8月21日，由聯商網、搜鋪網、萬商俱樂部主辦的2020中國（長三角）商業地產高峰論壇暨招商對接會在杭州博奧開元名都酒店隆重召開。本屆大會以“破浪·重啟”為主題，致力探討在后疫情時代且防疫常態化的當下，商業地產行業如何更好的破浪與重啟，獲得恒久的生命力。

會上，凱瑞商業集團運營總裁胡嘉應邀出席并作了主題演講，她表示，凱瑞旗下餐飲品牌從2016年開始進軍購物中心店，購物中心店的便捷和聚集能力都非常強，因此餐飲品牌發展連鎖、走向全國，需要依托購物中心店。但她也認為，無論是從數據的維度還是細分市場定位的維度，未來商業運營都需要更加精準，商場定位和品牌屬性需要相互契合，兩者是唇齒相依，精準共贏的關系。

▲凱瑞商業集團運營總裁胡嘉

以下是演講主要內容（有刪減）：

尊敬的聯商網，親愛的伙伴們，大家下午好！非常高興來自于聯商網各位嘉賓的分享到現在，我覺得是特別好的學習機會，再次對聯商網表示感謝。

先介紹一下凱瑞，創立于2004年的凱瑞商業集團，已經走過十六個年頭，目前有400家門店，截至目前的屬性還是中餐正餐。在剛剛過去的2019年，凱瑞在中國餐飲百強榜中名列前十。

在過去十六年的時間里，我們堅持多品牌運營的戰略。就像傳統的企業當中，很多企業以及新生代的企業都有不同的玩法和不同的業態。我們在山東地區深耕了十四年之后，把魯菜品牌帶到了上海、杭州。目前集團餐飲部分的年產值已經超過了40億，從餐飲集團的行業數據來看，年產值超過40億的國內本土品牌應該不超過五家，所以我們在餐飲板塊的表現規模化還是到達了一定的程度。

全產業鏈發展

上午接受聯商網采訪的時候，我講到這是目前凱瑞的戰略目標。很多人說這幾年凱瑞發展了商業地產，因為我們也有商業地產項目，還有團膳、餐飲基金、餐飲教育、餐飲IP等等，大家都說“你們是要改行做房地產還是改行做商業？”我們說沒有，無論如何打造產業鏈，都是以餐飲屬性為原點的。全產業鏈發展之路，目前打造的是供應鏈模塊，因為它是全產業鏈非常重要的基礎。

在今天各位大佬的分析當中，都不同程度的提到了供應鏈。目前我們和國內一家知名的信息科技公司合作，成立了供應鏈公司。它在全國各地建城市共享中央廚房，我們和政府、和當地的商業合作，打造國內整體的供應鏈布局，這個供應鏈建成之后可以達到千億，布局完成之后，可以把餐飲的不同品牌，包括超市、團膳、居家養老等等再整合一遍。

今天很多大佬都講疫情，我們叫“破浪·重啟”，疫情之后，很多企業會發生變化。作為連鎖企業，我們會讓前端的產品更加穩定。事實上，在整個供應鏈的打造過程中，我們更加認識到打造供應鏈除了產品穩定之外，供應鏈的集中供應，可以進一步保證消費者關注的食品問題和成本問題，這是我們要踐行以餐飲為原點全產業鏈的目標規劃。

選址進化論

第三部分想分享一下選址進化論。作為一個傳統的餐飲，十六年前我們是從街邊店出身，2016年開始進軍購物中心店，實際上購物中心商業地產的發展也是由此開始，我們餐飲的品牌連鎖發展之路見證了購物中心成長的過程。餐飲品牌需要發展連鎖，我們要走出山東，走向全國，就要依托購物中心店。購物中心店的便捷和聚集能力都非常強。目前凱瑞旗下有10個品牌，購物中心店的比例已經超過了2/3。昨天我到達杭州，也和上海、杭州區域的負責講，接下來我們要更多的拓店。

在這里向大家匯報一個數據，剛剛過去的7月份，整個集團公司餐飲板塊已經超過了100%的恢復了，更可喜的數據是上海、杭州的門店營收水平已經超過了去年同期，超過了50%。商業公司的營收已經超過了去年的70%。我們不愿意回顧年初，那已經過去了，我們看到更多的是機會，看到更多的是機會點，在過去的7個月過程中，疫情為我們帶來很多反思，也為我們帶來了重新出發的勇氣。所以，我們還要不斷拓展門店，未來還會把重點放在我們的購物中心店。

新時期餐飲消費兩極化

第四個方面想分享新時期餐飲消費對比。很多業界大佬提到了兩極化，我想這應該是正確的，因為我們也有同感。

首先是基于品質餐飲的深化。消費者對場景化的消費希望消費升級，希望能有更好的體驗。所以，我們在品質餐飲的深化上要更加追求高質量，所以我們還會向單品品牌的規模化發展。

在正餐上，截止2017年凱瑞已經超越了400家，未來這400家門店還會繼續向高質量發展，餐飲的規模化還會繼續做。這個角色就是由未來的單品品牌擔當。單品品牌的屬性是單品爆品，這是年輕人喜歡的，門店面積相對較小，所有的產品很簡單，全部產品都可以供應鏈化，可以實現內部創業，員工可以在平臺上創業。

今年下半年已經有4個單品品牌在跑，這4個品牌品牌每一個品牌的目標明年都是超過200家店，所以未來三年目標是每個品牌都要產生千家級的店，所以這是未來我們對于單品品牌的期待，也正是由于供應鏈不斷的迭代和成熟，我們和剛才說的22城的供應鏈公司在山東起來的一家城市共享中央廚房目前占地600平，就要投產了，它的投產就要實現我們的單品品牌賦能。

商場定位和品牌屬性的契合

第五個部分，既然是大會，我想講講作為品牌和購物中心的關系。今天我聽到很多商業大佬的分享，大佬們都講到了細分市場，因為我們從16年開始和購物中心合作以來，結果證明我們不斷在拓展購物中心店，過程中也碰到了一些問題。

我先呈現一下五個方面，是我們過去遇到的一些痛點，比如說商場定位和品牌屬性的契合，因為原來沒有特別細分市場的時候，基本上大家會把購物中心分為金街、社區、寫字樓等等，但是作為品牌方我們希望能夠更精準的拿到商場定位，有更對屬性的品牌。

在這方面，我們和商場達成了共識，第一，一定是來源于大數據的支持，這個大數據一定是行業數據，作為品牌方更看中消費者的數據。

第二，細分市場。剛才我在不斷的搗鼓哪些品牌要進入開放式的社區。

第三，餐飲占比。換位思考，購物中心有一些運營難度，但如果能夠長期的在一起合作，我們還是希望更多的把餐飲科學、合理性考慮得更清楚，而不是什么好招商。如果品牌沒有經過科學合理的數據分析和落地，會對后期運營帶來一定的難度。我們也在分析，基本上30%左右是商場比較合適的餐飲占比。

第四，從量到質，以前比較多，都是招商率要達到多少，現在我們希望更多的考慮品牌質量進入購物中心。

第五，關于品類的選擇，在這十年當中，我們經歷了餐飲定位屬性的品類，可能會造成有一些品牌對購物中心的合作產生異議。我們希望在這五個方面和商業方都有很好的溝通和互動。

最后，唇齒相依，精準共贏，我認為一定是這樣，無論是從數據的維度還是細分市場定位的維度，都希望未來商業運營更加精準，產生共贏。

我還是要打個小廣告，接到邀請的時候我在想以什么樣的角色出現，作為餐飲的代表，我們應該是乙方，但也和大家公布一個小秘密，因為我們也在做商業，今天有不少的品牌，如果有興趣的話也可以和我聯系。接下來我們要和鄭總請教，因為我們也在做開放式商業。第一個項目在今年年內都要開業，這是我們和綠地合作的商業開發，由綠地開發，凱瑞非常商業運營，今后希望和大家多交流，謝謝！