作為全球最大的購物中心市場，中國購物中心會不會創造出更加符合特定國情的新型租戶合作模式？結論是肯定的。因為中國已經有不少購物中心和零售商開始了種種探索和實踐。

這里需要說明的一點是，無論雙方的關系出現怎樣的變化，都不會撼動購物中心基于所有權、管理權和經營權分離所形成的統一管理和分散經營的本質特征。我所探討的購物中心驅動下的零售商細分、優化和再造，建立購物中心和租戶之間合作融合的新關系，只是破解當前購物中心存量高啟和招商資源匱乏難題的建議性解決路徑。

成熟品牌改進型。目前國內很多優質購物中心都非常強調對成熟品牌租戶提出必要的改良建議，以便更好地與購物中心定位、標簽、客群進行細膩精準的匹配。同樣的連鎖品牌正在從一成不變的店面形象，改造為基于特定購物中心要求的“一店一面”，同時租戶的商品結構和服務方式也在購物中心與購物中心之間形成一定的區隔，并由此誕生了不少系列化的子品牌。這樣的方法可以很好地保證租戶與租戶、租戶和購物中心之間建立更加緊密和活躍的聯動與互補關系。

全新組合提升型。購物中心運營者可以通過對現有租戶結構的統籌分析，在租戶與租戶之間進行溝通引導，推動建立新型的店鋪組合方式，以達成更好的融合效果，提升各自及新組合的整體集客和營業表現。比如，可以將服裝店和咖啡廳進行組合、將生鮮和美食廣場進行組合。在同一個品牌屋檐下，雙方各司其職、各享其利，共贏附加價值。

主題街區就是其中最常用的一種做法。基于購物中心的主題深化，購物中心可以打造更為符合自身特點和要求的主題區，將適合的租戶通過整體規劃進行全新的組合，形成新的更有活力的專屬區域。

目前國內購物中心主題區過于集中在餐飲、文創、游樂等方向，已出現新的同質化傾向，值得高度警惕。主題區一定要因地制宜、因人制宜，形成自己真正的特色。

街邊店升級型。購物中心可以通過發掘被本地市場喜歡的特色街邊店，對其進行全方位的輔導，包括品牌思想、設計構思、品類規劃等等，讓這些街邊店成為充分適應購物中心運作模式的全新品牌，成為能夠受到更多購物中心歡迎的新的租戶來源。

基于新消費和新服務的原創品牌。消費行為的不斷變化，產生了很多新的消費需求。例如粉絲經濟的快速發展，讓很多IP成為消費者熱衷和追捧的目標；中國二孩家庭的增多，讓年輕家庭對能夠同時服務兩個孩子的創新服務模式有了更強烈的期待，等等。針對這些消費偏好的變化，購物中心可以與大消費投資人以及創業者進行深度溝通，共同打造新的商業品牌和服務形式。

在此過程中，文創、教育、運動等元素的植入，購物中心運營者精準的策略導向，都將成為原創新品牌順利發展的重要支撐。購物中心還可以考慮與相關領域的設計師進行合作，發掘文化創意價值，將設計作品以新型店鋪的形式呈現給市場。

購物中心自營或者聯營品牌。這一點在東南亞的購物中心一直非常普遍。購物中心運營者可以選擇符合自身發展需要的優勢產業，建立和所屬購物中心相互協同的零售商品牌。

這種協同方式，管理上采用的是購物中心理念，經營上則運用了零售商思路�，F階段中國購物中心可以重點圍繞社會服務部分，發展和建設自營或者聯營模式。如社區醫療中心、文化活動中心。購物中心也開始直接采取代理模式，開發和經營自己的直營店鋪。

孵化創業品牌和培養創業者。基于大消費行業的穩健和持續發展特征，資本方和購物中心的運營者都非常關注優選創業品牌進行投資和孵化。投資方可以結合全面的市場分析和品牌輔導，對創業品牌進行更專業的投資規劃和資源扶持，共同分享消費升級和物業增長帶來的零售機會。購物中心可以通過對創業者的專業培訓和市場引導，與其一道打造全新的品牌店鋪，使其成為富有個性化特征的買手店、專業店、專賣店。

綜合來看，現在的購物中心已經從單純引進連鎖租戶向更加多元化的方式擴展，包括自營、聯營、代理和買斷、重構組合、原創新品、投資孵化等等。結合市場成本和資本要求兩大因素，我認為購物中心存量高啟驅動下的新型零售商改良，還是應該盡可能著眼于小店模式，力求在新品牌上做精做準做細，這是購物中心成功拓展新型零售商關系和安全高效開店的主要關注點和聚焦點。從以招租連鎖品牌為主，轉向適度結合各類細分、優化與再造品牌和店鋪，不失為購物中心尋求新發展空間的決策方法；購物中心的商業模式也將因此從過往的B2B轉為B2B和B2C的結合。

（文/中購聯購物中心發展委員會主任 郭增利）