夏日炎炎，本報選取北京九大社區作為樣本，探訪那里的商業設施是否完備、社區居民是否滿意。其中7個社區商業配套不夠完善。

　　不完善社區 望京大西洋新城社區

　　“買小件得去沃爾瑪排隊”

　　該社區周邊商業設施較為齊全，商場、綜超、菜市場均能滿足居民基本需求。行程僅需10-15分鐘就有3家商場。另外，社區周邊餐飲場所數量也較多。南湖綜合菜市場包括服裝廳與農貿廳，生活用品、蔬菜瓜果品種豐富。

　　居民反映，盡管沃爾瑪大型綜合超市距離社區并不遠，但是社區周邊便利店較少，居民購買少量、小件商品去沃爾瑪挑選并排隊結賬并不方便。再加上底商與街道邊的小賣部關門時間較早，也沒有相應的24小時便利店，晚歸的上班族不方便購買所需物品。另外盡管社區周邊分布有3家商場，但是大型綜合類百貨商場稀少，消費者挑選空間不大。

　　不完善社區 朝外工體西里小區

　　“西紅柿比別處貴兩毛”

　　朝陽門外社區周邊配套設施較為豐富，附近大型商場較多，步行15分鐘可達藍島大廈、三里屯VILLGAE、優唐購物中心等綜合性商場。該地區商務寫字樓較多，周邊餐飲、便利店等業態較為成熟，社區周邊500米以內，就有兩個7-11便利超市。

　　但據社區內居民反映，菜價普遍偏高。居民反映，菜市場菜價比東四環外普遍高出15%左右。有居民舉例，在社區附近菜市場內，西紅柿在社區菜市場價格為每斤1元錢，但在四環外八里莊地區價格為0.8元每斤，夏天的西瓜、桃等水果價格也普遍偏高。社區周邊家電維修店較少。在社區周圍1.5公里內沒有任何家電維修點，居民夏季空調使用率較高，一旦損壞，維修較為麻煩。

　　不完善社區東直門內大街4-16號樓

　　“夏天連藕都買不到”

　　東直門地區周邊各類商業設置較為全面，步行距離在5-15分鐘的超市有3家，但是居民紛紛表示，最希望在社區周邊能夠有一個大型綜合超市以滿足消費需求。超市商品種類不夠豐富，其中精品超市內的商品價格略高。距離最近的美廉美超市則需要乘坐公交車經過3站地才能到達。居民需要一次性購買大量日用商品時感到非常不便。

　　這里餐飲場所數量較多、種類豐富。銀座、來福士兩座商場基本能滿足平日購物、逛街需求。但兩家小型菜市場僅能滿足基本需求，非常規季節蔬菜、其他省區的特產蔬果不易購買。一位消費者說：“夏天連藕都買不到。”

　　不完善社區 天通苑社區

　　“缺個大型菜市場”

　　天通苑是1999年由順天通房地產開發集團建設的大型社區，目前擁有居民近100萬人，是國內乃至亞洲最大的居住社區之一。天通苑分天通東苑、天通西苑、天通北苑、天通苑老區、天通中苑。天通中苑已于2008年初入住。

　　天通苑居民劉女士反映，天通苑社區內交通秩序不佳。天通苑周邊道路較為擁堵，平時進出社區花費的時間較長。盡管地鐵5號線通行，但高峰時期擁擠，上不去車的情況時有發生。天通苑附近缺乏大型菜市場，底商銷售蔬菜和水果價格較高。

　　完善社區 石景山七星園小區

　　“一個萬達滿足千萬家”

　　位于石景山的七星園小區的社區，在很近處就有一家萬達購物中心，其購物中心三層的餐飲以及家樂福超市再加上該小區門口的美廉美超市及面積大的菜市場，已經基本滿足了居民的日常需求。居民們笑稱：“一個萬達滿足千萬家。”

　　周圍個體的小賣部、洗衣店、五金、維修等店面也算齊全。不過該小區的居民表示，這里缺乏一個比較大型的電子城，有時候為了買電腦的小配件就要去趟中關村實在有些折騰。

　　不完善社區 玉泉營三環新城

　　“3公里內沒商場”

　　三環新城屬于比較新的社區，所以周邊商業還沒有得到完善的開發，目前三環新城周圍的超市，只有一家3層但每層面積并不算大的超市發，有一家面積在百平方米左右的利民社區菜市場。周邊小飯館能夠滿足居民需要。此處二三公里周圍沒有一家百貨或者購物中心，居住在此地的居民主要的反映也是如此，很多年輕人表示覺得平時晚上并沒有地方可以逛一逛，要是想逛就得開車或坐車去遠一點的地方，不是很方便。

　　完善社區  方莊芳古園小區

　　“有游泳館就完美了”

　　芳古園小區位于方莊地域社區的核心地帶，是比較完善的社區商業代表之一。記者發現，該小區內居民生活較便利。三層規模的物美超市、都美隆百貨，不下10家中小型的便利店和小賣部充分滿足日常需求。各種規模的飯館也讓居民的選擇多元化。休閑娛樂方面，上島咖啡、足浴SPA、宏圖三胞、文峰理發店等也屬全面。老人對于這里十分滿意。但一些年輕人也提出了建議：“社區有游泳館就完美了。”

　　不完善社區 回龍觀社區

　　“去大市場步行20分鐘”

　　在回龍觀內，購物中心、百貨店、綜合超市、餐飲業態齊全。區內有三家大型交易市場，特別是回龍觀交易市場，里面生鮮、小商品、花鳥魚蟲等商品種類齊全，而且價格較低。不過，擁有大型市場在價格低廉的同時，也會損失購物的便利性。由于該市場體量很大，不僅距離社區較遠，需要步行20分鐘以上，在里面購物同樣也要花費大量時間。由于大型市場的存在，回龍觀社區內的底商數量不足，居民在享受價格實惠的同時，便利性大打折扣。

　　不完善社區 趙公口世華水岸小區

　　“整小區就守著一個便利店”

　　世華水岸位于南三環外，距離方莊地區3公里，是新興小區，周邊商業設施比較缺乏。這里綜合商場較少，附近3公里內沒有大型綜合商場或購物中心，方莊家樂福成為了距離小區最近的大型超市。此外，在周邊1.5公里內，僅有一個小型便利店，沒有24小時連鎖超市，導致小區居民夜間購物不便。同時居民反映，該社區缺少娛樂設施，光彩體育場是附近僅有的綜合性體育娛樂場所，電影院、KTV等娛樂場所較少。據了解，該小區公共交通系統并不完善，距離最近的公交車站步行要10分鐘，到5號線宋家莊車站大約2.1公里，需自駕車或打車前往。
　　（北京商報 記者 袁芳 李鐸 實習記者 楊安琪 姜子謙/文 宋媛媛/制表）

　　社區商業調查

　　

　　黃國雄：社區商業不宜純粹市場化

　　有人說，社區商業就像玻璃柜里的蛋糕，看上去很美，但很難吃到嘴里；也有人說社區商業像一座圍城，先進入的人承受虧損，等居民住滿后別人又擠不進來。而對居民來說，社區商業永遠找不著標準答案。

　　新社區業態缺失

　　底商追求租金回報致“圍城”

　　何先生搬進位于南三環外的世華水岸小區不久，新的問題就開始困擾著他。“附近連個便利店都沒有，晚上下班想賣點東西不是特方便。”他隨口說道。

　　據介紹，現在他所住的世華水岸小區地理位置還算優越，位于南三環外，距離方莊僅3公里，現在房價也直逼每平方米2.5萬元大關，但小區周圍的配套商業設施卻令他不滿。“附近綜合類型超市、便利店很少，如果想去大一點的超市，就只能開車去方莊家樂福了。”

　　相對發展較早的回龍觀、天通苑等社區也存在著諸如此類的問題。有業內人士分析認為，一些超市、便利店等商業機構并不是沒有看到新興小區的潛在商機，但過高的底商租金和相對較低的回報率，是導致這些新興小區商業業態缺失的主要原因。

　　所謂社區商業，是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。

　　中國社區商業工作委員會主任、中國商業聯合會專家委員董利認為，我國社區商業普遍帶有住宅底商的特點。國內房地產開發商在社區設計之初，其實是考慮到配套商業設施建設。但隨著房價上漲，投資者在購買底商后，希望以高租金形式將商鋪出售，導致本來就處于微利行業的超市、便利店等配套商業設施不能進入社區。業內人士將這種商家看到商機，卻難以進入，形容是新興社區的商業“圍城”。

　　老社區盤踞要地

　　成熟商戶抬高生活成本

　　其實，不僅是新興社區存在周邊商業配套設施缺失的問題，一些位于商業發達地段的老社區，也有自己的尷尬。家住朝外的周女士一直在煩惱一個問題——社區附近雖然有個菜市場，但價格卻比東四環外貴出15%，一個月算下來，菜價就要多花出不少錢。

　　記者走訪發現，物價偏高是這些處于商業發達地區的老社區的普遍問題。東直門地區、望京地區，均有這種情況出現。

　　業內人士指出，老社區本身處于商業發達地區，周邊寫字樓、使館區林立，消費水平普遍較高，但這也給長期在老社區內居住的人群帶來不利影響。“最直接的體現就是生活成本的增加，由于商業設施比較發達，租金相應較高，而這些高出的租金部分只能以抬高商品價格的形式轉嫁給消費者。”

　　5，10，20

　　標準社區模式“看上去很美”

　　據了解，業內專家注意到了目前北京社區商業的發展短板，并在試圖推出一種“標準化社區模式”。

　　北京財貿職業學院商業研究所副研究員韓凝春告訴記者，一種名為“5，10，20”的標準化商業社區模式正在研究過程中。“社區居民在5分鐘內能夠到達社區零售網點，10分鐘內能夠通過步行，或借助簡單交通工具到達社區商業中心，20分鐘內借助交通工具能夠到達區域型商業中心，這將是社區商業較為理想的模式。”她介紹說。

　　不過，這種相對理想的社區模式在業內也受到了質疑。有專家表示，一般情況下，5分鐘達到社區零售網點比較容易實現，而對于比較成熟的大型社區，附近往往也有社區型購物中心，但這些社區大多距離城市核心商圈較遠，難以符合通過搭乘交通工具20分鐘達到區域性商業中心的目標。

　　那么，如果一個社區距離區域商業中心較近，則該社區一般位于核心商圈附近，如崇文門等，但這些位于黃金地段的社區大多開發時間較早，社區配套商業大多屬于自然形成，不如新社區的規劃合理，社區零售網點不豐富。而且，這些社區的地價較貴，生活成本較高。

　　此外，據韓凝春介紹，大興地區正在嘗試一種借助電子商務平臺解決社區商業的新模式。據了解，這種社區商業模式通過實體零售店和網上銷售結合的方法，使居民可以在家通過“點擊消費”完成商品交易，從而幫助新興社區解決周邊配套設施不足的問題。“目前該模式正在大興地區試點，如果成功，可能推廣到更大范圍。”韓凝春表示。

　　市場化難除詬病

　　可把社區商業當公共設施建設

　　對于社區商業究竟怎么建設，不少專家表示，相關部門不應完全將社區商業進行市場化運作，而是應該當成公共設施來建設。

　　中國人民大學商學院黃國雄教授認為，社區商業在完善商業服務功能的過程中面對很多困難。作為一處新的住宅區，社區商業的人氣集聚有一個過程，因為房地產全部售出大約需要3-5年，但這3到5年時間中，運作社區商業的零售商因為客流有限大多難以支撐。這些商家基本是以中小型為主，資金有限，第一年虧損可能還能堅持，但第二年再虧損則很難支撐。

　　在黃國雄看來，社區商業應作為公共設施進行建設，給經營社區商業的商家以優惠的政策，包括資金支持、地租減免、稅收減免。

　　還有專家表示，社區商業應該包括廣泛的含義，不僅僅是新住宅區社區的問題，從北京來看，比如機關大院、大學里面以及街道，都應該納入到社區商業的范圍中。
　　（北京商報 記者 袁芳 李鐸 實習記者 楊安琪 姜子謙/文）

　　居民們說

　　“挺繁華的地方連個大型超市都沒有，有時候想買的東西小超市里找不到，去大點的超市要開車去。”

　　——東直門社區里一位男士說

　　“想買點藕都找不到，只好去別的菜市場買了。”

　　——在東直門社區奧士凱南小街菜市場里，一位女士抱怨

　　“逛商場還是不方便，商品畢竟沒有大型綜合百貨里的種類多，大多數還是下班后去單位附近的大商場買東西。”——家住望京社區的年輕女士在沃爾瑪購物時說

　　“關門時間太早，前段時間世界杯的時候，家里沒啤酒了，樓下小賣部也都關了，第二天趕緊去超市搬了兩箱。”

　　——望京社區內一位年輕男士說

　　“只能在小超市買東西，商品少質量沒有保證。”

　　——天通苑社區里一位女士說

　　“要是有比華聯更高檔的商場，就踏實在觀里當‘農民’了。”

　　——回龍觀一位年輕男士說

　　“想吃什么就能找到，但吃完飯以后附近找個逛的地方都沒有。”

　　三環新城內一對年輕男女說
　　（北京商報）