編者按：24年前，紅太陽(yáng)商業(yè)大世界建材批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，揭開(kāi)了弘陽(yáng)集團(tuán)"地產(chǎn)商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)、物業(yè)資本雙翼并舉"的序幕。24年的時(shí)間里，弘陽(yáng)版圖不斷延伸，觸及到消費(fèi)者的方方面面，這片熱土同樣也見(jiàn)證著弘陽(yáng)物業(yè)從無(wú)到有、沖擊IPO的成功歷程。

事實(shí)上，弘陽(yáng)集團(tuán)在南京橋北區(qū)域推動(dòng)產(chǎn)城融合的發(fā)展歷程，并不僅僅局限于“產(chǎn)城”二字，而是發(fā)揮一切可聯(lián)動(dòng)的資源和優(yōu)勢(shì)，相互導(dǎo)流互為補(bǔ)充，最終形成一個(gè)良好的聯(lián)動(dòng)循環(huán)系統(tǒng)。其中，就包括弘陽(yáng)MALL“雙mall+游樂(lè)演藝”模式、物商聯(lián)動(dòng)形式。

我們將分上下兩個(gè)篇章，發(fā)布《弘陽(yáng)商業(yè)演繹深度產(chǎn)城融合：從“聯(lián)動(dòng)”到“向內(nèi)生長(zhǎng)”》上下篇，試圖通過(guò)復(fù)盤弘陽(yáng)商業(yè)和弘陽(yáng)服務(wù)聯(lián)動(dòng)的全過(guò)程，系統(tǒng)地、全面地深入解析“物商聯(lián)動(dòng)”的意義。

一個(gè)是業(yè)內(nèi)看好的萬(wàn)億物業(yè)市場(chǎng)，一個(gè)是傳統(tǒng)的商業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)和物業(yè)的聯(lián)動(dòng)究竟會(huì)碰撞出怎樣的火花？

現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，早已不是傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)，業(yè)務(wù)也已覆蓋多領(lǐng)域。如何打通旗下住宅、商業(yè)、物業(yè)、酒店等業(yè)務(wù)，讓他們?cè)趦?nèi)循環(huán)聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)人和多場(chǎng)景融合，行業(yè)一直是在探索實(shí)踐。

值得注意的是，弘陽(yáng)似乎是行業(yè)內(nèi)第一個(gè)著手物業(yè)板塊和商業(yè)板塊聯(lián)動(dòng)的房企，堪稱是這方面的踐行代表。其創(chuàng)始人曾表示，弘陽(yáng)希望進(jìn)行內(nèi)部資源整合，向內(nèi)生長(zhǎng)，完成內(nèi)部供給側(cè)改革，實(shí)現(xiàn)雙循環(huán)和雙促進(jìn)。

存量資產(chǎn)聯(lián)動(dòng)運(yùn)營(yíng)

 為什么要做物商聯(lián)動(dòng)？

將地產(chǎn)各板塊的內(nèi)容進(jìn)行揉合，似乎是一個(gè)行之有效的打造全鏈路轉(zhuǎn)化閉環(huán)的方式。或許聯(lián)動(dòng)一詞乍看起來(lái)并沒(méi)有什么力度，但其背后的商業(yè)邏輯，卻是驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)的有力武器。

此外，這可能和房地產(chǎn)步入存量時(shí)代的大趨勢(shì)有關(guān)。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)GDP增速?gòu)?010年的10%下降到2019年的6%。這標(biāo)志著中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)存量博弈的時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)更是如此。

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)前景十分嚴(yán)峻。2018年，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)發(fā)展報(bào)告》指出，未來(lái)5年內(nèi)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有1/3將轉(zhuǎn)型為批零兼有的體驗(yàn)式購(gòu)物中心，有1/3將成功實(shí)現(xiàn)線上與線下對(duì)接，還有1/3將被淘汰。

新冠疫情的出現(xiàn)，雖然增加了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也加速了房企布局物商聯(lián)動(dòng)的動(dòng)作。畢竟，物業(yè)服務(wù)作為存量資產(chǎn)的管理者，掌握了市場(chǎng)里最多、最精確的資源，對(duì)推動(dòng)商業(yè)消費(fèi)起到了至關(guān)重要的作用。

如何將物業(yè)和商業(yè)存量資產(chǎn)聯(lián)動(dòng)起來(lái)，成為擺在運(yùn)營(yíng)商面前的難題。不過(guò)，這對(duì)于早已前瞻布局物商聯(lián)動(dòng)弘陽(yáng)而言，并不是問(wèn)題。

以商業(yè)家居起家的弘陽(yáng)，自始自終就保持著“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略，在集團(tuán)業(yè)務(wù)不斷增加的同時(shí)，“聯(lián)動(dòng)”一詞一直貫穿集團(tuán)發(fā)展的始末。為此，弘陽(yáng)集團(tuán)提出了“地產(chǎn)商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)、物業(yè)資本雙翼并舉”這一“雙輪雙翼”發(fā)展戰(zhàn)略。

最早執(zhí)行聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略的是位于南京國(guó)家級(jí)江北新區(qū)的南京弘陽(yáng)茂。2006年，弘陽(yáng)茂·南京弘陽(yáng)廣場(chǎng)動(dòng)工之際，曾煥沙便提出要將商業(yè)與住宅開(kāi)發(fā)結(jié)合起來(lái)，一起推動(dòng)發(fā)展。

隨著住宅、商業(yè)等配套的不斷落地，2019年起，弘陽(yáng)整合旗下在橋北區(qū)域自持商業(yè)、已開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目、政企聯(lián)動(dòng)等多方位資源，以原紅太陽(yáng)商業(yè)大世界為圓心，將方圓8平方公里的橋北區(qū)域打造成為“弘陽(yáng)智慧小鎮(zhèn)”，完成多業(yè)態(tài)、多場(chǎng)景的布局。通過(guò)交叉銷售、客戶導(dǎo)流和大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)用戶畫(huà)像等手段，為存量市場(chǎng)貢獻(xiàn)了一場(chǎng)“低頻高頻實(shí)現(xiàn)內(nèi)循環(huán)”，“降維打擊”等物商聯(lián)動(dòng)。

從家居到商業(yè)從低頻到高頻 

如何實(shí)現(xiàn)弘陽(yáng)商業(yè)生態(tài)內(nèi)循環(huán)

在弘陽(yáng)集團(tuán)的所有項(xiàng)目中，南京弘陽(yáng)茂是一個(gè)較為特殊的存在。（南京弘陽(yáng)茂涵蓋了弘陽(yáng)廣場(chǎng)、弘陽(yáng)家居橋北店、弘陽(yáng)酒店、弘陽(yáng)未來(lái)世界主題游樂(lè)等多業(yè)態(tài)）。

1996年5月，一家名叫紅太陽(yáng)商業(yè)大世界的家居建材中心在這里開(kāi)業(yè)，成為弘陽(yáng)集團(tuán)的前身。幾年之后，曾煥沙在這里開(kāi)發(fā)首個(gè)住宅項(xiàng)目“旭日華庭”，也是弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)服務(wù)的首個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目。值得注意的是，弘陽(yáng)服務(wù)的上市敲鐘地，也被選在南京弘陽(yáng)茂。換句話說(shuō)，這里既是弘陽(yáng)產(chǎn)城融合的標(biāo)桿項(xiàng)目，也是弘陽(yáng)集團(tuán)的發(fā)源地，對(duì)于弘陽(yáng)集團(tuán)而言，意義非凡。

正是在這樣背景下，南京弘陽(yáng)茂擔(dān)起了“物商聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)城融合、與城市共生長(zhǎng)”的重任，獻(xiàn)出了企業(yè)的熱情與真誠(chéng)，將國(guó)家級(jí)江北新區(qū)的人文格局放大，打造城市新的版圖，實(shí)現(xiàn)政府企業(yè)商戶業(yè)主四方共贏的永續(xù)價(jià)值。

早在2019年5月，弘陽(yáng)集團(tuán)全新成立 “家FUN”平臺(tái)，聯(lián)動(dòng)商業(yè)集團(tuán)旗下家居賣場(chǎng)、購(gòu)物中心和樓盤業(yè)主，通過(guò)整合地產(chǎn)、設(shè)計(jì)師、服務(wù)商、家居賣場(chǎng)、品牌家居建材等行業(yè)資源，向業(yè)主提供家裝方案。

為了進(jìn)一步推動(dòng)物商聯(lián)動(dòng)，弘陽(yáng)不斷加深商業(yè)旗下家裝建材和購(gòu)物中心的聯(lián)動(dòng)。一方面，通過(guò)家居引流，培養(yǎng)消費(fèi)者在購(gòu)物中心的消費(fèi)行為、延長(zhǎng)消費(fèi)時(shí)間；另一方面，依托于購(gòu)物中心的全生態(tài)布局，提高家居本身的購(gòu)買吸引力。

這一聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)了家居低頻高質(zhì)，和購(gòu)物中心高頻低質(zhì)的的消費(fèi)場(chǎng)景的互補(bǔ)。拿最近一期的家購(gòu)聯(lián)動(dòng)舉例，包括國(guó)慶在內(nèi)的一個(gè)月時(shí)間，在弘陽(yáng)家居橋北店消費(fèi)的客群定向兌換約80萬(wàn)的消費(fèi)劵在弘陽(yáng)廣場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)使用，此外，消費(fèi)者還在南京弘陽(yáng)廣場(chǎng)額外消費(fèi)約30萬(wàn)，總消費(fèi)金額接近100萬(wàn)。

值得注意的是，每一筆消費(fèi)券的派出，背后都有一筆大額的家居建材成交作為基礎(chǔ)。

南京弘陽(yáng)廣場(chǎng)通過(guò)家居建材等大宗商品的交易拉高個(gè)人積分，通過(guò)積分培養(yǎng)消費(fèi)者在南京弘陽(yáng)廣場(chǎng)購(gòu)物中心的消費(fèi)習(xí)慣，完成引流。

我們知道，家居通過(guò)消費(fèi)積分輕松導(dǎo)流到購(gòu)物中心，但是購(gòu)物中心客流很難回流導(dǎo)入家居。長(zhǎng)此以往，家居如果只輸血不回血，就很難成為生態(tài)中的一部分。

弘陽(yáng)家居橋北店表示，通過(guò)一段時(shí)間的聯(lián)動(dòng)試煉，家居發(fā)現(xiàn)能從生態(tài)系統(tǒng)中獲得長(zhǎng)期品牌效應(yīng)。如果說(shuō)家居給購(gòu)物中心帶來(lái)的是導(dǎo)流、消費(fèi)的顯性利益，那么，購(gòu)物中心則在無(wú)形之中增加了家居建材館的購(gòu)買吸引力。

依托于購(gòu)物中心，弘陽(yáng)家居橋北店能夠?qū)崿F(xiàn)很多行業(yè)內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的隱藏技能，那就是在購(gòu)物滿減、送家電等常規(guī)賦能之外，增加了購(gòu)物中心全產(chǎn)品、全生態(tài)的消費(fèi)選擇。

在某種程度上，這就大大提高了弘陽(yáng)家居橋北店的競(jìng)爭(zhēng)能力、擴(kuò)大家居館的消費(fèi)輻射半徑。而有理由相信，家居的輻射半徑會(huì)隨著這種聯(lián)動(dòng)的深入而不斷擴(kuò)大。

在看到家居和購(gòu)物中心聯(lián)動(dòng)帶來(lái)的成績(jī)后，南京弘陽(yáng)茂進(jìn)一步擴(kuò)大聯(lián)動(dòng)半徑，將弘陽(yáng)廣場(chǎng)、弘陽(yáng)家居橋北店、弘陽(yáng)酒店、弘陽(yáng)未來(lái)世界主題游樂(lè)等多業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)起來(lái)，打造了一場(chǎng)獨(dú)特的物商聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了政府、企業(yè)、商戶、業(yè)主四方共贏。