較首次掛牌降價4.8億元 徐匯濱江地塊成亮點

　　在今年5月掛牌無果后，百聯(lián)集團近日再次捆綁出讓旗下三個項目。張衡年/攝影

　　在今年5月掛牌無果之后，百聯(lián)集團近日再次將上海濠泉房地產(chǎn)有限公司、上海建配龍房地產(chǎn)有限公司和上海興力達商業(yè)廣場有限公司股權(quán)和債權(quán)捆綁進行轉(zhuǎn)讓。三個項目掛牌總價為67.8億元，相比5月72.6億元的總價折價6.6％。較首次掛牌降價4.8億元

　　據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站的公告顯示，百聯(lián)集團有限公司捆綁轉(zhuǎn)讓上海興力達商業(yè)廣場有限公司、上海建配龍房地產(chǎn)有限公司、上海濠泉房地產(chǎn)有限公司，共計三家公司100%股權(quán)及債權(quán)。其中上海興力達的掛牌價格為14.85億元，上海建配龍房地產(chǎn)的掛牌價格為28.44億元，上海濠泉掛牌價格為24.51億元，三個項目合計金額為67.8億元。

　　據(jù)了解，上海興力達主要資產(chǎn)系普陀區(qū)真光路1228、1258號，曹安路163號的部分寫字樓，真光路1388號、曹安路179號酒店;上海建配龍房地產(chǎn)是為開發(fā)位于上海市普陀區(qū)長征鎮(zhèn)407街坊1/3丘“建配龍中環(huán)生活廣場”而成立的項目公司;上海濠泉的主要資產(chǎn)系百聯(lián)集團于2012年底以12.42億元拿下的徐匯區(qū)286B-3地塊。

　　在今年5月，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上也曾出現(xiàn)過上述三家公司100%股權(quán)及債權(quán)的轉(zhuǎn)讓公告，當時掛牌總價合計為72.6億元。對比前后兩次掛牌價格，此次掛牌轉(zhuǎn)讓的總價比之前降低4.8億元，折價6.6%。此外，此次項目仍是以捆綁的形式出讓。具體的出讓要求是，上海建配龍房地產(chǎn)和上海興力達必須同時受讓。另外，意向企業(yè)在受讓上海濠泉的同時，必須要參與上海建配龍房地產(chǎn)和上海興力達兩個掛牌項目的受讓。因此，受讓上海建配龍房地產(chǎn)和上海興力達成為了受讓上海濠泉的前提條件，但意向企業(yè)如果只受讓上海興力達和上海建配龍房地產(chǎn)項目，則可不必受讓上海濠泉項目。

　　實際上，百聯(lián)轉(zhuǎn)讓的三個項目都各有歷史。興力達商業(yè)廣場曾是上海最大的購物中心，由四川興力達集團和新長征集團2002年共同投資建造。但由于股東一再變更，還因工程停工造成過“爛尾樓”，百聯(lián)最終無奈接盤。此后，興力達廣場變身為百聯(lián)中環(huán)購物中心，業(yè)績良好，并獨立出來，因此現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓的興力達公司資產(chǎn)中，并不包含百聯(lián)中環(huán)購物中心。

　　而建配龍項目則是緊挨著百聯(lián)中環(huán)購物廣場，由三幢高層商辦樓及二幢五層商業(yè)裙房組成的商業(yè)項目，總建筑面積為209919平方米，其中辦公用房建筑面積為97294平方米，商業(yè)用房建筑面積為110500平方米。建配龍原本計劃建設(shè)成為專業(yè)的建材賣場，但由于和興力達項目一樣沒有按時完工，百聯(lián)隨后也將項目全面接盤了。

　　從百聯(lián)集團的出讓要求不難看出，上海濠泉的主要資產(chǎn)——徐匯區(qū)286B-3地塊無疑是出讓中最具吸引力的項目。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦認為，當前普陀的商務(wù)發(fā)展重心在長風、真如等區(qū)域，而梅川路商圈位置雖然位于兩者之間，但從今后的發(fā)展以及資產(chǎn)升值角度來看，機會似乎不多。“目前，該商圈內(nèi)租金基本在2-3元/平方米/天，租金也不高，而且成長空間遠不如長風。相比之下，徐匯濱江地塊更受歡迎，其辦公樓項目成交均價在5萬元/平方米以上。從未來發(fā)展前景來看，在黃浦江對岸世博板塊發(fā)展帶動下，徐匯濱江有望成為重要的商務(wù)區(qū)之一。因此，不管是銷售還是自持都會有比較樂觀的預(yù)期和收益。”

　　徐匯濱江地塊價值翻番

　　2012年12月，百聯(lián)集團置業(yè)有限公司以12.422億元獲得徐匯區(qū)WS5單元286B-03地塊，也就是此次出讓的徐匯濱江地塊。據(jù)徐匯區(qū)規(guī)土局的公告顯示，徐匯區(qū)286B-3地塊位于天鑰橋南路、規(guī)劃夏泰浜路西南側(cè)，規(guī)劃調(diào)整后地塊用地面積為48420平方米，容積率為2.2，建筑限高60米。其中，住宅用地面積為35030平方米。據(jù)測算，2012年百聯(lián)獲得地塊的樓板價約1.17萬元/平方米。根據(jù)國有土地出讓合同約定，該項目應(yīng)于今年1月31日前開工，但截至此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓基準日，地塊尚末開工。

　　在當初百聯(lián)拿下徐匯濱江地塊時，其價格可謂是相當?shù)土＞驮?012年10月，保利集團曾斥資45億元摘得徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊，當時的成交樓板價就已高達27055元/平方米，溢價率達到42.9%。而在兩年時間內(nèi)，地塊價值更接近翻番。

　　據(jù)悉，當時百聯(lián)拿地的價格為12.422億元，現(xiàn)在出讓的價格則為24.51億元，溢價超過97%。雖然百聯(lián)大幅度抬升了地塊的出讓總價，但相較于目前徐匯濱江地區(qū)的房價來說，接盤者仍有較大盈利空間。

　　據(jù)搜房網(wǎng)今年9月的調(diào)查，目前徐匯濱江的主要樓盤均價在7萬-8萬元/平方米，徐匯濱江板塊的房價在整個徐匯區(qū)的房價都位于高端分布價位。而從這幅地塊本身來看，容積率僅為2.2，加上所處位置很有可能做成高端住宅。這也是為什么雖然地塊在兩年內(nèi)總價已翻番，卻仍是三個項目中最吸引人的。

　　目前，已有數(shù)家大型集團對該項目表示了興趣。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦認為，對于接盤者而言，花67.8億元接盤需要以巨大的資金實力為后盾。而除了徐匯濱江地塊外，“捆綁”出讓的上海興力達、上海建配龍的資產(chǎn)幾乎占到總額的四成，而要處理這部分盈利能力不高的資產(chǎn)需耗費大量的時間和精力。另一方面，目前商業(yè)地產(chǎn)處于供大于求的局面，不管是租金還是售價今后都會面臨不小的壓力。因此，雖然本次掛牌價較5月略降，但在諸多不利因素和限制條件下，這筆交易是否能夠順利進行仍有待觀察。
　　（上海商報 記者 江宜庭）