聯商網消息：評估城市商業魅力的五大標準中，商業資源聚集度所占比重最高，涵蓋的商業核心指數、大品牌青睞指數以及基礎商業指數內容代表著一座城市商業的發達程度及發展潛力。而商業項目的開業量，一定程度上起著見微知著的意義。

聯商網&搜鋪網根據今年4月由第一財經評比并公布的“2018城市商業魅力榜”，統計了4大一線城市和15個新一線城市2018年下半年（因7月已過，故擇取8-12月時間段）計劃開業的商業項目情況。

結果顯示，繼今年上半年全國開出228個商業項目后，下半年將達到放量高峰，僅納入統計的這19個城市就將有315個項目開業（不含專業市場、酒店及寫字樓，商業建筑面積≥2萬方），商業體量貢獻達2792.2萬方。新增GFA商業建筑面積1773.1萬方，平均單體建筑面積8.86萬方。按55％得房率計算則新增GLA商業租賃面積1535.71萬方，平均單體租賃面積4.88萬方。

其他未納入統計的還有1.3萬方的杭州潮人匯商業中心、將于9月底亮相的上海淮南南豐薈等。不過受開發進程及招商不確定等因素影響，數據中的315個擬開業商業項目或無法實現全部開業，不少項目或延遲開業，諸如原定于今年開業的上海大寧久光、上海百聯崇明商業廣場等項目均延期到2019年開業。

上海、重慶分別領跑一線及新一線城市

一線城市和新一線城市的經濟發展較快、商業氛圍好、人口多、消費力強，雖然拿地成本高，但高消費還是讓不少開發商愿意高價投資，因此這些城市的商業活躍度往往較高。

四大一線城市北京、上海、深圳、廣州的經濟發達程度及商業輻射力極強，重要性不言而喻，尤以經濟中心上海最為強勢。

據聯商網&搜鋪網此前統計的2018年上半年全國購物中心開業情況上看，上海以18個開業量遙遙領先，這種趨勢將在下半年持續。今年下半年上海將以38個開業數量領跑一線城市，深圳、北京和廣州開業數量也將維持在兩位數。

新一線城市，或為直轄市，擁有雄厚的經濟基礎和龐大的中產階層人群以及可觀的政治資源；或為區域中心城市，對周邊多個省份具有輻射能力，有雄厚的教育資源、深厚的文化積淀和便利的交通；或為東部經濟發達地區的省會城市和沿海開放城市，有良好的經濟基礎、便利的交通和獨特的城市魅力。

無論是商業資源聚集度、城市人口活躍度、城市樞紐性、生活方式多樣化還是未來的可塑性上看，15大新一線城市擁有現代產業發展迅猛、人口發展升級、城市交通便捷等優勢，這都為商業地產的發展積蓄了不少能量。因此，也激起了眾多知名開發商的投資欲望。

撇除納入城市的數量因素，新一線城市的購物中心開業總量遠超四個一線城市，且單個城市數量對比上，新一線城市的重慶以42個超過了上海。另外，除武漢、無錫、沈陽三個城市外，其余城市今年下半年擬開業的購物中心數量均保持在兩位數以上。

一站式服務的大中型購物中心是主流

因無法適應全天候，全盤為街區的項目多是文旅、奧特萊斯和中小型社區項目為主，大型購物中心則極少采用全盤街區的形式，仍然以大盒子的大中型家庭定位為主。今年下半年的預開業項目中，知名連鎖奧特萊斯項目僅4個，單純的街區型商業也不多，大盒子形式或大盒子+街區模式的購物中心占比較大。

從規模上看，下半年預開業的項目中，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量最多，占比約40.95％；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約24.44％；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約21.90％；15萬方以上（含15萬方）占比約12.71％。可見，5萬方至15萬方規模的購物中心是主流。

究其原因，受人們生活水平和消費習慣的改變，融合了購物、吃喝玩樂等社交元素于一體的綜合性購物中心越來越受歡迎，而隨著商業多元化發展，購物中心的社交屬性日漸強大，一些諸如劇院、娛樂會所、電影院、動物館等娛樂休閑業態進駐，對購物中心的體量要求越來越高。一般而言，10萬方左右的項目被認為是理想規模，既無需承擔大體量帶來的較大的成本、招商及運營壓力，也能基本涵蓋吃喝玩樂購及教育、體驗等消費需求。

零售商、商業地產商、住宅開發商三分天下

從開發企業背景上看，近年來基本維持著傳統零售商、商業地產開發商以及住宅開發商三分天下的格局，2018年下半年亦是如此。

以住宅開發見長的開發商，如綠地、萬科、恒大、金地等集團加大了購物中心的開發力度，在開發住宅的前提上都會帶上商業配套。不過雖然這些企業開發的商業類型也常有購物中心，但仍然以社區類商業為主，如今年下半年計劃開出9個商業項目的綠地，多數項目面積在5萬方左右。

專業購物中心開發商仍然是主流，今年下半年擬開業的項目中，仍然扮演者主要角色。外資或港資如凱德、新鴻基、嘉里建設等，央企如大悅城地產、華潤置地等，內地民營巨頭如萬達、寶龍、印力、新城控股、龍湖、愛琴海商業等知名連鎖企業均有商業項目開業。

同時，隨著傳統零售商的轉型加劇，擁有品牌資源優勢的百貨集團不斷投身于購物中心的開發中，諸如銀泰、百聯等均有項目計劃在今年下半年入市。而超市集團如永旺、步步高，家居建材集團的月星、宜家，電器數碼企業蘇寧、華強等企業也在投建及運營購物中心。

此外，受商業項目自身調整及控制空置率影響，部分項目不得不徹底關停重改，不僅有開發商自行投資升級的項目，也有引入新股東新團隊更名重開的存量項目。2018年下半年這種情況同樣存在，如上海南京西路818廣場將調改后重開、上海世茂廣場也是由百聯世茂國際廣場更名而得、北京芳圓里ID MALL的前身是美羅城、成都仁和春天國際廣場更名成了仁和新城、杭州中央車站廣場也是歡樂頌購物中心更名新得、鄭州大樂城是由元旦百盛廣場改造而成等。

附：2018下半年一線及新一線城市擬開業商業項目統計表

（來源：聯商網&搜鋪網 陳寧輝）