11月4日，萬科在上海的首個純商業項目進入第二輪環評公示。

　　僅僅在兩周前，萬科于10月20日以11.5億元收購了北京贏嘉中心。而在不久后的12月份，萬科在上海的首個高端商務辦公項目萬科VMO將要上市。

　　當千億版萬科正無限逼近，今年以來的一系列舉措被視為萬科進軍商業地產的關鍵性標志。但業內人士認為，商業地產的運作更加復雜，萬科進軍商業地產仍面臨諸多挑戰。而萬科在接受《第一財經日報》采訪時則強調，萬科專注于主流住宅開發的定位并沒有改變。

　　投資密集度空前

　　如果不是上海環境熱線網公布的環評公示，外界依然無法獲悉這個名為“上海萬科七寶53#地塊”的項目何時動工。早在此前的2003年8月，萬科通過招拍掛方式以7900萬元的低價拿下七寶53#地塊，后因動遷問題一直無法開工。

　　萬科向本報表示，七寶53#地塊屬于純商業項目，計劃在明年上半年開工建設，屆時將建設成為一個包括商場、影院及餐飲、展示等服務，并能提供購物、休閑娛樂、文化教育等全方位一站式大型購物中心。這也是萬科在上海的首個純商業地產項目。

　　此前的8月，萬科集團執行副總裁、上海區域總經理劉愛明曾在公開場合表示，到目前為止萬科集團開發的商業房地產面積已有300萬平方米，其中上海約占60萬平方米。劉愛明稱，今年年底，除了其上海6萬平方米的寫字樓項目將上市外，萬科還將在全國開工15萬平方米的地鐵上蓋商業物業。

　　但事實證明，萬科在商業地產的動作遠遠超越“小打小鬧”程度，萬科正在以令人咋舌的速度進入這一領域，并且盡力做到悄無聲息。

　　繼7月萬科在北京的首個寫字樓項目——萬科五號公社推出后，10月20日，萬科與中信地產就北京CBD贏嘉中心簽署了戰略合作協議，以11.5億元收購北京贏嘉中心。位于北京CBD核心區域的贏嘉中心經過四次易主之后，最終被萬科收歸囊中，被視為萬科在北京進軍商業地產的標志性一步。

　　更讓同行詫異的是萬科在東莞和西安的“非常”舉動。

　　3月26日，萬科在東莞長安與12家競爭對手經歷136次激烈爭奪，以溢出底價一倍的高價拿下75653平方米的地塊。這個總建筑面積為25萬平方米的項目，將建成一座約60層的地標性商業建筑，該建筑高度在東莞僅次于臺商大廈和虎門一號，這也是迄今為止萬科在全國所建的最高建筑。

　　此后的4月8日，萬科又與西安市曲江新區管委會簽約，將在曲江投資80億元建設占地4872畝的以商務辦公、酒店公寓、物流等現代服務業為特征的國際會展產業園區，以及周邊商務辦公、酒店公寓等綜合開發。

　　5月26日,武漢萬科與來自杭州的國內本土品牌酒店航母君瀾酒店集團簽訂協議,將斥巨資在萬科城項目內建設高端商務酒店。

　　而在萬科總部所在地的深圳，萬科在6月9日宣布首個城市綜合體龍崗中心區項目正在緊鑼密鼓地籌備中，在明年和后年分別投產兩家酒店，將簽約威培斯酒店管理集團,管理旗下萬科中心酒店項目。萬科集團副總裁、萬科深圳公司總經理杜晶表示：“深圳萬科將從單一的住宅產品升級為多元化的業態經營。”

　　合作開發實現快速擴張

　　年初至今，萬科在商業地產領域的布局已經涉及到北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市，既覆蓋了一線城市，又涵蓋了沿海三線城市和內陸區域中心城市。有業內人士經過粗略統計稱，加上部分附帶性商業項目，目前萬科在商業地產領域的投資遠遠超過200億元。

　　在2009年年底，萬科總裁郁亮曾明確表示，2010年萬科將進軍商業地產，萬科除80%的開發項目為住宅產品外，其余20%將開發持有型商業物業，萬科的商業地產計劃包括正在計劃之中的深圳5個酒店，以及2010年將落地的以服務為主的養老物業，同時，預計未來三年內萬科將建成220萬平方米的住宅商業配套。

　　為萬科東莞商業地產項目提供顧問服務的華夏柏欣深圳分公司副總經理戴曙華向本報表示，雖然萬科在住宅市場上成績斐然，但隨著競爭加劇和政策調控的持續，住宅市場未來發展的不確定性正在增加，萬科加大對具有長期穩定收益的商業地產的投入，既是無奈之舉，也是戰略需要。

　　一批住宅開發商向商業地產進軍，也在很大程度上逼迫萬科直面競爭。目前，保利、華潤、富力、龍湖地產、恒大地產、金地集團等大型房企也紛紛在全國范圍搶灘登陸，甚至不約而同地宣稱，未來將不斷擴大在商業地產領域的投入。

　　一系列舉動也證明，此前業界盛傳的萬科內部關于到底要不要做商業地產的爭論，已經達成某種一致。曾一直堅持專業化發展道路的萬科董事局主席王石，在3月的投資者推介會上表示，萬科專注于主流住宅開發的定位并沒有改變，但將嘗試與住宅相配套的其他物業類型。

　　萬科向本報提供的資料顯示，近年來新出讓項目中商業配套的比重普遍呈現上升趨勢，公司在該領域的競爭能力一定程度上將影響到未來的項目獲取；如何對住宅項目中的商業配套物業進行有效管理，以提升項目價值和客戶居住品質，也是公司所面臨的一項挑戰。

　　實際上，為了進軍商業地產，郁亮團隊對萬科的管理模式、業務模式進行了系列調整，在住宅業務基礎上兼做商業地產的構想，令萬科完全打破一直以來“專注住宅”的形象。

　　作為一種更加穩妥的方式，萬科在商業地產上仍部分沿用了一貫堅持的合作開發方式。七寶53#地塊的購物中心項目，就是萬科與復地合作開發的。萬科集團副總裁袁伯銀向本報表示，合作開發模式在一定程度上讓萬科實現了低風險快速擴張。
　　（第一財經日報 黃樹輝）