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撰文/劉子棟

面對行業持續的調整期，太古地產今年的破局路徑是抓住奢侈品消費回流趨勢，以及推動資產騰挪。

太古地產剛于早前8月1日公布截至6月30日的上半年營運數據。

披露的情況基本是正面的——辦公樓板塊繼續承壓，香港部分“損失”較為嚴重，但在內地各項目出租率和租金都有企穩跡象，沒有出現明顯滑坡；零售商場的銷售額，除個別項目外幾乎重回增長，這算是最大的驚喜。

但上述情況反映到財報上，就相對沒有那么好看了。

資料顯示，2025年上半年，太古地產收入為87.23億港元（約合人民幣79.81億元），同比增長20%；由于出售了美國邁阿密多個物業，基本溢利同比增長15%至44.2億港元（約合人民幣40.44億元）。

但股東應占經常性基本溢利同比減少4%，錄得34.2億港元（約合人民幣31.29億元）；且股東應占呈報虧損為12.02億港元（約合人民幣10.99億元），與去年同期的17.96億港元（約合人民幣16.43億元）溢利形成反差，虧損的主要原因就來自辦公樓板塊。

“高空置率加上新增供應持續對香港辦公樓市租金構成下行壓力。”太古地產在財報中表示。

不過面對行業持續的調整期，太古地產今年的破局路徑是抓住奢侈品消費回流趨勢，以及推動資產騰挪。

辦公零售冷暖有別

上面提到，太古地產2025年上半年股東應占呈報虧損達到12.02億港元（約合人民幣10.99億元），背后是高達46.8億港元（約合人民幣42.82億元）的投資物業公平值虧損，其中香港辦公樓組合是“重災區”。

香港甲級辦公樓市場正經歷嚴峻考驗。同期，太古辦公樓租金收入錄得26.36億港元（約合人民幣24.12億元），同比下滑4.7%，占據絕大部分的香港辦公樓租金收入則同比下跌5%，至24.55億港元（約合人民幣22.46億元）。

據太古地產早前公布的2025上半年營運數據，截至6月底，太古香港辦公樓組合整體出租率為91%，較年初降低2個百分點。

但若拆解結構，位于中環的太古廣場出租率變化較少，從95%跌至94%，位于港島東的太古坊是從93%跌至90%。特別是包括康橋大廈、德宏大廈、多盛大廈、林肯大廈、濠豐大廈及電訊盈科中心在內的“其他太古坊辦公樓組合”，變動較大。

同時能看到，除上述“其他太古坊辦公樓組合”租金有所微跌之外，其他香港辦公樓的租金都沒有大變動。

“香港辦公樓市場在今年下半年還是會比較疲弱，持續的需求較少。”管理層在業績會上表示，但在IPO市場日趨活躍的情況下，租賃查詢有所增加。

管理層也列出了太古廣場作為例子，指出該核心物業目前維持了94%的的出租率，超越市場水平，也留住了高素質租戶。

“這反映了我們的資產質量，還有我們的管理辦法。”管理層預期，盡管辦公樓租金在近期來說還會持續面臨壓力，但出租率相信是可以維持在高位的。

與辦公樓形成鮮明對比，太古地產零售業務展現出強大的恢復能力，尤其在內地市場。

資料顯示，2025年上半年，太古地產零售物業租金收入繼續超過辦公樓物業，錄得36.52億港元（約合人民幣33.41億元），基本與去年持平。

在消費外流與經濟不確定性持續施壓之下，太古地產香港零售物業租金收入微跌2%至12.63億港元（約合人民幣11.56億元），旗下商場維持100%出租率。

上半年香港零售銷售額整體下滑約3.3%，但太古廣場商場、太古城中心銷售額實現了1-2%的增長，僅東薈城名店倉下滑3%。

真正的亮點在中國內地，太古地產內地零售物業應占租金收入，在撇除匯率影響后，同比增長1%至26.22億港元（約合人民幣23.99億元）。租金收入總額上升2%至22.72億港元（約合人民幣20.79億元）。同期，內地零售物業零售銷售額同比增長1%，較2019年同期高出70%。

該公司強調，奢侈品消費仍然是增長動力。早前奢侈品巨頭LVMH路威酩軒集團在2025年上半年財報電話會上也提到，“中國內地需求在第二季度出現了明顯的連續改善……在日本所觀察到的‘回流消費’的影響，開始轉化為中國本地的實際需求。”

太古地產明顯抓住了這波需求。

“在中國內地，我們的商場表現相對整體市場是非常出色的，也獲得了多項品牌持續續租，印證他們對我們充滿信心。”管理層表示。

據太古地產早前公布的2025上半年營運數據，期內除了廣州太古匯銷售額錄得2.1%跌幅外，其余商場全部重回增長。

北京三里屯太古里銷售額同比增長6.8%；北京頤堤港銷售額同比持平，有輕微增長；成都太古里銷售額同比增長0.2%；上海興業太古匯銷售額同比增長13.5%；上海前灘太古里銷售額同比增長4%。

不過部分商場受升級工程和租戶調整影響，租金出現不同程度的變化。

根據公告，廣州太古匯租金收入總額同比下跌1%；北京三里屯太古里租金收入總額同比增長5%；北京頤堤港租金收入總額同比增長1%；成都太古里租金收入總額同比增長3%；

而上海興業太古匯受改造和升級工程影響，租金收入總額同比下滑6%；上海前灘太古里租戶組合調改之下，租金收入總額同比下滑達10%。

這些下滑都有望在未來扭轉。

千億投資計劃進展

市場波動，太古地產在2025年上半年進行了積極的資產處置。

包括5.49億美元出售美國邁阿密商業項目Brickell City Centre股權予西蒙地產；另外完成出售Brickell City Centre一幅超高層辦公樓地塊，涉及總建筑面積約150萬平方呎，出售價格為約2.1億美元。

最新在7月份，太古地產繼續出售位于邁阿密Brickell的North Squared用地，這幅地塊總建筑面積約52.3萬平方呎。

太古地產管理層透露，在下半年會繼續尋找其他機會，剝離更多非核心資產。這些出售動作，幫助太古地產回流資金，并投入到更重要的拓展計劃當中。

三年前，太古地產宣布“千億港元投資計劃”，即在未來10年，在核心市場投資1000億港元（約合人民幣914.93億元），其中半數資金將投向中國內地。同時，計劃2032年前將內地總樓面面積增加一倍。

此次財報提到，年內港幣1000億元策略性投資計劃進展理想，目前已承諾投放67%資金至不同項目；計劃投放到中國內地市場的500億港元（約合人民幣457.47億元）資金，現在已落實92%。

據了解，目前，太古地產在發展中的項目有8個，均如期推進。

圖片來源：企業公告，商業客截取

其中，北京太古坊預計在2026年年中起分階段落成，之后將整合北京頤堤港；西安太古里預計在2027年分階段落成；三亞太古里預計在2026年起分階段落成。

與前灘太古里聯動的上海前灘21號綜合發展項目計劃在2026年落成；上海陸家嘴太古源也預計在2026年起分階段落成；廣州的聚龍灣太古里則預計在2027年上半年起分階段落成；廣州太古匯廣州文化中心擴建部分的工程就會在2027年完成，并隨后并入廣州太古匯。

待這批物業全部落成，到2027年以后，太古地產在中國內地擁有的投資物業總建筑面積將從目前1044.34萬平方呎增長到1892.48萬平方呎。

公告中，太古地產也確認會在中國內地一線及新興一線城市（包括北京和深圳在內），尋求落地以零售為主導的綜合發展項目。

“我們仍然致力于尋找機會，在深圳落地一個以零售為主導的項目。”管理層指，如果有合適的機會出現，公司會非常認真地看待這個問題。