一份報告，揭示當下購物中心的“真相”｜聯商報告

來源：聯商網零售研究中心 2019-11-02 08:58

作為商業活躍程度衡量指標之一的購物中心，新開業的數量一定程度上反映了社會消費水平。每年的下半場，一直是商業地產開發企業投運新項目的集中期。

受中秋、國慶兩大節假日以及“金九銀十”開業旺季影響，2019年第三季度全國又迎來商業項目開業小高峰。

今年前三季度，全國新開購物中心發展狀況如何？聯商網零售研究中心發布了《2019第三季度全國購物中心開業發展報告》（下稱“報告”），試圖從行業、項目、趨勢等角度分析購物中心的新變化。

一、三季度零售行業基本情況

1、社零消費增長承壓

國家統計局數據顯示，2019年前三季度中國消費市場運行平穩，實現社會消費品零售總額29.7萬億元，同比增長8.2%。

實際上與年初相比，我國社零消費增長仍舊承壓，其中9月份，社會消費品零售總額34495億元，同比增長7.8%。

2、零售各業態增長放緩

綜合零售各業態來看，2018年來，超市、百貨店、專賣店、專業店、線上零售都有不同程度的增長放緩趨勢，其中專賣店在一季度出現負增長，而百貨店經過行業調整展現出逐漸平穩態勢。

3、百貨購物中心盈利能力增強

據聯商網零售研究中心監控的150家零售上市企業數據顯示，上半年：

百貨購物中心類企業54家，實現營收2377.82億元，凈利潤126.04億元，凈利潤率為5.30%，比去年同期增加了1.68個百分點；

服飾鞋履類45家，實現營收1088.46億元，凈利潤120.54億元，因為凈利潤又較大幅度下降，導致凈利潤率下降到11.07%，同比下降了3.56%；

超市15家，實現營收1696.9億元，凈利潤42.49億元，凈利潤率為2.50%。與去年同期相比，營收增長3.78%，凈利潤下降3.21%。

二、三季度新開商業項目總體情況

1、新開各類商業項目120個

據聯商網零售研究中心統計，今年第三季度全國新開業各類商業項目120個（不含專業市場、游樂園、酒店及寫字樓裙房，且商業面積≥2萬㎡），新增商業體量1117.68萬方，平均商業體量9.31萬方。

三季度是全國下半場的開端，向來是開業高峰期。三季度新開的商業項目中，國慶和中秋“雙假”共同作用下的9月是開業集中期，有69家購物中心開業，占比約58%；7月開出29家，占比24%；8月開出22家，占比18%。

2、存量改造商業項目10個

第三季度新開的120個商業項目中，有10個是存量改造，涉及建筑面積83.6萬平方米，其中上海和浙江兩省市占一半。

三、三季度新開商業項目趨勢

1、開發商對新項目態度越來越謹慎

雖然，第三季度開業數量同比上漲15%，但是從近五年三季度開業的情況來看，整體呈現下跌趨勢。

以2016年為分界點，2017年和2018年三季度雖然都維持在百個以上的開業量，但近幾年基本開業量均未恢復至2016年同期的水平。

聯商網零售研究中心認為，隨著整體零售環境的變化和全國購物中心商業項目的過剩，開發商對新的商業項目態度越來越謹慎。

2、華東區域增勢明顯

從區域上看，作為經濟發達、人口密集、消費潛力大的華東地區三季度新開56個購物中心，涉及面積456.67萬平方米，遠遠領先于其他區域。

另外，擁有廣州、深圳兩大一線城市以及香港支撐的華南地區三季度商業開發趨向理性，新開23個購物中心。

西南“三省一市”均有新項目入市，合力貢獻15個購物中心，表現也很穩健。

3、大城市仍舊是商業的集中地

從城市分布上看，一線城市仍舊是商業集中地。四個一線城市北京、上海、廣州、深圳的開業數量均在2個及其以上的水平，其中上海最為突出，共12個項目開業，深圳也以7個開業量緊隨其后，北京和廣州均為2個。

以開業量≥3個為標準的城市TOP13中，一線城市占比15%，新一線城市占比62%，二線城市占比15%，三線城市僅臨沂一個上榜，占比8%。反映出，近年來經濟發展較快、人口流量較大、營商環境越來越好的新一線城市受到開發商的青睞。

其他諸如香港、佛山、東莞、南寧、徐州、哈爾濱、富陽、黔南等城市的開業量也均在2個及其以上的水平。

4、規模集中在5-10萬平方米

在新開商業項目中，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量最多，占比約34%；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約27%；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約23%；15萬方以上（含15萬方）占比約16%。

聯商網零售研究中心認為，目前全國商業項目開發仍以涵蓋零售、餐飲、超市、影院、兒童樂園及其他生活服務的一站式中大型購物中心為主。同時，由于城市老舊無業翻新和拿地成本的壓力，面積相對較小的(5萬方以內)的社區型商業逐漸放量，而大多位于深圳、上海、南京、蘇州、福州等強經濟城市。

5、大型知名開發商仍是主力

從開發商看，大型知名的開發商仍舊是新商業項目的主力，且以大中型項目為主。以開業量≥2的TOP12企業中，萬達、華潤置地、新城控股、愛琴海商業、龍湖商業、百聯、萬科等均在榜。其中萬達新開8個，且以萬達廣場為主；華潤置地在萬象城和萬象匯兩條產品線齊發力，也開出6個項目；新城控股第三季度也開出5個吾悅廣場，按照規劃，四季度將有18座吾悅廣場開業。值得注意的是，百聯旗下3個項目均是存量改造。四、三季度新開商業項目詳情

聯商網零售研究中心監測數據顯示，三季度是全國下半場的開端，向來是開業高峰期，尤其是臨近國慶節的9月份，2019年三季度的情況符合這一規律。

數據顯示，三季度新開的商業項目中，國慶和中秋“雙假”共同作用下的9月是開業集中期，有69家購物中心開業，占比約58%；7月開出29家，占比24%；8月開出22家，占比18%。

聯商網零售研究中心認為，今年四季度仍然是開業高峰期，購物中心開業量預計將略高于三季度（）(但不少項目將延期至明年)，優質項目將逐步放量。

以下為三季度新開商業項目詳情：