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撰文/馮彩云 

在6月25日觀點指數研究院發布的《存量調改成風 | 2025年6月商業地產零售業態發展報告》中，我們發現，目前港資運營商雖有運營能力和核心區位優勢加持，大部分項目表現不錯，但老舊項目同樣面臨客群迭代危機，仍需持續資本投入，以維持未來的商業競爭力。

期內，港資代表領展披露最新的財報業績數據，其中內地業務成為亮點之一。年報數據顯示，以人民幣計算，領展房托的中國內地物業組合總收益及物業收入凈額同比分別增長29.7%及28.9%。

增長背后主要受惠于上海七寶領展廣場的貢獻，以及深圳領展中心城及廣州天河領展廣場等零售資產在資產提升后的穩健表現。報告期內，領展房托中國內地零售物業組合的租用率也保持在95.9%的較高水平。

不過需要注意到，其續租租金表現欠佳，年內調整率為-0.7%，主要是北京中關村領展廣場表現未如理想。不過若撇除此影響，物業組合的續租租金調整率為7.6%，實現了正增長。

資產優化方面，廣州天河領展廣場的第二期資產優化項目資本開支預算為1.20億元，而北京通州領展廣場的資產優化項目預算為6000萬元。進展上，上述兩個項目已于2024年年底動工，預期于2025年中完工。

零售業態表現方面，餐飲、一般零售及其他是領展目前租金收入占比較大的兩大業態，合計占到租金收入的6成以上。而與2023財年相比，餐飲業態增加了約3%，餐飲業態近年來呈現增長趨勢，反映出當下大眾消費的偏好。

數據來源：企業財報，觀點指數整理

觀點指數認為，在運營能力和核心區位優勢的加持下，領展大部分項目表現不錯，但老舊項目面臨客群迭代危機，持續的資本投入是維持未來商業競爭力的關鍵所在。

對此，領展表示將繼續進行針對性投入升級改造，如商戶組合、體驗優化等，并通過精細化運營提升商業項目對消費者的吸引力。

新項目入市方面，期內不少項目以差異化定位搶占細分市場，如商業開放街區形態、科技融合商業等，競爭核心也轉向獨特體驗與內容吸引力。

如招商商管打造的深圳南山區太子灣招商花園城VILLA，就以“運動與健康”、“日咖夜酒與星廚美味”、“設計甄選”三大核心標簽，串聯起時尚、藝術、文化與休閑的濱海生活場景。

而京東MALL武漢店，擁有超3萬平方米的商業空間，家居家裝、全屋定制、潮流家電、數碼電腦、手機通信等超20萬種京東自營產品，覆蓋200余家知名品牌。

期內，多個運營多年的樣本項目宣布進行大規模、整體性的升級改造，如重慶SM廣場運營12年后啟動煥新、廣州五號停機坪項目全面調改升級并更名等。

其中，原廣州五號停機坪項目將更名為“白云五號T5 MALL”，該項目由老航站樓轉型而來，毗鄰廣州白云國際機場等六大千億級產業樞紐，建筑面積13萬平方米，停車位1300余個。

此次升級將從VI形象、商業定位、硬件環境、業態組合和品牌招商入手，打造“全時段休閑社交目的地”，將引入潮流、活力、親子、社交等業態，計劃于2025年完成改造。

即使非整體改造，局部樓層或區域的煥新也已成為保持項目新鮮感和競爭力的常規動作，如廣州天河城B1層、南京德基B1美妝區。

以廣州天河城B1為例，全層即將啟動煥新改造，屆時空間動線、商業定位和業態內容將全面迭代升級。永輝超市相關負責人透露，永輝位于廣州中心城區首家自主學習胖東來的調改門店將在9月亮相廣州天河城。

觀點指數認為，當前有不少存量項目面臨設施老化、業態同質化、消費者審美疲勞等問題，而調改可以通過優化空間體驗、引入更符合當下潮流和客群需求的業態與品牌組合，提升資產價值和租金坪效。

新店引入上，樣本項目的首店數量占據較高比例，尤其是具有極強的稀缺性、話題性和引流能力的國際品牌和特色品牌首店。如成都SKP引入的近期爆火的泡泡瑪特臻品店，該門店面積約200平方米。

來源：項目官微、公開資料，觀點指數整理

相比其他門店，該門店擁有滿墻的MEGA系列潮玩，價格多在4位數。開業當天，該門店發布包括MEGA SPACE MOLLY 400%摩卡、MEGA SPACE MOLLY 400%引擎等在內的幾款新品，引來不少消費者排隊購買，為項目增添了不少人氣。

觀點指數認為，上述具有熱度的品牌門店，不僅能直接帶來新客流，更能顯著提升項目的時尚度、差異化競爭力和市場地位，是項目吸引年輕消費客群的關鍵砝碼。

來源：項目官微、公開資料，觀點指數整理

營銷活動方面，期內也不再局限于促銷，而是通過打造沉浸式場景如主題街區、限時展覽、引入熱門IP、舉辦社群活動如籃球賽等，創造獨特的到訪理由和社交分享內容，提升顧客的粘性和停留時間。

非標商業方面，奧萊賽道迎來越來越多的選手，京東是其中之一。除了高調進入外賣行業外，京東還大手筆入局風頭正盛的奧萊業務，線上線下同步開設門店。相關數據顯示，截至目前，京東奧萊已入駐20座城市。

依托京東集團的優勢，京東奧萊以正品低價+京東生態賦能為核心優勢，整合利用京東的供應鏈、物流、技術以及線上流量資源，在購物的便捷性、價格力和服務體驗上有不錯的表現。

文旅街區商業方面，合生商業運營的首個嶺南特色非標文旅商業街區花廳坊于近期正式對外開放。商業打造上，花廳坊進行了全面升級，匯聚了特色餐飲、休閑娛樂、文創零售、夜經濟等多元業態，主力店則引入了金逸影院、鑫荔悅酒家、樂易購超市等廣州知名品牌。

不過運營方面，上述非標項目位于黃埔科學城板塊，能否長期吸引客群還待檢驗。

本文節選自《存量調改成風 | 2025年6月商業地產零售業態發展報告》