拿回；

位于武漢漢陽四新方島的金茂項目A3地塊，原規劃為高星級酒店，改規后調整為居住用地，土地面積1.37萬平方米；

位于武昌區濱江商務核心區的長江中心B2地塊，此前規劃建筑面積約14萬平方米，包含一棟高約302米的超高層辦公樓，改規后體量調整為建筑面積6.5萬平方米，土地用途包括住宅、公共服務；

位于漢陽濱江商務區的卓越大江商業地塊，原規劃為土地面積2.93萬平方米的商業用地、19平方米二類居住用地、4200平方米防護綠地，調整為2.48萬平方米二類居住用地、6400平方米商業用地、4200平方米防護綠地；

位于光谷的中建大公館項目四期東側的零售商業用地，據悉正在評估調規，調整為居住、商業、教育、文化混合用地；

位于楊春湖高鐵商務區的華僑城歡樂天際商業地塊，原計劃建設成為“商辦為主、住宅為輔的”的集高端產業聚集的地鐵上蓋TOD項目。

地塊改規后調整為“住宅為主、商辦為輔”，土地面積7.02萬平方米，其中居住用地5.73萬平方米、商業服務業設施用地8804平方米、綠地與廣場用地4142平方米，建筑面積31.43萬平方米，其中居住建筑不大于25.86萬平方米、商務不大于5萬平方米、商業不大于5700平方米，地塊目前已由華僑城重新拿回。

青山濱江商務區的“雙子塔”地塊，原規劃建設超200米的標志性地標辦公樓項目，“商改住”后將原地塊內商務、商業用地性質調整為二類居住用地。目前重新掛牌，已由武漢交投重新拿回。

江岸區中美大都會二期地塊，從土地面積10.6萬平方米零售商業用地變更為土地面積10.6萬平方米零售商業用地變更為8.76萬平方米二類居住用地、1.64萬平方米商業服務業設施用地、0.2萬平方米公園綠地。

持續推進“商改住”有利于改變武漢目前商業地產市場過剩，規劃飽和的現狀。除上述商辦市場情況后，據第一太平戴維斯數據，截至今年第三季度，隨著武漢SKP與漢街萬達廣場開業，武漢全市零售物業總存量也上升至852.9萬平方米，包括共4座重奢商場。

武漢“商改住”之路可能還要持續走下去。