出品/獨(dú)角Mall

撰文/大江

新鴻基地產(chǎn)香港商場新春假期人流及生意額較2024年同期增長約10%；

皇庭廣場春節(jié)期間總客流提升40%；

深業(yè)上城新春假期全場銷售同比增長30%，客流同比增長15%；

……

伴隨著今年第一個(gè)強(qiáng)有力的商業(yè)營銷節(jié)點(diǎn)春節(jié)假期的結(jié)束，我們也決定去看看開工后的深圳商業(yè)現(xiàn)狀，而首站選在了羅湖區(qū)。

作為深圳商業(yè)的發(fā)源地，羅湖憑借優(yōu)越的地理位置和豐富的商業(yè)資源，誕生了萬象系商業(yè)的開山之作羅湖萬象城、KK系商業(yè)鼻祖KK Mall、羅湖金三角之一的金光華廣場以及東門步行街等諸多對深圳商業(yè)發(fā)展史有重要意義的商業(yè)項(xiàng)目。

近幾年，羅湖也陸續(xù)補(bǔ)充了不少新項(xiàng)目，包括寶能環(huán)球匯、萬象城三期、萬象食家、KK TIME、深圳天河城、羅湖益田假日廣場（華麗路街區(qū)開業(yè)）等，進(jìn)一步豐富了羅湖區(qū)的商業(yè)資源。

在港人北上的熱潮下，緊鄰香港、毗鄰?fù)�關(guān)口岸的羅湖也受益頗多，不少老商業(yè)項(xiàng)目也因港客煥發(fā)出了新的生機(jī)與活力。

趁著新年剛開工，獨(dú)角Mall也走訪了羅湖區(qū)的羅湖萬象城、KK Mall、金光華廣場、羅湖益田假日廣場、萬象食家等幾個(gè)具有代表性的新老商業(yè)項(xiàng)目！

開工之后，誰才是羅湖商業(yè)的人氣王？

01

羅湖萬象城

作為深圳首座重奢購物中心以及銷售額常年穩(wěn)居華潤萬象系商業(yè)首位的“銷冠”，羅湖萬象城的商業(yè)地位自然不言而喻，也成為我們新年街采的第一站。

據(jù)獨(dú)角Mall不完全統(tǒng)計(jì)，去年羅湖萬象城煥新了40+新品牌。

包括山野板扎深圳首店、RAPL深圳首店、華為智能生活館、SALOMON、AnOther Project、K·SWISS、AW PROJECT、甘味處·鐮倉華南首店、蕉下、法國希思黎睿秀護(hù)發(fā)品牌Hair Riturl、潮上之潮、君佩華南首店、愛馬仕專賣店煥新、HOURGLASS、moody華南首店、TOTEME華南首店、nobis華南首店、ETRO深圳首家精品店、COLOMBO男裝精品店、BALLY煥新、Saucony全球首家概念店、EAU FLORA華南首店、NEED創(chuàng)意韓國料理深圳首店、GEORG JENSEN、FILA KIDS、Maison Margiela、藍(lán)瓶咖啡、DSQUARED2、YI、melt season、B&C華南首店、LE LABO、ECCO、CORNELIANI深圳首店、LYDEEN全國首店、BALENCIAGA精品店煥新、TITLEIST、SHANGXIA 88全國首店、L’Eclair de Genie閃電巴黎華南首店、ONIONIO全國首店、lululemon等品牌。

其中不乏全國首店、華南首店、深圳首店等品牌，頂級商業(yè)項(xiàng)目對首店品牌的吸引力依然強(qiáng)勁。

從現(xiàn)場來看，與地鐵相連的B1層的“美妝高化+珠寶黃金”的品牌組合進(jìn)一步強(qiáng)化。

B1層已經(jīng)形成了齊全的高化香水“走廊”，還有老鋪黃金、君佩、周大福薈館、周生生等不少珠寶黃金的中島店穿插在這條“走廊”里。

目前羅湖萬象城的品牌圍擋并不算多，包括喜茶、老鋪黃金（這兩個(gè)品牌是更換位置）、BABBI、SHOGUN BURGER華南首店等品牌。

二期的Prada、Tiffany以及寶格麗的外立面都在升級中。

一期的L1層依然奢華無比，三層的Dior、兩層的LV、一層的Fred占據(jù)著中庭的核心位置。

值得關(guān)注的是，位于一期L1層中庭四角之一的“核心”區(qū)域還有一處處于空白圍擋，就在Dior對面，暫時(shí)沒有聽到什么施工聲。

據(jù)悉，深圳第二家Chanel精品店可能就在這個(gè)區(qū)域。目前來看，這個(gè)鋪位L2層的原品牌BALLY已在去年10月移走，現(xiàn)處于空鋪圍擋中，L3層則是YI和CURIEL這兩個(gè)品牌。

不過鋪位前面的扶梯對整個(gè)品牌的遮擋還是較為明顯的，就是不知道Chanel精品店的引入進(jìn)度如何了。

羅湖萬象城的打卡點(diǎn)主要集中在街區(qū)，比如位于二期街區(qū)豪氣滿滿的新年裝置，位于三期的功夫熊貓美陳裝置，都吸引了不少人拍照打卡。

從現(xiàn)場來看，三期的L1層還是有不少“撐場面”的品牌，包括Aesop、Vivienne Westwood、STONE ISLAND、KENZO、HOGAN、始祖鳥等品牌，以及即將開業(yè)的SHOGUN BURGER華南首店。

2023年羅湖萬象城的銷售額高達(dá)130億，在杭州萬象城的奮起追趕下，2024年羅湖萬象城的銷售額還能保持華潤萬象系商業(yè)的第一嗎？

02

KK Mall

開業(yè)十多年的KK Mall，與羅湖萬象城共同坐落于地鐵1號線大劇院站，相較于豪奢的萬象城，定位中高端的KK Mall則更加大眾化且具有性價(jià)比，人氣也比羅湖萬象城更高些。

項(xiàng)目B1層與地鐵B口無縫接駁，地鐵也為KK Mall帶來了不少客流量。

從地鐵口進(jìn)來，就是品牌新店導(dǎo)視。KK Mall最近煥新了樸坊、生活在左、謎底、曬道、壽司處·小志、星美樂、24/7 FITNESS、小米等12個(gè)品牌。

從品牌來看，客流量較佳的B1層有不少“重點(diǎn)”品牌，包括blt超市、迪卡儂、優(yōu)衣庫、宜得利家居等品牌，還有I.T、THE NORTH FACE、AAPE等潮牌，品牌還是不錯(cuò)的。

整體來看，項(xiàng)目引入了不少餐飲品牌，網(wǎng)紅重餐以及茶咖輕餐也比較豐富。比如胖哥倆、肉祭燒肉一番、太二酸菜魚、海門魚仔、外婆家等餐飲品牌，還包括gaga、星巴克、store by jpg、Peets Coffee、敏華冰廳以及FOOD in飯廳等，與更為高端的羅湖萬象城形成差異化互補(bǔ)。

商場的女裝品牌也比較豐富。除了諸多潮牌，還有edition、lululemon、生活在左、VJC、MORDORF、Laurel等品牌。

不過，就逛感來看，KK Mall B1層的品牌排布感覺有些混亂，比如美妝品牌MAOGEPING夾在星美樂、肉祭燒肉一番等餐飲品牌之間。

阿維塔汽車、長城汽車也穿插在B1層各種品牌里，但是特斯拉以及極氪汽車卻又分散放在了L1層。

此外，商場的美妝品牌也比較少，只有MAOGEPING、絲芙蘭等。

商場里也還有不少空鋪圍擋區(qū)域。

03

金光華廣場

被港客“救活”的金光華廣場，實(shí)至名歸。

根據(jù)公開信息顯示，金光華廣場2024年銷售額達(dá)到了23.8億，增長了1.28%。

即使是剛開工，金光華廣場的人氣也很足，也是我們街采的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目里人氣最高、港客最多的商場。

作為深圳首個(gè)與地鐵接駁的商業(yè)項(xiàng)目，在已經(jīng)開業(yè)二十多年的金光華廣場里依然能看到不少百貨時(shí)代的影子，過道中間或者側(cè)邊也經(jīng)常能看到臨時(shí)商鋪，商場整體的品牌布局相較于其他商業(yè)項(xiàng)目也是比較滿的狀態(tài)。

從品牌布局來看，在保持L1層的輕奢調(diào)性之外，金光華廣場圍繞全齡層、年輕化、性價(jià)比的路線，持續(xù)調(diào)整。

一方面在銜接港客上，補(bǔ)充了更多餐飲品牌，并且去年年初還只有5家店的L7層也相繼開業(yè)了24/7 FITNESS、海門魚仔、羲和臻品、陶陶居臻品等品牌。

據(jù)獨(dú)角Mall不完全統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目2024年引入了煎餅道、陶陶居、羲和臻品、桂滿隴、淡馬茶坊、海門魚仔、KODICE Coffee、克茗餐室、瑞幸咖啡、滿記甜品等餐飲品牌；

以及MIIDII謎底、HECHTER、IN MORGAN、心喜、RG若格深圳首店、歌蘭莉、dzzit煥新、TOP TOY等零售品牌。

另一方面，也在往年輕化路線布局。除了新開業(yè)的TOP TOY，項(xiàng)目還引入了元宇宙娛樂主機(jī)、黑空VR首家旗艦店、蹦蛋小隊(duì)、城市密碼、慢慢夾等游樂體驗(yàn)品牌，也能看到有不少年輕人的身影。

從客流來看，商場的客流也以家庭客群和港客居多，能看到不少帶孩子的家庭以及推著行李箱或者背包的港客。

04

萬象食家

開業(yè)2年的萬象食家，在經(jīng)歷了一陣摸索期之后，也慢慢走上更加貼合周邊消費(fèi)需求的“正軌”。

去年的萬象食家變化極大，商場原本主打的“市集型商業(yè)”定位也在被模糊，重心放到了“食”和“家”。

一方面B2層的諸多市集品牌被換掉，換成了盒馬，又在L1層引入了宜家設(shè)計(jì)靈感中心中國大陸首店；

另一方面，引入了更多貼地的餐飲品牌，諸如安又胖、小吊梨湯、大師兄、遇見小面、鮑師傅等餐飲品牌，迎合了港客的餐飲消費(fèi)需求。

從現(xiàn)場來看，除了原本人氣就還不錯(cuò)的B1層和B2層，L5層、L6層也在越來越豐富的餐飲品牌的帶動(dòng)下，人氣旺了許多。

B2層坐了不少人的盒馬就餐區(qū)，還在排隊(duì)的鮑師傅；

B1層人氣還不錯(cuò)的江壹村螺螄粉、Sushi Hanzo半藏；

L5、L6層的小吊梨湯和安又胖韓國烤肉等餐飲店都有不少人在排隊(duì)。

商場整體的客流量也是偏港客和年輕人。

值得關(guān)注的是，位于L6層的農(nóng)耕記也在去年7月底換成了湘西婆婆，商場還有爪爪喵星球、筋骨堂、扎南男士發(fā)型、超能貓空間、襲兔星球、海馬牌床墊、俄優(yōu)優(yōu)、手機(jī)貼膜、四洲零食物語等不少眼生的品牌。

獨(dú)角Mall根據(jù)萬象食家官微統(tǒng)計(jì)，去年項(xiàng)目引入了心愿先生、YESCCI、九木十雜物社、蕉下、啟然、舞嵐、探魚、純棉居物全國首家全新形象旗艦店、韶音、三鮮過海、霸王茶姬、鮑師傅、湘西婆婆、潮發(fā)等品牌。

但整體來看，萬象食家的品牌呈現(xiàn)遠(yuǎn)不如商場的設(shè)計(jì)來的有特色和吸引力，其“非標(biāo)商業(yè)”的概念也越來越模糊。或許對于商業(yè)而言“曲高和寡”遠(yuǎn)不如“活下去”重要。

05

羅湖益田假日廣場

羅湖益田假日廣場是益田在深圳打造的第二座“假日廣場”項(xiàng)目，項(xiàng)目作為74萬㎡益田御龍?zhí)斓亍俺鞘衅炫灳C合體”的商業(yè)板塊，以“多元藝術(shù)體驗(yàn)式購物中心”為定位。

項(xiàng)目目前并沒有完全開業(yè)，只有華麗路街區(qū)部分品牌于今年1月份左右開業(yè)了。

項(xiàng)目商業(yè)體量為12萬㎡，位于羅湖愛國路與華麗路交匯處，就在地鐵3號線翠竹站附近。

從現(xiàn)場來看，羅湖益田假日廣場的外立面已經(jīng)完全完成了，內(nèi)部的狀態(tài)暫時(shí)還看不出來，不過通往商場B1層的下沉廣場還立著“施工區(qū)域，禁止進(jìn)入”的牌子。

從現(xiàn)場來看，項(xiàng)目自帶的住宅暫時(shí)也沒入住，周邊看著沒什么人氣。

目前，霸王茶姬、1-7 Bread、茉酸奶、良品鋪?zhàn)印�MANNER Coffee、喜茶、茶救星球、Aysh艾薯夫婦、茶大椰、寶藏綠洲、麵屋豬一等品牌處于開業(yè)狀態(tài)。

Peets Coffee、茉莉奶白、單寧雪茄等品牌還處于圍擋之中。

根據(jù)公開信息顯示，項(xiàng)目引入了40%+首店以及50%形象定制店，包括圣豐城臻品店、巴奴火鍋、西貝、居竹、大榕樹下、脆鮮生、鮨富藏羅湖首店、八合里、啫火、一緒壽喜燒羅湖首店、曼格羅湖首店、海楠里羅湖首店、eueu羅湖首店、VIN LONGING羅湖首店、任吉老砂鍋、深圳首店、小紅記深圳首店、蛙來噠、探魚、張味京、肉祭燒肉一番、徐鼎盛、樂宴、客語、上山下山深圳首店、潮發(fā)、星巴克等餐飲品牌；

以及奕陽國際影城、百佳永輝、覔書店羅湖首店、鹿島會(huì)員店羅湖首店、YINER、INSUN、蕉下、GXG、水云間、曼妮芬、周大福、六福珠寶、kidsland、華為、小米、三星、源氏木語、屈臣氏、俄貨集市羅湖首店、茸茸傳奇等零售配套品牌。

就現(xiàn)場來看，這一片區(qū)域的客流量并不大，開業(yè)的品牌也沒什么客流量，可能也需要等項(xiàng)目的住宅、公寓入住之后，帶來穩(wěn)定的客流量。