夏日炎炎，本報選取北京九大社區(qū)作為樣本，探訪那里的商業(yè)設(shè)施是否完備、社區(qū)居民是否滿意。其中7個社區(qū)商業(yè)配套不夠完善。

　　不完善社區(qū) 望京大西洋新城社區(qū)

　　“買小件得去沃爾瑪排隊”

　　該社區(qū)周邊商業(yè)設(shè)施較為齊全，商場、綜超、菜市場均能滿足居民基本需求。行程僅需10-15分鐘就有3家商場。另外，社區(qū)周邊餐飲場所數(shù)量也較多。南湖綜合菜市場包括服裝廳與農(nóng)貿(mào)廳，生活用品、蔬菜瓜果品種豐富。

　　居民反映，盡管沃爾瑪大型綜合超市距離社區(qū)并不遠，但是社區(qū)周邊便利店較少，居民購買少量、小件商品去沃爾瑪挑選并排隊結(jié)賬并不方便。再加上底商與街道邊的小賣部關(guān)門時間較早，也沒有相應(yīng)的24小時便利店，晚歸的上班族不方便購買所需物品。另外盡管社區(qū)周邊分布有3家商場，但是大型綜合類百貨商場稀少，消費者挑選空間不大。

　　不完善社區(qū) 朝外工體西里小區(qū)

　　“西紅柿比別處貴兩毛”

　　朝陽門外社區(qū)周邊配套設(shè)施較為豐富，附近大型商場較多，步行15分鐘可達藍島大廈、三里屯VILLGAE、優(yōu)唐購物中心等綜合性商場。該地區(qū)商務(wù)寫字樓較多，周邊餐飲、便利店等業(yè)態(tài)較為成熟，社區(qū)周邊500米以內(nèi)，就有兩個7-11便利超市。

　　但據(jù)社區(qū)內(nèi)居民反映，菜價普遍偏高。居民反映，菜市場菜價比東四環(huán)外普遍高出15%左右。有居民舉例，在社區(qū)附近菜市場內(nèi)，西紅柿在社區(qū)菜市場價格為每斤1元錢，但在四環(huán)外八里莊地區(qū)價格為0.8元每斤，夏天的西瓜、桃等水果價格也普遍偏高。社區(qū)周邊家電維修店較少。在社區(qū)周圍1.5公里內(nèi)沒有任何家電維修點，居民夏季空調(diào)使用率較高，一旦損壞，維修較為麻煩。

　　不完善社區(qū)東直門內(nèi)大街4-16號樓

　　“夏天連藕都買不到”

　　東直門地區(qū)周邊各類商業(yè)設(shè)置較為全面，步行距離在5-15分鐘的超市有3家，但是居民紛紛表示，最希望在社區(qū)周邊能夠有一個大型綜合超市以滿足消費需求。超市商品種類不夠豐富，其中精品超市內(nèi)的商品價格略高。距離最近的美廉美超市則需要乘坐公交車經(jīng)過3站地才能到達。居民需要一次性購買大量日用商品時感到非常不便。

　　這里餐飲場所數(shù)量較多、種類豐富。銀座、來福士兩座商場基本能滿足平日購物、逛街需求。但兩家小型菜市場僅能滿足基本需求，非常規(guī)季節(jié)蔬菜、其他省區(qū)的特產(chǎn)蔬果不易購買。一位消費者說：“夏天連藕都買不到。”

　　不完善社區(qū) 天通苑社區(qū)

　　“缺個大型菜市場”

　　天通苑是1999年由順天通房地產(chǎn)開發(fā)集團建設(shè)的大型社區(qū)，目前擁有居民近100萬人，是國內(nèi)乃至亞洲最大的居住社區(qū)之一。天通苑分天通東苑、天通西苑、天通北苑、天通苑老區(qū)、天通中苑。天通中苑已于2008年初入住。

　　天通苑居民劉女士反映，天通苑社區(qū)內(nèi)交通秩序不佳。天通苑周邊道路較為擁堵，平時進出社區(qū)花費的時間較長。盡管地鐵5號線通行，但高峰時期擁擠，上不去車的情況時有發(fā)生。天通苑附近缺乏大型菜市場，底商銷售蔬菜和水果價格較高。

　　完善社區(qū) 石景山七星園小區(qū)

　　“一個萬達滿足千萬家”

　　位于石景山的七星園小區(qū)的社區(qū)，在很近處就有一家萬達購物中心，其購物中心三層的餐飲以及家樂福超市再加上該小區(qū)門口的美廉美超市及面積大的菜市場，已經(jīng)基本滿足了居民的日常需求。居民們笑稱：“一個萬達滿足千萬家。”

　　周圍個體的小賣部、洗衣店、五金、維修等店面也算齊全。不過該小區(qū)的居民表示，這里缺乏一個比較大型的電子城，有時候為了買電腦的小配件就要去趟中關(guān)村實在有些折騰。

　　不完善社區(qū) 玉泉營三環(huán)新城

　　“3公里內(nèi)沒商場”

　　三環(huán)新城屬于比較新的社區(qū)，所以周邊商業(yè)還沒有得到完善的開發(fā)，目前三環(huán)新城周圍的超市，只有一家3層但每層面積并不算大的超市發(fā)，有一家面積在百平方米左右的利民社區(qū)菜市場。周邊小飯館能夠滿足居民需要。此處二三公里周圍沒有一家百貨或者購物中心，居住在此地的居民主要的反映也是如此，很多年輕人表示覺得平時晚上并沒有地方可以逛一逛，要是想逛就得開車或坐車去遠一點的地方，不是很方便。

　　完善社區(qū)  方莊芳古園小區(qū)

　　“有游泳館就完美了”

　　芳古園小區(qū)位于方莊地域社區(qū)的核心地帶，是比較完善的社區(qū)商業(yè)代表之一。記者發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)內(nèi)居民生活較便利。三層規(guī)模的物美超市、都美隆百貨，不下10家中小型的便利店和小賣部充分滿足日常需求。各種規(guī)模的飯館也讓居民的選擇多元化。休閑娛樂方面，上島咖啡、足浴SPA、宏圖三胞、文峰理發(fā)店等也屬全面。老人對于這里十分滿意。但一些年輕人也提出了建議：“社區(qū)有游泳館就完美了。”

　　不完善社區(qū) 回龍觀社區(qū)

　　“去大市場步行20分鐘”

　　在回龍觀內(nèi)，購物中心、百貨店、綜合超市、餐飲業(yè)態(tài)齊全。區(qū)內(nèi)有三家大型交易市場，特別是回龍觀交易市場，里面生鮮、小商品、花鳥魚蟲等商品種類齊全，而且價格較低。不過，擁有大型市場在價格低廉的同時，也會損失購物的便利性。由于該市場體量很大，不僅距離社區(qū)較遠，需要步行20分鐘以上，在里面購物同樣也要花費大量時間。由于大型市場的存在，回龍觀社區(qū)內(nèi)的底商數(shù)量不足，居民在享受價格實惠的同時，便利性大打折扣。

　　不完善社區(qū) 趙公口世華水岸小區(qū)

　　“整小區(qū)就守著一個便利店”

　　世華水岸位于南三環(huán)外，距離方莊地區(qū)3公里，是新興小區(qū)，周邊商業(yè)設(shè)施比較缺乏。這里綜合商場較少，附近3公里內(nèi)沒有大型綜合商場或購物中心，方莊家樂福成為了距離小區(qū)最近的大型超市。此外，在周邊1.5公里內(nèi)，僅有一個小型便利店，沒有24小時連鎖超市，導(dǎo)致小區(qū)居民夜間購物不便。同時居民反映，該社區(qū)缺少娛樂設(shè)施，光彩體育場是附近僅有的綜合性體育娛樂場所，電影院、KTV等娛樂場所較少。據(jù)了解，該小區(qū)公共交通系統(tǒng)并不完善，距離最近的公交車站步行要10分鐘，到5號線宋家莊車站大約2.1公里，需自駕車或打車前往。
　　（北京商報 記者 袁芳 李鐸 實習(xí)記者 楊安琪 姜子謙/文 宋媛媛/制表）

　　社區(qū)商業(yè)調(diào)查

　　

　　黃國雄：社區(qū)商業(yè)不宜純粹市場化

　　有人說，社區(qū)商業(yè)就像玻璃柜里的蛋糕，看上去很美，但很難吃到嘴里；也有人說社區(qū)商業(yè)像一座圍城，先進入的人承受虧損，等居民住滿后別人又擠不進來。而對居民來說，社區(qū)商業(yè)永遠找不著標(biāo)準(zhǔn)答案。

　　新社區(qū)業(yè)態(tài)缺失

　　底商追求租金回報致“圍城”

　　何先生搬進位于南三環(huán)外的世華水岸小區(qū)不久，新的問題就開始困擾著他。“附近連個便利店都沒有，晚上下班想賣點東西不是特方便。”他隨口說道。

　　據(jù)介紹，現(xiàn)在他所住的世華水岸小區(qū)地理位置還算優(yōu)越，位于南三環(huán)外，距離方莊僅3公里，現(xiàn)在房價也直逼每平方米2.5萬元大關(guān)，但小區(qū)周圍的配套商業(yè)設(shè)施卻令他不滿。“附近綜合類型超市、便利店很少，如果想去大一點的超市，就只能開車去方莊家樂福了。”

　　相對發(fā)展較早的回龍觀、天通苑等社區(qū)也存在著諸如此類的問題。有業(yè)內(nèi)人士分析認為，一些超市、便利店等商業(yè)機構(gòu)并不是沒有看到新興小區(qū)的潛在商機，但過高的底商租金和相對較低的回報率，是導(dǎo)致這些新興小區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)缺失的主要原因。

　　所謂社區(qū)商業(yè)，是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。

　　中國社區(qū)商業(yè)工作委員會主任、中國商業(yè)聯(lián)合會專家委員董利認為，我國社區(qū)商業(yè)普遍帶有住宅底商的特點。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在社區(qū)設(shè)計之初，其實是考慮到配套商業(yè)設(shè)施建設(shè)。但隨著房價上漲，投資者在購買底商后，希望以高租金形式將商鋪出售，導(dǎo)致本來就處于微利行業(yè)的超市、便利店等配套商業(yè)設(shè)施不能進入社區(qū)。業(yè)內(nèi)人士將這種商家看到商機，卻難以進入，形容是新興社區(qū)的商業(yè)“圍城”。

　　老社區(qū)盤踞要地

　　成熟商戶抬高生活成本

　　其實，不僅是新興社區(qū)存在周邊商業(yè)配套設(shè)施缺失的問題，一些位于商業(yè)發(fā)達地段的老社區(qū)，也有自己的尷尬。家住朝外的周女士一直在煩惱一個問題——社區(qū)附近雖然有個菜市場，但價格卻比東四環(huán)外貴出15%，一個月算下來，菜價就要多花出不少錢。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，物價偏高是這些處于商業(yè)發(fā)達地區(qū)的老社區(qū)的普遍問題。東直門地區(qū)、望京地區(qū)，均有這種情況出現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，老社區(qū)本身處于商業(yè)發(fā)達地區(qū)，周邊寫字樓、使館區(qū)林立，消費水平普遍較高，但這也給長期在老社區(qū)內(nèi)居住的人群帶來不利影響。“最直接的體現(xiàn)就是生活成本的增加，由于商業(yè)設(shè)施比較發(fā)達，租金相應(yīng)較高，而這些高出的租金部分只能以抬高商品價格的形式轉(zhuǎn)嫁給消費者。”

　　5，10，20

　　標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)模式“看上去很美”

　　據(jù)了解，業(yè)內(nèi)專家注意到了目前北京社區(qū)商業(yè)的發(fā)展短板，并在試圖推出一種“標(biāo)準(zhǔn)化社區(qū)模式”。

　　北京財貿(mào)職業(yè)學(xué)院商業(yè)研究所副研究員韓凝春告訴記者，一種名為“5，10，20”的標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)社區(qū)模式正在研究過程中。“社區(qū)居民在5分鐘內(nèi)能夠到達社區(qū)零售網(wǎng)點，10分鐘內(nèi)能夠通過步行，或借助簡單交通工具到達社區(qū)商業(yè)中心，20分鐘內(nèi)借助交通工具能夠到達區(qū)域型商業(yè)中心，這將是社區(qū)商業(yè)較為理想的模式。”她介紹說。

　　不過，這種相對理想的社區(qū)模式在業(yè)內(nèi)也受到了質(zhì)疑。有專家表示，一般情況下，5分鐘達到社區(qū)零售網(wǎng)點比較容易實現(xiàn)，而對于比較成熟的大型社區(qū)，附近往往也有社區(qū)型購物中心，但這些社區(qū)大多距離城市核心商圈較遠，難以符合通過搭乘交通工具20分鐘達到區(qū)域性商業(yè)中心的目標(biāo)。

　　那么，如果一個社區(qū)距離區(qū)域商業(yè)中心較近，則該社區(qū)一般位于核心商圈附近，如崇文門等，但這些位于黃金地段的社區(qū)大多開發(fā)時間較早，社區(qū)配套商業(yè)大多屬于自然形成，不如新社區(qū)的規(guī)劃合理，社區(qū)零售網(wǎng)點不豐富。而且，這些社區(qū)的地價較貴，生活成本較高。

　　此外，據(jù)韓凝春介紹，大興地區(qū)正在嘗試一種借助電子商務(wù)平臺解決社區(qū)商業(yè)的新模式。據(jù)了解，這種社區(qū)商業(yè)模式通過實體零售店和網(wǎng)上銷售結(jié)合的方法，使居民可以在家通過“點擊消費”完成商品交易，從而幫助新興社區(qū)解決周邊配套設(shè)施不足的問題。“目前該模式正在大興地區(qū)試點，如果成功，可能推廣到更大范圍。”韓凝春表示。

　　市場化難除詬病

　　可把社區(qū)商業(yè)當(dāng)公共設(shè)施建設(shè)

　　對于社區(qū)商業(yè)究竟怎么建設(shè)，不少專家表示，相關(guān)部門不應(yīng)完全將社區(qū)商業(yè)進行市場化運作，而是應(yīng)該當(dāng)成公共設(shè)施來建設(shè)。

　　中國人民大學(xué)商學(xué)院黃國雄教授認為，社區(qū)商業(yè)在完善商業(yè)服務(wù)功能的過程中面對很多困難。作為一處新的住宅區(qū)，社區(qū)商業(yè)的人氣集聚有一個過程，因為房地產(chǎn)全部售出大約需要3-5年，但這3到5年時間中，運作社區(qū)商業(yè)的零售商因為客流有限大多難以支撐。這些商家基本是以中小型為主，資金有限，第一年虧損可能還能堅持，但第二年再虧損則很難支撐。

　　在黃國雄看來，社區(qū)商業(yè)應(yīng)作為公共設(shè)施進行建設(shè)，給經(jīng)營社區(qū)商業(yè)的商家以優(yōu)惠的政策，包括資金支持、地租減免、稅收減免。

　　還有專家表示，社區(qū)商業(yè)應(yīng)該包括廣泛的含義，不僅僅是新住宅區(qū)社區(qū)的問題，從北京來看，比如機關(guān)大院、大學(xué)里面以及街道，都應(yīng)該納入到社區(qū)商業(yè)的范圍中。
　　（北京商報 記者 袁芳 李鐸 實習(xí)記者 楊安琪 姜子謙/文）

　　居民們說

　　“挺繁華的地方連個大型超市都沒有，有時候想買的東西小超市里找不到，去大點的超市要開車去。”

　　——東直門社區(qū)里一位男士說

　　“想買點藕都找不到，只好去別的菜市場買了。”

　　——在東直門社區(qū)奧士凱南小街菜市場里，一位女士抱怨

　　“逛商場還是不方便，商品畢竟沒有大型綜合百貨里的種類多，大多數(shù)還是下班后去單位附近的大商場買東西。”——家住望京社區(qū)的年輕女士在沃爾瑪購物時說

　　“關(guān)門時間太早，前段時間世界杯的時候，家里沒啤酒了，樓下小賣部也都關(guān)了，第二天趕緊去超市搬了兩箱。”

　　——望京社區(qū)內(nèi)一位年輕男士說

　　“只能在小超市買東西，商品少質(zhì)量沒有保證。”

　　——天通苑社區(qū)里一位女士說

　　“要是有比華聯(lián)更高檔的商場，就踏實在觀里當(dāng)‘農(nóng)民’了。”

　　——回龍觀一位年輕男士說

　　“想吃什么就能找到，但吃完飯以后附近找個逛的地方都沒有。”

　　三環(huán)新城內(nèi)一對年輕男女說
　　（北京商報）